עודכן:
- תשואה ברוטו באוקטובר 2026: ממוצע של כ־7.2% (Global Property Guide, רבעון 3 2026) ו־8.4% בטביליסי (Galt & Taggart, מאי 2026). השיטות שונות.
- מנכים תקופות ריקות, ניהול, חשבונות, תיקונים ומס 5% על שכירות ברוטו ללא ניכוי הוצאות. הפער הטיפוסי 1.5–2 נקודות אחוז; לבטומי Galt & Taggart ציינה נטו של 2–4%.
- ״תשואה מובטחת״ של יזם היא הבטחה שיווקית ולא סטטיסטיקה: דרשו היסטוריית תשלומים וחוזה.
תשואה ברוטו: מה אומרות ההערכות העצמאיות
תשואה ברוטו היא שכירות שנתית חלקי מחיר הדירה, לפני כל הוצאה. ההערכות נבדלות כי השיטות נבדלות: Global Property Guide (אתר נתוני נדל״ן בינלאומי) משתמש בחציון של מחירי הדירות ודמי השכירות המבוקשים בפורטל ss.ge; את השיטות של Galt & Taggart (בנק השקעות מקומי) ושל TBC Capital לא מצאנו.
הפער בין 7.2% ל־8.4% בטביליסי הוא הבדל גישה, לא טעות. הטווחים 6–9% (טביליסי) ו־7–10% (בטומי) בעמודי הערים באתר הם החלק העליון של ההערכות; הממוצעים העצמאיים קרובים ל־7–8%. המגמה יורדת: ממוצע גאורגיה אצל GPG ירד מ־7.42% (רבעון 1 2026) ל־7.25% (רבעון 3 2026). לפי Geostat (הלשכה הלאומית לסטטיסטיקה) מחירי הדירות החדשות בטביליסי עלו ב־4.9% בשנה (רבעון 2 2026), ושכירות לפי TBC Capital נמוכה ב־6% לעומת השנה הקודמת: המחירים עולים מהר מהשכירות.
| מקור | נתונים ל | טביליסי | בטומי |
|---|---|---|---|
| Global Property Guide | רבעון 3 2026 | ממוצע 7.23%; סטודיו 8.03% | ממוצע 7.28%; סטודיו 8.35% |
| Galt & Taggart | מאי 2026; שנת 2025 | 8.4% (לטווח ארוך 8–9%) | 7.4% ב־2025 (8.8% ב־2024) |
| TBC Capital, דרך International Investment | רבעון 1 2026 | 8.1%, ללא עלויות תחזוקה | אין נתון |
מברוטו לנטו: מה מנכים
Global Property Guide מציין שנטו בדרך כלל נמוך מברוטו ב־1.5–2 נקודות אחוז: כלל כללי, לא חישוב גאורגי. לבטומי Galt & Taggart, כפי שדווח ב־International Investment ב־24 במרץ 2026, העריכה נטו של 2–4%, ו־1.5–2% (ואף שלילית אצל חלק מהבעלים) אם מלאי הדירות יוכפל.
- תקופות ריקות ועונתיות: הדירה עומדת ריקה בין שוכרים, והתפוסה היומית תלויה בחודש.
- ניהול: לפי Airbtics (דף ללא תאריך, 2026) בבטומי מנהלי השכרה יומית גובים 10–15% מההכנסה בשירות חלקי ו־20–30% בשירות מלא. על השכרה ארוכה לא מצאנו מקור.
- עמלת פלטפורמה: לפי Airbnb רוב המארחים משלמים 3% במבנה עמלה מפוצל, או כ־15.5% כשהכול על המארח.
- חשבונות, אספקה, תיקונים, בלאי ריהוט ודמי ועד בית: אין לנו נתוני שוק מוצקים לגאורגיה, ולכן בדוגמה אלה הנחות.
מס 5% על שכירות
יחיד שמשכיר דירה למגורים משלם 5% מהשכירות שהתקבלה, ללא ניכוי הוצאות (PwC Tax Summaries, נבדק ב־2 בספטמבר 2026). דוגמה: שכירות של 1,500 לארי בחודש היא 18,000 לארי בשנה ו־900 לארי מס. גם תושב חוץ משלם כך: שכירות על דירה בגאורגיה היא הכנסה ממקור גאורגי. ישראלי חייב לדווח גם בישראל, והזיכוי תלוי באמנת המס: יש לאמת מול רואה חשבון.
