განახლებულია:
- ზღვარი: უძრავი ქონების (სასოფლო-სამეურნეო მიწის გარდა) საბაზრო ღირებულება ლარში $150,000-ის ექვივალენტს აღემატება, 2026 წლის 1 მარტიდან. წინა $100,000 ისტორიაა.
- ღირებულებას ადგენს აკრედიტაციის ცენტრის მიერ აკრედიტებული ორგანოს სერტიფიცირებული შემფასებელი და არა ხელშეკრულებაში მითითებული ფასი.
- ობიექტის გაყიდვა ნებართვას წყვეტს. ოფიციალურად დადასტურებული არ არის: რამდენიმე ობიექტის შეკრება, მშენებარე ბინის ჩათვლა, გადასვლა ძველი ზღვრიდან.
სამართლებრივი საფუძველი და ზღვრის ზუსტი ფორმულირება
საფუძველია საქართველოს კანონი „უცხოელთა და მოქალაქეობის არმქონე პირთა სამართლებრივი მდგომარეობის შესახებ“ (matsne.gov.ge). მუხლი 15(j) აღწერს მესაკუთრის მოკლევადიან ბინადრობის ნებართვას, მუხლი 16 ვადებს, მუხლი 21 შეწყვეტას. კონსოლიდირებულ ტექსტში $150,000-ის ნორმა 2026 წლის 1 მარტიდან ძალაშია მონიშნული; მუხლი 15-ის ცვლილებებში 2025 წლის ივნისის კანონებია ჩამოთვლილი (№ 670 და № 863).
მუხლი 15(j)-ის არსი: ნებართვა გაიცემა უცხოელზე, რომელსაც საქართველოში აქვს საკუთრების უფლება უძრავ ნივთზე (სასოფლო-სამეურნეო მიწის გარდა), რომლის საბაზრო ღირებულება აღემატება $150,000-ის ექვივალენტს ლარში, და მის მეუღლესა და შვილ(ებ)ზე.
- „აღემატება“: ტექსტის მიხედვით ზუსტად $150,000 არ კმარა; დატოვეთ მარაგი.
- ტექსტი არ ამბობს, რომელი კურსით და რომელი თარიღით ხდება ლარში გადაყვანა: დადასტურებული არ არის.
ვინ აფასებს და რა ითვლება
საბაზრო ღირებულებას ადგენს აკრედიტაციის ერთიანი ეროვნული ორგანოს – აკრედიტაციის ცენტრის (GAC) მიერ აკრედიტებული ორგანოს სერტიფიცირებული შემფასებელი. კანონი კომპანიებს არ ასახელებს. GAC-ის რეესტრი ვერ გავხსენით: შეკვეთამდე მოითხოვეთ ორგანოს აკრედიტაციისა და შემფასებლის სერტიფიკატის ასლები და გადაამოწმეთ რეესტრში.
სახელმწიფო სერვისების განვითარების სააგენტოს (SDA) საბუთების ჩამონათვალში შემფასებლის ანგარიშია. ზღვარს ანგარიში ადასტურებს და არა ყიდვის ფასი: თუ შეფასება ფასზე დაბალია, ზღვარი შეიძლება არ დაკმაყოფილდეს.
- ფასი და ვადა: ოფიციალური ტარიფი არ არსებობს; კონსულტანტები ასახელებენ 49 ლარიდან $100–300-მდე და 2–5 სამუშაო დღეს (არაოფიციალურად). მოითხოვეთ წერილობითი შეთავაზებები.
- ანგარიშის მოქმედების ვადა წყაროებში არ არის: განცხადება მალე შეიტანეთ.
ნაბიჯები ყიდვიდან ნებართვამდე
- იყიდეთ ობიექტი (არა სასოფლო-სამეურნეო მიწა) და დაარეგისტრირეთ საკუთრება.
- შეუკვეთეთ ანგარიში აკრედიტებული ორგანოს სერტიფიცირებულ შემფასებელს.
- დაადასტურეთ საქართველოში კანონიერი ყოფნა (მუხლი 14).
- განცხადება SDA-ში შეიტანეთ პირადად, წარმომადგენლის მეშვეობით ან ონლაინ (მუხლი 17).
- გადაწყვეტილება: სრული კომპლექტის წარდგენიდან არაუგვიანეს 30 დღისა (მუხლი 17(7)); მეტი მოსაკრებლით 20 ან 10 კალენდარული დღე.
- ბინადრობის ბარათი: მიმართეთ ნებართვის გაცემიდან ერთი თვის განმავლობაში (მუხლი 20). უარის შემდეგ განცხადების ხელახლა შეტანა შეიძლება ერთი თვის შემდეგ (მუხლი 19).
საბუთები და მოსაკრებლები
- განცხადება, სამგზავრო დოკუმენტისა და კანონიერი ყოფნის დოკუმენტის ასლები, ფერადი 3×4 ფოტო ელექტრონულად, მოსაკრებლის ქვითარი.
- უძრავ ქონებაზე უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტი (არა სასოფლო-სამეურნეო მიწა) და სერტიფიცირებული შემფასებლის ანგარიში.
| განხილვის ვადა | მოსაკრებელი, ლარი |
|---|---|
| 30-ე კალენდარული დღე | 300 |
| 20-ე კალენდარული დღე | 450 |
| 10-ე კალენდარული დღე | 600 |
- 1
იყიდეთ და დაარეგისტრირეთ
არა სასოფლო-სამეურნეო მიწა; საჭიროა საკუთრების უფლება და არა წინარე ხელშეკრულება
- 2
შეუკვეთეთ შეფასება
აკრედიტებული ორგანოს სერტიფიცირებული შემფასებელი: ღირებულება $150,000-ზე მეტი ლარში
ტარიფი არ გამოქვეყნებულა - 3
შეაგროვეთ საბუთები
სამგზავრო დოკუმენტი, კანონიერი ყოფნა, უფლების საბუთი, შემფასებლის ანგარიში, ფოტო 3×4, ქვითარი
- 4
განცხადება SDA-ში
პირადად, წარმომადგენლით ან ონლაინ; მოსაკრებელი განხილვის ვადაზეა დამოკიდებული
300/450/600 ლარი - 5
მიიღეთ გადაწყვეტილება
სრული კომპლექტიდან 30 დღემდე; მეტი მოსაკრებლით 20 ან 10 კალენდარული დღე
30/20/10 დღე - 6
გააფორმეთ ბარათი
ბარათზე მიმართეთ ნებართვის გაცემიდან ერთი თვის განმავლობაში
ერთ თვემდე - 7
გააგრძელეთ წელიწადში ერთხელ
ახალი შეფასება არ არის საჭირო, სანამ იმავე ობიექტს ფლობთ; სულ 12 წლამდე
1 წელი
უცხოელთა სამართლებრივი მდგომარეობის კანონი, მუხლები 14–20; SDA-ს გვერდი, 2026 წლის ოქტომბერი
შეფასების ფასი და ვადა, გადაყვანის კურსი და ანგარიშის მოქმედების ვადა ოფიციალურად გამოქვეყნებული არ არის.
რამდენიმე ობიექტი, მშენებარე ბინა, იპოთეკა
რამდენიმე ობიექტი. კანონი ერთობით რიცხვში საუბრობს საკუთრების უფლებაზე „უძრავ ნივთზე“. იურიდიული ფირმები (Erickson Immigration Group, YB Case, legal.ge) წერენ, რომ ღირებულებები ჯამდება და თითოეული ობიექტი რეგისტრირდება და ფასდება; კანონში ან SDA-ს გვერდზე დადასტურება ვერ ვიპოვეთ. უფრო საიმედოა ერთი ობიექტი, რომლის ღირებულება ზღვარს აღემატება; ღირებულებების შესაკრებად ყიდვამდე მიიღეთ SDA-ს წერილობითი პასუხი.
მშენებარე ბინა. საჭიროა საკუთრების უფლება, წინარე ხელშეკრულება კი საკუთრება არ არის. ჩაითვლება თუ არა დაუმთავრებელი ერთეული, დადასტურებული არ არის; legal.ge წერს, რომ უფლება განცხადებამდე უნდა გაფორმდეს.
