პატიოსანი ციფრები საქართველოში უძრავი ქონების ყიდვის შესახებ
RUENKAHE
გზამკვლევი · ისრაელელებისთვის

უძრავი ქონება საქართველოში ისრაელელებისთვის

ერთი წელი უვიზოდ, ბინადრობა 150 000 დოლარის ზღვრიდან, საგადასახადო შეთანხმება და ანგარიშგება ისრაელში. აღნიშნულია, რა დასტურდება ოფიციალური წყაროებით და რა — არა.

ბათუმის პანორამა ბოტანიკური ბაღიდან
ფოტო: Krzysztof Ziarnek, Kenraiz / Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0

განახლებულია:

მოკლედ
1 წელიუვიზო ყოფნა ისრაელის მოქალაქეებისთვის
150 000 $ობიექტის ზღვარი ბინადრობისთვის
2011საგადასახადო შეთანხმების ძალაში შესვლის წელი
13%ისრაელელების წილი ბათუმის გაყიდვებში 2025 წელს

ბათუმის მაჩვენებელი აღებულია ანალიტიკური მიმოხილვიდან (investor.ge, 2026 წლის აპრილი), არა ოფიციალური სტატისტიკიდან.

ინფორმაცია ზოგადია და არ წარმოადგენს საგადასახადო ან სამართლებრივ კონსულტაციას. მონაცემები შემოწმებულია ოფიციალურ ვებგვერდებზე 2026 წლის 7 ოქტომბერს; რისი დადასტურებაც ოფიციალური წყაროთი ვერ მოხერხდა, აღნიშნულია. ისრაელის მხარე (განაკვეთები, ფორმულირებები, ფორმები) გადაამოწმეთ ისრაელელ ბუღალტერთან ან საგადასახადო მრჩეველთან.

შესვლა და ყოფნა

ისრაელის მოქალაქეებს საქართველოში უვიზოდ შეუძლიათ სრული ერთი წლით დარჩენა, ისრაელის მუდმივ მაცხოვრებლებს მოქალაქეობის გარეშე — 180 დღეში 90 დღე (საქართველოს საელჩოს ვებგვერდის მიხედვით ისრაელში). შესასვლელად ქონების ყიდვა საჭირო არ არის, ხოლო ყიდვა თავისთავად ყოფნის უფლებას არ იძლევა.

თუ გჭირდებათ ბინადრობა ქონების საფუძველზე: მოკლევადიანი ნებართვა გაიცემა ობიექტის მფლობელზე (სასოფლო-სამეურნეო მიწის გარდა) 150 000 დოლარის ზღვრით, ლარში ექვივალენტით; ვრცელდება მეუღლესა და შვილებზე და ყოველწლიურად გრძელდება. ღირებულებას აკრედიტებული შემფასებელი განსაზღვრავს, არა შესყიდვის ფასი. კანონის უახლესი რედაქცია 2026 წლის 25 ივნისისაა. დეტალები — ქონების გზით ბინადრობის გზამკვლევში.

ყიდვა და ხარჯები

ბინები და კომერციული ქონება უცხოელებისთვის ხელმისაწვდომია. შეზღუდვა ძირითადად სასოფლო-სამეურნეო მიწას ეხება, რომელიც საქართველოს მოქალაქეებსა და სახელმწიფოს ეკუთვნის, გამონაკლისებით (იურიდიული მიმოხილვების მიხედვით).

საკუთრების უფლებას არეგისტრირებს საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო (NAPR). გადასახადი: 150 ლარი 4 სამუშაო დღეში, 270 — 1 სამუშაო დღეში, 350 — შეტანის დღეს. მთელი პროცედურა, მინდობილობით ხელმოწერის ჩათვლით, — ყიდვის პროცესის გზამკვლევში.

ფულის გადარიცხვა ისრაელიდან

ისრაელის ბანკის მონაცემებით, საზღვარგარეთ ქონების ყიდვაზე სავალუტო შეზღუდვები 1998 წელს მოიხსნა და ანგარიშგებით შეიცვალა. ბანკი ფულის წყაროსა და გადარიცხვის დანიშნულებას გკითხავთ, ამიტომ კაპიტალის წყაროს დამადასტურებელი დოკუმენტები წინასწარ მოამზადეთ. ზღვრები და გამონაკლისები, თუ არსებობს, ბანკში დააზუსტეთ: დადასტურება ვერ მოვახერხეთ.

