მშენებარე ბინის ყიდვა საქართველოში: შავი და თეთრი კარკასი, განვადება, რისკები

განახლებულია: ოქტომბერი 2026

შავი, თეთრი, მწვანე კარკასი და სრული რემონტი

ეს ბაზარზე დამკვიდრებული სახელწოდებებია და არა იურიდიული ტერმინები: კანონი მათ არ განმარტავს, მოცულობა კი დეველოპერის მიხედვით განსხვავდება (L&L Consulting, 2025 წლის დეკემბერი). მიახლოებით:

წყაროები შავ და თეთრ კარკასზე განსხვავდებიან, ამიტომ ენდეთ მხოლოდ ხელშეკრულების დანართს. ფასებს მეტრზე არ ვასახელებთ: წყაროები უთარიღოა.

როგორ მუშაობს განვადება

Galt & Taggart-ის დეველოპერთა გამოკითხვით (2025 წლის ნოემბერი), თბილისის პირველადი გაყიდვების უმეტესობა დეველოპერის განვადებით მოხდა; Chambers (2026) მას თბილისსა და ბათუმში მთავარ მოდელად მიიჩნევს. ერთიანი სტანდარტი არ არსებობს. ტიპური სქემა:

1. დაჯავშნა: ბე ან ავანსი (იურიდიულად განსხვავდება). დამრღვევი მხარის ბე მიმღებთან რჩება; თუ ბრალი მიმღებს მიუძღვის, ის ორმაგ ოდენობას აბრუნებს (სამოქალაქო კოდექსი, მუხლები 421–423).
2. წინარე ხელშეკრულება გრაფიკით: პირველი შენატანი, შემდეგ ყოველთვიური ან ეტაპობრივი გადახდები.
3. ნაშთი ექსპლუატაციაში მიღებისას ან ჩაბარების შემდეგ განვადებით.
4. ძირითადი ნასყიდობა და რეგისტრაცია, როგორც წესი, ექსპლუატაციისა და სრული გადახდის შემდეგ (იურისტების ცნობით).

რა იცავს მყიდველს და რა არ არსებობს

ვერ ვიპოვეთ: ერთობლივი მონაწილეობის კანონი (Just Advisors, 2025 წლის აპრილი, წერს, რომ ის არ არსებობს), სავალდებულო ესქროუ, დეველოპერის დაზღვევა ან გარანტია, კანონისმიერი პირგასამტეხლო დაგვიანებაზე. ახალი ნორმა გამორიცხული არ არის: კოდექსში 2026 წლის ივნისში შევიდა ცვლილება, რომელიც არ წაგვიკითხავს. ეს არ არის იურიდიული კონსულტაცია: გარიგებამდე საჭიროა ადგილობრივი იურისტი და ოფიციალური წყაროები.

• სამოქალაქო კოდექსი: წერილობითი ფორმა და რეგისტრაცია (მუხლი 183); წინარე ხელშეკრულება იმავე ფორმით (მუხლი 327); გასვლა დამატებითი ვადის შემდეგ (მუხლი 405); წერილობითი პირგასამტეხლო, რომელსაც სასამართლო ამცირებს (მუხლები 417–420); ნაკლი: გამოსწორება, შეწყვეტა ან ფასის შემცირება (მუხლები 487–492).
• სამშენებლო კოდექსი: ნებართვა და ექსპლუატაციაში მიღება. შენობის გამოყენება ექსპლუატაციაში მიღებამდე აკრძალულია, ელექტროენერგია და გაზი კი მიეწოდება მხოლოდ მშენებლობისთვის (მუხლი 139¹).
• კანონი „საჯარო რეესტრის შესახებ“: უფლების წინასწარი რეგისტრაცია (მუხლი 12) და მომავალი ბინის გადაცემის ვალდებულების რეგისტრაცია (მუხლი 15⁶).

რეგისტრაცია სააგენტოში მშენებლობის დასრულებამდე

მოსაკრებელი: 150 ლარი (4 სამუშაო დღე), 270 (1 დღე), 350 (იმავე დღეს), Chambers 2026. ნაგულისხმევად ხარჯებს გამყიდველი ფარავს (სამოქალაქო კოდექსი, მუხლი 479).

1. გააფორმეთ წერილობითი წინარე ხელშეკრულება (უცხოური მინდობილობა საჭიროებს ნოტარიულ დამოწმებასა და აპოსტილს).
2. წინასწარ დაარეგისტრირეთ უფლება (კანონი „საჯარო რეესტრის შესახებ“, მუხლი 12) ან ვალდებულება ნაკვეთზე (მუხლი 15⁶, პუნქტი 10): ეს ბლოკავს სხვა უფლებებს, მაგალითად ორმაგ გაყიდვას ან ახალ იპოთეკას. ჩანაწერი მოიხსნება ძირითადი უფლების რეგისტრაციით, შეთანხმებით ან ვადის გასვლით.
3. შენობა მიიღება ექსპლუატაციაში და იყოფა ცალკე ობიექტებად (ბინებად).
4. გააფორმეთ ძირითადი ხელშეკრულება და დაარეგისტრირეთ საკუთრება. ბინის ცალკე ობიექტად გასხვისება მხოლოდ უფლების რეგისტრაციის შემდეგ შეიძლება (მუხლი 15⁶, პუნქტი 5).

