ბინის ყიდვა საქართველოში დისტანციურად: მინდობილობა, აპოსტილი და ნოტარიუსი

განახლებულია: ოქტომბერი 2026

შეიძლება თუ არა ბინის ყიდვა საქართველოში ჩამოსვლის გარეშე

დიახ, წარმომადგენლის მეშვეობით. უცხოელები საცხოვრებელ ბინას ყიდულობენ მოქალაქეების თანაბარი პირობებით (იხილეთ „როგორ ვიყიდოთ უძრავი ქონება“; გამონაკლისია სასოფლო-სამეურნეო მიწა). სამოქალაქო კოდექსის მიხედვით უძრავი ქონების შესაძენად საჭიროა წერილობითი გარიგება და უფლების რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში (მუხლი 183). ეს მუხლი მყიდველის პირად დასწრებას არ ახსენებს.

დისტანციური მარშრუტი ოთხ საყრდენს ეფუძნება: მინდობილობა, მისი ლეგალიზაცია და თარგმანი, ქართველი ნოტარიუსი და რეგისტრაცია საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში (NAPR). ობიექტის შემოწმება და თანხის გადარიცხვა ონლაინ კეთდება.

მინდობილობა: რა უნდა ეწეროს

მინდობილობა ნების გამოვლენაა, რომლითაც წარმომადგენელს უფლებამოსილებას ანიჭებთ. მას გარიგებისთვის დადგენილი ფორმა არ სჭირდება, თუ კანონი განსაკუთრებულ ფორმას არ ითხოვს (მუხლი 107). უძრავი ქონებისთვის პრაქტიკაში მას ნოტარიუსთან აფორმებენ და სწორედ ნოტარიულად დამოწმებულ დოკუმენტს უსვამენ აპოსტილს.

• ობიექტი და უფლებამოსილება: ერთი ბინის მისამართი და საკადასტრო კოდი და არა „ნებისმიერი ქონება“; ხელშეკრულების ხელმოწერის, რეგისტრაციაზე განაცხადისა და დოკუმენტების მიღების უფლება.
• ვადა: მიუთითეთ ამოწურვის თარიღი. მინდობილობა წყდება ვადის გასვლით, წარმომადგენლის უარით, გაუქმებით, მარწმუნებლის გარდაცვალებით ან შესრულებით (მუხლი 109). ერთიანი ვადა ჩვენ მიერ ნანახ წყაროებში არ არის.

აპოსტილი თუ ლეგალიზაცია: რომელი ქვეყნები

ქართველი ნოტარიუსი უცხოურ დოკუმენტს იღებს მხოლოდ ლეგალიზაციით ან აპოსტილით („ნოტარიატის შესახებ“ კანონი, მუხლი 55). საქართველო 1961 წლის ჰააგის კონვენციას 14.05.2007-დან იყენებს (HCCH; ნოტარიუსთა პალატა: 15.05.2007). წევრი ქვეყნისთვის საკმარისია აპოსტილი, საკონსულო ლეგალიზაცია საჭირო არ არის.

აპოსტილს გაცემის ქვეყნის კომპეტენტური ორგანო აყენებს (სია: hcch.net). ისრაელში ნოტარიულ მინდობილობას სასამართლო უსვამს აპოსტილს (Decker, Pex, Levi, 2024).

წყაროები ერთმანეთს ეწინააღმდეგება: ფირმა pbservices (2026) წერს, რომ საქართველო აპოსტილს არ ითხოვს 1993 წლის მინსკის კონვენციის წევრი სახელმწიფოების დოკუმენტებზე, მათ შორის რუსეთისაზე. ოფიციალური დადასტურება ვერ ვიპოვეთ, ამიტომ აპოსტილის აღება უფრო უსაფრთხოა: რუსეთიც და საქართველოც ჰააგის კონვენციის მონაწილეა.

თარგმანი და ქართველი ნოტარიუსი

სანოტარო მოქმედებები ქართულად სრულდება; თუ მხარე ენას არ ფლობს, ნოტარიუსი თარჯიმანს იწვევს (მუხლი 6); თარგმანის სისწორეს ნოტარიუსი ადასტურებს (მუხლი 38). Madloba-ს მიხედვით (2026 წლის სექტემბერი) თანმიმდევრობა ასეა: აპოსტილი, ქართული თარგმანი, მისი ნოტარიული დამოწმება; აპოსტილამდე გაკეთებულ თარგმანს ხშირად თავიდან აკეთებენ.

მთავარი წესი. იურისტების ცნობით (Revera; Madloba, 2026 წლის სექტემბერი), იუსტიციის სამინისტროს 20.10.2023 ცვლილებები მოითხოვს, რომ გარიგება, სადაც მხარეს საზღვარგარეთ გაცემული მინდობილობით წარმოადგენენ, ნოტარიუსმა დაამოწმოს საჯარო აქტის ფორმით; ადრე ამას თავად რეესტრიც აკეთებდა. ბრძანების ტექსტი ვერ ვიპოვეთ: ნოტარიუსსა და NAPR-ს ჰკითხეთ, როგორ მუშაობს ეს ახლა.

