עודכן:
- הפער גדול: לפי Geostat (בנייה חדשה, רבעון 3 של 2026) מכ־1,404$ למ״ר בסמגורי עד כ־2,689$ במצמינדה; לפי TBC Capital (שוק משני, מרץ 2026) מ־1,065$ עד 2,276$.
- Geostat מודדת מחירי מודעות של בנייה חדשה ו־TBC Capital מכירות; הסדרות אינן ברות השוואה, ומחיר במודעה אינו מחיר עסקה.
- הבחירה תלויה במטרה: מגורים, השכרה או שמירת הון. זה מדריך מידע ולא המלצה לקנות.
מאיפה המספרים ובמה הם נבדלים
אין טבלה רשמית אחת של מחירים לפי שכונות לכל השוק. מדד מחירי הדיור של Geostat (הלשכה הלאומית לסטטיסטיקה של גאורגיה) כולל רק דיור חדש בטביליסי ונבנה ממחירים באתרי מודעות, כלומר מחירי בקשה ולא מחירי עסקה (מתודולוגיה, אפריל 2026). סקירות של TBC Capital (זרוע ההשקעות של בנק TBC) ושל Galt & Taggart (חברת מחקר) מתארות מכירות, כולל שוק משני.
הדולרים של Geostat הומרו לפי שער בנק גאורגיה (הבנק המרכזי) מ־30.09.2026 (דולר = 2.6051 לארי); Geostat עצמה מפרסמת בלארי.
מחיר למ״ר לפי שכונות: בנייה חדשה ושוק משני
שני המקורות מסכימים בערך על הסדר: מצמינדה וווקה בראש, איסאני, נדזלדבי, גלדני וסמגורי בתחתית. המובילות מתחלפות: אצל Geostat בנייה חדשה במצמינדה יקרה יותר, אצל TBC שוק משני בווקה. ההבדל העיקרי הוא קרצניסי: שלישית אצל Geostat (1,779$), באמצע הטבלה אצל TBC (1,374$).
אין נתונים נפרדים לסולולאקי, לוורה ולאבלבארי: שתי הראשונות שייכות למצמינדה (ויקיפדיה), ולאבלבארי אין סטטיסטיקה נפרדת. דידי דיגומי שייכת לפי ויקיפדיה לסבורטלו, ולכן אצל Geostat אין לה שורה; TBC מציגה שוק משני של 1,127$ (מרץ 2026).
בממוצע עירוני דיווחה TBC Capital על 1,348$ למ״ר בין ינואר ליולי 2026 (4% יותר משנה קודמת). בפברואר 2026 פרסמה Galt & Taggart 1,398$ לשוק הראשוני ו־1,304$ למשני (בניינים עם היתר מ־2013 ואילך).
| שכונה | בנייה חדשה, לארי/מ״ר | בדולרים (בקירוב) | שוק משני, דולר/מ״ר |
|---|---|---|---|
| מצמינדה (כולל סולולאקי ווורה) | 7,004 | 2,689 | 2,171 |
| ווקה | 6,046 | 2,321 | 2,276 |
| קרצניסי | 4,635 | 1,779 | 1,374 |
| סבורטלו | 4,444 | 1,706 | 1,574 |
| דידובה | 4,168 | 1,600 | 1,264 |
| צ׳וגורטי | 4,121 | 1,582 | 1,450 |
| איסאני | 4,032 | 1,548 | 1,214 |
| נדזלדבי | 3,932 | 1,509 | 1,175 |
| גלדני | 3,830 | 1,470 | 1,151 |
| סמגורי | 3,657 | 1,404 | 1,065 |
| דידי דיגומי | אין שורה | אין | 1,127 |
| אבלבארי | אין שורה | אין | אין נתונים |
$/מ״ר
TBC Capital, סקירה חודשית של שוק הדיור בטביליסי, מרץ 2026 (PDF); טבלת המחירים במדריך
אלה מכירות ולא מחירי מודעות; סדרת הבנייה החדשה (Geostat) אינה ברת השוואה. לאבלבארי אין נתונים.
אופי השכונות
תמונה כללית מסקירות; בתוך שכונה הבניינים שונים מאוד.
- ווקה: ירוקה ויוקרתית ליד הפארק; אין לה תחנת מטרו משלה והתנועה צפופה (PB Services, ספטמבר 2026).
