განახლებულია:
- მთლიანი შემოსავლიანობა 2026 წლის ოქტომბრისთვის: საშუალოდ დაახლოებით 7,2% (Global Property Guide, 2026 წლის III კვარტალი) და 8,4% თბილისში (Galt & Taggart, 2026 წლის მაისი). მეთოდოლოგია განსხვავებულია.
- აკლდება ვაკანსია, მართვა, კომუნალური, შეკეთება და 5%-იანი გადასახადი ქირიდან. ტიპური სხვაობაა 1,5–2 პროცენტული პუნქტი (GPG); ბათუმისთვის Galt & Taggart წმინდას 2–4% ასახელებდა.
- დეველოპერის „გარანტირებული შემოსავლიანობა“ სარეკლამო დაპირებაა და არა საბაზრო სტატისტიკა: მოითხოვეთ გადახდების ისტორია.
მთლიანი შემოსავლიანობა: რას ამბობენ დამოუკიდებელი შეფასებები
მთლიანი შემოსავლიანობა არის წლიური ქირა გაყოფილი ბინის ფასზე, ნებისმიერ ხარჯამდე. შეფასებები განსხვავდება, რადგან მეთოდოლოგია განსხვავებულია: Global Property Guide იყენებს ss.ge პორტალზე მითითებული ფასებისა და ქირის მედიანას; Galt & Taggart-ისა და TBC Capital-ის მეთოდოლოგია შემოწმებულ პუბლიკაციებში ვერ ვიპოვეთ.
7,2%-სა და 8,4%-ს შორის სხვაობა თბილისისთვის მიდგომის განსხვავებაა და არა შეცდომა. ჩვენი საიტის ქალაქის გვერდებზე მითითებული 6–9% (თბილისი) და 7–10% (ბათუმი) შეფასებების ზედა ნაწილია; დამოუკიდებელი საშუალოები 7–8%-ს უახლოვდება. ტენდენცია კლებადია: GPG-ის საშუალო საქართველოში 7,42%-დან (2026 წლის I კვარტალი) 7,25%-მდე შემცირდა. ფასები ქირაზე სწრაფად იზრდება: Geostat-ის მიხედვით თბილისში ახალი ბინები წელიწადში 4,9%-ით გაძვირდა (2026 წლის II კვარტალი), TBC Capital-ის მიხედვით კი ქირა ერთი წლის წინანდელზე 6%-ით დაბალია.
| წყარო | მონაცემები | თბილისი | ბათუმი |
|---|---|---|---|
| Global Property Guide | 2026 წლის III კვარტალი | საშუალოდ 7,23%; სტუდიო 8,03% | საშუალოდ 7,28%; სტუდიო 8,35% |
| Galt & Taggart | 2026 წლის მაისი; 2025 წელი | 8,4% (გრძელვადიანი 8–9%) | 7,4% 2025 წელს (8,8% 2024 წელს) |
| TBC Capital, International Investment-ის მიხედვით | 2026 წლის I კვარტალი | 8,1%, შენახვის ხარჯების გარეშე | მონაცემი არ არის |
მთლიანიდან წმინდამდე: რა აკლდება
Global Property Guide აღნიშნავს, რომ წმინდა შემოსავლიანობა ჩვეულებრივ მთლიანზე 1,5–2 პროცენტული პუნქტით დაბალია: ეს ბაზრების ზოგადი წესია და არა ქართული გათვლა. ბათუმისთვის Galt & Taggart, International Investment-ის 2026 წლის 24 მარტის გადმოცემით, წმინდას 2–4%-ად აფასებდა, ბინების ფონდის გაორმაგებისას კი 1,5–2%-ად.
- ვაკანსია და სეზონურობა: ბინა მდგმურებს შორის ცარიელია, დღიური დატვირთვა კი თვეზეა დამოკიდებული.
- მართვა: Airbtics-ის მიხედვით (გვერდი თარიღის გარეშე, 2026) ბათუმში მმართველები შემოსავლის 10–15%-ს იღებენ ნაწილობრივი სერვისისთვის და 20–30%-ს სრულისთვის. ხანგრძლივი გაქირავების საკომისიოს წყარო ვერ ვიპოვეთ.
- პლატფორმის საკომისიო: Airbnb-ის ცნობით, გაყოფილი საკომისიოს დროს მასპინძელთა უმეტესობა 3%-ს იხდის, ხოლო როცა მთელი საკომისიო მასპინძელზეა — დაახლოებით 15,5%-ს.
