עודכן:
- רכישה דרך מיופה כוח מותרת: החוזה בכתב והזכות נוצרת ברישום במרשם (הקוד האזרחי, סעיף 183).
- ייפוי כוח מחו״ל: נוטריון במדינתכם, אפוסטיל ותרגום לגאורגית שאושר אצל נוטריון. גאורגיה, רוסיה, ישראל וכל 27 מדינות האיחוד האירופי חברות באמנת האג על אפוסטיל.
- לפי דיווחי עורכי דין, מאוקטובר 2023 נוטריון גאורגי צריך לאשר עסקה בייפוי כוח זר; נוסח הצו עצמו לא נמצא. רכישה מקוונת מלאה לזר לא אושרה רשמית.
האם אפשר לקנות נכס בגאורגיה בלי להגיע
כן, דרך מיופה כוח. זרים קונים דירות מגורים באותם תנאים כמו אזרחים (ראו ״איך קונים נדל״ן״; החריג הוא קרקע חקלאית). לפי הקוד האזרחי, רכישת נדל״ן דורשת עסקה בכתב ורישום הזכות במרשם הציבורי (סעיף 183). הסעיף אינו מזכיר נוכחות פיזית של הקונה.
המסלול מרחוק נשען על ארבעה עוגנים: ייפוי הכוח עם האפוסטיל והתרגום, נוטריון גאורגי, ורישום ברשות הלאומית למרשם הציבורי (NAPR). בדיקת הנכס והתשלום נעשים באינטרנט.
ייפוי הכוח: מה צריך להיות בו
ייפוי כוח הוא הצהרה שבה אתם מעניקים סמכות למיופה כוח. אין חובה שייערך באותה צורה שנדרשת לעסקה, אלא אם החוק קובע צורה מיוחדת (סעיף 107). בנדל״ן מקובל לערוך אותו אצל נוטריון, והמסמך הנוטריוני הוא שמקבל אפוסטיל.
- הנכס והסמכויות: כתובת וקוד קדסטרלי של דירה אחת, לא ״כל נכס״; סמכות לחתום על החוזה, להגיש לרישום ולקבל את המסמכים.
- תוקף: כתבו תאריך סיום. ייפוי כוח פוקע בתום התקופה, בהתפטרות המיופה, בביטול, במות המייפה או בביצוע (סעיף 109). לא מצאנו בטקסטים תקופה אחידה בחוק.
אפוסטיל או לגליזציה: אילו מדינות
נוטריון גאורגי מקבל מסמך זר רק אם הוא עבר לגליזציה או אפוסטיל (חוק הנוטריונים, סעיף 55). גאורגיה מיישמת את אמנת האג מ־1961 מאז 14.05.2007 (HCCH; לשכת הנוטריונים: 15.05.2007). למדינה חברה מספיק אפוסטיל, ללא לגליזציה קונסולרית.
האפוסטיל ניתן על ידי הרשות המוסמכת במדינת ההנפקה (רשימה באתר hcch.net). בישראל בית משפט מעניק אפוסטיל לייפוי כוח נוטריוני (Decker, Pex, Levi, 2024).
פער בין מקורות: משרד pbservices (2026) טוען שגאורגיה אינה דורשת אפוסטיל למסמכים ממדינות אמנת מינסק מ־1993, ובהן רוסיה. לא מצאנו אישור רשמי, ולכן בטוח יותר להשיג אפוסטיל: רוסיה וגאורגיה שתיהן חברות באמנת האג.
| מדינה | חברה | בתוקף מאז |
|---|---|---|
| רוסיה | כן | 31.05.1992 |
| ישראל | כן | 14.08.1978 |
| מדינות האיחוד האירופי | כל 27 | משתנה |
| בריטניה | כן | 24.01.1965 |
| ארצות הברית | כן | 15.10.1981 |
תרגום ונוטריון גאורגי
פעולות נוטריוניות נעשות בגאורגית, עם מתורגמן אם צד אינו דובר אותה (סעיף 6), ונוטריון מאשר נאמנות תרגום (סעיף 38). לפי Madloba (ספטמבר 2026) הסדר הוא אפוסטיל, תרגום לגאורגית ואישורו הנוטריוני; תרגום שנעשה לפני האפוסטיל נעשה לעיתים מחדש.
