נדל״ן בגאורגיה לישראלים

עודכן: אוקטובר 2026

נתון הבטומי — לפי סקירה אנליטית (investor.ge, אפריל 2026), לא סטטיסטיקה רשמית.

כניסה ושהייה

אזרחי ישראל יכולים לשהות בגאורגיה ללא ויזה עד שנה מלאה, ותושבי קבע בישראל שאינם אזרחים — 90 יום מתוך 180 (לפי אתר שגרירות גאורגיה בישראל). אין צורך ברכישת נכס כדי להיכנס, והרכישה כשלעצמה אינה מקנה זכות שהייה.

למי שרוצה אישור שהייה על בסיס נכס: אישור לטווח קצר ניתן לבעל נכס (שאינו קרקע חקלאית) בסף של 150,000$ בשווי ערך בלארי, והוא חל גם על בן או בת הזוג והילדים ומתחדש מדי שנה. השווי נקבע על ידי שמאי מוסמך, ולא לפי מחיר הרכישה. הנוסח האחרון של החוק עודכן ב־25.6.2026. הפרטים — במדריך התושבות דרך נדל״ן.

הרכישה והעלויות

דירות ונכסים מסחריים פתוחים לרוכשים זרים. ההגבלה היא בעיקר על קרקע חקלאית, שנשמרת לאזרחי גאורגיה ולמדינה, עם חריגים (לפי סקירות משפטיות).

זכות הבעלות נרשמת ברשם המקרקעין הלאומי (NAPR). האגרה: 150 לארי ל־4 ימי עבודה, 270 ליום עבודה אחד ו־350 ביום ההגשה. ההליך המלא, כולל חתימה בייפוי כוח — במדריך תהליך הרכישה.

העברת כסף מישראל

לפי בנק ישראל, הגבלות המטבע על רכישת נכס בחו״ל בוטלו ב־1998 והוחלפו בחובת דיווח. הבנק ישאל על מקור הכספים ועל מטרת ההעברה, ולכן כדאי להכין מראש מסמכים על מקור ההון. פרטים על הסף ועל הפטורים, אם קיימים, יש לקבל מהבנק — לא הצלחנו לאמת אותם.

לפני כל תשלום ליזם ודאו את זהות הצד המקבל ואת החשבון, ושמרו את חוזה הרכישה והאסמכתאות.

מימון

בגאורגיה: הבנק הלאומי העלה בפברואר 2025 ב־10 נקודות אחוז את שיעור המימון המרבי (LTV) ללווים עם הכנסה מחו״ל, ל־80%. התנאים בפועל, הריבית והבנקים שעובדים עם זרים — במדריך המשכנתא.

בישראל חלק מהבנקים מציעים הלוואה לרכישה בחו״ל בכפוף לשעבוד נכס בישראל. התנאים משתנים מבנק לבנק ולא אימתנו אותם — בררו ישירות.

מס בגאורגיה

• ברכישה: אין מס רכישה נפרד, רק אגרת רישום.
• בהחזקה: מס נכסים שנתי. ב־30.9.2026 אושר סף אחיד של 100,000 לארי הכנסה שנתית: מתחתיו לא משלמים, מעליו 0.8%–1% משווי השוק. כיצד זה חל על תושבי חוץ — לא מובהר במקורות שבדקנו.
• בהשכרת דירת מגורים: 5% מההכנסה ברוטו ללא ניכוי הוצאות (לפי סקירת PwC, ספטמבר 2026).
• במכירה: 0% אם הנכס היה בבעלותכם יותר משנתיים; לפני כן — 5% מהרווח (לפי PwC והבהרת רשות המסים של גאורגיה).

השיעורים המלאים והסתייגויות — במדריך המיסים.