- კომუნალური, მარაგი, შეკეთება, ავეჯის ცვეთა, სახლის მომსახურება: საქართველოსთვის მყარი საბაზრო ციფრები ვერ ვიპოვეთ, ამიტომ მაგალითში ეს დაშვებებია.
5%-იანი გადასახადი ქირაზე
ფიზიკური პირი, რომელიც საცხოვრებლად აქირავებს ბინას, იხდის 5%-ს მიღებული ქირიდან, ხარჯების გამოქვითვის გარეშე (PwC Tax Summaries, განახლებულია 2026 წლის 2 სექტემბერს). მაგალითი: თვეში 1 500 ლარის ქირა წელიწადში 18 000 ლარია, გადასახადი — 900 ლარი. არარეზიდენტიც ასევე იხდის: ქართული ბინის ქირა ქართული წყაროდან მიღებული შემოსავალია.
რაც არ არის დადგენილი: PwC აღწერს მოკლევადიანი განთავსების სპეციალურ რეჟიმს 2026 წლის 1 იანვრამდე და არ ამბობს, გაგრძელდა თუ არა. 5% ვრცელდება თუ არა ბიზნესად წარმოებულ დღიურ გაქირავებაზე, ასევე დღგ, გადაამოწმეთ ქართველ ბუღალტერთან. ქონების გადასახადი: 2026 წლის 30 სექტემბერს პარლამენტმა დაამტკიცა შემოსავლის ზღვარი 100 000 ლარი (SOVA); ქვემოთ გადასახადი არ არის, ზემოთ — საბაზრო ღირებულების 0,8–1%; არარეზიდენტებზე წყაროები დაზუსტებას არ იძლევა.
განახლება 2026 წლის 16 ოქტომბრიდან: საქართველოს საგადასახადო კოდექსის ტექსტის მიხედვით (მუხლი 309), საკუთრებაში არსებული საცხოვრებლის მოკლევადიანი გაქირავების ფიქსირებული გადასახადი, თვეში 10 ლარი კვადრატულ მეტრზე, მოქმედებს 2028 წლის 1 იანვრამდე. პირობები განხილულია ჩვენს გზამკვლევში მოკლევადიანი გაქირავების შესახებ.
გათვლის მაგალითი: ბინა 80 000 დოლარად (ილუსტრაცია)
ეს არითმეტიკაა დადგენილი დაშვებებით და არა საბაზრო მონაცემები. ბინა 80 000 დოლარად, შეძენის ხარჯების გარეშე. ხანგრძლივი: ქირა თვეში 500 დოლარი, ერთი თვე ცარიელი, შეკეთება და მომსახურება წელიწადში 400 დოლარი. დღიური: ღამე 36 დოლარი (Galt & Taggart 2025 წლისთვის ბათუმში დაახლოებით 35,6-ს ასახელებდა), დატვირთვა 35%, 55% და 65% პირობითი სცენარებია; მართვა 20% (სრული სერვისის ქვედა ზღვარი Airbtics-ის მიხედვით), საკომისიო 3%, კომუნალური 900 და შეკეთება-მომსახურება 1 000 დოლარი წელიწადში, გადასახადი 5%.
| მუხლი | ხანგრძლივი | დღიური 35% | დღიური 55% | დღიური 65% |
|---|---|---|---|---|
| მთლიანი შემოსავალი | 6 000 | 4 599 | 7 227 | 8 541 |
| ცარიელი თვე | −500 | დატვირთვაშია | დატვირთვაშია | დატვირთვაშია |
| გადასახადი 5% | −275 | −230 | −361 | −427 |
| მართვა 20% | 0 (თავად) | −920 | −1 445 | −1 708 |
| პლატფორმის საკომისიო 3% | 0 | −138 | −217 | −256 |
| კომუნალური, შეკეთება, მომსახურება | −400 | −1 900 | −1 900 | −1 900 |
| წმინდა შემოსავალი | 4 825 | 1 411 | 3 304 | 4 250 |
| მთლიანი შემოსავლიანობა | 7,5% | 5,7% | 9,0% | 10,7% |
| წმინდა შემოსავლიანობა | 6,0% | 1,8% | 4,1% | 5,3% |
გზამკვლევის გათვლის მაგალითი (ავტორის დაშვებები); გადასახადი 5%: PwC Tax Summaries, 2026 წლის 2 სექტემბერი
ილუსტრაცია: ავტორის დაშვებები და არა საბაზრო მონაცემები. შეძენის ხარჯების გარეშე; თავად მართავს, ერთი თვე ცარიელი.
