განახლებულია:
- სხვაობა დიდია: საქსტატის (Geostat) მიხედვით ახალი შენობები, 2026 წლის III კვარტალი, სამგორში დაახლოებით $1,404 კვ.მ-ზე, მთაწმინდაზე დაახლოებით $2,689; TBC Capital-ის მიხედვით მეორადი ბაზარი, 2026 წლის მარტი, $1,065-დან $2,276-მდე.
- საქსტატი ახალი შენობების განცხადებების ფასებს ითვლის, TBC Capital კი გაყიდვებს; მწკრივები შეუდარებელია, განცხადების ფასი კი გარიგების ფასი არ არის.
- არჩევანი მიზანზეა დამოკიდებული: საცხოვრებლად, გასაქირავებლად თუ კაპიტალის შესანახად. ეს საცნობარო მასალაა და არა ყიდვის რჩევა.
საიდან არის ციფრები და რით განსხვავდება ისინი
მთელი ბაზრისთვის ერთიანი ოფიციალური ცხრილი რაიონების მიხედვით არ არსებობს. საქსტატის ინდექსი მხოლოდ თბილისის ახალ საცხოვრებელს მოიცავს და განცხადების საიტების ფასებზეა აგებული, ანუ ეს მოთხოვნილი ფასებია და არა გარიგების ფასები (მეთოდოლოგია, 2026 წლის აპრილი). TBC Capital და Galt & Taggart გაყიდვებს აღწერენ.
საქსტატის დოლარული ციფრები გადათვლილია საქართველოს ეროვნული ბანკის კურსით 2026 წლის 30 სექტემბრისთვის (1 დოლარი = 2,6051 ლარი); თავად საქსტატი ლარში აქვეყნებს.
ფასი კვ.მ-ზე რაიონების მიხედვით: ახალი და მეორადი ბაზარი
ორივე წყარო თანმიმდევრობაზე დაახლოებით თანხმდება: მთაწმინდა და ვაკე ზემოთაა, ისანი, ნაძალადევი, გლდანი და სამგორი ქვემოთ. ლიდერები ცვლიან ადგილს: საქსტატის მიხედვით უფრო ძვირია ახალი შენობები მთაწმინდაზე, TBC-ის მიხედვით კი მეორადი ბინები ვაკეში. მთავარი სხვაობა კრწანისია: საქსტატთან მესამეა ($1,779), TBC-თან შუაში ($1,374).
სოლოლაკის, ვერისა და ავლაბრის ცალკე მონაცემები არ არის: პირველი ორი მთაწმინდაშია (Wikipedia), ავლაბარს ცალკე სტატისტიკა არ აქვს. დიდი დიღომი Wikipedia-ს მიხედვით საბურთალოშია, ამიტომ საქსტატის ცხრილში ცალკე სტრიქონი არ აქვს; TBC-ის მიხედვით მეორადი ბაზარი იქ $1,127-ია (2026 წლის მარტი).
ქალაქში საშუალოდ TBC Capital-მა 2026 წლის იანვარ–ივლისისთვის $1,348 დაასახელა კვ.მ-ზე (წინა წელთან +4%). 2026 წლის თებერვალში Galt & Taggart: $1,398 პირველად ბაზარზე და $1,304 მეორად ბაზარზე.
