עודכן:
- רווח ממכירת דירת מגורים או בית עם החלקה, שהוחזקו יותר משנתיים, פטור ממס הכנסה (קוד המס, סעיף 82(1)(f.a)). שנתיים נספרות מיום עריכת מסמך הבעלות שנערך לצורך הרישום (סעיף 82(4)).
- החזקה של שנתיים או פחות: 5% מהרווח (לא מהמחיר) בדירת מגורים ו־20% בנכסים אחרים. דיווח ותשלום עד ה־15 בחודש שאחרי המכירה (PwC, 2 בספטמבר 2026).
- הבהרת משרד האוצר מס׳ 143 מ־14 במאי 2026 הגיעה אלינו רק בסיכומי משרדי עורכי דין; את המקור לא מצאנו. במקורות שקראנו אין כללים נפרדים לתושבי חוץ.
כלל השנתיים: מה מאושר
המקור הראשוני הוא קוד המס של גאורגיה (matsne.gov.ge, הנוסח המאוחד הנוכחי, שתוקן לאחרונה בחוק מס׳ 1888 מ־15 באוקטובר 2026). סעיף 82(1)(f.a) פוטר ממס הכנסה את עודף המכירה של דירת מגורים (בית) עם החלקה הצמודה, שהוחזקה יותר משנתיים. התנאי ״ללא פעילות כלכלית״ מופיע בתת־סעיף f.c לנכסים אחרים; בתת־הסעיף של מגורים אין אותו.
את השאר אנו מכירים רק מסיכומים של משרדי עורכי דין (Andersen, Kreston, Eurofast, ExpatHub) להבהרת משרד האוצר מס׳ 143 מ־14 במאי 2026; את נוסחה הרשמי לא פתחנו.
- מאושר בקוד: החזקה של יותר משנתיים פירושה שהרווח אינו חייב במס.
- לפי סיכומי הבהרה 143: השכרה לפני המכירה אינה שוללת את הפטור; דירת מגורים היא יחידה רשומה עצמאית שנועדה למגורים וניתן לחבר אותה לתשתיות; יזמים וסוחרי נדל״ן קבועים אינם זכאים לפטור.
- מאושר בקוד, סעיף 82(4)(a): שנתיים נספרות מיום עריכת המסמך המעיד על זכות הבעלות, שנערך לצורך רישום הזכות במרשם (ברכישה בדרך כלל חוזה המכר; הקוד אינו מפרט), ולא מיום הרישום בפועל. אם הזכות אינה נרשמת, מרגע היווצרותה. אם נכס שנרשם כיחידה אחת חולק, הנכס החדש נמנה מתאריך הבעלות בנכס המקורי.
- מאושר בקוד, סעיף 82(4)(a2): מועד המכירה הוא תאריך המסמך שעל בסיסו נרשמת במרשם העברת הבעלות (ואם אין רישום, מועד העברת הזכות). חודש המסמך הזה הוא חודש המכירה לצורך הדיווח.
- מאושר בקוד, סעיף 82(4)(a1): אם אתם יורשים מדרגה ראשונה של המוריש או של נותן המתנה, תקופת ההחזקה שלו מצטרפת לשלכם. סעיף 82(4)(c) מציב בדרגה הראשונה בן או בת זוג, ילד (כולל מאומץ), נכד, נין וילדו, הורה והורה מאמץ. לגבי קרובים אחרים הסעיף אינו מזכיר צירוף תקופות.
- לא מאושר: איך סופרים ברכישת דירה חדשה מקבלן לפני סיום הבנייה (הסעיף אינו מזכיר מקרה זה); כמה עסקאות נחשבות ״שיטתיות״.