დეველოპერისთვის გადახდამდე შეამოწმეთ მიმღები და ანგარიში, შეინახეთ ხელშეკრულება და გადახდის დოკუმენტები.

დაფინანსება

საქართველოში: ეროვნულმა ბანკმა 2025 წლის თებერვალში საზღვარგარეთიდან შემოსავლის მქონე მსესხებლებისთვის მაქსიმალური LTV 10 პროცენტული პუნქტით, 80%-მდე გაზარდა. რეალური პირობები, განაკვეთები და უცხოელებთან მომუშავე ბანკები — იპოთეკის გზამკვლევში.

ისრაელში ზოგი ბანკი სთავაზობს მიზნობრივ სესხს საზღვარგარეთ ყიდვისთვის ისრაელში ქონების უზრუნველყოფით. პირობები ბანკების მიხედვით განსხვავდება და ჩვენ არ შეგვიმოწმებია: პირდაპირ დააზუსტეთ.

გადასახადები საქართველოში

სრული განაკვეთები და დათქმები — გადასახადების გზამკვლევში.

გადასახადები და ანგარიშგება ისრაელში

როგორც წესი, ისრაელის საგადასახადო რეზიდენტი ისრაელში გადასახადს იხდის მსოფლიო შემოსავლიდან, საქართველოში ბინის გაქირავებისა და გაყიდვიდან მოგების ჩათვლით. ქვეყნებს შორის საგადასახადო შეთანხმება ძალაში შევიდა 2011 წლის 22 ნოემბერს. შეთანხმების ტექსტის მიხედვით (მუხლები 6 და 13), უძრავი ქონებიდან გაქირავების შემოსავალი და კაპიტალის ზრდა შეიძლება დაიბეგროს იმ სახელმწიფოში, სადაც ობიექტია; ეს ნიშნავს, რომ საქართველოს უფლება აქვს დაბეგროს, და არა იმას, რომ ისრაელი უარს ამბობს. მე-22 მუხლით ისრაელი საქართველოში გადახდილ გადასახადს ითვალისწინებს ისრაელის გადასახადის ფარგლებში იმავე შემოსავალზე, უცხოური გადასახადის ჩათვლის შესახებ ისრაელის კანონების გათვალისწინებით.

ფიზიკური პირის წლიურ ანგარიშს (ფორმა 1301) თან ერთვის ფორმა 1324 საზღვარგარეთიდან შემოსავლისა და მასზე გადახდილი გადასახადის შესახებ, ხოლო აქტივის გაყიდვისას — ფორმა 1399י (გაყიდვის შეტყობინება და გადასახადის გაანგარიშება). 2025 წლის ფორმა 1301-ში მითითებულია 2 086 000 შეკელის ზღვარი საზღვარგარეთ აქტივების სავალდებულო დეკლარირებისთვის (ფიზიკური პირი, მეუღლე და 18 წლამდე შვილები); ზღვარი ყოველწლიურად განახლდება, ამიტომ შეამოწმეთ შესაბამისი წლის მნიშვნელობა.

საქართველოში ორი წლის შემდეგ 0% არ ნიშნავს, რომ ისრაელში გადასახადი არ გექნებათ. როგორც წესი, საზღვარგარეთ ბინის გაყიდვიდან მოგებაც და გაქირავებაც ისრაელში იბეგრება, უცხოური გადასახადი კი წესების მიხედვით ითვლება. განაკვეთები, გაქირავების რეჟიმის არჩევა და შესყიდვის ფასის გაანგარიშება აქ არ არის მოყვანილი: ეს კითხვებია ბუღალტრისთვის (იხ. ქვემოთ).