იპოთეკა, წილები, მეუღლეთა თანასაკუთრება, კომპანია მესაკუთრედ: წყაროებში არაფერია. ჯერ SDA-ს ჰკითხეთ.
მეუღლე და შვილები
კანონი ნებართვას აძლევს მესაკუთრეს, მის მეუღლესა და შვილ(ებ)ს; თითოეულისთვის ცალკე $150,000 საჭირო არ არის, შვილების ასაკობრივი ზღვარი მუხლში არ არის. SDA-ს საბუთები ოჯახის წევრისთვის: განცხადება, სამგზავრო დოკუმენტის, კანონიერი ყოფნისა და მესაკუთრის ნებართვის ასლები, ნათესაობის დამადასტურებელი საბუთი, 3×4 ფოტო, ქვითარი. ExpatHub-ის მიხედვით, ოჯახის წევრი განცხადებას მესაკუთრის დადებითი გადაწყვეტილების შემდეგ წარადგენს, ნათესაობის საბუთს კი აპოსტილი სჭირდება; SDA-ს გვერდზე ეს არ წერია.
- გაყიდვისას ოჯახის ნებართვების ბედს კანონი პირდაპირ არ ასახელებს: უსაფრთხოა ვიფიქროთ, რომ ისინი მესაკუთრის ნებართვასთან ერთად წყდება.
- თუ ობიექტი ცოლზეა რეგისტრირებული, განმცხადებელი ის არის, ქმარი კი მეუღლედ შედის (მუხლი 15(j)).
ვადა, გაგრძელება და მუდმივ ბინადრობამდე გზა
ნებართვა გაიცემა ერთი წლით და ყოველ ჯერზე ერთი წლით გრძელდება (მუხლი 16(1)(f)), სულ 12 წლამდე (მუხლი 16(3)). სანამ ობიექტი თქვენია, ახალი შეფასება საჭირო არ არის (მუხლი 16(3)). მუდმივ ბინადრობას იღებს ის, ვინც 10 წელი იცხოვრა დროებით ნებართვაზე, სწავლისა და მკურნალობის გარეშე (მუხლი 15(g)); Tbilisi Expat 6 წელს ასახელებს, რაც კანონს ეწინააღმდეგება. უძრავი ქონებით ნებართვა ავტომატურად მოქალაქეობას არ იძლევა (IBCCS). გაგრძელების განცხადების ვადა ოფიციალურად დადასტურებული არ არის (ExpatHub: 90–40 დღე ვადამდე): ადრე შეიტანეთ.
რა ხდება გაყიდვისას
კანონით ნებართვა წყდება, როცა წყდება ობიექტზე საკუთრების უფლება (მუხლი 16(1)(f) და 21(1¹)). გაცემიდან 2 კვირაში სააგენტო რეესტრს ატყობინებს საკადასტრო კოდს, რეესტრი კი სააგენტოს 2 კვირაში ატყობინებს უფლების შეწყვეტას (მუხლი 20¹): გაყიდვას ვერ დამალავთ.
ნებართვის დაკარგვის გარეშე ობიექტის ჩანაცვლება გათვალისწინებულია მხოლოდ საინვესტიციო ნებართვისთვის (მუხლი 21(13)); მოკლევადიანისთვის ასეთი ნორმა ვერ ვიპოვეთ, ამიტომ გაყიდვამდე ჰკითხეთ SDA-ს. ბაზრის დაცემა: გაგრძელებისას ახალი შეფასება არ არის საჭირო (მუხლი 16(3)), თუმცა ზოგი მიმოხილვა ზღვარზე დაბლა ვარდნისას გაუქმებაზე წერს; ოფიციალური დადასტურება არ არის.
ძველი $100,000-ის ზღვარი და 2026 წლის ცვლილებების სტატუსი
2026 წლის 1 მარტამდე ზღვარი $100,000 იყო. კონსოლიდირებულ ტექსტში ზღვრის შემდგომი ცვლილებები და ძველი ზღვრით მყიდველებისთვის გარდამავალი ნორმა ვერ ვიპოვეთ; თავად ცვლილების კანონები არ წაგვიკითხავს. მიმოხილვები განსხვავდება, რა ითვლება „ვადამდე“.
| წყარო | რა წერია |
|---|---|
| legal.ge | ყიდვა და სრული გადახდა 1 მარტამდე |
| Realting, 2026 წლის თებერვალი | საკუთრება 1 მარტამდე დარეგისტრირდა: ძველი ზღვარი |
| Tbilisi Expat | გაგრძელებისას ობიექტმა ახალ ზღვარს უნდა დააკმაყოფილოს |
ხშირად დასმული კითხვები
რამდენი უძრავი ქონებაა საჭირო საქართველოში ბინადრობისთვის 2026 წელს?
საბაზრო ღირებულება ლარში უნდა აღემატებოდეს $150,000-ის ექვივალენტს (მუხლი 15(j)); სასოფლო-სამეურნეო მიწა არ ითვლება. ნორმა 2026 წლის 1 მარტიდან მოქმედებს.
ვინ აკეთებს შეფასებას ბინადრობისთვის საქართველოში?
აკრედიტაციის ცენტრის (GAC) მიერ აკრედიტებული ორგანოს სერტიფიცირებული შემფასებელი.
შეიძლება თუ არა რამდენიმე ბინის შეკრება ბინადრობისთვის?
იურიდიული ფირმები წერენ, რომ შეიძლება; კანონი („უძრავი ნივთი“ ერთობით რიცხვში) და SDA-ს გვერდი ამას არ ადასტურებს. SDA-ს წერილობით ჰკითხეთ.
სჭირდება თუ არა მეუღლესა და შვილებს ცალკე $150,000?
არა: ნებართვა გაიცემა მესაკუთრეზე, მის მეუღლესა და შვილებზე. საჭიროა ნათესაობის დამადასტურებელი საბუთი და SDA-ს ჩამონათვალის დოკუმენტები.
რა მოუვა ნებართვას, თუ ბინას გავყიდი?
ის წყდება საკუთრების უფლებასთან ერთად (მუხლი 16(1)(f), 21(1¹)).
ითვლება თუ არა მშენებარე ბინა ბინადრობისთვის?
დადასტურებული არ არის: საჭიროა საკუთრების უფლება, წინარე ხელშეკრულება კი საკუთრება არ არის.
მოქმედებს თუ არა ძველი $100,000-ის ზღვარი ადრე მყიდველებზე?
კონსოლიდირებულ კანონში გარდამავალი ნორმა არ არის და მიმოხილვები განსხვავდება. მიიღეთ SDA-ს პასუხი.
წყაროები: საქართველოს კანონი უცხოელთა და მოქალაქეობის არმქონე პირთა სამართლებრივი მდგომარეობის შესახებ, მუხლები 14–21 (matsne.gov.ge) · სახელმწიფო სერვისების განვითარების სააგენტო (SDA): მიგრაცია და ბინადრობის ნებართვები, მესაკუთრის მოკლევადიანი ნებართვა · მთავრობის დადგენილება ბინადრობის ნებართვის გაცემის წესზე (matsne.gov.ge, წაკითხულია პირველი რედაქცია) · Erickson Immigration Group: $150,000-ის ზღვარი 2026 წლის 1 მარტიდან, 27.02.2026 · legal.ge: ბინადრობა $150K, უძრავი ქონება, 30.12.2025 · YB Case: საქართველო ზრდის უძრავი ქონების ზღვარს დროებითი ბინადრობისთვის · IBCCS: Georgia Real Estate Residency in 2026 · ExpatHub: მესაკუთრის მოკლევადიანი ბინადრობის ნებართვა · ExpatHub: Georgian Legal Residence Permit, კონსოლიდირებული გზამკვლევი · PB Services: უძრავი ქონების შეფასება საქართველოში, 15.09.2026 · Realting: ბინადრობა უძრავი ქონების ყიდვით 2026 წელს, 18.02.2026 · Tbilisi Expat: Georgia Golden Visa 2026