| რაიონი | ახალი შენობები, ლარი/კვ.მ | დაახლ. დოლარი/კვ.მ | მეორადი, დოლარი/კვ.მ |
|---|---|---|---|
| მთაწმინდა (სოლოლაკითა და ვერით) | 7,004 | 2,689 | 2,171 |
| ვაკე | 6,046 | 2,321 | 2,276 |
| კრწანისი | 4,635 | 1,779 | 1,374 |
| საბურთალო | 4,444 | 1,706 | 1,574 |
| დიდუბე | 4,168 | 1,600 | 1,264 |
| ჩუღურეთი | 4,121 | 1,582 | 1,450 |
| ისანი | 4,032 | 1,548 | 1,214 |
| ნაძალადევი | 3,932 | 1,509 | 1,175 |
| გლდანი | 3,830 | 1,470 | 1,151 |
| სამგორი | 3,657 | 1,404 | 1,065 |
| დიდი დიღომი | ცალკე სტრიქონი არ არის | არ არის | 1,127 |
| ავლაბარი | ცალკე სტრიქონი არ არის | არ არის | მონაცემი არ არის |
$/კვ.მ
TBC Capital, თბილისის საბინაო ბაზრის თვიური მიმოხილვა, 2026 წლის მარტი (PDF); გზამკვლევის ფასების ცხრილი
ეს გაყიდვებია და არა განცხადების ფასები; ახალი შენობების რიგი (საქსტატი) შედარებადი არ არის. ავლაბარზე მონაცემი არ არის.
რაიონების ხასიათი
ზოგადი პორტრეტი მიმოხილვების მიხედვით.
- ვაკე: მწვანე და პრესტიჟული, პარკთან; საკუთარი მეტროს სადგური არ აქვს, მოძრაობა უფრო დატვირთულია (PB Services, 2026 წლის სექტემბერი).
- მთაწმინდა, სოლოლაკი, ვერა: ისტორიული ცენტრი; PB Services-ის მიხედვით ფონდის დაახლოებით 90% ძველია.
- ჩუღურეთი: მარჯანიშვილის ქუჩის გარშემო, კაფეები და ღამის ცხოვრება, ადგილობრივებისა და სტუმრების ნაზავი.
- ავლაბარი: ისტორიული მარცხენა სანაპირო, სამების ტაძარი, სომხური მემკვიდრეობა; Wikipedia-ს მიხედვით აქტიურად ახლდება.
- საბურთალო: დიდი საოჯახო რაიონი: უნივერსიტეტები, სკოლები, სავაჭრო ცენტრები, ლისის ტბა.
- დიდუბე: მჭიდრო რაიონი სადგურებითა და ბაზრით.
- ნაძალადევი: დიდი ჩრდილოეთის რაიონი; 2025 წლის ნოემბერში მეორადი ფასები წლიურად 11%-ით გაიზარდა (TBC Capital).
- ისანი: ავლაბარსა და სამგორს შორის, ცენტრიდან არც ისე შორს, მეტროთი.
- სამგორი და გლდანი: დიდი საცხოვრებელი რაიონები, სტატისტიკაში ყველაზე ხელმისაწვდომი; ქირაც იქ ყველაზე დაბალია.
- დიდი დიღომი: ახალი, სწრაფად მზარდი რაიონი; 2025 წლის ნოემბერში გაყიდვებით ქალაქში პირველი იყო (949). მეტრო არ არის და ცენტრამდე გზა გრძელი შეიძლება იყოს.
შედარება: მეტრო და ვისთვის შეიძლება იყოს შესაფერისი
თბილისში ორი მეტროხაზი და 23 სადგურია: ხაზი 1 (ახმეტელის თეატრიდან ვარკეთილამდე) და ხაზი 2 (სახელმწიფო უნივერსიტეტიდან სადგურის მოედნამდე), გადასვლით სადგურის მოედანზე. ვაკის გავლით მესამე ხაზია დაგეგმილი, ვადის გარეშე.
