Недвижимость Грузии: разрешения, налог, ипотека

Обновлено: 2 ноября 2026

Что произошло на этой неделе

Данные Geostat, опубликованные JNews 30 октября, показывают 8 632 разрешения на строительство зданий в январе–сентябре 2026 года, что на 0,4% больше, чем годом ранее. Площадь, на которую выданы разрешения, составила 8 654,8 тыс. кв. м, рост — 2,0%. На Тбилиси пришлось 48,1%, на Квемо-Картли — 8,9%, на Кахетию — 8,2%, на Аджарию — 7,8%.

За тот же период введено в эксплуатацию 2 307 объектов общей площадью 2 543,6 тыс. кв. м. Из них 32,5% — в Тбилиси, 13,9% — в Мцхета-Мтианети, 12,2% — в Кахетии и 8,6% — в Квемо-Картли. Источник приводит два процентных изменения по вводу в эксплуатацию, которые явно не соответствуют указанной площади, поэтому мы их не интерпретируем.

Служба доходов сообщает, что 2 ноября 2026 года — крайний срок подачи физическими лицами годовой декларации по налогу на имущество. Она также отмечает, что с 16 октября поправка к Налоговому кодексу продлила освобождение от НДС с правом вычета при поставке недвижимого имущества и связанных строительно-монтажных услуг с 1 января 2029 года до 1 января 2033 года.

Правила по ипотеке и рассрочка от застройщиков

SOVA News сообщил 8 октября, что за первые восемь месяцев 2026 года банки Грузии выдали почти 40 000 новых ипотечных кредитов на 4,1 млрд лари. Количество выросло примерно на 22%, объём — на 47%. Средний размер нового ипотечного кредита вырос с примерно 86 000 до 104 000 лари.

30 сентября Нацбанк объявил о поэтапном изменении правила соотношения платежей и дохода для кредитов в лари. Порог дохода, до которого на обслуживание долга может уходить только 25% дохода, повышается с 1 500 лари до 2 000 лари с 1 февраля и до 2 500 лари с 1 сентября 2027 года. Бывшие сотрудники Нацбанка Роман Гоцирдзе и Отар Надарая высказались критически: Гоцирдзе ожидает сокращения кредитования для людей с низкими доходами, а Надарая указывает на нерегулируемую рассрочку от застройщиков.

Что это значит для иностранного покупателя или инвестора

Срок уплаты налога на имущество может иметь значение для владельцев, подающих декларацию как физические лица. В нашем руководстве сказано, что порог дохода для налога был установлен парламентом на уровне 100 000 лари в год 30 сентября 2026 года, но как он применяется к нерезидентам, в проверенных нами источниках не уточняется. Перед покупкой это следует подтвердить у налогового консультанта.

Более жёсткое правило соотношения платежей и дохода позволяет предположить, что заёмщики с невысоким доходом могут получить кредиты меньшего размера. В нашем руководстве отмечено, что нерезиденты могут получить ипотеку, но сталкиваются с более строгими проверками, а рассрочка от застройщиков — распространённая альтернатива. Надарая предупреждает, что для таких схем нет требований к раскрытию информации и учёту долгов, действующих для банков, поэтому их условия нужно тщательно сравнивать.

За чем следить дальше

Следите за изменением порога дохода по ипотеке с 1 февраля 2027 года и реакцией банков. Также стоит наблюдать, займутся ли регуляторы рассрочкой от застройщиков, которую Надарая называет серьёзной проблемой. Следующая публикация Geostat покажет, продолжится ли рост числа разрешений.

Частые вопросы

Источники

• JNews (Geostat data) — За 9 месяцев в Грузии были выданы разрешения на строительство 8,7 миллионов квадратных мет
• Revenue Service of Georgia — www.rs.ge - Revenue Service
• SOVA News — Who Can Afford Real Estate in Tbilisi: Mortgages, Installment Plans, and New Regulations

См. также