- מצמינדה, סולולאקי, וורה: המרכז ההיסטורי; לפי PB Services כ־90% מהמלאי ישן ויש מעט בנייה חדשה.
- צ׳וגורטי: סביב רחוב מרג׳אנישווילי, בתי קפה וחיי לילה, תערובת של מקומיים ומבקרים.
- אבלבארי: הגדה השמאלית ההיסטורית, קתדרלת סמבה ומורשת ארמנית; לפי ויקיפדיה מתחדשת במהירות.
- סבורטלו: שכונה משפחתית גדולה: אוניברסיטאות, בתי ספר, קניונים ואגם ליסי; בניינים מתקופות שונות.
- דידובה: שכונה צפופה עם תחנות ושוק; מגדלים חדשים עולים.
- נדזלדבי: שכונה צפונית גדולה; מחירי השוק המשני עלו בנובמבר 2025 ב־11% משנה קודמת (TBC Capital).
- איסאני: בין אבלבארי לסמגורי, לא רחוק מהמרכז, עם מטרו.
- סמגורי וגלדני: שכונות מגורים גדולות, הזולות בסטטיסטיקה; גם השכירות שם הנמוכה ביותר.
- דידי דיגומי: שכונה חדשה ומתפתחת; בנובמבר 2025 הובילה את העיר במכירות (949). אין מטרו, והדרך למרכז עלולה להיות ארוכה.
השוואה: מטרו ולמי זה עשוי להתאים
בטביליסי שני קווי מטרו ו־23 תחנות: קו 1 (מאחמטלי עד ורקטילי) וקו 2 (מאוניברסיטת המדינה עד כיכר התחנה), עם החלפה בכיכר התחנה. קו שלישי דרך ווקה מתוכנן, ללא תאריך.
| שכונה | מטרו | עשוי להתאים ל |
|---|---|---|
| ווקה | אין תחנה משלה | מגורים, החזקה ארוכה |
| מצמינדה, סולולאקי, וורה | רוסטוולי, כיכר החירות | מגורים במרכז, השכרה |
| צ׳וגורטי | מרג׳אנישווילי | מגורים, השכרה ליד המרכז |
| אבלבארי | אבלבארי | מגורים ליד העיר העתיקה |
| סבורטלו | קו 2 (דליסי ועוד) | משפחות, השכרה לסטודנטים |
| דידובה | דידובה, גוצירידזה | מגורים, השכרה |
| נדזלדבי | נדזלדבי | רכישה בתקציב מצומצם |
| איסאני | איסאני, סאמאסי ארגוולי | מגורים, השכרה ליד המרכז |
| סמגורי | סמגורי, ורקטילי | רכישה בתקציב מצומצם, השכרה |
| גלדני | אין תחנה משלה | רכישה בתקציב מצומצם |
| דידי דיגומי | אין | בניינים חדשים, מרחב |
דינמיקת מחירים: מה מאומת
מדד Geostat לבנייה חדשה בטביליסי: 11.5% משנה קודמת ברבעון 1 של 2025 ו־3.0% ברבעון 1 של 2026 (דירות 3.3%); 62.3% מעל רמת 2020. ברבעון 2 של 2026 כ־5%, עם ירידה ריאלית של כ־0.8% (Global Property Guide על פי Geostat).
לפי שכונות, ברבעון 4 של 2025 מחירי הבנייה החדשה עלו בכל מקום: מ־3.3% בסבורטלו עד 12.6% במצמינדה (ווקה 7.8%, איסאני 9.7%, גלדני 4.6%). לפי TBC Capital, בנובמבר 2025 המחירים בשוק המשני בווקה היו נמוכים ב־9% משנה קודמת, ובדידי דיגומי ב־4%. הסדרות נבדלות כי הן מודדות דברים שונים.
התחזיות זהירות: Galt & Taggart צופה עלייה חד־ספרתית, TBC Capital כ־3.2% ב־2026 (Global Property Guide). ההיצע נשאר גבוה: היקף היתרי הבנייה ב־2025 גבוה ב־32% מממוצע 2015 עד 2022.
איך בוחרים שכונה לפי מטרה
מסגרת ניטרלית, לא המלצה לקנות. זה חומר מידע ולא ייעוץ משפטי או מיסויי: לפני עסקה נדרשים עורך דין מקומי ובדיקה מול מקורות רשמיים.
- מגורים: מטרו או רכב, בתי ספר ורעש קובעים. סבורטלו ואיסאני קרובות יותר למטרו; ווקה ודידי דיגומי מציעות שטחים ירוקים ומרחב, אך הדרך ארוכה יותר ללא רכב.
