განახლებულია:
- სასოფლო მიწას (სახნავი, საძოვარი, სათიბი, საკარმიდამო) უცხოელი მხოლოდ მემკვიდრეობით იღებს. ბინა და არასასოფლო ნაკვეთი მისთვის ისევე ხელმისაწვდომია, როგორც მოქალაქისთვის.
- უცხოელის კონტროლქვეშ მყოფი ქართული კომპანია ასეთ მიწას ფლობს მხოლოდ საინვესტიციო გეგმით და მთავრობის გადაწყვეტილებით; საზღვარგარეთ რეგისტრირებული კომპანია ვერ ფლობს.
- კატეგორიას აჩვენებს საჯარო რეესტრი (NAPR): ცნობა 13–39 ლარი ღირს. შეუკვეთეთ ბეს გადახდამდე.
წესი: კონსტიტუცია და ორგანული კანონი
კონსტიტუციის მე-19 მუხლის მე-4 პუნქტი: სასოფლო მიწა შეიძლება ეკუთვნოდეს მხოლოდ სახელმწიფოს, თვითმმართველ ერთეულს, საქართველოს მოქალაქეს და მოქალაქეთა გაერთიანებას; გამონაკლისებს ადგენს ორგანული კანონი (ხმათა სულ მცირე ორი მესამედი). მოქმედი კონსტიტუცია 2018 წლის 16 დეკემბრიდან მოქმედებს.
გამონაკლისები მოცემულია ორგანულ კანონში „სასოფლო-სამეურნეო მიწის საკუთრების შესახებ“ №4848-II, 25.06.2019 (matsne.gov.ge). უცხოელი ფიზიკური პირისთვის ერთადერთია: მემკვიდრეობა (მუხლი 4(2)(ა)). ორმაგი მოქალაქეობის მქონე პირი საქართველოს მოქალაქედ ითვლება; საქართველოს მოქალაქეზე ქორწინება უცხოელს უფლებებს არ მატებს (JAM News, 2018). ბინები და არასასოფლო ნაკვეთები ამ კანონით შეზღუდული არ არის.
რა ითვლება სასოფლო-სამეურნეო მიწად და რა არა
კანონი №4849-II (25.06.2019) სასოფლო მიწად თვლის საძოვარს, სათიბს, სახნავს (მრავალწლიანი ნარგავებით) და საკარმიდამო ნაკვეთს, შენობით ან მის გარეშე (მუხლი 3). საცხოვრებელი სახლი ასეთ მიწაზე დაშვებულია (მუხლი 6), მაგრამ სოფელში სახლიანი ნაკვეთი შეიძლება საკარმიდამოდ, ანუ სასოფლოდ იყოს ჩაწერილი.
| ობიექტი | სტატუსი | საფუძველი |
|---|---|---|
| ბინა | შესაძლებელია | შეზღუდვა მხოლოდ სასოფლო მიწას ეხება |
| არასასოფლოდ ჩაწერილი ნაკვეთი და სახლი | შესაძლებელია | კატეგორიას რეესტრი ადასტურებს |
| სახნავი, საძოვარი, სათიბი, ვენახი | არ შეიძლება, გარდა მემკვიდრეობისა | კონსტიტუცია, მუხლი 19(4) |
| საკარმიდამო ნაკვეთი სახლით | არ შეიძლება, თუ სასოფლოდაა ჩაწერილი | ორგანული კანონი, მუხლი 3(ა) |
| მემკვიდრეობით მიღებული მიწა | შესაძლებელია | ორგანული კანონი, მუხლი 4(2)(ა) |
კომპანია: ქართული ფირმა უცხოელი მფლობელით
საზღვარგარეთ რეგისტრირებულ კომპანიას საქართველოში სასოფლო მიწა არ შეიძლება ჰქონდეს (მუხლი 4). ქართულ კომპანიას შეუძლია, თუ მისი დომინანტი პარტნიორი (წილის 50%-ზე მეტი და/ან პარტნიორთა უმრავლესობა, გადამწყვეტი გავლენის პრაქტიკული შესაძლებლობით, მუხლი 3(დ)) საქართველოს მოქალაქე ან სახელმწიფოა (მუხლი 4(1)(დ)).
თუ დომინანტია უცხოელი ან უცხოური პირი, საკუთრება შესაძლებელია მხოლოდ საინვესტიციო გეგმით და მთავრობის გადაწყვეტილებით (მუხლი 4(2)(ბ)); გეგმაში თანამშრომელთა სულ მცირე 4/5 მოქალაქე უნდა იყოს (კანონი №4849, მუხლი 11). იურიდიული ფირმის მიმოხილვით (2021), დადგენილება №222, 18.05.2021, ითვალისწინებს ინვესტიციის 1%-იან მოსაკრებელს, 2%-იან გარანტიას და მიწის ღირებულების ოთხმაგ ინვესტიციას; თავად დადგენილება არ გაგვიხსნია. თუ გეგმა არ შესრულდა, მიწა ერთ წელიწადში უნდა გაიყიდოს, სხვაგვარად მიწას სახელმწიფო იღებს (მუხლი 5).