დღიური თუ ხანგრძლივი გაქირავება
დღიური გაქირავება ქაღალდზე მეტს გამოიმუშავებს, მაგრამ მონაცემები ურთიერთსაწინააღმდეგოა. ეს პლატფორმების განცხადებებზე დაფუძნებული შეფასებებია და არა მესაკუთრეთა ანგარიშები. ბათუმში AirDNA (განახლებულია 2026 წლის 13 ოქტომბერს) ასახელებს 65%-იან დატვირთვას, Airbtics 2025 წლისთვის — 54%-ს, BnBCalc კი 22%-ს (იმავე გვერდის სხვა ბლოკში 37%). თბილისში AirDNA: 69%, Airbtics: 63%.
საშუალოები ფარავს სხვაობას: BnBCalc-ის მიხედვით ძლიერი ობიექტები ბათუმში წელიწადში დაახლოებით 44 000 ლარს შოულობენ, სუსტები — დაახლოებით 5 000-ს. დღიური გაქირავება მეტ ხარჯსა და შრომას ნიშნავს; ხანგრძლივი უფრო მარტივია.
თბილისი და ბათუმი: სად არის სხვაობა დიდი
ხანგრძლივი გაქირავების მთლიანი შემოსავლიანობა საშუალოდ თითქმის ერთნაირია (7,23% და 7,28%, GPG); ქალაქების შიგნით სხვაობა უფრო დიდია: ერთოთახიანი ბინა ვაკეში 6,22%-ს იძლევა, დიდ დიღომში 7,34%-ს, ძველ ბათუმში 6,30%-ს.
ბათუმს ჭარბი მიწოდების რისკიც ემატება, როგორც ქალაქის გვერდზეც წერია: მიწოდება მოთხოვნაზე სწრაფად იზრდება, განსაკუთრებით დღიურ გაქირავებაში. Airbtics-ის მონაცემით, დღიური განცხადებების რაოდენობა 2025 წელს ბათუმში 45%-ით გაიზარდა, თბილისში — 24%-ით; Galt & Taggart-მა 2025 წლის ბოლოს დეველოპერთა პროექტებში დაახლოებით 12 400 გაუყიდავი ბინა დათვალა. ბათუმისთვის გონივრულია ხანგრძლივი გაქირავების სათადარიგო სცენარის გათვლა.
დეველოპერების „გარანტირებული შემოსავლიანობა“
ბათუმში სასტუმროს მართვით პროექტების სარეკლამო მასალებში, რომლებიც განვიხილეთ, დაპირებები წელიწადში 6–8%-დან 12–20%-მდე მერყეობს. რეალური გადახდების დამოუკიდებელი, გადამოწმებული სტატისტიკა ვერ ვიპოვეთ. ქვემოთ ზოგადი რისკებია და არა დასკვნები კონკრეტულ პროექტებზე:
- გარანტია ერთი კომპანიის ვალდებულებაა და იმდენად სანდოა, რამდენადაც ეს კომპანია გადახდისუნარიანია.
- გარანტირებული შემოსავალი შესაძლოა ფასში იყოს ჩადებული: შეადარეთ ფასი კვ.მ-ზე მსგავს ბინებს სასტუმროს პროგრამის გარეშე.
- ჩაბარებამდე შემოსავალი არ არის, გარანტიის ვადა კი ჩვეულებრივ შეზღუდულია.
როგორ გადავამოწმოთ რიცხვები
- აიღეთ კონკრეტული შენობის ფასი და ქირა ახალი განცხადებებიდან და არა ქალაქის საშუალოები.
- გამოაკელით ვაკანსია, 5%-იანი გადასახადი, მართვა, კომუნალური და შეკეთება; დაამატეთ სცენარი განახევრებული დატვირთვით.
- ქართველ ბუღალტერს ჰკითხეთ, რომელი საგადასახადო რეჟიმი შეესაბამება თქვენი გაქირავების ტიპს.
- გარიგებამდე გჭირდებათ ადგილობრივი იურისტი და შემოწმება ოფიციალურ წყაროში (rs.ge): ეს გზამკვლევი არ არის იურიდიული ან საგადასახადო კონსულტაცია.
