האם זר יכול לקנות קרקע בגאורגיה

עודכן: אוקטובר 2026

הכלל: החוקה והחוק האורגני

סעיף 19(4) בחוקת גאורגיה: קרקע חקלאית יכולה להיות בבעלות המדינה, יחידת שלטון עצמי, אזרח גאורגיה ואיגוד אזרחים בלבד; חריגים נקבעים בחוק אורגני (לפחות שני שלישים מהקולות). החוקה הנוכחית בתוקף מ־16 בדצמבר 2018.

החריגים מופיעים בחוק האורגני על בעלות בקרקע חקלאית מס׳ 4848 מ־25.6.2019 (matsne.gov.ge). ליחיד זר יש חריג אחד: ירושה (סעיף 4(2)(א)). אזרח גאורגיה עם אזרחות נוספת נחשב אזרח גאורגיה; נישואין לגאורגי אינם מוסיפים זכויות לזר (JAM News, 2018). דירות וחלקות שאינן חקלאיות אינן מוגבלות בחוק זה.

מה נחשב קרקע חקלאית ומה לא

חוק מס׳ 4849 (25.6.2019) מגדיר כקרקע חקלאית מרעה, שדה חציר, קרקע עיבוד (עם נטיעות רב־שנתיות) וחלקת בית (homestead), עם מבנים או בלעדיהם (סעיף 3). בית מגורים על קרקע כזו מותר (סעיף 6), אך חלקה עם בית בכפר עשויה להיות רשומה כחלקת בית, כלומר חקלאית.

חברות: חברה גאורגית בבעלות זר

חברה הרשומה מחוץ לגאורגיה אינה יכולה להחזיק קרקע חקלאית בגאורגיה (סעיף 4). חברה גאורגית יכולה, אם השותף הדומיננטי בה (מעל 50% מהמניות ו/או רוב השותפים, עם יכולת השפעה מכרעת בפועל, סעיף 3(ד)) הוא אזרח גאורגיה או המדינה (סעיף 4(1)(ד)).

אם הדומיננטי הוא זר או תאגיד זר, הבעלות אפשרית רק לפי תוכנית השקעה והחלטת ממשלה (סעיף 4(2)(ב)); בתוכנית לפחות 4/5 מהעובדים צריכים להיות אזרחי גאורגיה (חוק 4849, סעיף 11). לפי סקירת משרד עורכי דין (2021), החלטה מס׳ 222 מ־18.5.2021 דורשת עמלה של 1% מההשקעה, ערבות של 2% והשקעה פי ארבעה משווי הקרקע; את ההחלטה עצמה לא פתחנו. אם התוכנית לא מבוצעת, יש למכור תוך שנה, ואחרת המדינה לוקחת את הקרקע (סעיף 5).

ההסדר של חברה גאורגית שבה גאורגי מחזיק 51% נשען על סעיף 4(1)(ד), אך החוק בוחן השפעה אמיתית (סעיפים 3(ד), 7). שימוש באנשי קש מסכן את הקרקע (הערכתנו; יש להכריע עם עורך דין).

חכירת קרקע: מה פתוח לזר

החוק האורגני מסדיר בעלות ולא חכירה. בטקסטים שבדקנו לא מצאנו איסור על חכירת קרקע חקלאית בידי זר, ועורכי דין מציינים חכירה כדרך המרכזית לזרים; הוראה ראשונית על חכירה בידי זרים לא פתחנו. משך: הנפוץ הוא עד 49 שנה (צו מס׳ 446 מ־1998 על קרקע מדינה, לפי תקציר FAOLEX), מדריך אחד כותב 99 שנה. אין כלל מאושר יחיד לחכירה פרטית: החוזה קובע את המשך.

• חכירה מעל שנה נרשמת ברשם לפי עורכי דין (לא נבדק מול החוק). נראה שחוכר זר אינו מקבל זכות קדימה לפי סעיף 10 בחוק 4849 (יש לבדוק את הנוסח העדכני).

איך בודקים את סיווג החלקה לפני מקדמה

אפשר לשנות ייעוד: NAPR מחליט, השינוי נרשם (150 עד 350 לארי), ובמעבר ללא־חקלאי הבעלים משלם פיצוי לתקציב (חוק 4849, סעיפים 6 ו־7). המוכר צריך לשנות לפני העסקה: זר שקונה בתקווה לשנות אחר כך לא ירשום זכות, לפי קריאתנו בחוק (לא ראינו פרקטיקה של הרשם).

1. קבלו מהמוכר את הקוד הקדסטרלי של החלקה.
2. הזמינו נסח מ־NAPR: 13 לארי אונליין ביום עבודה, 20 במרכז שירות, 52 או 75 באותו יום; נסח באנגלית מוסיף 26.
3. הזמינו אישור NAPR על ייעוד וסיווג: 13 לארי ב־4 ימים, 26 ביום, 39 באותו יום.
4. אם הייעוד חקלאי (מרעה, שדה חציר, קרקע עיבוד, חלקת בית), זר אינו יכול לקנות על שמו.
5. בנסח בדקו בעלים, חלקים, שעבודים וחכירות; בדיקות נוספות במדריך על אימות נכס.

בית בכפר: על מה להסתכל

קניית בית בכפר תלויה ברישום ברשם ולא במראה הבית. מה לבדוק:

• קרקע למגורים במודעה אינה סיווג; רק מה שרשום ב־NAPR קובע.
• בית עם חלקת בית חקלאית אי אפשר למכור לזר. רישום המבנה בלבד תוך חכירת החלקה לא אושר במקור ראשוני: שאלו עורך דין.
• במכירת קרקע חקלאית לבעלים משותפים, לחוכר ולמדינה יש זכויות קדימה (חוק 4849, סעיפים 9 ו־10, מ־1.7.2020), עם זמן תגובה של 15 ימים לפחות.
• אם המוכר מחזיק בחלקה בפועל בלי רישום, הזכות צריכה להירשם קודם.

ירושה, עסקאות קודמות ומה השתנה

יורש זר רשאי לרשום את הקרקע; זכויות שנרשמו לפני החוק נשמרות (סעיף 10); בנקים רשאים לקבל קרקע חקלאית כבטוחה (סעיף 4(3)). ציר זמן: 2012 בית משפט ביטל הגבלות קודמות, 2013 מורטוריום, 16.12.2018 חוקה חדשה, 25.6.2019 החוק. ב־13.2.2026 הודיע ראש הממשלה על תיקון מתוכנן שיאסור מכירת קרקע חקלאית לזרים; הנוסח והאישור לא אומתו נכון ל־15.10.2026.

רשימת בדיקה לפני עסקת קרקע

סדר הפעולות של קונה זר לפני עסקת קרקע:

שאלות נפוצות

מקורות: Constitution of Georgia (matsne.gov.ge), Article 19 · Organic Law on Agricultural Land Ownership No. 4848 (matsne.gov.ge) · Law on Determination of the Designated Purpose of Land No. 4849 (matsne.gov.ge) · NAPR: information service tariffs · NAPR: immovable property registration fees · JAM News: foreigners and land after 16 December 2018 · Transparency International Georgia: analysis of the draft exemptions · Civil.ge, 9 June 2017: plan for a constitutional ban · Georgia Today, 13 February 2026: Prime Minister on the amendment · DWV, 28 June 2021: investment plan procedure (secondary) · Nexus, 2025: overview of the Organic Law (secondary) · Just Advisors, 2024: land turnover in Georgia (secondary) · Orson Co., 2025: rules for foreigners (secondary, differs from the statute) · FAOLEX: Decree No. 446 (1998) on leasing state land (summary)

ראו גם