עודכן:
- נכון לדיווח של Sova News מאוקטובר 2026, ה-LTV המרבי למשכנתאות בלארי הוא 90%, ולכן ההון העצמי המינימלי הוא 10%.
- ה-PTI להלוואות בלארי: 25% מההכנסה נטו מתחת ל-1,500 לארי, ו-50% מ-1,500 לארי ומעלה; רצועת ה-25% תורחב ל-2,000 לארי מ-1 בפברואר ול-2,500 לארי מ-1 בספטמבר 2027.
- מאז 1 ביולי 2026, הלוואות של עד 1,000,000 לארי חייבות להינתן בלארי, אך מי שאינו אזרח גאורגיה נמנה עם החריגים המופיעים ברשימה.
- סגן נגיד לשעבר של הבנק הלאומי מתאר את תוכניות התשלומים של היזמים כנמצאות ברובן מחוץ לכללים אלה.
התשובה הקצרה
שתי מגבלות של הבנק הלאומי מעצבות כל משכנתה בגאורגיה. ה-LTV מגביל איזה חלק משווי הנכס הבנק רשאי לממן. ה-PTI מגביל את חלק ההכנסה החודשית נטו שמותר להפנות לתשלומי חובות. שתיהן חלות על גופי האשראי הנתונים לפיקוח הבנק הלאומי.
המקורות אינם מתארים משטר משכנתאות נפרד לזרים. הכלל היחיד הקשור במפורש לזרים שנמצא הוא חריג לדרישת ההלוואה בלארי בלבד. כל בנק מבצע גם בדיקת כושר פירעון משלו, ולכן עמידה במגבלות אינה מבטיחה אישור.
מה אומרים המקורות על LTV ו-PTI
תקנת האשראי האחראי של הבנק הלאומי נכנסה לתוקף ב-1 בינואר 2019. היא מחייבת את המלווים להעריך את הכנסת הלווה ואת שווי הביטחון. באותה עת היה ה-LTV המרבי 85% להלוואות בלארי ו-70% להלוואות במטבע חוץ. לפי Sova News, המקסימום בלארי הועלה ל-90% בפברואר 2025, והדבר הפחית את ההון העצמי המינימלי מ-15% ל-10%.
Sova News מציג את ה-PTI הנוכחי להלוואות בלארי: 25% מההכנסה החודשית נטו מתחת ל-1,500 לארי, ו-50% מ-1,500 לארי ומעלה. ב-30 בספטמבר הודיע הבנק הלאומי על שינוי הדרגתי. רצועת ה-25% תכלול הכנסות מתחת ל-2,000 לארי מ-1 בפברואר, ומתחת ל-2,500 לארי מ-1 בספטמבר 2027. Sova News מביא דוגמה של הכנסה של 1,800 לארי: תקרת ההחזר יורדת מ-900 לארי ל-450 לארי אחרי פברואר 2027.
- דוגמה מ-Sova News: בדירה של 200,000 לארי, הון עצמי של 10% הוא 20,000 לארי.
- רומן גוצירידזה, נשיא הבנק הלאומי לשעבר, מצפה לפחות אשראי לבעלי הכנסה נמוכה; את השפעת הדבר על הבנקים הוא מעריך כמוגבלת.
כללי מטבע ולווים זרים
לפי GBC, מ-1 ביולי 2026 גופי האשראי נותנים הלוואות של עד 1,000,000 לארי רק בלארי. המגבלה הקודמת הייתה 750,000 לארי. הלוואות צמודות או מאונדקסות למטבע חוץ אינן נחשבות להלוואות בלארי.
החריגים המופיעים ברשימה כוללים לווה שאינו אזרח גאורגיה, לווה בעל הכנסה מספקת במטבע החוץ הרלוונטי, והלוואה המובטחת במלואה בפיקדון באותו מטבע. ייתכן שמשמעות הדבר היא שלקונה זר אפשר להציע הלוואה במטבע חוץ, אך אם הבנק אכן יעשה זאת, ובאילו תנאי LTV ו-PTI, יש לברר מול הבנק.
מה המשמעות בפועל
לקונה הדבר מרמז על תכנון של לפחות ההון העצמי המינימלי בתוספת עלויות הרכישה, ובדיקה שההחזר החודשי הצפוי מתאים לרצועת ה-PTI של ההכנסה שהבנק יקבל. המקורות אינם מציינים כיצד בנקים מתייחסים להכנסה ממקור זר, ולכן זו שאלה למלווה.
Sova News מדווח גם כי תוכניות תשלומים של יזמים הן, לדברי סגן הנגיד לשעבר אוטר נדראיה, ברובן במטבע חוץ, אינן כפופות לתקרות PTI ואולי אינן מדווחות למאגר נתוני האשראי. הוא אומר גם שחובת הגילוי של הריבית האפקטיבית החלה על בנקים אינה חלה עליהן. תנאי החוזים נבדלים בין פרויקטים.
מה לבדוק לפני שפועלים
שאלו את הבנק בכתב איזה מטבע, LTV ו-PTI חלים במקרה שלכם והאם ההכנסה שלכם מוכרת. הציגו לעורך דין את חוזה הרכישה, בעיקר תוכנית תשלומים או סעיף קנס. שאלות מס ושאלות משפטיות דורשות איש מקצוע.
- ה-LTV המרבי הנוכחי וההון העצמי המינימלי בבנק שלכם.
- האם ההלוואה בלארי או במטבע חוץ, ומדוע.
- סך התשלומים בכל החובות, כולל תשלומים ליזם.
- הריבית האפקטיבית כולל כל העמלות.
- תנאי יציאה וקנסות בחוזה עם יזם.
שאלות נפוצות
האם זר יכול לקבל משכנתה בגאורגיה?
המקורות שנבדקו אינם מתארים איסור או משטר מיוחד לזרים. הבנקים מעריכים הכנסה וביטחון לפי כללי הבנק הלאומי, ולכן יש לאשר את התנאים מול כל בנק.
מהו ההון העצמי המינימלי?
לפי Sova News, ה-LTV המרבי למשכנתאות בלארי הוא 90%, כלומר הון עצמי מינימלי של 10%. בנקים רשאים לדרוש יותר.
מקורות
- National Bank of Georgia — The National Bank of Georgia has approved the regulation on responsible lending to natural
- GBC
- Sova News — Who Can Afford Real Estate in Tbilisi: Mortgages, Installment Plans, and New Regulations