ניתוח שוק הנדל״ן של גאורגיה לפי ערים ושכונות — מחירים אמיתיים למ״ר, תשואת שכירות ולאן כדאי להסתכל קודם כל. בלי מים ובלי פרסום ליזם מסוים.
ערים
כיסוי מלא: כל 59 הרשויות המקומיות של גאורגיה ו-5 הערים בעלות המעמד הרפובליקני, מקובצות לפי האזורים הרשמיים — מהבירה ועד למרכז המחוזי הקטן ביותר.
ערים גדולות (ערים בעלות מעמד רפובליקני)
טביליסי
כ־1.33 מיליון תושבים, מ־1,100$/מ״ר בדידי דיגומי ועד כ־2,300$/מ״ר בווקה, תשואת שכירות 6–9%.
לצפייה בשכונות ← אתר נופשבטומי
236 אלף תושבים (מפקד 2024), מ-1,200$/מ״ר בטיילת החדשה ועד כ-3,000$/מ״ר בעיר העתיקה, תשואה 7–10%.
לצפייה בשכונות ← השלישית בגודלהקוטאיסי
כ־161 אלף תושבים, מרכז תעופה של חברות לואו-קוסט, עניין גובר מצד משקיעים.
לפרטים נוספים ← עיר לוויין של טביליסירוסטאווי
132 אלף תושבים (מפקד 2024), רוסטאווי הישנה והחדשה — נקודת הכניסה הזולה ביותר בין הערים הגדולות.
לצפייה בשכונות ← נמלפוטי
42 אלף תושבים, הנמל הראשי של גאורגיה ואזור תעשייה חופשי.
לפרטים נוספים ←אג'ריה (הרפובליקה האוטונומית)
קובולטי
17 אלף תושבים, אותו חוף כמו בבטומי, אך זול משמעותית.
לפרטים נוספים ← הריםחולו
רכבל ואתר הנופש בשומי — האופי ההררי של האזור.
לפרטים נוספים ← אתר סקיגודרדזי
אתר צעיר על מעבר מעל חולו — 8 ק״מ מסלולים, תשתית מינימלית.
לפרטים נוספים ← מפל מיםקדה
מפל מחונצטי — טיול יום פופולרי מבטומי.
לפרטים נוספים ← סביב בטומיחלוואצ'אורי
מקיפה את בטומי, כולל שדה התעופה והיישוב סרפי בגבול עם טורקיה.
לפרטים נוספים ← אנרגיהשואחווי
תחנת כוח הידרואלקטרית הררית על נהר אג'ריסצקלי — אופי תעשייתי, לא תיירותי.
לפרטים נוספים ←גוריה
אוזורגטי
בירת גוריה של התה, הרחק מאתרי הנופש החופיים.
לפרטים נוספים ← הריםצ'וחאתאורי
הדרך לאתר הנופש ההררי הקיצי בחמארו.
לפרטים נוספים ← אזורלנצחוטי
אזור חקלאי בין אוזורגטי לחוף.
לפרטים נוספים ←אימרתי
צחלטובו
אתר מרפא סובייטי ליד קוטאיסי — בתהליך פיתוח מחדש.
לפרטים נוספים ← מכרותצ'יאתורה
מכרות מנגן ורכבלים סובייטיים ייחודיים בקניון.
לפרטים נוספים ← ארכיאולוגיהואני
עיר עתיקה של ממלכת קולכיס ואוסף זהב במוזיאון.
לפרטים נוספים ← פארק לאומיחרגאולי
שער לאחד מהפארקים הלאומיים הגדולים במדינה.
לפרטים נוספים ← תעשייהזסטפוני
21 אלף תושבים, מפעל לסגסוגות ברזל.
לפרטים נוספים ← תחבורהסמטרדיה
25 אלף תושבים, צומת מסילות ברזל של מערב גאורגיה.
לפרטים נוספים ← ספרותבגדאתי
מקום הולדתו של המשורר ולדימיר מייקובסקי.
לפרטים נוספים ← מכרותטקיבולי
אגן פחם — אופי תעשייתי, לא תיירותי.
לפרטים נוספים ← אזורחוני
לוויין חקלאי של קוטאיסי.
לפרטים נוספים ← אזורסצחרה
אזור חקלאי בשולי ההרים של אימרתי.