| რაიონი | მეტრო | შეიძლება შეესაბამებოდეს |
|---|---|---|
| ვაკე | საკუთარი სადგური არ აქვს | საცხოვრებელი, ხანგრძლივი ფლობა |
| მთაწმინდა, სოლოლაკი, ვერა | რუსთაველი, თავისუფლების მოედანი | ცენტრში ცხოვრება, გაქირავება |
| ჩუღურეთი | მარჯანიშვილი | ცხოვრება, გაქირავება ცენტრთან |
| ავლაბარი | ავლაბარი | ცხოვრება ძველი ქალაქის გვერდით |
| საბურთალო | ხაზი 2 (დელისი და სხვა) | ოჯახები, გაქირავება სტუდენტებზე |
| დიდუბე | დიდუბე, გოცირიძე | ცხოვრება, გაქირავება |
| ნაძალადევი | ნაძალადევი | ბიუჯეტური შეძენა |
| ისანი | ისანი, 300 არაგველი | ცხოვრება, გაქირავება ცენტრთან |
| სამგორი | სამგორი, ვარკეთილი | ბიუჯეტური შეძენა, გაქირავება |
| გლდანი | საკუთარი სადგური არ აქვს | ბიუჯეტური შეძენა |
| დიდი დიღომი | არ არის | ახალი სახლები, სივრცე |
ფასების დინამიკა: რა არის დადასტურებული
საქსტატის ინდექსი თბილისის ახალი შენობებისთვის: 2025 წლის I კვარტალში +11,5% წლიურად, 2026 წლის I კვარტალში +3,0% (ბინები +3,3%); 2020 წლის დონეზე 62,3%-ით მაღალია. 2026 წლის II კვარტალში დაახლოებით +5%, რეალური კლებით დაახლოებით 0,8% (Global Property Guide, საქსტატის მონაცემებით).
რაიონების მიხედვით 2025 წლის IV კვარტალში ახალი შენობები ყველგან გაძვირდა: საბურთალოზე +3.3%-დან მთაწმინდაზე +12.6%-მდე (ვაკე +7.8%, ისანი +9.7%, გლდანი +4.6%). TBC Capital-ის მიხედვით, 2025 წლის ნოემბერში მეორადი ფასები ვაკეში წინა წელზე 9%-ით დაბალი იყო, დიდ დიღომში 4%-ით. მწკრივები განსხვავდება, რადგან სხვადასხვა რამეს ზომავს.
პროგნოზები ფრთხილია: Galt & Taggart ერთციფრიან ზრდას ელოდება, TBC Capital 2026 წელს დაახლოებით 3.2%-ს (Global Property Guide). მიწოდება მაღალი რჩება: 2025 წელს ნებართვების მოცულობა 2015–2022 წლების საშუალოზე 32%-ით მაღალია.
როგორ ავირჩიოთ რაიონი მიზნის მიხედვით
ნეიტრალური სქემაა და არა ყიდვის რჩევა. ეს საცნობარო მასალაა და არა იურიდიული ან საგადასახადო კონსულტაცია: გარიგებამდე საჭიროა ადგილობრივი იურისტი და შემოწმება ოფიციალურ წყაროებში.
- საცხოვრებლად: გადამწყვეტია მეტრო ან მანქანა, სკოლები და ხმაური. საბურთალო და ისანი მეტროსთან ახლოსაა; ვაკე და დიდი დიღომი სიმწვანესა და სივრცეს გვთავაზობენ, მაგრამ მანქანის გარეშე გზა გრძელია.
- გასაქირავებლად: მოთხოვნილი ქირა 50–60 კვ.მ ახალ ბინებში (Galt & Taggart, 2026 წლის თებერვალი, დოლარი კვ.მ-ზე თვეში): ვაკე 13.8; მთაწმინდა და საბურთალო 11.7; სამგორი და გლდანი 8.4. შემოსავლიანობა შესვლის ფასზეც არის დამოკიდებული (იხილეთ წმინდა შემოსავლიანობის გზამკვლევი).
- ლიკვიდურობა: 2025 წლის ნოემბერში გაყიდვები ყველაზე მეტი იყო დიდ დიღომში (949), საბურთალოზე (548) და სამგორში (456); მთაწმინდაზე 49, ჩუღურეთში 79. თანმიმდევრობა თვეების მიხედვით იცვლება.
არჩევანამდე: რა შევამოწმოთ
მოკლე რიგი ნაბიჯებისა.
- შეადარეთ კონკრეტული სახლი და არა რაიონი: სართული, წელი, მდგომარეობა, დეველოპერი.
