როგორ შევამოწმოთ ბინა და დეველოპერი საქართველოში ყიდვამდე

განახლებულია: ოქტომბერი 2026

რას აჩვენებს რეესტრის ამონაწერი

საჯარო რეესტრს აწარმოებს იუსტიციის სამინისტროს მმართველობის სფეროში შემავალი საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო (NAPR). უძრავი ქონების ამონაწერი აერთიანებს რამდენიმე რეესტრის მონაცემს მომზადების მომენტისთვის (კანონი საჯარო რეესტრის შესახებ, მუხლი 10). მონაცემები ღიაა ნებისმიერისთვის (მუხლი 6) და სწორად ითვლება, სანამ საპირისპირო არ დამტკიცდება (მუხლი 5).

• ობიექტი: მისამართი, საკადასტრო კოდი, ფართი, დანიშნულება; მიწისთვის ასევე კატეგორია.
• მესაკუთრეები, წილების ზომა, შეძენის საფუძველი.
• ტვირთები: იპოთეკა, გირავნობა, სერვიტუტი, იჯარა, წინასწარი ყიდვის უფლება. კანონი მათ რეგისტრირებად უფლებებად განიხილავს (მუხლი 11).
• ქონების ყადაღა და სხვა საჯაროსამართლებრივი შეზღუდვები. ისინი ცალკე რეესტრში აღირიცხება და მათი რეგისტრაცია გამორიცხავს ობიექტზე სხვა უფლებების რეგისტრაციას (მუხლი 19).

როგორ და სად მივიღოთ ამონაწერი, რა არის საკადასტრო კოდი

ამონაწერის მიღება ნებისმიერ პირს შეუძლია (მუხლი 10). საჭიროა ობიექტის საკადასტრო კოდი, ანუ ნომერი, რომელსაც რეესტრი ანიჭებს. პრაქტიკაში ეს წერტილებით გამოყოფილი ციფრების ბლოკებია, ბინის კოდი ნაკვეთის კოდზე გრძელია. სთხოვეთ გამყიდველს და შეადარეთ განცხადებას: მისამართი, სართული და ფართი უნდა ემთხვეოდეს.

შეუკვეთეთ ონლაინ napr.gov.ge-ზე, იუსტიციის სახლში ან NAPR-ის ფილიალში, ასევე იურისტის ან ნოტარიუსის მეშვეობით. სჭირდება თუ არა უცხოელს my.gov.ge-ით შესვლა, ოფიციალურად ვერ დავადასტურეთ. ამონაწერი მომზადების მომენტს ასახავს, ამიტომ ავანსამდე და ხელმოწერამდე ახალი მოითხოვეთ.

ტვირთები, იპოთეკა, ყადაღა, წილები, მიწა და შენობა

• იპოთეკა: რეგისტრირებული ტვირთები ახალ მესაკუთრეზე გადადის, თუ გარიგებამდე არ მოიხსნა. მოითხოვეთ კრედიტორის წერილი და ჩანაწერის მოხსნა გადახდამდე.
• ყადაღას ადებს სასამართლო ან აღსრულების ორგანო. სანამ ჩანაწერი არსებობს, თქვენი უფლების რეგისტრაცია შეუძლებელია (მუხლი 19): ნუ გადაიხდით, სანამ ყადაღა არ მოიხსნება.
• წილები: რამდენიმე მესაკუთრის შემთხვევაში შეამოწმეთ წილები და დარწმუნდით, რომ ხელშეკრულებას ყველა აწერს ხელს.
• მიწა და შენობა ცალკე ობიექტებად რეგისტრირდება. ბინისთვის ბინა შეამოწმეთ, ახალაშენებულისთვის ნაკვეთიც. ფართი შეადარეთ საკადასტრო გეგმას.

რას არ აჩვენებს ამონაწერი: გამყიდველი, მინდობილობა, ვალები

სუფთა ამონაწერი კარგი ნიშანია, მაგრამ საბოლოო გარანტია არ არის. იურისტები აღწერენ შემთხვევებს, როცა ბინა ყალბი მინდობილობით გადააფორმეს და კეთილსინდისიერ მყიდველს გადაუყიდეს, დავა კი წლობით გაგრძელდა. კანონი შემძენს იცავს: ჩანაწერი სწორად ითვლება, თუ მის წინააღმდეგ საჩივარი არ შეტანილა და მყიდველმა უზუსტობის შესახებ არ იცოდა (სამოქალაქო კოდექსი, მუხლი 312, Chambers 2026-ის მიხედვით). როგორ განმარტავენ სასამართლოები პირობას (მყიდველმა არ იცოდა), პირველადი წყაროებით ვერ დავადასტურეთ.

• გამყიდველი: პირადობა და გაყიდვის უფლება. წარმომადგენლისთვის ნამდვილი სანოტარო მინდობილობა სწორედ გაყიდვაზე, ვადაგასული და გაუქმებული არა. კომპანიისთვის ამონაწერი და გაყიდვის გადაწყვეტილება.
• საოჯახო ქონება: იურისტების ცნობით, ქორწინების განმავლობაში შეძენილ ქონებაზე მეუღლის თანხმობა შეიძლება დაგჭირდეთ. კოდექსის ნორმები არ შეგვიმოწმებია.
• კომუნალური ვალები: ოფიციალურ წყაროებში ვერ ვიპოვეთ წესი, გადადის თუ არა დავალიანება ახალ მესაკუთრეზე. მოითხოვეთ ანგარიშსწორების აქტები თითოეული მომწოდებლისგან, შეამოწმეთ მრიცხველები და ხელშეკრულებაში ჩაწერეთ გარანტია, რომ ვალები არ არის. Chambers ასეთ გარანტიებს ტიპურად მიიჩნევს.

გარიგება: ნოტარიუსი, ხელშეკრულება და რეგისტრაცია

წინასწარი რეგისტრაცია (კანონის მუხლი 12) აფიქსირებს მომავალ უფლებას მხარეთა ხელშეკრულებით და ბლოკავს ობიექტზე სხვა უფლებების რეგისტრაციას. საზღვარგარეთ გაცემულ მინდობილობას ჩვეულებრივ სჭირდება ნოტარიუსი და აპოსტილი, იხილეთ ყიდვის გზამკვლევი.

1. წინასწარი ხელშეკრულება და ავანსი სურვილისამებრ. სააგენტოები ასახელებენ 5–10%-ს მეორად ბაზარზე და 20–30%-ს ახალაშენებულში, ოფიციალური ციფრები არ არის.
2. ნასყიდობის ხელშეკრულება წერილობითია. ჩვეულებრივ იდება ნოტარიუსთან ან იუსტიციის სახლში რეგისტრატორის მონაწილეობით. ხელშეკრულება ქართულია; მოითხოვეთ თარგმანი.
3. გადაიხადეთ საბანკო გადარიცხვით ხელშეკრულების მხარის ანგარიშზე და შეინახეთ ქვითრები.
4. რეგისტრაციაზე განაცხადი: 150 ლარი 4 სამუშაო დღეში, 270 ლარი 1 დღეში, 350 ლარი იმავე დღეს.
5. ახალი ამონაწერი უკვე თქვენ გიჩვენებთ მესაკუთრედ. საკუთრება რეგისტრაციით წარმოიშობა და არა ხელმოწერით.

დეველოპერის შემოწმება

ახალაშენებულის მყიდველთა დაცვის ცალკე კანონი და სავალდებულო ესკროუ ვერ ვიპოვეთ; Chambers წინასწარ გაყიდვასა და განვადებას ძირითად დაფინანსების მოდელად ასახელებს. თქვენი დაცვა შემოწმებებია და ხელშეკრულება.