מה לא הוכרע: PwC מתארת מסלול מיוחד ללינה קצרת טווח עד 1 בינואר 2026 ואינה מציינת אם הוארך. האם שיעור 5% חל על השכרה יומית כעסק, וכן מע״מ בהכנסה מעל 100,000 לארי הכנסה ב־12 חודשים: יש לאמת מול רואה חשבון גאורגי. מס נכסים: ב־30 בספטמבר 2026 אישר הפרלמנט סף הכנסה של 100,000 לארי (SOVA); מתחתיו אין מס, מעליו 0.8–1% מהשווי; לתושבי חוץ ללא הכנסה גאורגית המקורות אינם מפרטים.
עדכון מ־16 באוקטובר 2026: לפי נוסח קוד המס של גאורגיה (סעיף 309), המס הקבוע על השכרה לטווח קצר של דירה בבעלות, 10 לארי למ״ר בחודש, בתוקף עד 1 בינואר 2028. התנאים מפורטים במדריך שלנו על השכרה לטווח קצר.
חישוב לדוגמה: דירה ב־80,000 דולר (המחשה)
חישוב לפי הנחות מוצהרות, לא נתוני שוק. דירה ב־80,000 דולר, ללא עלויות רכישה. השכרה ארוכה: 500 דולר בחודש, חודש ריק, תיקונים ועד 400 דולר בשנה. השכרה יומית: 36 דולר ללילה (Galt & Taggart ציינה כ־35.6 לבטומי ב־2025), תפוסה 35%, 55% ו־65% כתרחישים היפותטיים; ניהול 20% (הקצה התחתון של שירות מלא לפי Airbtics), עמלה 3%, חשבונות 900 דולר ותיקונים ועד 1,000 דולר בשנה, מס 5%.
| סעיף | ארוכה | יומית 35% | יומית 55% | יומית 65% |
|---|---|---|---|---|
| הכנסה ברוטו | 6,000 | 4,599 | 7,227 | 8,541 |
| חודש ריק | −500 | בתפוסה | בתפוסה | בתפוסה |
| מס 5% | −275 | −230 | −361 | −427 |
| ניהול 20% | 0 (עצמאי) | −920 | −1,445 | −1,708 |
| עמלת פלטפורמה 3% | 0 | −138 | −217 | −256 |
| חשבונות, תיקונים, ועד | −400 | −1,900 | −1,900 | −1,900 |
| הכנסה נטו | 4,825 | 1,411 | 3,304 | 4,250 |
| תשואה ברוטו | 7.5% | 5.7% | 9.0% | 10.7% |
| תשואה נטו | 6.0% | 1.8% | 4.1% | 5.3% |
החישוב לדוגמה במדריך (הנחות הכותב); מס 5%: PwC Tax Summaries, 2 בספטמבר 2026
המחשה: הנחות הכותב, לא נתוני שוק. ללא עלויות רכישה; ניהול עצמי, חודש ריק.
השכרה יומית או ארוכה
השכרה יומית מניבה יותר על הנייר, אבל הנתונים סותרים. אלה הערכות ממודעות בפלטפורמות, לא דוחות בעלים. בבטומי AirDNA (עודכן ב־13 באוקטובר 2026) מציגה תפוסה של 65% ו־RevPAR של 26 דולר; Airbtics ל־2025: 54%; BnBCalc: 22%, ובחלק אחר של אותו דף 37%. בטביליסי AirDNA: 69% ו־RevPAR של 31 דולר; Airbtics ל־2025: 63%.
הממוצעים מסתירים פיזור: לפי BnBCalc נכסים חזקים בבטומי מרוויחים כ־44,000 לארי בשנה וחלשים כ־5,000. יומית פירושה יותר הוצאות ועבודה; ארוכה פשוטה וצפויה יותר.
טביליסי מול בטומי: איפה הפער גדול
תשואות ברוטו בהשכרה ארוכה כמעט שוות בממוצע (7.23% ו־7.28%, GPG); הפיזור בתוך כל עיר רחב יותר: דירת חדר שינה אחד נותנת 6.22% בווקה, 7.34% בדידי דיגומי ו־6.30% בבטומי העתיקה.
בבטומי יש גם סיכון עודף היצע, כפי שכתוב בעמוד העיר: ההיצע גדל מהר מהביקוש, בעיקר בהשכרה יומית. לפי Airbtics מספר המודעות להשכרה יומית עלה ב־2025 ב־45% בבטומי וב־24% בטביליסי; Galt & Taggart ספרה כ־12,400 דירות שלא נמכרו בפרויקטים של יזמים בסוף 2025. בבטומי כדאי להחזיק תרחיש גיבוי של השכרה ארוכה.
