განახლებულია:
- Sova News-ის 2026 წლის ოქტომბრის ცნობით, ლარში გაცემული იპოთეკური სესხის მაქსიმალური LTV 90%-ია, ანუ მინიმალური პირველადი შენატანი 10%-ია.
- PTI ლარის სესხებზე: წმინდა შემოსავლის 25%, თუ ის 1 500 ლარზე ნაკლებია, და 50%, თუ შემოსავალი 1 500 ლარია ან მეტი; 25%-იანი ზღვარი 1 თებერვლიდან 2 000 ლარამდე, ხოლო 2027 წლის 1 სექტემბრიდან 2 500 ლარამდე გაფართოვდება.
- 2026 წლის 1 ივლისიდან 1 000 000 ლარამდე სესხი ლარში უნდა გაიცეს, მაგრამ საქართველოს მოქალაქეობის არმქონე პირები გამონაკლისებში არიან ჩამოთვლილნი.
- ეროვნული ბანკის ყოფილი ვიცე-პრეზიდენტი დეველოპერების განვადებას ამ წესებს დიდწილად მიღმა დარჩენილად აღწერს.
მოკლე პასუხი
საქართველოში ნებისმიერ იპოთეკას ეროვნული ბანკის ორი ლიმიტი განსაზღვრავს. LTV ზღუდავს, ქონების ღირებულების რა ნაწილის დაფინანსება შეუძლია ბანკს. PTI ზღუდავს, წმინდა ყოველთვიური შემოსავლის რა წილი შეიძლება მოხმარდეს სავალო გადასახდელებს. ორივე ეროვნული ბანკის ზედამხედველობის ქვეშ მყოფ დამკრედიტებელ ორგანიზაციებზე ვრცელდება.
წყაროები უცხოელებისთვის ცალკე საიპოთეკო რეჟიმს არ აღწერს. უცხოელებთან დაკავშირებული ერთადერთი აშკარა წესი ლარში გაცემის მოთხოვნის გამონაკლისია. ამასთან, თითოეული ბანკი საკუთარ გადახდისუნარიანობის შემოწმებასაც ატარებს, ამიტომ ლიმიტების დაცვა დამტკიცებას არ იძლევა.
რას ამბობენ წყაროები LTV-ისა და PTI-ის შესახებ
ეროვნული ბანკის პასუხისმგებლიანი დაკრედიტების რეგულაცია ძალაში 2019 წლის 1 იანვარს შევიდა. იგი გამსესხებლებს ავალდებულებს, შეაფასონ მსესხებლის შემოსავალი და გირაოს ღირებულება. იმ დროს LTV-ის მაქსიმუმი ლარის სესხებზე 85%, ხოლო უცხოური ვალუტის სესხებზე 70% იყო. Sova News-ის მონაცემით, ლარის მაქსიმუმი 2025 წლის თებერვალში 90%-მდე გაიზარდა, რამაც მინიმალური პირველადი შენატანი 15%-დან 10%-მდე შეამცირა.
Sova News ლარის სესხებზე მოქმედ PTI-ს ასე აღწერს: წმინდა ყოველთვიური შემოსავლის 25%, თუ ის 1 500 ლარზე ნაკლებია, და 50%, თუ 1 500 ლარია ან მეტი. 30 სექტემბერს ეროვნულმა ბანკმა ეტაპობრივი ცვლილება გამოაცხადა. 25%-იანი ზღვარი 1 თებერვლიდან 2 000 ლარზე ნაკლებ შემოსავლებს მოიცავს, ხოლო 2027 წლის 1 სექტემბრიდან — 2 500 ლარზე ნაკლებს. Sova News 1 800-ლარიანი შემოსავლის მაგალითს იძლევა: 2027 წლის თებერვლის შემდეგ გადასახდელის ზედა ზღვარი 900 ლარიდან 450 ლარამდე დაიწევს.
- Sova News-ის მაგალითი: 200 000-ლარიან ბინაზე 10%-იანი პირველადი შენატანი 20 000 ლარია.
- ეროვნული ბანკის ყოფილი პრეზიდენტი რომან გოცირიძე ელოდება, რომ დაბალშემოსავლიანებისთვის კრედიტი შემცირდება; ბანკებზე ზემოქმედებას ის შეზღუდულად აფასებს.