როგორ შევამოწმოთ დეველოპერი და ნებართვა

• ამონაწერი ნაკვეთზე (საკადასტრო კოდით): მესაკუთრე, იპოთეკა, ყადაღა. თუ ნაკვეთი ბანკის სასარგებლოდაა დატვირთული, მოითხოვეთ ბანკის წერილობითი თანხმობა გადახდის შემდეგ ბინის დატვირთვისგან გათავისუფლებაზე.
• ამონაწერი დეველოპერ კომპანიაზე: პარტნიორები, საგადასახადო გირავნობა, მოვალეთა მონაცემები (კანონი „საჯარო რეესტრის შესახებ“, მუხლი 10).
• ნებართვას გასცემს მუნიციპალიტეტი (თბილისში მერიის არქიტექტურის სამსახური; V კლასზე ტექნიკური და სამშენებლო ზედამხედველობის სააგენტო). შეამოწმეთ ვადა, მფლობელი და ფარავს თუ არა თქვენს სართულსა და ფართს (L&L: 8 სართულის ნებართვაზე აშენდა 10). საჯარო ონლაინ რეესტრი ვერ დავადასტურეთ: მოითხოვეთ ასლი და გადაამოწმეთ გამცემ ორგანოში.
• წინა პროექტები: ჩაბარდა თუ არა დროულად.

ძირითადი რისკები

• დაგვიანება: კანონისმიერი პირგასამტეხლო არ არის; ხელშეკრულებაში თანხის გარეშე ანაზღაურდება მხოლოდ დადასტურებული ზიანი (Just Advisors). გზა: წერილობითი მოთხოვნა, დამატებითი ვადა, გასვლა და თანხის დაბრუნება (მუხლი 405).
• გაჩერებული მშენებლობა: ხშირად ნაკვეთიც და ყველა ბინაც ბანკის იპოთეკითაა დატვირთული; დეველოპერის დეფოლტისას თქვენი ბინა აუქციონზე შეიძლება გავიდეს (ადვოკატთა ასოციაცია, 2022).
• დეველოპერის ვალები: რეესტრის ჩანაწერის გარეშე ერთ-ერთი კრედიტორი ხართ (L&L, 2025 წლის დეკემბერი).
• ექსპლუატაციამდე საკუთრებაც და კომუნიკაციებიც არ გექნებათ: სამშენებლო დარღვევებმა შეიძლება ექსპლუატაცია დაბლოკოს.

რა შევამოწმოთ ხელშეკრულებაში

ჩაბარება და ნაკლოვანებები

ხანდაზმულობა: 3 წელი, ან 6 წელი უძრავ ქონებასთან დაკავშირებულზე (მუხლი 129); რომელი, იურისტი განსაზღვრავს.

1. დარწმუნდით, რომ ექსპლუატაციის აქტი არსებობს, და გაზომეთ ფართი.
2. მოიწვიეთ ინსპექტორი (L&L: ფასის 0,5%-ზე ნაკლები).
3. ყველა ნაკლი ჩაწერეთ ჩაბარების აქტში (Just Advisors).
4. მოითხოვეთ გამოსწორება გონივრულ ვადაში, წინააღმდეგ შემთხვევაში ფასის შემცირება ან ხელშეკრულების შეწყვეტა (მუხლები 490–492). ხელმოწერისას ცნობილ ნაკლზე პრეტენზია აღარ შეიძლება (მუხლი 494).

გადაყიდვა დასრულებამდე და იპოთეკა

ექსპლუატაციაში მიღებამდე უფლებას ჩვეულებრივ წინარე ხელშეკრულებიდან უფლების დათმობით ყიდიან; თუ ხელშეკრულება დათმობას არ ითვალისწინებს, საჭიროა დეველოპერის თანხმობა, იდება სამმხრივი შეთანხმება, რეგისტრირებული უფლება კი თავიდან რეგისტრირდება (Just Advisors, 2025). იურისტები ახსენებენ 20%-იან გადასახადს მოგებაზე ორ წელიწადში დათმობისას; საგადასახადო კოდექსში არ გადაგვიმოწმებია: ჰკითხეთ მრჩეველს.

იპოთეკა: Bank of Georgia (2024 წლის მარტი) წერს, რომ ახალი მშენებლობის დაფინანსება შესაძლებელია პარტნიორი და არაპარტნიორი დეველოპერისგანაც, უზრუნველყოფა კი თავად ბინაა. როგორ აფორმებს ბანკი იპოთეკას ექსპლუატაციაში მიუღებელ ბინაზე და როგორ რიცხავს თანხას დეველოპერს, ვერ დავადასტურეთ: ჰკითხეთ ბანკს. დეველოპერის განვადება იპოთეკა არ არის. ითვლება თუ არა დაუმთავრებელი ბინა ბინადრობის ნებართვისთვის საკმარის ქონებად, დაუდასტურებელია.

ხშირად დასმული კითხვები

წყაროები: სივრცითი მოწყობის, არქიტექტურული და სამშენებლო საქმიანობის კოდექსი (matsne.gov.ge) · კანონი „საჯარო რეესტრის შესახებ“, მუხლები 10, 12, 13, 15⁶ (matsne.gov.ge) · საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი (matsne.gov.ge) · საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო (NAPR): სააგენტოს შესახებ · Chambers: Real Estate 2026, Georgia · Legal.ge: მშენებარე ბინის შეძენა · Just Advisors: ახალი მშენებლობა, 2025 წლის აპრილი · ადვოკატთა ასოციაცია: ნასყიდობა მშენებარე შენობაში, 2022 · L&L Consulting: მშენებარე ბინის ყიდვა, 2025 წლის დეკემბერი · Galt & Taggart: Tbilisi Residential Real Estate, 2025 წლის ოქტომბერი · Bank of Georgia: იპოთეკა ემიგრანტებისთვის, 2024 წლის მარტი · PB Services: ბინების ფასები და მოპირკეთების დონეები · sea-inside.net: შეძენის დაფინანსება, 2025 წლის დეკემბერი

იხილეთ ასევე