რისკები

რა ჰკითხოთ ბუღალტერს ან იურისტს

  1. გაქირავებაზე რომელი საგადასახადო რეჟიმია ჩემთვის შესაფერისი ისრაელში (ფიქსირებული განაკვეთი თუ სკალა) და როგორ ითვლება ქართული გადასახადი შეთანხმებით?
  2. თუ ორი წლის შემდეგ გავყიდი და საქართველოში გადასახადი არ იქნება, რა გადასახადი იქნება ისრაელში და რომელი კურსით ითვლება შესყიდვის ფასი?
  3. რა ფორმები და ვადები მოქმედებს საჭირო წელს (1301, 1324, 1399י) და რა არის საზღვარგარეთ აქტივების დეკლარირების მიმდინარე ზღვარი?
  4. მაქვს თუ არა შეღავათები ახალი რეპატრიანტის ან დაბრუნებული რეზიდენტის სტატუსით?
  5. რა დოკუმენტებს მოითხოვს ბანკი დეველოპერის ანგარიშზე გადარიცხვისას?
  6. როგორ შევამოწმო დეველოპერი და რა ხელშეკრულება და უზრუნველყოფა მოვითხოვო მშენებლობის ეტაპზე ყიდვისას?
  7. ხელმისაწვდომია თუ არა ჩემთვის ქართული ბანკების (TBC, Bank of Georgia, Liberty, Credo) პირობები?

ხშირი კითხვები

სჭირდებათ თუ არა ისრაელელებს ვიზა საქართველოში?

ისრაელის მოქალაქეები უვიზოდ შედიან და შეუძლიათ სრული ერთი წლით დარჩენა. ისრაელის მუდმივ მაცხოვრებლებს მოქალაქეობის გარეშე — 180 დღეში 90 დღე (საქართველოს საელჩოს ვებგვერდი ისრაელში).

არსებობს თუ არა საგადასახადო შეთანხმება ისრაელსა და საქართველოს შორის?

დიახ. ორმაგი დაბეგვრის თავიდან აცილების შეთანხმება ძალაში შევიდა 2011 წლის 22 ნოემბერს (საქართველოს ფინანსთა სამინისტროს ვებგვერდი). ის საქართველოს აძლევს უფლებას დაბეგროს მის ტერიტორიაზე უძრავი ქონების გაქირავება და კაპიტალის ზრდა, ხოლო ისრაელი გადახდილ გადასახადს თავისი წესებით ითვალისწინებს.

თუ ორი წლის შემდეგ საქართველოში ბინას გადასახადის გარეშე გავყიდი, ისრაელში გადავიხდი?

როგორც წესი, ისრაელის რეზიდენტი ვალდებულია აცნობოს და გადაიხადოს გადასახადი უცხოური აქტივიდან კაპიტალის ზრდაზე, მაშინაც კი, თუ საქართველო გადასახადს არ იღებს. განაკვეთსა და გაანგარიშებას ისრაელის კანონი განსაზღვრავს: დააზუსტეთ ბუღალტერთან.

შეიძლება თუ არა ბინის ყიდვით ბინადრობის მიღება?

დიახ, 150 000 დოლარის ზღვრით აკრედიტებული შემფასებლის შეფასებით (არა შესყიდვის ფასით), მფლობელისა და ოჯახისთვის; სასოფლო-სამეურნეო მიწა არ გამოდგება. დეტალები ბინადრობის გზამკვლევშია.

წყაროები

ოფიციალური: სახელმწიფო ორგანოებისა და ბანკების ვებგვერდები. მეორეული: ანალიტიკური და იურიდიული მიმოხილვები, ოფიციალური წყაროთი დაუდასტურებელი.

ოფიციალური

მეორეული

იხილეთ აგრეთვე

როგორ ვიყიდოთ ქონება გადასახადები საქართველოში იპოთეკა არარეზიდენტებისთვის ბინადრობა ქონების გზით ბათუმი ბინის ყიდვა: სრული გზამკვლევი იპოთეკა საქართველოში: სრული გზამკვლევი უძრავი ქონების გადასახადები: სრული გზამკვლევი საბანკო ანგარიში და გადარიცხვები ქონების შემოწმება დისტანციური ყიდვა ფულის გადარიცხვა ისრაელიდან საქართველოში