ვალუტის წესები და უცხოელი მსესხებლები
GBC-ის ცნობით, 2026 წლის 1 ივლისიდან დამკრედიტებელი ორგანიზაციები 1 000 000 ლარამდე სესხს მხოლოდ ლარში გასცემენ. მანამდე ლიმიტი 750 000 ლარი იყო. უცხოურ ვალუტაზე მიბმული ან ინდექსირებული სესხები ლარის სესხად არ ითვლება.
ჩამოთვლილ გამონაკლისებში შედის მსესხებელი, რომელიც საქართველოს მოქალაქე არ არის, მსესხებელი, რომელსაც შესაბამისი უცხოური ვალუტით საკმარისი შემოსავალი აქვს, და სესხი, რომელიც სრულად უზრუნველყოფილია იმავე ვალუტით განთავსებული დეპოზიტით. ეს შეიძლება ნიშნავდეს, რომ უცხოელ მყიდველს უცხოური ვალუტით სესხი შესთავაზონ, მაგრამ შეთავაზებას თუ გააკეთებს ბანკი და რა LTV და PTI პირობებით, ბანკთან უნდა დადასტურდეს.
რას ნიშნავს ეს პრაქტიკაში
მყიდველისთვის ეს ნიშნავს, რომ უნდა დაიგეგმოს მინიმუმ მინიმალური პირველადი შენატანი და შეძენის ხარჯები, ხოლო მოსალოდნელი ყოველთვიური გადასახდელი უნდა ჯდებოდეს იმ PTI ზღვარში, რომელიც ბანკის მიერ აღიარებულ შემოსავალს შეესაბამება. წყაროები არ ამბობს, როგორ ეპყრობიან ბანკები უცხოეთში მიღებულ შემოსავალს, ამიტომ ეს კითხვა გამსესხებელს უნდა დაესვას.
Sova News იმასაც იუწყება, რომ ყოფილი ვიცე-პრეზიდენტის ოთარ ნადარაიას თქმით, დეველოპერების განვადება ძირითადად უცხოურ ვალუტაშია, PTI ლიმიტები მასზე არ ვრცელდება და შესაძლოა საკრედიტო ბიუროში არ ფიქსირდებოდეს. მისივე თქმით, ბანკებისთვის სავალდებულო ეფექტური განაკვეთის გამჟღავნება მათზე არ ვრცელდება. ხელშეკრულების პირობები პროექტების მიხედვით განსხვავდება.
რა უნდა გადაამოწმოთ მოქმედებამდე
ბანკს წერილობით ჰკითხეთ, რომელი ვალუტა, LTV და PTI გამოიყენება თქვენს შემთხვევაში და აღიარებს თუ არა ის თქვენს შემოსავალს. შესყიდვის ხელშეკრულება, განსაკუთრებით განვადების გეგმა ან პირგასამტეხლოს პუნქტი, იურისტმა გადაამოწმოს. საგადასახადო და იურიდიულ საკითხებზე პროფესიონალის კონსულტაციაა საჭირო.
- მოქმედი მაქსიმალური LTV და მინიმალური პირველადი შენატანი თქვენს ბანკში.
- სესხი ლარშია თუ უცხოურ ვალუტაში და რატომ.
- ყველა ვალდებულების ჯამური გადასახდელი, დეველოპერის განვადების ჩათვლით.
- ეფექტური საპროცენტო განაკვეთი ყველა საკომისიოს ჩათვლით.
- დეველოპერის ხელშეკრულებით გასვლის პირობები და ჯარიმები.
ხშირი კითხვები
შეუძლია თუ არა უცხოელს საქართველოში იპოთეკის აღება?
განხილული წყაროები არ აღწერს აკრძალვას ან უცხოელებისთვის განსაკუთრებულ რეჟიმს. ბანკები შემოსავალსა და გირაოს ეროვნული ბანკის წესებით აფასებენ, ამიტომ პირობები თითოეულ ბანკთან უნდა დადასტურდეს.
როგორია მინიმალური პირველადი შენატანი?
Sova News-ის მონაცემით, ლარის იპოთეკური სესხების მაქსიმალური LTV 90%-ია, რაც 10%-იან მინიმალურ პირველად შენატანს გულისხმობს. ბანკებმა შეიძლება მეტიც მოითხოვონ.
წყაროები
- National Bank of Georgia — The National Bank of Georgia has approved the regulation on responsible lending to natural
- GBC
- Sova News — Who Can Afford Real Estate in Tbilisi: Mortgages, Installment Plans, and New Regulations