״תשואה מובטחת״ של יזמים
בחומרי שיווק של פרויקטים בניהול מלונאי בבטומי שסקרנו ההבטחות נעות בין 6–8% ל־12–20% בשנה. לא מצאנו סטטיסטיקה מאומתת ועצמאית של תשלומים בפועל. להלן סיכונים כלליים, לא ממצאים על פרויקטים מסוימים:
- ערבות היא התחייבות של חברה אחת, ושווה כמה שהחברה יכולה לשלם.
- ההכנסה המובטחת עשויה להיות כלולה במחיר: השוו מחיר למ״ר לדירות דומות ללא תוכנית מלונאית.
- עד המסירה אין הכנסה, ותקופת הערבות בדרך כלל מוגבלת.
- המפעיל עשוי לקחת חלק מההכנסות ולשנות תנאים.
איך בודקים את המספרים
- קחו מחיר ושכירות של הבניין הספציפי ממודעות עדכניות, לא ממוצעי עיר.
- נכו תקופות ריקות, מס 5%, ניהול, חשבונות ותיקונים, והוסיפו תרחיש של תפוסה חצי.
- שאלו רואה חשבון גאורגי איזה הסדר מס מתאים לסוג ההשכרה שלכם.
- לפני עסקה נדרשים עורך דין מקומי ובדיקה מול מקור רשמי (rs.ge): המדריך אינו ייעוץ משפטי או מיסוי.
שאלות נפוצות
מהי תשואת השכירות בטביליסי ובבטומי?
ברוטו: לפי Global Property Guide ממוצע 7.23% בטביליסי ו־7.28% בבטומי (רבעון 3 2026); Galt & Taggart ציינה 8.4% לטביליסי (מאי 2026) ו־7.4% לבטומי (2025). לפני הוצאות ומס.
מהי תשואת השכירות נטו בגאורגיה?
אין נתון רשמי. GPG מעריך נטו נמוך ב־1.5–2 נקודות אחוז; לבטומי Galt & Taggart ציינה 2–4%. בחישוב ההמחשה שלנו השכרה ארוכה נותנת 6.0% נטו על 7.5% ברוטו.
מה משתלם יותר בגאורגיה: השכרה יומית או ארוכה?
ביומית ההכנסה גבוהה אך גם ההוצאות והעונתיות, והערכות התפוסה חלוקות (22% עד 65% בבטומי). בדוגמה שלנו נטו יומי 1.8–5.3% וארוך 6.0%.
כמה אפשר להרוויח משכירות דירה בגאורגיה?
בהמחשה לדירה ב־80,000 דולר: כ־4,800 דולר נטו בשנה בהשכרה ארוכה ו־1,400 עד 4,300 ביומית. זו אינה תחזית.
האם זר משלם מס על שכירות בגאורגיה?
כן, 5% מהשכירות שהתקבלה ללא ניכוי הוצאות, גם תושבי חוץ (PwC, ספטמבר 2026). לגבי השכרה יומית ומע״מ יש לאמת מול רואה חשבון גאורגי.
אפשר לסמוך על תשואה מובטחת באפארטהוטל?
זו הבטחת המוכר, לא סטטיסטיקת שוק. בדקו מי מבטיח, אם זה כלול במחיר, ובקשו תשלומים בפועל מבניינים שהושלמו.
מקורות: Global Property Guide: תשואות שכירות ברוטו בגאורגיה (רבעון 3 2026) · Trend: Galt & Taggart על תשואה של 8.4% בטביליסי (7 בספטמבר 2026) · Investor.ge: Galt & Taggart, סקירת שוק הדירות בבטומי (20 באפריל 2026) · International Investment: Galt & Taggart על תשואות בבטומי (24 במרץ 2026) · International Investment: TBC Capital על שוק טביליסי (27 באפריל 2026) · Geostat: מדד מחירי הדירות, רבעון 2 2026 · AirDNA: בטומי, תפוסה ועונתיות (13 באוקטובר 2026) · AirDNA: טביליסי, תפוסה ועונתיות (13 באוקטובר 2026) · BnBCalc: שוק ההשכרה היומית בבטומי · Airbtics: דוח השכרה יומית בגאורגיה ל־2025 · Airbtics: טווחי דמי ניהול בבטומי · Airbnb: עמלות מארח · PwC Tax Summaries: Georgia, קביעת הכנסה ליחיד (2 בספטמבר 2026) · SOVA: הפרלמנט אישר סף של 100,000 לארי למס נכסים (30 בספטמבר 2026)