- ითხოვეთ რეალური გარიგებების ფასები ამ და მეზობელ სახლებში და შეადარეთ განცხადებებს.
- შეამოწმეთ ობიექტი და მესაკუთრე რეესტრში (იხილეთ ობიექტის შემოწმების გზამკვლევი).
ხშირად დასმული კითხვები
რა ღირს კვადრატული მეტრი თბილისში რაიონების მიხედვით?
საქსტატის მიხედვით (ახალი შენობები, 2026 წლის III კვარტალი) სამგორში $1,404-დან მთაწმინდაზე $2,689-მდე; ვაკე დაახლოებით $2,321, საბურთალო დაახლოებით $1,706. TBC-ის მიხედვით (მეორადი, 2026 წლის მარტი) სამგორში $1,065-დან ვაკეში $2,276-მდე. საშუალო ქალაქში 2026 წლის იანვარ–ივლისში: $1,348.
ვაკე თუ საბურთალო: რა ავირჩიოთ?
ვაკე უფრო ძვირია: საქსტატის მიხედვით დაახლოებით $2,321 საბურთალოს $1,706-თან შედარებით, TBC-ის მიხედვით $2,276 $1,574-თან შედარებით. ვაკეში მეტი სიმწვანე და სტატუსია, მაგრამ მეტრო არ არის; საბურთალოზე არის მეტროს ხაზი და მეტი გაყიდვა.
რომელია ყველაზე იაფი რაიონი თბილისში?
ორივე წყაროში ქვემოთაა სამგორი, გლდანი, ნაძალადევი და ისანი: სამგორი ყველაზე იაფია საქსტატის (დაახლოებით $1,404) და TBC-ის ($1,065) მიხედვით, დიდი დიღომი TBC-თან ახლოსაა ($1,127). ეს ცენტრიდან შორეული რაიონებია.
განცხადების ფასი გარიგების ფასის ტოლია?
აუცილებლად არა. საქსტატის ინდექსი განცხადებების ფასებზეა აგებული, ანუ მოთხოვნილ ფასებზე. გარიგება ვაჭრობის შემდეგ უფრო დაბალ ფასად შეიძლება დაიხუროს; გამოქვეყნებული სხვაობა რაიონების მიხედვით ვერ ვიპოვეთ. ითხოვეთ რეალური გაყიდვების მონაცემები.
იზრდება თუ არა ბინების ფასები თბილისში 2026 წელს?
ზომიერად. საქსტატის ახალი შენობების ინდექსი: 2026 წლის I კვარტალში +3.0% წლიურად და II კვარტალში დაახლოებით +5%, რეალური კლებით. პროგნოზები ფრთხილია.
წყაროები: საქსტატი (Geostat): საცხოვრებლის ფასების ინდექსი, მეთოდოლოგია (PDF, 23.04.2026) · საქსტატი (Geostat): Residential Property Price Index · საქსტატი (Geostat): საცხოვრებლის ფასების ინდექსი, 2026 წლის III კვარტალი (PDF) · TBC Capital: თბილისის საბინაო ბაზრის თვიური მიმოხილვა, 2026 წლის მარტი (PDF) · Global Property Guide: საქართველო, საქსტატის ფასები რაიონების მიხედვით 2025 წლის IV კვარტალი · Georgia Today: საქსტატი, 2026 წლის I კვარტალი (24.04.2026) · CBW: საქსტატი, 2025 წლის I კვარტალი, ფასები რაიონების მიხედვით · GBC: TBC Capital, 2025 წლის ოქტომბერი, ფასები რაიონების მიხედვით · Georgia Today: TBC Capital, 2025 წლის ნოემბერი · SOVA: TBC Capital, 2026 წლის იანვარი–ივლისი · Georgia Today: Galt & Taggart, 2026 წლის თებერვალი · Wikipedia: Tbilisi Metro · Wikipedia: Tbilisi, რაიონები · Wikipedia: Saburtalo District · PB Services: თბილისის უბნების მიმოხილვა (15.09.2026) · საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო