עודכן:
- Geostat: מדד מחירי הדירות החדשות בטביליסי עלה ב־1.5% ברבעון השלישי של 2026 וב־5.9% משנה לשנה.
- הבנק הלאומי של גאורגיה השאיר ב־21 באוקטובר את ריבית המקור על 8.25%; הישיבה הבאה תתקיים ב־16 בדצמבר 2026.
- תיקון בקוד המס שנכנס לתוקף ב־16 באוקטובר 2026 מאריך את הפטור ממע״מ על אספקת מקרקעין מ־1 בינואר 2029 עד 1 בינואר 2033.
- את הדוח השנתי של יחידים על מס רכוש יש להגיש עד 2 בנובמבר 2026.
מה קרה השבוע
נתוני Geostat, שדווחו בערוץ 1TV, מראים שמדד מחירי הנדל״ן למגורים בטביליסי עלה ב־1.5% ברבעון השלישי של 2026 לעומת הרבעון הקודם וב־5.9% משנה לשנה. המדד מתייחס רק לטביליסי ורק לדיור חדש, הן דירות והן בתים פרטיים. הוא גבוה ב־66.2% מהממוצע של 2020.
מחירי הדירות עלו ב־5.6% משנה לשנה ומחירי הבתים הפרטיים ב־7.0%. בהשוואה רבעונית, הבתים התייקרו ב־2.7% והדירות ב־1.2%. בדירות, מטצמינדה הייתה השכונה היקרה ביותר, 7,004 לארי למטר רבוע, אחריה ואקה עם 6,046 לארי. סבורטלו עמדה על 4,444 לארי וסמגורי, הזולה ביותר, על 3,657 לארי. בבתים פרטיים הובילה ואקה עם 4,517 לארי למטר רבוע.
ב־21 באוקטובר השאיר הבנק הלאומי של גאורגיה את ריבית המקור על 8.25%. תחזית האינפלציה שלו לשנת 2026 הועלתה ל־5.4%, ואילו האינפלציה בספטמבר הייתה 5.6%. הישיבה הבאה נקבעה ל־16 בדצמבר 2026.
רשות המסים דיווחה כי החל ב־16 באוקטובר 2026 תיקון לסעיף 309 בקוד המס דוחה את תום הפטור המועדף ממע״מ עם זכות לניכוי, על אספקת מקרקעין ושירותי בנייה והתקנה נלווים, מ־1 בינואר 2029 ל־1 בינואר 2033. הרשות גם הזכירה ליחידים שאת הדוח השנתי על מס רכוש יש להגיש עד 2 בנובמבר 2026.
כללי המשכנתאות ברקע
דיווח אחרון של SOVA News מספק הקשר. בשמונת החודשים הראשונים של 2026 העניקו הבנקים כמעט 40,000 משכנתאות חדשות בהיקף של 4.1 מיליארד לארי, והממוצע של הלוואה חדשה עלה מכ־86,000 ל־104,000 לארי.
ב־30 בספטמבר הודיע הבנק הלאומי כי רף ההכנסה לתקרה של 25% על תשלומי הלוואות בלארי יעלה מ־1,500 לארי ל־2,000 לארי החל מ־1 בפברואר, ול־2,500 לארי החל מ־1 בספטמבר 2027. נשיא הבנק הלאומי לשעבר, רומן גוצירידזה, אמר שזה יקשה על בעלי הכנסה נמוכה לקבל הלוואות גדולות. סגן הנגיד לשעבר, אוטר נדראיה, אמר שתוכניות תשלומים של יזמים אינן מוסדרות כמו הלוואות בנקאיות.
מה זה אומר לקונה או למשקיע זר
נתוני Geostat מתארים רק דירות חדשות בטביליסי, ולכן הם מלמדים מעט על דירות יד שנייה או על ערים אחרות. ההבדלים בין השכונות גדולים, ולכן נתון כלל־עירוני עשוי שלא להתאים לרכישה מסוימת.
תקופת הפטור הארוכה יותר ממע״מ עשויה להיות רלוונטית לקונים של בנייה חדשה, אך אופן החלתה על עסקה מסוימת הוא שאלה לאיש מקצוע בתחום המס. במדריך שלנו מצוין שתושבי חוץ משתמשים לעיתים קרובות בתוכניות תשלומים של יזמים, ושהבנקים בודקים תושבי חוץ בקפדנות רבה יותר. הדיווח של SOVA מצביע על כך שלתוכניות אלה יש פחות פיקוח וחובת גילוי, ולכן כדאי לקרוא היטב את תנאי החוזה. נכון למדריך שלנו, רף הכנסה אחיד של 100,000 לארי למס רכוש אושר ב־30 בספטמבר 2026; את אופן החלתו על תושבי חוץ כדאי לאמת מול יועץ מס.
מה לעקוב אחריו בהמשך
תאריכים מרכזיים: מועד הגשת דוח מס רכוש ב־2 בנובמבר 2026; ישיבת הבנק הלאומי ב־16 בדצמבר 2026; והשינוי ברף ההכנסה לתשלומי הלוואות בפברואר 2027.
מקורות
- Revenue Service of Georgia (rs.ge) — www.rs.ge - Revenue Service
- SOVA News — Who Can Afford Real Estate in Tbilisi: Mortgages, Installment Plans, and New Regulations
- 1TV (Geostat data)
- Civil.ge — National Bank of Georgia keeps key rate unchanged at 8.25%