სქემა „ქართული კომპანია, სადაც ქართველს 51% აქვს“ ეყრდნობა მუხლს 4(1)(დ), მაგრამ კანონი რეალურ გავლენას ითვალისწინებს (მუხლები 3(დ), 7). ფორმალური მესამე პირები მიწის დაკარგვის რისკს შეიცავენ (ჩვენი წაკითხვა, გადაწყვიტეთ იურისტთან).
- ✓ შესაძლებელია
- ! პირობით
- ✕ არ შეიძლება
კონსტიტუცია, მუხლი 19(4); ორგანული კანონი №4848-II; კანონი №4849-II
13.02.2026 პრემიერმა განაცხადა ცვლილების შესახებ, რომელიც უცხოელებზე სასოფლო მიწის გაყიდვას აკრძალავს; ტექსტი და მიღება 15.10.2026-ისთვის დაუდასტურებელია.
მიწის იჯარა: რა არის ხელმისაწვდომი უცხოელისთვის
ორგანული კანონი საკუთრებას არეგულირებს და არა იჯარას. შესწავლილ ტექსტებში უცხოელის მიერ სასოფლო მიწის იჯარის აკრძალვა ვერ ვიპოვეთ, იურისტები იჯარას უცხოელებისთვის მთავარ გზად ასახელებენ; უცხოელთა იჯარის პირველადი ნორმა არ გავხსენით. ვადა: ყველაზე ხშირად 49 წლამდე (1998 წლის №446 ბრძანებულება სახელმწიფო მიწაზე, FAOLEX-ის მიხედვით), ერთი გზამკვლევი 99 წელს წერს. კერძო იჯარისთვის ერთიანი დადასტურებული ნორმა არ არის: ვადას ხელშეკრულება განსაზღვრავს.
- ერთ წელზე მეტი იჯარა, იურისტების ცნობით, რეესტრში რეგისტრირდება (კანონთან არ შემოგვიმოწმებია). უცხოელი მოიჯარე, როგორც ჩანს, კანონი №4849-ის მუხლი 10-ით წინასწარი შეძენის უფლებას არ იღებს (შეამოწმეთ მოქმედი ტექსტი).
როგორ შევამოწმოთ ნაკვეთის კატეგორია ბეს გადახდამდე
დანიშნულების შეცვლა შესაძლებელია: NAPR წყვეტს, ცვლილება რეგისტრირდება (150–350 ლარი), არასასოფლოდ გადაყვანისას კი მესაკუთრე ბიუჯეტში კომპენსაციას იხდის (კანონი №4849, მუხლები 6, 7). შეცვლა გამყიდველმა გარიგებამდე უნდა მოახდინოს: უცხოელი, რომელიც ყიდულობს შემდგომი შეცვლის იმედით, ჩვენი წაკითხვით უფლებას ვერ დაარეგისტრირებს (რეგისტრატორის პრაქტიკა არ გვინახავს).
- გამყიდველისგან აიღეთ ნაკვეთის საკადასტრო კოდი.
- შეუკვეთეთ NAPR-ის ამონაწერი: 13 ლარი ონლაინ 1 სამუშაო დღეში, 20 ლარი სერვისცენტრში, 52 ან 75 ლარი იმავე დღეს; ინგლისური +26.
- შეუკვეთეთ NAPR-ის ცნობა დანიშნულებასა და კატეგორიაზე: 13 ლარი 4 დღეში, 26 ლარი 1 დღეში, 39 ლარი იმავე დღეს.
- თუ დანიშნულება სასოფლოა (საძოვარი, სათიბი, სახნავი, საკარმიდამო), უცხოელი საკუთარ სახელზე ვერ იყიდის.
- ამონაწერში ნახეთ მესაკუთრეები, წილები, ვალდებულებები და იჯარა; სხვა შემოწმებები ობიექტის გადამოწმების გზამკვლევშია.
სახლი სოფელში: რას მიაქციოთ ყურადღება
სოფლის სახლის ყიდვა რეესტრის ჩანაწერზეა დამოკიდებული და არა სახლის იერსახეზე. რა შევამოწმოთ:
- განცხადებაში მითითებული ფრაზა „მიწა საცხოვრებლად“ კატეგორია არ არის; მხოლოდ NAPR-ში ჩაწერილი ითვლება.
- სახლი სასოფლო საკარმიდამო ნაკვეთით უცხოელზე არ გაიყიდება. მხოლოდ შენობის რეგისტრაცია ნაკვეთის იჯარით პირველადი წყაროთი არ დადასტურდა: ჰკითხეთ იურისტს.
- სასოფლო მიწის გაყიდვისას თანამესაკუთრეებს, მოიჯარეს და სახელმწიფოს წინასწარი შეძენის უფლება აქვთ (კანონი №4849, მუხლები 9, 10, 2020 წლის 1 ივლისიდან), პასუხის ვადა სულ მცირე 15 დღეა.