הכלל המרכזי. לפי דיווחי עורכי דין (Revera; Madloba, ספטמבר 2026), תיקוני משרד המשפטים מ־20.10.2023 דורשים שעסקה בייפוי כוח שהוצא בחו״ל תאושר על ידי נוטריון כמסמך ציבורי; בעבר המרשם יכול היה לעשות זאת. נוסח הצו לא נמצא: שאלו את הנוטריון ואת NAPR איך זה פועל כיום.
מה אפשר לעשות באינטרנט ומה לא
| פעולה | באינטרנט? | מה ידוע |
|---|---|---|
| נסח מהמרשם | כן | הזמנה אלקטרונית ב־napr.gov.ge: 13 ₾ ליום עבודה, 52 ₾ באותו יום, 26 ₾ נוספים באנגלית |
| ייפוי כוח נוטריוני מקוון בגאורגיה | בתנאי | לפי לשכת הנוטריונים אפשרי מכל מדינה; המייפה אזרח גאורגיה או מוכר לנוטריון. לא ברור ללקוח זר חדש |
| NAPR Smart Contract | לא אושר לזרים | רישום מקוון של מכר עם פגישה וירטואלית. ההודעות מתייחסות לאזרחי גאורגיה בחו״ל; הטופס מבקש מספר אישי וטלפון +995 |
| חתימה אלקטרונית של זר | לא אושר | לא מצאנו הליך לקונה בלי תעודה גאורגית |
| חשבון בנק | חלקית | שיחת וידאו או ייפוי כוח; עמודי הבנקים סותרים |
שלב אחר שלב: רכישה מרחוק
- בדקו את הנכס והמוכר מול נסח עדכני של NAPR (ראו ״איך בודקים נכס בגאורגיה״).
- בחרו מיופה כוח, בדרך כלל עורך דין גאורגי, ובדקו אותו באופן עצמאי: מרשם חברי לשכת עורכי הדין של גאורגיה ב־gba.ge.
- הסכימו על נוסח ייפוי הכוח בגאורגית ובשפתכם: נכס, סמכויות, תוקף.
- חתמו על ייפוי הכוח אצל נוטריון במדינתכם, עם דרכון.
- השיגו אפוסטיל מהרשות המוסמכת באותה מדינה.
- שלחו את המקור למיופה הכוח בגאורגיה; הזמינו תרגום לגאורגית ואישור נוטריוני לתרגום.
- נוטריון גאורגי מאשר את העסקה ומיופה הכוח חותם על החוזה; שלמו בהעברה לצד בחוזה ושמרו את האסמכתה הבנקאית.
- רשמו את הזכות ב־NAPR: 150, 270 או 350 ₾. הזמינו נסח עדכני על שמכם.
- 1
בדיקת הנכס
נסח עדכני של NAPR: בעלים, משכנתה, עיקול.
13 / 52 ₾ - 2
ייפוי כוח
דירה אחת, סמכויות, תוקף. חתימה אצל נוטריון במדינתכם.
- 3
אפוסטיל
הרשות במדינת ההנפקה. רוסיה, ישראל והאיחוד האירופי חברות.
האג 1961 - 4
תרגום
תרגום לגאורגית ואישור נוטריוני, אחרי האפוסטיל.
- 5
נוטריון בגאורגיה
מסמך ציבורי בייפוי כוח זר (לפי דיווחי עורכי דין).
- 6
תשלום
העברה בנקאית לצד בחוזה; לשמור את האסמכתה.
- 7
רישום
הזכות נוצרת ברישום ב־NAPR; נסח חדש על שמכם.
150–350 ₾
NAPR, חוק הנוטריונים, HCCH, סקירות עורכי דין; אוקטובר 2026
הכלל על הנוטריון מ־2023 לפי דיווחי עורכי דין; הנוסח המקורי לא נמצא.
סיכונים: ייפוי כוח מזויף ו״עורכי דין״ מדומים
רכישה מרחוק מעבירה סיכון לגורמי ביניים. לפי Caspian Post (בהסתמך על Sputnik Georgia; השנה לא מצוינת בעמוד) נעצר חשוד בהונאת קרקע בגמרג׳בה בסך 2.6 מיליון ₾ (כ־996 אלף דולר): נוטריון קיבל ייפוי כוח מזויף, שהוצא כביכול ביוון בשם בעלים זר.
- בדקו עורך דין ונוטריון בעצמכם במרשמים (gba.ge, notary.ge), לא דרך פרטי קשר שסיפק המוכר או הסוכן.
- פעולות נוטריוניות שנעשו בגאורגיה אפשר לאתר במרשם האלקטרוני של הפעולות הנוטריוניות באתר notary.ge.