שיעורים ומעמד: תושב או תושב חוץ
בנוסח האנגלי של סעיף 81(3) מופיעה המילה provision ולא sale; משרדי עורכי הדין והבהרת האוצר מחילים אותו על מכירה. תושב מס הוא מי ששהה בגאורגיה 183 ימים ויותר בכל תקופה רצופה של 12 חודשים שמסתיימת בשנת המס, והמעמד נקבע לכל תקופה (סעיף 34(2) בקוד; PwC). כל יום חלקי נחשב ליום (סעיף 34(5)), אך שהות בגאורגיה “לצורכי טיפול או נופש” אינה נספרת ב־183 הימים (סעיף 34(4)(d)); יש לבדוק מול יועץ מס כיצד הדבר חל במקרה שלכם. לגבי תושב, סעיף 80(1) קובע כבסיס המס את כלל ההכנסה השנתית, אך סעיף 82(1)(u) פוטר הכנסה (כולל רווח) של תושב שאינה ממקור גאורגי, וכך גם כותבת PwC. לכן איננו כותבים שתושב חייב במס על הכנסה מכל העולם; במכירה הזו זה אינו משנה, כי רווח מדירה גאורגית הוא ממקור גאורגי. תושב חוץ משלם רק על הכנסה ממקור גאורגי, וסעיף 80(4) מזכיר במפורש תושב חוץ שמוכר נכס: מס על ההכנסה הגאורגית ברוטו בניכוי הוצאות קשורות.
לפי Chambers, רווח ממכירת נדל״ן גאורגי חייב בדרך כלל במס בגאורגיה, בכפוף לאמנות למניעת כפל מס. שיעור נפרד לתושב חוץ ושלילת הפטור ממנו לא מצאנו, אך גם אין אישור מרשות המסים: יש לאמת מול רואה חשבון גאורגי.
| מצב | שיעור | בסיס |
|---|---|---|
| דירת מגורים עם חלקה, יותר משנתיים | 0% (פטור) | הקוד, סעיף 82(1)(f.a) |
| דירת מגורים עם חלקה, שנתיים או פחות | 5% מהרווח | הקוד, סעיף 81(3); PwC |
| נכס שאינו למגורים, קרקע, נכסים אחרים, סחר כעסק | 20% (שיעור כללי) | הקוד, סעיף 81(1); Eurofast, Kreston |
איך מחשבים את הרווח
המס מוטל על הרווח: מחיר המכירה פחות שווי הנכס. לפי סעיף 148 השווי כולל עלויות רכישה והוצאות שמעלות אותו, ובנכס שהתקבל ללא תמורה את מחיר השוק ביום הקבלה. לפי סיכומי הבהרה 143 גם שיפוץ או השלמת בנייה מתועדים נכללים; בעבר התעלמו מהם לעיתים.
- נכלל: מחיר הרכישה, עלויות הרכישה, ושיפוץ והשלמה הנתמכים בחוזים ובאסמכתאות תשלום.
- לא מאושר: האם עמלת סוכן, נוטריון ורישום במכירה ניתנים לניכוי. אל תנכו אותם בלי אישור רואה חשבון.
דיווח ותשלום: עד ה־15 בחודש
מ־1 בינואר 2024 תקופת המס להכנסת יחיד ממכירת נכס מחוץ לפעילות עסקית היא חודש קלנדרי (סעיף 135(5)), והדיווח והתשלום עד ה־15 בחודש שאחרי העסקה. PwC (נבדק ב־2 בספטמבר 2026) ומשרד Revera מאשרים זאת; הכלל חל גם על תושבי חוץ. בקוד עצמו ראו סעיף 135(5) (תקופת החשבונאות: חודש קלנדרי) וסעיף 153(12) (דוח עד ה־15 בחודש שאחרי חודש הדיווח). לפני רישום הבעלים החדש המרשם חייב להודיע למוכר היחיד על חובת הדיווח והתשלום (סעיף 153(6)).
המקורות חלוקים: PB Services (15 בספטמבר 2026) קובעת ״1 באפריל בכל שנה״, ההסדר השנתי הישן. אנו הולכים לפי הקוד ו־PwC.