לפרטים נוספים ← אזורטרג'ולה
אזור חקלאי במרכז אימרתי.
לפרטים נוספים ←קחתי
טלאווי
בירת קחתי — שוק כרמים ובתי כפר לאגרו-תיירות.
לפרטים נוספים ← "עיר האהבה"סיגנאחי
עיר מבוצרת עם נוף לעמק אלזני — נישה של בתי הארחה בוטיק.
לפרטים נוספים ← ייןקווארלי
מולדת יין הקינדזמראולי ומנהרות היין חרבה החצובות בהר.
לפרטים נוספים ← אקו-תיירותלגודחי
שער לאחת משמורות הטבע העתיקות בגאורגיה (משנת 1912).
לפרטים נוספים ← הריםאחמטה
שער לתושתי ההררית הקשה להגעה, דרך מעבר אבאנו.
לפרטים נוספים ← חצי מדברדדופליסצקרו
שער לפארק הלאומי החצי-מדברי ואשלובני.
לפרטים נוספים ← ייןגורג'אני
עוד מרכז יין באזור, פחות מוכר משכניו.
לפרטים נוספים ← תחבורהסאגארג'ו
המוניציפליטט הגדול ביותר בשטחו בקחתי, על הכביש לאזרבייג'ן.
לפרטים נוספים ←קוומו קרטלי
מרנאולי
20 אלף תושבים, הספק החקלאי הראשי של שווקי טביליסי.
לפרטים נוספים ← היסטוריה וייןבולניסי
כנסייה מהמאה ה-5 עם הכתובת הגאורגית המתוארכת העתיקה ביותר, ייצור יין צומח.
לפרטים נוספים ← מנזרגרדבני
עיר תעשייתית שבתחומה נמצא מנזר דוד-גארג'ה.
לפרטים נוספים ← ארכיאולוגיהדמניסי
שרידי האדם העתיקים ביותר מחוץ לאפריקה (1.8 מיליון שנה).
לפרטים נוספים ← רמהטטריצקרו
אזור שקט ברמת טריאלטי דרומית לטביליסי.
לפרטים נוספים ← רמהצלקה
רמה הררית עם מאגר מים, היסטוריה רב-אתנית.
לפרטים נוספים ←מצחתה-מטיאנתי
מצחתה
הבירה העתיקה של גאורגיה, 20 דקות מטביליסי — סווטיצחובלי וג'וורי.
לפרטים נוספים ← הריםקזבגי
כנסיית גרגטי על רקע הר קזבק — הנוף המזוהה ביותר עם גאורגיה.
לפרטים נוספים ← אתר סקיגודאורי
אתר הסקי הגדול במדינה מבחינת אורך המסלולים — פריירייד והלי-סקי.
לפרטים נוספים ← מבצרדושתי
מבצר אננורי על מאגר ג'ינוואלי, בדרך לקזבגי.
לפרטים נוספים ← הריםטיאנטי
אזור הררי שקט הרחק מזרם התיירים העיקרי.
לפרטים נוספים ←ראצ'ה-לצחומי וקוומו סוואנתי
אמברולאורי
בירת ראצ'ה ההררית, מולדת יין החוואנצ'קארה.
לפרטים נוספים ← היסטוריהאוני
בית כנסת עתיק — זיכרון לקהילה היהודית ההיסטורית של ראצ'ה.
לפרטים נוספים ← הריםלנטחי
סוואנתי התחתונה — בצל זרם התיירים של מסטיה וסוואנתי העליונה.
לפרטים נוספים ← הריםצגרי
לצחומי ההררית, אחד האזורים הדלילים ביותר באוכלוסייה במדינה.
לפרטים נוספים ←סמגרלו-זמו סוואנתי
זוגדידי
43 אלף תושבים, צומת התחבורה הראשי בדרך למסטיה ואושגולי.
לפרטים נוספים ← הריםמסטיה
לב סוואנתי — מגדלי אבן, תיירות הרים גוברת.
לפרטים נוספים ← אתרי סקיחצוואלי וטטנולדי
שני אתרים במרחק 8 ק״מ ממסטיה — המסלול הארוך ביותר בגאורגיה.
לפרטים נוספים ← חיל מצבסנקי
22 אלף תושבים, אזור חקלאי עם בסיס צבאי.
לפרטים נוספים ← קניוןמרטווילי
זרם תיירים הגדל במהירות: סיורי סירה בקניון עם מים בצבע טורקיז.
לפרטים נוספים ← מנזרחובי
מנזר חובי מימי הביניים בין זוגדידי לפוטי.
לפרטים נוספים ← ציורי קירצלנג'יחה
קתדרלה מימי הביניים עם אחד מציורי הקיר המשומרים ביותר במדינה.
לפרטים נוספים ← אזוראבשה
אזור חקלאי בין קוטאיסי לזוגדידי.
לפרטים נוספים ← אזורצחורוצקו
אזור חקלאי ליד זוגדידי.
לפרטים נוספים ←סמצחה-ג'ווחתי
אחלציחה
שער למבצר רבאתי ולעיר המערות וארדזיה.
לפרטים נוספים ← בית הבראהבורג'ומי
אתר מרפא היסטורי ופארק לאומי בסמוך.
לפרטים נוספים ← וארדזיהאספינדזה
השער הרשמי לעיר המערות וארדזיה.
לפרטים נוספים ← רמהאחלקלאקי
רמת ג'ווחתי ההררית, אזור חקלאי.
לפרטים נוספים ← אגמיםנינוצמינדה
אגמי פאראוואני וחנצ'לי, נקודת משיכה לצפייה בציפורים.
לפרטים נוספים ← הריםאדיגני
אזור הררי בגבול עם טורקיה.
לפרטים נוספים ←שידה קרטלי
גורי
48 אלף תושבים, מוזיאון סטלין ואופליסציחה בקרבת מקום.
לפרטים נוספים ← תחבורהחשורי
26 אלף תושבים, צומת לבורג'ומי ובקוריאני.
לפרטים נוספים ← תעשייהקספי
מפעל מלט על הכביש טביליסי-גורי.
לפרטים נוספים ← אזורקרלי
אזור חקלאי בין גורי לחשורי.
לפרטים נוספים ←יישובי נופש מחוץ למרכזים המוניציפליים
מדריכים וכלים
תהליך הרכישה, המיסים והדרך לתושבות זהים בכל רחבי המדינה — פתרנו את זה פעם אחת, במקום לחזור על כך בכל עמוד עיר.
החומרים מקובצים גם לפי נושאים, מרכישה ובדיקת נכס ועד מיסים ומכירה. לרשימת הנושאים ←
איך קונים
זכויות זרים, ייפוי כוח, העלות האמיתית של התהליך.
לקריאה ←מיסים
בעת רכישה, החזקה, השכרה ומכירה.
לקריאה ←משכנתא
אילו בנקים נותנים הלוואות לתושבי חוץ ובאילו תנאים.
לקריאה ←תושבות דרך נדל״ן
סף של 150,000$ החל ממרץ 2026 — לפי שומה, לא לפי מחיר הרכישה.
לקריאה ←השוואת ערים
טביליסי, בטומי, קוטאיסי ורוסטאווי — בטבלה אחת.
לקריאה ←עלות המחיה
שכירות, חשבונות, אוכל — טביליסי ובטומי במספרים אמיתיים.
לקריאה ←לישראלים
כניסה ללא ויזה, תושבות, מיסים בשתי מדינות ודיווח בישראל.
לקריאה ←מחשבון
תשלום משכנתא ותשואת שכירות — חישוב תוך 10 שניות.
לחישוב ←גאורגיה או טורקיה
סף תושבות, מיסים, מחירים — השוואה כנה בין שתי המדינות.
לקריאה ←בדיקת דירה לפני קנייה בגאורגיה: צ׳קליסט
מה לבדוק, לצלם ולשאול את המוכר לפני מקדמה: הדירה, הבניין, הגג, המרתף והשכנים.
לקריאה ←שכירת דירה בטביליסי ובבטומי: צ׳קליסט לשוכר
מה לבדוק, לשאול ולכתוב בחוזה לפני ששילמתם על דירה שכורה בטביליסי או בבטומי.
לקריאה ←קבלן או יזם בגאורגיה
מה לבקש, לבדוק ולכתוב בחוזה לפני שמשלמים ליזם בגאורגיה.
לקריאה ←העברת כסף מישראל לגאורגיה ורכישת דירה
מסלול הכסף משקלים לדירה בגאורגיה: חשבון מקבל, מטבע, עמלות, שאלות הבנק, דיווח בישראל וסיכונים.
לקריאה ←שינויים בחוק הנדל״ן בגאורגיה 2026 לזרים
סקירה מתוארכת של כללי 2026: אשרת שהייה, משכנתאות, מסים, קרקע, בנקים. מה מאומת ומה לא.
לקריאה ←משכנתא בגאורגיה לאזרחי רוסיה
משכנתא בגאורגיה לאזרחי רוסיה: מה בודקים הבנקים, הון עצמי, ריביות, חישוב החזר, סירובים. אוקטובר 2026.
לקריאה ←שוק הנדל״ן בגאורגיה 2026
טביליסי, בטומי והאזורים: מחירים, עסקאות, שכירות ומשכנתאות. נתונים עם תאריכים ומקורות.
לקריאה ←מיסוי נדל״ן בגאורגיה לזרים 2026
מסים לפי שלב, סף 100,000 לארי, 5% על שכירות, כלל השנתיים במכירה ולוח מועדים 2026–2027.
לקריאה ←משכנתא בגאורגיה לתושבי חוץ
משכנתא בגאורגיה לישראלים: בנקים, ריביות בלארי ובדולר, מקדמה, מגבלות 2027 וחישוב תשלום. אוקטובר 2026.
לקריאה ←קניית דירה בגאורגיה
דירה בגאורגיה לזרים: מחירים, שלבים, עלויות, מסים, תושבות וסיכונים. נתונים לאוקטובר 2026.
לקריאה ←השכרה לטווח קצר בגאורגיה
מס, סף מע״מ של 100,000 לארי, רישום וניהול: מה מאושר בחוק ומה לא.
לקריאה ←מס על מכירת דירה בגאורגיה
כלל השנתיים, מס 5%, חישוב הרווח ודיווח עד ה-15 בחודש: מה מאושר ומה לא.
לקריאה ←תושבות בגאורגיה דרך נכס
סף, שמאי, מסמכים, אגרות, כמה נכסים, משפחה ומכירה: מה מאושר ומה לא.
לקריאה ←עלות החזקת דירה בגאורגיה 2026
תעריפי חשמל, גז ומים, סף מס נכסים של 100,000 לארי ודמי ועד: עם תאריכים ומקורות.
לקריאה ←קניית דירה בגאורגיה מרחוק
ייפוי כוח, אפוסטיל, תרגום, נוטריון ורישום ב-NAPR: איך קונים דירה בגאורגיה בלי נסיעה.
לקריאה ←האם זר יכול לקנות קרקע בגאורגיה
מה מותר ומה אסור לזר: קרקע חקלאית, בית בכפר, חברה וחכירה.
לקריאה ←איך בודקים נכס ויזם בגאורגיה לפני רכישה
נסח NAPR, קוד קדסטרלי, משכנתא ועיקול, בדיקת יזם ורשימת מסמכים.
לקריאה ←מחירי דירות בטביליסי לפי שכונות 2026
מחיר למ״ר לפי שכונות בטביליסי עם מקורות ותאריכים: ווקה, סבורטלו, איסאני, גלדני, דידי דיגומי.
לקריאה ←קניה על הנייר בגאורגיה
רמות גמר, תשלומים ליזם, רישום הזכות והסיכונים בקניית דירה לפני שנבנתה.
לקריאה ←חשבון בנק בגאורגיה לתושב חוץ והעברת כסף לרכישת דירה
בנקים, מסמכים, מקור כספים, סירובים, חסימה והעברות מישראל, רוסיה ואירופה.
לקריאה ←תשואת שכירות בגאורגיה 2026
תשואה ברוטו כ-7–8%, נטו נמוכה יותר: לאן הולך ההפרש, עם חישוב ומקורות.
לקריאה ←על הפרויקט
BuyGeorgia אוסף ובודק נתונים על מחירים, תשואות ושכונות ישירות מדוחות שוק הנדל״ן של גאורגיה, בלי להעתיק חוברות פרסום של יזמים. כל עמוד עיר מחולק לשכונות — עם מחיר, אופי ותשובה לשאלה "למי זה מתאים" משלו.
חדשות השוק האחרונות
תמצית של פרסומים ממקורות פתוחים, הוכנה בסיוע בינה מלאכותית; אינה ייעוץ משפטי או פיננסי. מומלץ לאמת במקור.