ხშირად დასმული კითხვები
რა შემოსავლიანობა აქვს გაქირავებას თბილისსა და ბათუმში?
მთლიანი: Global Property Guide-ის მიხედვით საშუალოდ 7,23% თბილისში და 7,28% ბათუმში (2026 წლის III კვარტალი); Galt & Taggart თბილისისთვის 8,4%-ს (2026 წლის მაისი), ბათუმისთვის 7,4%-ს ასახელებდა (2025 წელი). ხარჯებამდე და გადასახადამდე.
რა არის გაქირავების წმინდა შემოსავლიანობა საქართველოში?
ოფიციალური ციფრი არ არსებობს. GPG წმინდას მთლიანზე 1,5–2 პროცენტული პუნქტით დაბლა აფასებს; ბათუმისთვის Galt & Taggart 2–4%-ს ასახელებდა. ჩვენს საილუსტრაციო გათვლაში ხანგრძლივი გაქირავება 7,5%-იდან 6,0%-ს იძლევა.
რა არის უკეთესი საქართველოში: დღიური თუ ხანგრძლივი გაქირავება?
დღიურზე შემოსავალი მეტია, მაგრამ მეტია ხარჯიც და სეზონურობაც, დატვირთვის შეფასებები კი განსხვავდება (ბათუმში 22%-დან 65%-მდე). ჩვენს მაგალითში დღიური წმინდა 1,8–5,3%-ია, ხანგრძლივი — 6,0%.
რამდენის შოვნა შეიძლება ბინის გაქირავებით საქართველოში?
80 000-დოლარიანი ბინის ილუსტრაციაში: წელიწადში დაახლოებით 4 800 დოლარი წმინდა ხანგრძლივზე და 1 400–4 300 დოლარი დღიურზე. ეს პროგნოზი არ არის.
იხდის თუ არა უცხოელი გადასახადს ქირაზე საქართველოში?
დიახ, 5%-ს მიღებული ქირიდან ხარჯების გამოქვითვის გარეშე, არარეზიდენტებიც (PwC, 2026 წლის სექტემბერი). დღიურ გაქირავებასა და დღგ-სთან დაკავშირებით გადაამოწმეთ ქართველ ბუღალტერთან.
შეიძლება თუ არა აპარტ-სასტუმროს გარანტირებულ შემოსავლიანობას ენდო?
ეს გამყიდველის დაპირებაა და არა საბაზრო სტატისტიკა. გაარკვიეთ, ვინ იძლევა გარანტიას და ხომ არ არის ფასში ჩადებული; მოითხოვეთ რეალური გადახდები.
წყაროები: Global Property Guide: მთლიანი შემოსავლიანობა საქართველოში (2026 წლის III კვარტალი) · Trend: Galt & Taggart თბილისის 8,4%-იან მთლიან შემოსავლიანობაზე (2026 წლის 7 სექტემბერი) · Investor.ge: Galt & Taggart, ბათუმის საცხოვრებელი ბაზრის მიმოხილვა (2026 წლის 20 აპრილი) · International Investment: Galt & Taggart ბათუმის შემოსავლიანობაზე (2026 წლის 24 მარტი) · International Investment: TBC Capital თბილისის ბაზარზე (2026 წლის 27 აპრილი) · საქართველოს სტატისტიკის ეროვნული სამსახური (Geostat): საცხოვრებლის ფასების ინდექსი, 2026 წლის II კვარტალი · AirDNA: ბათუმი, დატვირთვა და სეზონურობა (2026 წლის 13 ოქტომბერი) · AirDNA: თბილისი, დატვირთვა და სეზონურობა (2026 წლის 13 ოქტომბერი) · BnBCalc: ბათუმის დღიური გაქირავების ბაზარი · Airbtics: დღიური გაქირავება საქართველოში, 2025 წლის ანგარიში · Airbtics: მმართველების საკომისიოს დიაპაზონი ბათუმში · Airbnb: მასპინძლის საკომისიო · PwC Tax Summaries: Georgia, ფიზიკური პირის შემოსავლის განსაზღვრა (2026 წლის 2 სექტემბერი) · SOVA: პარლამენტმა დაამტკიცა ქონების გადასახადის 100 000-ლარიანი ზღვარი (2026 წლის 30 სექტემბერი)