- קבעו את חודש העסקה: לפי סעיף 82(4)(a2) זה חודש המסמך שעל בסיסו נרשמת העברת הזכות (בדרך כלל חוזה המכר), ולא חודש הרישום במרשם.
- הגישו דוח באזור האישי באתר rs.ge (רשות המסים של גאורגיה). לפי PB Services הגישה ניתנת בסניף או דרך מיופה כוח בייפוי כוח נוטריוני; איך תושב חוץ עושה זאת אונליין לא אושר רשמית.
- שלמו באותו מועד (לפי PB Services: מחשבון בנק גאורגי; פרטי התשלום באתר rs.ge).
- שמרו את הדוח ואישור התשלום.
- 1
תקופת החזקה
מיום עריכת מסמך הבעלות (חוזה): מעל שנתיים 0%; שנתיים או פחות 5% מהרווח
0% או 5% - 2
הרווח
מחיר מכירה פחות מחיר רכישה ושיפוץ מתועד
- 3
חוזה
נוטריון או בית הצדק; המוכר נושא בעלויות אלא אם הוסכם
- 4
רישום ב־NAPR
₾150 ל־4 ימים, ₾270 ליום, ₾350 ביום ההגשה
₾150–350 - 5
דיווח
אזור אישי ב־rs.ge, עד ה־15 בחודש שאחרי המכירה
עד ה־15 - 6
תשלום המס
באותו מועד; איחור: קנס 5% או 10% ועוד 0.05% ליום
5% / 10%
קוד המס; PwC (2.9.2026); NAPR; Chambers; Revera
פרטי מעמד תושב חוץ וניכוי עלויות מכירה אינם מאושרים.
רישום המכירה ועלויות המוכר
הבעלות עוברת ברישום ב־NAPR ולא בחתימה (Chambers). החוזה נחתם בדרך כלל אצל נוטריון או בבית הצדק (House of Justice). אין בגאורגיה מס העברה נפרד, ומוכר פרטי אינו חייב במע״מ (Chambers). לפי סעיף 479 לקוד האזרחי המוכר נושא בעלויות החוזה והרישום אלא אם הוסכם אחרת (Chambers).
| סעיף | סכום | הערה |
|---|---|---|
| רישום זכות: 4 ימי עבודה / יום / ביום ההגשה | ₾150 / ₾270 / ₾350 | תעריף NAPR |
| אישור חתימות הצדדים | ₾7 | תעריף NAPR |
| נוטריון | אין נתון | תלוי בשווי העסקה |
| עמלת סוכן | אין נתון מאומת | לפי הסכם עם הסוכן |
מלכודות נפוצות
- מחיר מופחת בחוזה. הרווח מחושב ממחיר העסקה: ציינו את המחיר האמיתי, הנתמך בהעברות בנקאיות. האם הרשות בודקת מחיר מול שוק לא בררנו.
- מטבע. התשלומים בדולרים, המס בלארי; עסקה במטבע חוץ מומרת ככלל לפי השער הרשמי של הבנק הלאומי ביום הפעולה (Andersen). מסקנתנו: מחיר הדולר יכול להישאר זהה והרווח בלארי יכול להיות שונה מאפס. יש לאמת מול רואה חשבון.
- מכירה חוזרת לפני רישום וסדרת עסקאות: העברת זכויות לפי הסכם מקדמי חייבת ב־20%, וכך גם סחר בנדל״ן כעסק (Eurofast).
חישוב לדוגמה (המחשה)
מספרים בדויים, לא נתוני שוק ולא תחזית. בדולרים לשם הפשטות; בפועל מחשבים בלארי לפי שער הבנק הלאומי. דירה שנקנתה ב־100,000 דולר, שיפוץ מתועד 8,000 דולר, נמכרה ב־125,000 דולר. עלויות המכירה אינן מנוכות כי הניכוי אינו מאושר.
| תרחיש | רווח | שיעור | מס |
|---|---|---|---|
| החזקה יותר משנתיים | $17,000 | 0% | $0 |
| החזקה שנתיים או פחות | $17,000 | 5% | $850 |
| סדרת עסקאות כעסק (לפי Eurofast) | $17,000 | 20% | $3,400 |
המס במדינת המגורים ומה לבדוק
גאורגיה מטילה מס על רווח מהנכס שלה. האם לדווח על המכירה במדינת המגורים והאם המס הגאורגי ינוכה תלוי במדינה ובאמנה למניעת כפל מס: בדיקה נפרדת מול יועץ מס, ואיננו טוענים דבר על מסים במדינות אחרות. לגבי ישראל: יש לאמת מול רואה חשבון.