- თუ გამყიდველი ნაკვეთს ფაქტობრივად ფლობს რეესტრში ჩანაწერის გარეშე, უფლება ჯერ უნდა დარეგისტრირდეს.
მემკვიდრეობა, ადრინდელი გარიგებები და რა შეიცვალა
უცხოელ მემკვიდრეს შეუძლია მიწა დაარეგისტრიროს; კანონამდე რეგისტრირებული უფლებები ძალაში რჩება (მუხლი 10); ბანკებს სასოფლო მიწის უზრუნველყოფის სახით მიღება შეუძლიათ (მუხლი 4(3)). ქრონოლოგია: 2012 წელს სასამართლომ ძველი შეზღუდვები გააუქმა, 2013 წელს დაწესდა მორატორიუმი, 16.12.2018 ახალი კონსტიტუცია, 25.06.2019 კანონი. 2026 წლის 13 თებერვალს პრემიერ-მინისტრმა თქვა, რომ მზადდება ცვლილება, რომელიც უცხოელებზე სასოფლო მიწის გაყიდვას აკრძალავს; ტექსტი და მიღება 2026 წლის 15 ოქტომბრისთვის დადასტურებული არ არის.
| მტკიცება | რა წერია კანონში |
|---|---|
| მემკვიდრემ 6 თვეში უნდა გაყიდოს | 2019 წლის ტექსტში ფიზიკური პირისთვის ასეთი ვადა არ არის |
| ქართველს 51%-ზე მეტი უნდა ჰქონდეს | კანონი: 50%-ზე მეტი და რეალური გავლენა; უცხოელი დომინანტი საინვესტიციო გეგმით |
ჩეკლისტი მიწის გარიგებამდე
უცხოელი მყიდველის მოქმედებების თანმიმდევრობა მიწის გარიგებამდე:
| ნაბიჯი | რა გავაკეთოთ | სად |
|---|---|---|
| კატეგორია | ცნობა დანიშნულებასა და კატეგორიაზე | NAPR |
| ამონაწერი | მესაკუთრეები, წილები, ვალდებულებები | NAPR |
| თქვენი სტატუსი | ფიზიკური პირი, ქართული კომპანია ან იჯარა | იურისტი |
| ბე | მხოლოდ არასასოფლო სტატუსის დადასტურების შემდეგ | ხელშეკრულება |
| რეგისტრაცია | 150 ლარი (4 დღე), 270 (1 დღე), 350 (იმავე დღეს) | NAPR |
ხშირად დასმული კითხვები
შეუძლია თუ არა უცხოელს მიწის ყიდვა საქართველოში?
არასასოფლო მიწა — დიახ, სასოფლო — არა: საქართველოს მოქალაქეობის არმქონე ფიზიკური პირი მას მხოლოდ მემკვიდრეობით იღებს (ორგანული კანონი, მუხლი 4).
შეუძლია თუ არა უცხოელს სოფელში სახლის ნაკვეთით ყიდვა?
მხოლოდ თუ ნაკვეთი არასასოფლოდაა ჩაწერილი. საკარმიდამო ნაკვეთი კანონით სასოფლო მიწაა, სახლით ან მის გარეშეც.
შეუძლია თუ არა უცხოელს მიწის იჯარა და რა ვადით?
აკრძალვა ვერ ვიპოვეთ. ყველაზე ხშირად 49 წლამდე ასახელებენ, მაგრამ კერძო იჯარისთვის ერთიანი დადასტურებული ნორმა არ არის: ვადას ხელშეკრულება განსაზღვრავს.
შეიძლება თუ არა მიწის ყიდვა ქართული კომპანიით?
თუ დომინანტი უცხოელია, საჭიროა საინვესტიციო გეგმა და მთავრობის გადაწყვეტილება; თუ საქართველოს მოქალაქეა, კანონი უშვებს, მაგრამ რეალურ კონტროლს ითვალისწინებს.
როგორ გავიგო, სასოფლოა თუ არა ნაკვეთი?
საკადასტრო კოდით შეუკვეთეთ ამონაწერი და NAPR-ის ცნობა დანიშნულებასა და კატეგორიაზე (13–39 ლარი).
წყაროები: Constitution of Georgia (matsne.gov.ge), Article 19 · Organic Law on Agricultural Land Ownership No. 4848-II (matsne.gov.ge) · Law on Determination of the Designated Purpose of Land No. 4849-II (matsne.gov.ge) · NAPR: information service tariffs · NAPR: immovable property registration fees · JAM News: foreigners and land after 16 December 2018 · Transparency International Georgia: analysis of the draft exemptions · Civil.ge, 9 June 2017: plan for a constitutional ban · Georgia Today, 13 February 2026: Prime Minister on the amendment · DWV, 28 June 2021: investment plan procedure (secondary) · Nexus, 2025: overview of the Organic Law (secondary) · Just Advisors, 2024: land turnover in Georgia (secondary) · Orson Co., 2025: rules for foreigners (secondary, differs from the statute) · FAOLEX: Decree No. 446 (1998) on leasing state land (summary)