• კომპანია: მეწარმეთა რეესტრის ამონაწერი (13 ლარი, 4 სამუშაო დღე): დამფუძნებლები, დირექტორი, ხელმომწერები.
• მიწა: ამონაწერი ნაკვეთზე. ვის ეკუთვნის მიწა და არის თუ არა ბანკის იპოთეკა? დასრულების შემდეგ აღმოჩენილი იპოთეკა ერთ-ერთი მთავარი საფრთხეა.
• მშენებლობის ნებართვას გასცემს მუნიციპალიტეტი, თბილისში მერიის არქიტექტურის სამსახური. შეადარეთ მისამართი, საკადასტრო კოდი და ვადა. დასრულების შემდეგ შენობა ექსპლუატაციაში მიიღება, შემდეგ ბინები NAPR-ში რეგისტრირდება.
• წინა პროექტები: დროულად ჩაბარდა თუ არა, აქვთ თუ არა მობინადრეებს საჩივრები. ოფიციალური რეესტრი არ არსებობს.
• ფულის გზა: გადაიხადეთ მხოლოდ ხელშეკრულებაში მითითებულ კომპანიის ანგარიშზე, გადახდები დაუკავშირეთ მშენებლობის ეტაპებს, ჩაწერეთ პირგასამტეხლო და თანხის დაბრუნება. თქვენი უფლების წინასწარი რეგისტრაცია იცავს ბინის ორჯერ გაყიდვისგან.

დოკუმენტების სია

წითელი დროშები

• ფასი ბაზარზე გაცილებით დაბალია და ზეწოლას ახდენენ: იყიდეთ დღესვე.
• ავანსს ითხოვენ მანამ, სანამ ამონაწერს ნახავთ.
• გამყიდველი ამონაწერში მესაკუთრე არ არის, მინდობილობა კი მხოლოდ ასლადაა.
• გპირდებიან, რომ იპოთეკას ან ყადაღას გადახდის შემდეგ მოხსნიან.
• დეველოპერი ნებართვასა და მიწის ამონაწერს არ გიჩვენებთ.

რა ვქნათ, თუ რამე არასწორია

ეს ზოგადი ინფორმაციაა და არა იურიდიული რჩევა. გარიგებამდე გჭირდებათ ადგილობრივი იურისტი და შემოწმება ოფიციალური წყაროთი.

1. შეაჩერეთ გადახდები, ხელს ნუ მოაწერთ, შეინახეთ მიმოწერა.
2. შეუკვეთეთ ახალი ამონაწერი და შეადარეთ გამყიდველის დოკუმენტებს.
3. იპოთეკა ან ყადაღა: მოითხოვეთ ჩანაწერის მოხსნა გარიგებამდე. Chambers-ის მიხედვით, ტიპურია საბანკო დეპონირება და ფასის 5–10%-ის დაკავება გარიგების შემდეგ 6–12 თვით.
4. თუ უკვე გადაიხადეთ: პრეტენზია, მოლაპარაკება, შემდეგ სასამართლო. იურისტები ასახელებენ პირგასამტეხლოს, დაკარგულ შემოსავალს და კანონისმიერ პროცენტს.
5. გაყალბების ეჭვისას მიმართეთ პოლიციას; რეესტრს შეუძლია ბათილად სცნოს არასწორი მონაცემები (მუხლი 3).

ხშირად დასმული კითხვები

წყაროები: NAPR: საინფორმაციო მომსახურების ტარიფები (ამონაწერი, ცნობები, საკადასტრო გეგმა) · NAPR: უძრავ ქონებაზე უფლებების რეგისტრაციის ტარიფები · NAPR: ტარიფები და ვადები (მეწარმეთა რეესტრი, ამონაწერი) · NAPR: მომსახურების ცენტრები · საქართველოს კანონი საჯარო რეესტრის შესახებ (matsne.gov.ge) · Chambers Real Estate 2026: Georgia (პრაქტიკული მიმოხილვა) · Georgia Today: თბილისის მერიის რუკა მშენებლობების შესამოწმებლად · იურიდიული მიმოხილვა: მშენებარე ობიექტის ყიდვა და წინასწარი რეგისტრაცია (მეორადი წყარო) · იურიდიული მიმოხილვა: რატომ არ კმარა ამონაწერი (მეორადი წყარო) · იურიდიული მიმოხილვა: ქონების შემოწმების სია (მეორადი წყარო) · იურიდიული მიმოხილვა: უსაფრთხო ყიდვა და წითელი დროშები (მეორადი წყარო) · სააგენტოს მიმოხილვა: რეგისტრაციის ვადები და ხაფანგები (მეორადი წყარო) · იურიდიული მიმოხილვა: დაუმთავრებელი მშენებლობა და დაცვის საშუალებები (მეორადი წყარო)

იხილეთ ასევე