איך בודקים נכס ויזם בגאורגיה לפני רכישה

עודכן: אוקטובר 2026

מה מראה הנסח מהרישום

הרישום הציבורי מנוהל על ידי הרשות הלאומית לרישום ציבורי (NAPR) במשרד המשפטים. נסח לנכס מאחד נתונים מכמה מרשמים נכון לרגע הכנתו (חוק הרישום הציבורי, סעיף 10). הנתונים פתוחים לעיון כל אדם (סעיף 6) וחזקה שהם נכונים עד שיוכח אחרת (סעיף 5).

• הנכס: כתובת, קוד קדסטרלי, שטח, ייעוד; בקרקע גם הקטגוריה.
• בעלים, גודל החלקים ועילת הרכישה.
• שעבודים: משכנתא, משכון, זיקת הנאה, שכירות, זכות קדימה. החוק מגדיר אותם כזכויות הניתנות לרישום (סעיף 11).
• עיקול נכס ומגבלות ציבוריות אחרות. הן מנוהלות במרשם נפרד, ורישומן שולל רישום זכויות אחרות בנכס (סעיף 19).

איך ואיפה מקבלים נסח, ומהו קוד קדסטרלי

כל אדם רשאי לקבל נסח (סעיף 10). צריך את הקוד הקדסטרלי של הנכס, המספר שהרישום מקצה לו. בפועל מדובר בקבוצות ספרות מופרדות בנקודות, וקוד של דירה ארוך מקוד של חלקה. בקשו אותו מהמוכר והשוו למודעה: כתובת, קומה ושטח צריכים להתאים.

אפשר להזמין באתר napr.gov.ge, בבית הצדק (House of Justice) או בסניף NAPR, או דרך עורך דין או נוטריון. האם זר צריך להתחבר דרך my.gov.ge, לא אישרנו רשמית. הנסח משקף את רגע הכנתו, לכן הזמינו עדכני לפני המקדמה ולפני החתימה.

שעבודים, משכנתא, עיקול, חלקים, קרקע מול מבנה

• משכנתא: שעבודים רשומים עוברים לבעלים החדש אם לא נמחקו לפני העסקה. דרשו מכתב מהמלווה ומחיקת הרישום לפני התשלום.
• עיקול מוטל על ידי בית משפט או גוף אכיפה. כל עוד הרישום קיים, אי אפשר לרשום את זכותכם (סעיף 19): אל תשלמו עד שהעיקול הוסר.
• חלקים: כשיש כמה בעלים, בדקו את החלקים וודאו שכולם חותמים על החוזה.
• קרקע ומבנה נרשמים כנכסים נפרדים. בדירה בדקו את הדירה, בפרויקט חדש גם את החלקה. השוו את השטח לתשריט הקדסטרלי.

מה הנסח לא מראה: מוכר, ייפוי כוח, חובות

נסח נקי הוא סימן טוב, לא קו הסיום. עורכי דין מתארים דירות שהועברו בייפוי כוח מזויף ונמכרו לרוכש בתום לב, והסכסוך נמשך שנים. החוק מגן על הרוכש: הרישום נחשב נכון אם לא הוגשה נגדו התנגדות והרוכש לא ידע על אי־דיוק (הקוד האזרחי, סעיף 312, לפי Chambers 2026). איך בתי המשפט מפרשים את המילה ידע, לא אישרנו ממקורות ראשוניים.

• המוכר: דרכון וזכות למכור. לנציג, ייפוי כוח נוטריוני אמיתי למכירה, שלא פג ולא בוטל. לחברה, נסח והחלטה על המכירה.
• רכוש משפחתי: לפי עורכי דין, ברכוש משותף של בני זוג עשויה להידרש הסכמת בן הזוג. את סעיפי הקוד לא בדקנו.
• חובות בחשבונות שירותים: לא מצאנו כלל רשמי אם החוב עובר לבעלים החדש. בקשו מכל ספק אישור התאמה (חשמל, מים, גז, ועד הבית), בדקו מונים וכתבו בחוזה הצהרה שאין חובות. Chambers מגדיר הצהרות כאלה כנפוצות.

העסקה: נוטריון, חוזה ורישום

רישום מוקדם (סעיף 12 לחוק) קובע זכות עתידית לפי הסכם הצדדים וחוסם רישום זכויות אחרות בנכס. ייפוי כוח מחו״ל דורש בדרך כלל נוטריון ואפוסטיל, ראו המדריך לרכישה.

1. חוזה מקדים ומקדמה אינם חובה. סוכנויות מציינות 5–10 אחוז במכירה חוזרת ו־20–30 אחוז בפרויקט חדש, אין נתונים רשמיים. כתבו תנאי החזר.
2. חוזה המכר בכתב. בדרך כלל נחתם אצל נוטריון או בבית הצדק בנוכחות רשם. החוזה בגאורגית, בקשו גרסה דו־לשונית.
3. תשלום בהעברה בנקאית לצד בחוזה, ושמירת קבלות.
4. הגשה לרישום: 150 לארי ל־4 ימי עבודה, 270 ליום אחד, 350 באותו יום.
5. נסח עדכני מראה אתכם כבעלים. הבעלות נוצרת ברישום, לא בחתימה.

בדיקת היזם

לא מצאנו חוק נפרד להגנת רוכשי פרויקטים חדשים ולא חובת חשבון נאמנות (אסקרו); Chambers מגדיר מכירה מוקדמת ותשלומים כמודל המימון העיקרי. ההגנה שלכם היא הבדיקות והחוזה. ראו המדריך על רכישה בשלב הבנייה.

• החברה: נסח ממרשם העסקים (13 לארי, 4 ימי עבודה): מייסדים, מנהל, מורשי חתימה.
• הקרקע: נסח לחלקה. של מי הקרקע, ויש עליה משכנתא לבנק? משכנתא שמתגלה אחרי הסיום היא אחת הסכנות העיקריות.
• היתר בנייה ניתן על ידי העירייה, בטביליסי על ידי שירות האדריכלות. השוו כתובת, קוד קדסטרלי ותוקף. אחרי הסיום המבנה מאושר לשימוש, ואז הדירות נרשמות ב־NAPR.
• פרויקטים קודמים: האם נמסרו בזמן, האם יש תלונות דיירים. אין מרשם רשמי, זו הערכה שלכם.
• נתיב הכסף: שלמו רק לחשבון החברה שבחוזה, הצמידו את התשלומים לשלבי הבנייה, קבעו קנס והחזר. רישום מוקדם של זכותכם מגן מפני מכירה כפולה.

רשימת מסמכים

דגלים אדומים

• מחיר נמוך בהרבה מהשוק ולחץ לקנות היום.
• דרישה למקדמה לפני שראיתם נסח.
• המוכר אינו הבעלים בנסח, וייפוי הכוח קיים רק כצילום.
• “נסיר את המשכנתא או העיקול אחרי התשלום”.
• יזם שמסרב להציג היתר ונסח קרקע.

מה עושים אם משהו לא תקין

זהו מידע כללי ולא ייעוץ משפטי. לפני עסקה נדרשים עורך דין מקומי ובדיקה מול מקור רשמי.

1. עצרו תשלומים, אל תחתמו, שמרו את כל ההתכתבות.
2. הזמינו נסח עדכני והשוו למסמכי המוכר.
3. משכנתא או עיקול: דרשו הסרה לפני העסקה. לפי Chambers נהוגים נאמנות בנקאית ועיכוב של 5–10 אחוז מהמחיר ל־6–12 חודשים אחרי העסקה.
4. אם כבר שילמתם: דרישה, משא ומתן ואז בית משפט. עורכי דין מזכירים קנס, אובדן הכנסה וריבית חוקית.
5. בחשד לזיוף פנו למשטרה; הרישום רשאי לבטל נתונים שגויים (סעיף 3).

שאלות נפוצות

מקורות: NAPR: תעריפי שירותי מידע (נסח, אישורים, תשריט קדסטרלי) · NAPR: תעריפי רישום זכויות במקרקעין · NAPR: תעריפים ומועדים (מרשם יזמים, נסח) · NAPR: מרכזי שירות · חוק הרישום הציבורי של גאורגיה (matsne.gov.ge) · Chambers Real Estate 2026: Georgia (מדריך מעשי) · Georgia Today: מפת עיריית טביליסי לבדיקת פרויקטי בנייה · סקירה משפטית: רכישה בשלב הבנייה ורישום מוקדם (מקור משני) · סקירה משפטית: למה נסח אינו מספיק (מקור משני) · סקירה משפטית: רשימת בדיקת נאותות (מקור משני) · סקירה משפטית: רכישה בטוחה ודגלים אדומים (מקור משני) · סקירת סוכנות: מועדי רישום ומלכודות (מקור משני) · סקירה משפטית: בנייה שלא הושלמה וסעדים (מקור משני)

ראו גם