לפני עסקה נדרשים עורך דין מקומי ובדיקה במקור רשמי (rs.ge, napr.gov.ge): המדריך אינו ייעוץ משפטי או מיסויי. לבדיקה: נוסח המקור של הבהרה 143, ספירת השנתיים בדירה חדשה, מעמד תושב חוץ, דוח במס 0%, ניכוי עלויות מכירה.
שאלות נפוצות
איזה מס משלמים על מכירת דירה בגאורגיה?
אם החזקתם יותר משנתיים, אין מס על הרווח (קוד המס, סעיף 82(1)(f.a)). אם שנתיים או פחות, 5% מהרווח: מחיר המכירה פחות שווי הרכישה כולל שיפוץ מתועד.
מאיזה מועד סופרים שנתיים?
מיום עריכת המסמך המעיד על זכות הבעלות, שנערך לצורך רישום הזכות במרשם (ברכישה בדרך כלל חוזה המכר), ולא מיום הרישום בפועל, ועד יום עריכת המסמך שעל בסיסו נרשמת המכירה (קוד המס, סעיף 82(4)(a), (a2)). תקופת המוריש או נותן המתנה מצטרפת אם אתם יורשיו מדרגה ראשונה (סעיף 82(4)(a1)). בדירה חדשה ובמקרים חריגים אמתו מול רואה חשבון.
האם תושב חוץ משלם מס על מכירת נכס בגאורגיה?
כן, הכנסה ממכירת נכס גאורגי היא ממקור גאורגי (סעיף 80(4)). שיעור נפרד לתושב חוץ לא מצאנו; אמתו מול רואה חשבון שהפטור חל עליכם.
מתי מדווחים אחרי מכירת נכס בגאורגיה?
מ־2024 עד ה־15 בחודש שאחרי המכירה, ובאותו מועד משלמים (PwC, ספטמבר 2026). מקור אחד נותן 1 באפריל, אך זה ההסדר השנתי הישן.
האם אפשר לנכות שיפוץ ועמלת סוכן?
שיפוץ מתועד נכלל בשווי הנכס לפי סיכומי הבהרה 143. ניכוי עמלת סוכן ונוטריון לא הצלחנו לאשר.
מקורות: Tax Code of Georgia, Legislative Herald (Arts. 34, 80, 81, 82, 121, 135, 148, 153, 272, 274; version with Law No. 1888 of 15.10.2026) · קוד המס של גאורגיה, סעיף 34 (נוסח אנגלי, נוסח מאוחד מ־15.10.2026) · PwC Tax Summaries: Georgia, tax administration (2.9.2026) · PwC Tax Summaries: Georgia, residence (2.9.2026) · PwC Tax Summaries: Georgia, income determination · PwC Tax Summaries: Georgia, taxes on personal income · NAPR: fees for registering rights to immovable property · Chambers: Real Estate 2026, Georgia · Kreston Georgia: Ministry of Finance Ruling No. 143 (20.5.2026) · ExpatHub: selling property in Georgia, 2026 rules · Eurofast: Georgia's new rules on real estate sales tax (4.9.2026) · Andersen Georgia: Capital Gains Tax in Georgia (3.2026) · Andersen Georgia: Tax Obligations upon Sale of Residential Property (10.2025) · Revera Legal: changes in declaring income from the supply of property (from 2024) · PB Services: individual property taxes in Georgia (15.9.2026)