რა კეთდება ონლაინ და რა არა

ეტაპობრივად: დისტანციური ყიდვა

1. შეამოწმეთ ობიექტი და გამყიდველი NAPR-ის ახალი ამონაწერით (იხილეთ „როგორ შევამოწმოთ ბინა საქართველოში“).
2. აირჩიეთ წარმომადგენელი, ჩვეულებრივ ქართველი იურისტი, და დამოუკიდებლად გადაამოწმეთ: საქართველოს ადვოკატთა ასოციაციის წევრთა რეესტრი gba.ge-ზე.
3. შეათანხმეთ მინდობილობის ტექსტი ქართულად და თქვენს ენაზე: ობიექტი, უფლებამოსილება, ვადა.
4. მინდობილობას ხელი მოაწერეთ ნოტარიუსთან თქვენს ქვეყანაში, პასპორტით.
5. აიღეთ აპოსტილი ამ ქვეყნის კომპეტენტურ ორგანოში.
6. დედანი გაუგზავნეთ წარმომადგენელს საქართველოში; შეუკვეთეთ ქართული თარგმანი და მისი ნოტარიული დამოწმება.
7. ქართველი ნოტარიუსი ამოწმებს გარიგებას, წარმომადგენელი ხელშეკრულებას აწერს ხელს; გადაიხადეთ გადარიცხვით ხელშეკრულების მხარის ანგარიშზე და შეინახეთ საბანკო დოკუმენტი.
8. დაარეგისტრირეთ უფლება NAPR-ში: 150, 270 ან 350 ₾. შეუკვეთეთ ახალი ამონაწერი თქვენს სახელზე.

რისკები: ყალბი მინდობილობები და „იურისტები“

დისტანციური ყიდვა რისკს შუამავლებზე გადაიტანს. Caspian Post-ის ცნობით (Sputnik Georgia-ზე დაყრდნობით; გვერდზე წელი მითითებული არ არის) დააკავეს გამარჯვებაში მდებარე მიწის ნაკვეთთან დაკავშირებული 2,6 მლნ ლარის (დაახლოებით $996 000) თაღლითობის ეჭვმიტანილი: ნოტარიუსს წარუდგინეს ყალბი მინდობილობა, თითქოს საბერძნეთში გაცემული უცხოელი მესაკუთრის სახელით.

• იურისტი და ნოტარიუსი თავად შეამოწმეთ რეესტრებში (gba.ge, notary.ge) და არა გამყიდველის ან აგენტის მიერ მოწოდებული კონტაქტებით.
• საქართველოში გაფორმებული სანოტარო აქტები მოძებნეთ notary.ge-ზე, სანოტარო აქტების ელექტრონულ რეესტრში.
• გადაიხადეთ მხოლოდ ხელშეკრულების მხარის ანგარიშზე და არა წარმომადგენლის პირად ბარათზე.
• მინდობილობა გასცეთ ერთ ბინაზე და ვადით; დედანი გააგზავნეთ მხოლოდ გადამოწმებულ მისამართზე.

ხარჯები და რას მოითხოვს მაინც დასწრება

დასწრება. მარწმუნებელი მინდობილობას პირადად აწერს ხელს ნოტარიუსთან საკუთარ ქვეყანაში. ბანკმა შეიძლება ვიდეოზარი, მინდობილობა ან ვიზიტი მოითხოვოს (იხილეთ ანგარიშის გზამკვლევი). Smart Contract ვირტუალურ შეხვედრას გულისხმობს NAPR-თან. სანოტარო მოსაკრებლების დადგენილება 2022 წლამდე იცვლებოდა, ამიტომ თანხები დააზუსტეთ.

ხშირად დასმული კითხვები

წყაროები: HCCH: აპოსტილის კონვენციის სტატუსი (30.06.2026) · საქართველოს კანონი „ნოტარიატის შესახებ“ (matsne.gov.ge) · საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი (matsne.gov.ge) · NAPR: უძრავ ნივთებზე უფლებების რეგისტრაციის მოსაკრებლები · NAPR: საინფორმაციო მომსახურების ტარიფები (ამონაწერი) · NAPR: Smart Contract (ონლაინ რეგისტრაცია) · NAPR: ახალი ამბები Smart Contract-ის გაშვების შესახებ (28.10.2024) · საქართველოს ნოტარიუსთა პალატა: ხშირი კითხვები · მთავრობის დადგენილება №507: სანოტარო მოსაკრებლები (matsne.gov.ge, 2011 წლის ტექსტი) · Madloba: ნოტარიუსი საქართველოში უცხოელებისთვის (22.09.2026, მეორადი წყარო) · Madloba: აპოსტილი და დოკუმენტების თარგმანი საქართველოში (22.09.2026, მეორადი წყარო) · Revera: ახალი სანოტარო მოთხოვნები რეგისტრირებად გარიგებებზე (მეორადი წყარო) · pbservices: უცხოური დოკუმენტების ლეგალიზაცია საქართველოში (01.05.2026, მეორადი წყარო) · Caspian Post: მიწის თაღლითობა ყალბი მინდობილობით (მეორადი წყარო) · Decker, Pex, Levi: აპოსტილი ისრაელის სასამართლოებში (21.12.2024, მეორადი წყარო)

იხილეთ ასევე