עודכן:
- לפי Geostat, בינואר-ספטמבר 2026 הונפקו 8632 היתרי בנייה, ו-48.1% מפעילות הבנייה מתרכזים בטביליסי.
- הדוח השנתי למס רכוש ליחידים יוגש עד 2 בנובמבר 2026, לפי רשות ההכנסות.
- מ-16 באוקטובר הוארכה תקופת הפטור ממע״מ על אספקת נדל״ן מ-1 בינואר 2029 ל-1 בינואר 2033.
- הבנק הלאומי מתכנן להעלות את רף ההכנסה לתקרת 25% לתשלומי חוב, החל מ-1 בפברואר 2027.
מה קרה השבוע
נתוני Geostat, שפורסמו באתר JNews ב-30 באוקטובר, מצביעים על 8632 היתרי בנייה בינואר-ספטמבר 2026, יותר ב-0.4% משנה קודם. השטח שאושר היה 8,654.8 אלף מ״ר, עלייה של 2.0%. טביליסי היוותה 48.1%, קוומו קרטלי 8.9%, קחטי 8.2% ואג׳ריה 7.8%.
באותה תקופה אוכלסו 2307 מבנים בשטח כולל של 2,543.6 אלף מ״ר. מתוכם 32.5% בטביליסי, 13.9% במצחטה-מטיאנטי, 12.2% בקחטי ו-8.6% בקוומו קרטלי. המקור מציג שני שינויים באחוזים לגבי האכלוס שאינם תואמים בבירור את השטח שצוין, ולכן איננו מפרשים אותם.
רשות ההכנסות מציינת כי 2 בנובמבר 2026 הוא המועד האחרון להגשת הדוח השנתי למס רכוש על ידי יחידים. עוד צוין כי החל מ-16 באוקטובר תיקון בקוד המס האריך מ-1 בינואר 2029 ל-1 בינואר 2033 את הפטור ממע״מ עם זכות לניכוי על אספקת נדל״ן ועל שירותי בנייה והתקנה הקשורים אליה.
כללי המשכנתאות ותשלומים בחלוקה אצל יזמים
אתר SOVA News דיווח ב-8 באוקטובר כי בשמונת החודשים הראשונים של 2026 העניקו הבנקים בגאורגיה כמעט 40,000 משכנתאות חדשות בשווי 4.1 מיליארד לארי. המספר עלה בכ-22% והערך ב-47%. המשכנתא החדשה הממוצעת עלתה מכ-86,000 ל-104,000 לארי.
ב-30 בספטמבר הודיע הבנק הלאומי על שינוי הדרגתי בכלל היחס בין תשלום להכנסה בהלוואות בלארי. רף ההכנסה שמתחתיו רק 25% מההכנסה יכולים ללכת לתשלומי חוב יעלה מ-1,500 לארי ל-2,000 לארי החל מ-1 בפברואר, ול-2,500 לארי מ-1 בספטמבר 2027. בכירים לשעבר בבנק הלאומי, רומן גוצירידזה ואוטר נדאראיה, הגיבו בביקורתיות: גוצירידזה צופה פחות אשראי לבעלי הכנסה נמוכה, ונדאראיה מצביע על תוכניות תשלומים של יזמים שאינן מוסדרות.
מה המשמעות לרוכש או למשקיע זר
מועד הגשת הדוח למס רכוש עשוי להיות רלוונטי לבעלי נכסים המגישים כיחידים. המדריך שלנו מציין כי הפרלמנט קבע ב-30 בספטמבר 2026 את רף ההכנסה למס על 100,000 לארי בשנה, אך המקורות שבדקנו אינם מבהירים כיצד הוא חל על תושבי חוץ. יש לאמת זאת עם יועץ מס לפני הרכישה.
כלל היחס המהודק בין תשלום להכנסה מלמד כי לווים בעלי הכנסה נמוכה יותר עשויים להיות זכאים להלוואות קטנות יותר. המדריך שלנו מציין כי תושבי חוץ יכולים לקבל משכנתאות אך נתקלים בבדיקות מחמירות יותר, וכי תשלומים בחלוקה אצל יזמים הם חלופה נפוצה. נדאראיה מזהיר כי לתוכניות אלה אין כללי גילוי ודיווח חובות החלים על בנקים, ולכן יש להשוות את תנאיהן בקפידה.
מה לעקוב אחריו בהמשך
כדאי לעקוב אחר השינוי ב-1 בפברואר 2027 ברף ההכנסה למשכנתאות ואחר תגובת הבנקים. כמו כן, יש לבדוק אם הרגולטורים יטפלו בתוכניות התשלומים של יזמים, שנדאראיה מכנה בעיה מרכזית. פרסום Geostat הבא יראה אם הצמיחה בהיתרים נמשכת.
שאלות נפוצות
מתי יש להגיש את הדוח למס רכוש ליחידים?
רשות ההכנסות מציינת כי המועד האחרון להגשת הדוח השנתי למס רכוש ליחידים הוא 2 בנובמבר 2026.
מקורות
- JNews (Geostat data) — За 9 месяцев в Грузии были выданы разрешения на строительство 8,7 миллионов квадратных мет
- Revenue Service of Georgia — www.rs.ge - Revenue Service
- SOVA News — Who Can Afford Real Estate in Tbilisi: Mortgages, Installment Plans, and New Regulations