საქართველოს უძრავი ქონების მიმოხილვა: ნებართვები, გადასახადი

განახლებულია: 2026 წლის 2 ნოემბერი

რა მოხდა ამ კვირას

Geostat-ის მონაცემებით, რომელიც JNews-მა 30 ოქტომბერს გამოაქვეყნა, 2026 წლის იანვარ-სექტემბერში გაიცა 8632 სამშენებლო ნებართვა, რაც წინა წლის ანალოგიურ პერიოდზე 0,4%-ით მეტია. ნებართვით გათვალისწინებული ფართობი 8 654,8 ათასი კვ. მ იყო, 2,0%-ით მეტი. თბილისზე მოდის 48,1%, ქვემო ქართლზე 8,9%, კახეთზე 8,2%, აჭარაზე 7,8%.

იმავე პერიოდში ექსპლუატაციაში შევიდა 2307 ობიექტი საერთო ფართობით 2 543,6 ათასი კვ. მ. აქედან 32,5% თბილისშია, 13,9% მცხეთა-მთიანეთში, 12,2% კახეთში და 8,6% ქვემო ქართლში. წყარო ექსპლუატაციაში მიღების ორ პროცენტულ ცვლილებას ასახელებს, რომლებიც მითითებულ ფართობს აშკარად არ ემთხვევა, ამიტომ მათ არ ვინტერპრეტირებთ.

შემოსავლების სამსახურის ცნობით, 2026 წლის 2 ნოემბერი ფიზიკური პირებისთვის ქონების გადასახადის წლიური დეკლარაციის წარდგენის ბოლო ვადაა. სამსახური აღნიშნავს, რომ 16 ოქტომბრიდან საგადასახადო კოდექსში შესული ცვლილებით, უძრავი ქონების მიწოდებაზე და დაკავშირებულ სამშენებლო-სამონტაჟო მომსახურებაზე გადასახადის გამოქვითვის უფლებით დღგ-ის გათავისუფლება 2029 წლის 1 იანვრიდან 2033 წლის 1 იანვრამდე გაგრძელდა.

იპოთეკის წესები და დეველოპერების განვადება

SOVA News-ის 8 ოქტომბრის ცნობით, 2026 წლის პირველ რვა თვეში საქართველოს ბანკებმა გასცეს თითქმის 40 000 ახალი იპოთეკური სესხი 4,1 მილიარდი ლარის ოდენობით. რაოდენობა დაახლოებით 22%-ით, მოცულობა კი 47%-ით გაიზარდა. ახალი იპოთეკური სესხის საშუალო ოდენობა დაახლოებით 86 000 ლარიდან 104 000 ლარამდე გაიზარდა.

30 სექტემბერს ეროვნულმა ბანკმა გამოაცხადა ლარის სესხებზე გადახდისა და შემოსავლის თანაფარდობის წესის ეტაპობრივი შეცვლა. შემოსავლის ზღვარი, რომლის ქვემოთაც შემოსავლის მხოლოდ 25% შეიძლება მოხმარდეს ვალის გადასახდელად, 1 თებერვლიდან 1 500 ლარიდან 2 000 ლარამდე იზრდება, 2027 წლის 1 სექტემბრიდან კი 2 500 ლარამდე. ეროვნული ბანკის ყოფილმა წარმომადგენლებმა, რომან გოცირიძემ და ოთარ ნადარაიამ კრიტიკულად გამოეხმაურნენ: გოცირიძე ნაკლები კრედიტის გაცემას ელის დაბალშემოსავლიანებისთვის, ნადარაია კი დეველოპერების დაურეგულირებელ განვადებებზე მიუთითებს.

რას ნიშნავს ეს უცხოელი მყიდველისთვის ან ინვესტორისთვის

ქონების გადასახადის ვადას მნიშვნელობა შეიძლება ჰქონდეს მესაკუთრეებისთვის, რომლებიც დეკლარაციას ფიზიკური პირის სტატუსით წარადგენენ. ჩვენი გზამკვლევის მიხედვით, გადასახადის შემოსავლის ზღვარი პარლამენტმა 2026 წლის 30 სექტემბერს წელიწადში 100 000 ლარად განსაზღვრა, თუმცა ჩვენ მიერ შემოწმებულ წყაროებში არ არის განმარტებული, როგორ ვრცელდება ის არარეზიდენტებზე. შეძენამდე ეს გადასახადის კონსულტანტმა უნდა დაადასტუროს.

გადახდისა და შემოსავლის თანაფარდობის გამკაცრებული წესი მიანიშნებს, რომ დაბალშემოსავლიან მსესხებლებს შესაძლოა უფრო მცირე სესხი დაუმტკიცდეთ. ჩვენი გზამკვლევის მიხედვით, არარეზიდენტებს იპოთეკის აღება შეუძლიათ, თუმცა უფრო მკაცრი შემოწმების წინაშე დგებიან, ხოლო დეველოპერების განვადება გავრცელებული ალტერნატივაა. ნადარაია აფრთხილებს, რომ ამ გეგმებზე არ ვრცელდება ბანკებისთვის მოქმედი ინფორმაციის გამჟღავნებისა და ვალის აღრიცხვის წესები, ამიტომ მათი პირობები ყურადღებით უნდა შედარდეს.

რას უნდა ვადევნოთ თვალი

უნდა დავაკვირდეთ იპოთეკის შემოსავლის ზღვრის ცვლილებას 2027 წლის 1 თებერვალს და იმას, როგორ გამოეხმაურებიან ბანკები. ასევე, მოაგვარებენ თუ არა მარეგულირებლები დეველოპერების განვადების გეგმებს, რასაც ნადარაია მნიშვნელოვან პრობლემად მიიჩნევს. Geostat-ის შემდეგი ანგარიში გვაჩვენებს, გაგრძელდება თუ არა ნებართვების ზრდა.

ხშირი კითხვები

წყაროები

• JNews (Geostat data) — За 9 месяцев в Грузии были выданы разрешения на строительство 8,7 миллионов квадратных мет
• Revenue Service of Georgia — www.rs.ge - Revenue Service
• SOVA News — Who Can Afford Real Estate in Tbilisi: Mortgages, Installment Plans, and New Regulations

იხილეთ აგრეთვე