- שלמו רק לחשבון של צד בחוזה, לא לכרטיס אישי של מיופה הכוח.
- הגבילו את ייפוי הכוח לדירה אחת ולתקופה; שלחו את המקור רק לכתובת מאומתת.
עלויות ומה עדיין דורש נוכחות
נוכחות. המייפה חותם בעצמו על ייפוי הכוח אצל נוטריון במדינתו. בנק עשוי לדרוש שיחת וידאו, ייפוי כוח או ביקור (ראו מדריך חשבון הבנק). Smart Contract כולל פגישה וירטואלית עם NAPR. החלטת שכר הנוטריונים תוקנה עד 2022, ולכן אמתו סכומים מול הנוטריון.
| סעיף | סכום | מקור |
|---|---|---|
| רישום זכות: 4 ימי עבודה / יום אחד / ביום ההגשה | 150 / 270 / 350 ₾ | NAPR |
| נסח אלקטרוני: יום עבודה אחד / ביום ההגשה | 13 / 52 ₾ | NAPR |
| אישור נוטריוני לייפוי כוח | 10 ₾ (החלטה 507, נוסח 2011); כ־18 ₾ לפי מדריך 2026 | matsne.gov.ge; Madloba |
| אישור נאמנות תרגום | 1 ₾ לעמוד (ההחלטה); מ־2 ₾ לפי מדריך 2026 | matsne.gov.ge; Madloba |
| התרגום עצמו | מ־10 ₾ לעמוד, לא תעריף רשמי | Madloba |
| אישור נוטריוני לחוזה מכר | אין נתון מדויק | לא זיהינו את הסעיף בהחלטה |
שאלות נפוצות
אפשר לקנות נכס בגאורגיה בלי להגיע לשם?
כן, דרך מיופה כוח בייפוי כוח נוטריוני. החוזה בכתב והזכות נוצרת ברישום ב־NAPR. את החוזה חותם מיופה הכוח.
האם ייפוי כוח צריך אפוסטיל לגאורגיה?
נוטריון גאורגי מקבל מסמך זר עם אפוסטיל או לגליזציה (סעיף 55). לרוסיה, לישראל ולמדינות האיחוד האירופי מספיק אפוסטיל.
האם צריך לתרגם את ייפוי הכוח לגאורגית?
כן. פעולות נוטריוניות נעשות בגאורגית. קודם אפוסטיל, אחר כך תרגום ואישורו הנוטריוני (Madloba, 2026).
לכמה זמן תקף ייפוי כוח בגאורגיה?
לא מצאנו תקופה אחידה. קבעו אותה בעצמכם: לפי סעיף 109 ייפוי כוח פוקע בתום התקופה, בביטול או במות המייפה.
אפשר לבצע את כל הרכישה באינטרנט?
חלקית. הנסח מוזמן באינטרנט והכסף עובר בבנק. NAPR מתאר את הרישום המקוון Smart Contract לאזרחי גאורגיה; לא אישרנו שזרים יכולים להשתמש בו.
איך נמנעים מהונאה ברכישה מרחוק?
בדקו את הנכס בנסח ואת עורך הדין במרשם gba.ge, שלמו רק לצד בחוזה והגבילו את ייפוי הכוח לדירה אחת ולתקופה.
מקורות: HCCH: מצב אמנת האפוסטיל (30.06.2026) · חוק הנוטריונים של גאורגיה (matsne.gov.ge) · הקוד האזרחי של גאורגיה (matsne.gov.ge) · NAPR: אגרות רישום זכויות במקרקעין · NAPR: תעריפי שירותי מידע (נסח) · NAPR: Smart Contract (רישום מקוון) · NAPR: הודעה על השקת Smart Contract (28.10.2024) · לשכת הנוטריונים של גאורגיה: שאלות נפוצות · החלטת ממשלה 507: שכר נוטריונים (matsne.gov.ge, נוסח 2011) · Madloba: נוטריון בגאורגיה לזרים (22.09.2026, מקור משני) · Madloba: אפוסטיל ותרגום מסמכים בגאורגיה (22.09.2026, מקור משני) · Revera: דרישות נוטריוניות חדשות לעסקאות הטעונות רישום (מקור משני) · pbservices: לגליזציה של מסמכים זרים בגאורגיה (01.05.2026, מקור משני) · Caspian Post: הונאת קרקע בייפוי כוח מזויף (מקור משני) · Decker, Pex, Levi: אפוסטיל מבתי משפט בישראל (21.12.2024, מקור משני)