- השכרה: דמי שכירות מבוקשים בדירות חדשות של 50 עד 60 מ״ר (Galt & Taggart, פברואר 2026, דולר למ״ר לחודש): ווקה 13.8; מצמינדה וסבורטלו 11.7; סמגורי וגלדני 8.4. התשואה תלויה גם במחיר הכניסה (ראו המדריך על תשואה נטו).
- נזילות: בנובמבר 2025 נרשמו הכי הרבה מכירות בדידי דיגומי (949), בסבורטלו (548) ובסמגורי (456); במצמינדה 49 ובצ׳וגורטי 79. הסדר משתנה: בדפי השכונות באתר לאפריל סבורטלו מובילה (760) ואחריה דידי דיגומי (732).
לפני שבוחרים: מה לבדוק
סדר פעולות קצר.
- השוו בניין מסוים ולא שכונה: קומה, שנה, מצב, יזם.
- בקשו מחירי מכירות אמיתיות בבניין ובבניינים סמוכים והשוו למודעות.
- בדקו את הנכס ואת הבעלים ברשם (ראו המדריך לבדיקת נכס).
שאלות נפוצות
כמה עולה מטר רבוע בטביליסי לפי שכונות?
לפי Geostat (בנייה חדשה, רבעון 3 של 2026) מכ־1,404$ בסמגורי עד כ־2,689$ במצמינדה; ווקה כ־2,321$, סבורטלו כ־1,706$. לפי TBC (שוק משני, מרץ 2026) מ־1,065$ בסמגורי עד 2,276$ בווקה. ממוצע עירוני לינואר עד יולי 2026: 1,348$.
ווקה או סבורטלו: מה עדיף?
ווקה יקרה יותר: כ־2,321$ מול 1,706$ אצל Geostat, 2,276$ מול 1,574$ אצל TBC. בווקה יותר ירוק וסטטוס אך אין מטרו; בסבורטלו יש קו מטרו, אוניברסיטאות ויותר מכירות. הבחירה תלויה במטרה ובתקציב.
מהי השכונה הזולה ביותר בטביליסי?
בשני המקורות נמצאות בתחתית סמגורי, גלדני, נדזלדבי ואיסאני: סמגורי הזולה אצל Geostat (כ־1,404$) ואצל TBC (1,065$), ודידי דיגומי אצל TBC קרובה (1,127$). אלה שכונות רחוקות מהמרכז.
האם מחיר המודעה הוא מחיר העסקה?
לא בהכרח. מדד Geostat נבנה ממחירי מודעות, כלומר מחירי בקשה. עסקה יכולה להיסגר נמוך יותר אחרי מו״מ; לא מצאנו פער מפורסם לפי שכונות. בקשו נתוני מכירות אמיתיות.
האם מחירי הדירות בטביליסי עולים ב־2026?
במתינות. מדד הבנייה החדשה של Geostat: 3.0% משנה קודמת ברבעון 1 של 2026 וכ־5% ברבעון 2, ירידה ריאלית. המחיר הממוצע של TBC לינואר עד יולי 2026 גבוה ב־4%. התחזיות זהירות.
מקורות: Geostat: מדד מחירי הדיור, מתודולוגיה (PDF, 23.04.2026) · Geostat: Residential Property Price Index · Geostat: מדד מחירי הדיור, רבעון 3 של 2026 (PDF) · TBC Capital: סקירה חודשית של שוק הדיור בטביליסי, מרץ 2026 (PDF) · Global Property Guide: גאורגיה, מחירי Geostat לפי שכונות רבעון 4 של 2025 · Georgia Today: Geostat, רבעון 1 של 2026 (24.04.2026) · CBW: Geostat, רבעון 1 של 2025, מחירים לפי שכונות · GBC: TBC Capital, אוקטובר 2025, מחירים לפי שכונות · Georgia Today: TBC Capital, נובמבר 2025 · SOVA: TBC Capital, ינואר עד יולי 2026 · Georgia Today: Galt & Taggart, פברואר 2026 · ויקיפדיה: Tbilisi Metro · ויקיפדיה: Tbilisi, מחוזות · ויקיפדיה: Saburtalo District · PB Services: סקירת שכונות טביליסי (15.09.2026) · הרשות הלאומית לרישום ציבורי (NAPR)