מס ודיווח בישראל

ככלל, תושב ישראל חייב במס בישראל על הכנסותיו מכל העולם, וכולל זאת שכירות ורווח ממכירת דירה בגאורגיה. אמנת המס בין המדינות נכנסה לתוקף ב־22.11.2011. לפי נוסח האמנה (סעיפים 6 ו־13), הכנסה משכירות ורווח הון ממקרקעין עשויים להיות ממוסים במדינה שבה הנכס נמצא, והמשמעות היא שגאורגיה רשאית למסות, ולא שישראל מוותרת. לפי סעיף 22, ישראל מאפשרת ניכוי של המס ששולם בגאורגיה, עד גובה המס הישראלי על אותה הכנסה, בכפוף לדין הישראלי בנושא זיכוי מס זר.

בדוח השנתי של יחיד (טופס 1301) מצורף טופס 1324 להצהרה על הכנסות מחו״ל ועל המס ששולם עליהן, ולמכירת נכס קיים טופס 1399י (הודעה על מכירה וחישוב המס). בטופס 1301 לשנת 2025 מופיע סף של 2,086,000 ש״ח לחובת דיווח על נכסים בחו״ל (של היחיד, בן או בת הזוג וילדים עד גיל 18); הסף מתעדכן מדי שנה ולכן יש לוודא את הערך לשנה הרלוונטית.

סיכונים

• עודף היצע בבטומי. לפי סקירת investor.ge (אפריל 2026): זרים היו 52% ממכירות הדירות ב־2025, ישראלים 13% מכלל המכירות. הדירות שלא נמכרו בפרויקטים עלו בכ־14% לכ־12,400, והתשואה מהשכרה ירדה מ־8.8% ב־2024 ל־7.4% ב־2025. הסקירה אינה מפרטת את מקור הנתונים.
• רכישה בשלב הבנייה. לפי משרד עורכי הדין Klein Law (2023), פעילות הפיתוח בגאורגיה לא הוסדרה במלואה, ולרוכשים אין ערבויות או נאמנות. בדקו אם המצב השתנה. בדקו את היזם, את מימון הפרויקט ואת ההליכים המשפטיים נגדו, ובחוזה — לוח זמנים ופיצוי על עיכוב.
• תשואה לא מובטחת. התעריף הממוצע ללילה בבטומי שטוח, ותשואות גבוהות שפורסמו בשיווק אינן נתונים מאומתים.

מה לשאול רואה חשבון או עורך דין

1. איזה מסלול מס להשכרה בישראל מתאים לי (שיעור קבוע או מדרגות), וכיצד מנוכה המס הגאורגי לפי האמנה?
2. אם אמכור אחרי יותר משנתיים וגאורגיה לא תמסה — מה יהיה המס בישראל ובאיזה שער מחשבים את מחיר הרכישה?
3. מהם הטפסים והמועדים לשנת המס הרלוונטית (1301, 1324, 1399י) והסף העדכני לדיווח על נכסים בחו״ל?
4. האם יש לי זכויות או פטורים כעולה חדש או כתושב חוזר?
5. אילו מסמכים הבנק יבקש בהעברה לחשבון היזם?
6. איך לבדוק את היזם, ואיזה הסכם ובטוחות לדרוש ברכישה בשלב הבנייה?
7. האם התנאים של הבנקים בגאורגיה (TBC, Bank of Georgia, Liberty, Credo) זמינים לי?

שאלות נפוצות

מקורות

רשמיים: אתרי ממשלות ובנקים. משניים: סקירות אנליטיות ומשפטיות, שלא אומתו מול מקור רשמי.

רשמיים

• משרד האוצר של גאורגיה — אמנת המס עם ישראל
• שגרירות גאורגיה בישראל — כניסה ללא ויזה
• Matsne — חוק המעמד של זרים (נוסח 25.6.2026)
• שירות הפיתוח של משרד המשפטים — אישורי שהייה
• NAPR — אגרות רישום מקרקעין
• הבנק הלאומי של גאורגיה — החלטת ועדת היציבות (פברואר 2025)
• gov.il — הדוח השנתי של יחיד

משניים

• PwC Tax Summaries — Georgia, הכנסה של יחידים
• investor.ge — סקירת שוק הדיור בבטומי (אפריל 2026)
• Georgia Today / Klein Law — רכישה בפרויקט בבנייה (2023)

ראו גם