עודכן:
- ב־30 בספטמבר הודיע הבנק הלאומי על העלאת סף ההכנסה למגבלה של 25% על תשלומי ההלוואה: 2,000 לארי מ־1 בפברואר ו־2,500 לארי מ־1 בספטמבר 2027.
- בשמונת החודשים הראשונים של 2026 העניקו הבנקים כמעט 40,000 משכנתאות בשווי 4.1 מיליארד לארי; ההלוואה החדשה הממוצעת עלתה מכ־86,000 לכ־104,000 לארי.
- רשות המסים מציינת כי המועד האחרון להגשת הדוח השנתי של יחידים על מס רכוש הוא 2 בנובמבר 2026.
- לדברי הכלכלן אוטר נדראיה, תוכניות תשלומים של יזמים אינן מוסדרות כמו הלוואות בנקאיות.
מה קרה השבוע
ב־30 בספטמבר הודיע הבנק הלאומי של גאורגיה על שינוי מדורג בכלל יחס התשלום להכנסה להלוואות בלארי. כיום לווים שהכנסתם החודשית נטו נמוכה מ־1,500 לארי רשאים להקדיש לתשלומי חוב לכל היותר 25% ממנה; בהכנסות גבוהות יותר המגבלה היא 50%. טווח ה־25% יכסה הכנסות של עד 2,000 לארי מ־1 בפברואר, ועד 2,500 לארי מ־1 בספטמבר 2027. הרגולטור בחר בשני שלבים כדי להימנע מהשפעה חדה חד־פעמית על השוק, כך לפי אתר החדשות SOVA News.
אתר SOVA מדווח גם כי בשמונת החודשים הראשונים של 2026 העניקו הבנקים בגאורגיה כמעט 40,000 משכנתאות חדשות בשווי כולל של 4.1 מיליארד לארי. המספר עלה בכ־22% והשווי ב־47% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. בפברואר 2025 העלה הבנק המרכזי את יחס ההלוואה לשווי הנכס המרבי במשכנתאות בלארי מ־85% ל־90%.
רשות המסים של גאורגיה מציינת כי 2 בנובמבר 2026 הוא המועד האחרון להגשת הדוח השנתי של יחידים על מס רכוש, ומזכירה תיקון בקוד המסים בנוגע למס רכוש לשנת 2026.
- דוגמה שמביא אתר SOVA: בהכנסה של 1,800 לארי, תקרת התשלום יורדת מ־900 לארי ל־450 לארי מפברואר 2027.
- רומן גוצירידזה, לשעבר ראש הבנק הלאומי, מתח ביקורת על השינוי ואמר כי הוא יצמצם את האשראי ללווים בעלי הכנסה נמוכה.
מה זה אומר לקונה או למשקיע זר
ייתכן שהדבר יקשה על קבלת אשראי בנקאי לקונים בעלי הכנסה צנועה, בעיקר אלה שנשענים על הכנסה מקומית כדי לעמוד בתנאים. המדריך שלנו מציין שתושבי חוץ יכולים לקבל משכנתאות, אך הבנקים בוחנים מקרוב יותר את מקור ההכנסה ויציבותה. השאלה אם הסף החדש משפיע על לווה מסוים שאינו תושב היא עניין לבנק.
המדריך שלנו מציין גם כי תשלומים מדורגים אצל יזמים הם חלופה נפוצה. הכלכלן אוטר נדראיה, המצוטט באתר SOVA, מזהיר כי בתוכניות כאלה אין את כללי הבנקים בנוגע למגבלות תשלום, דיווח ללשכת אשראי וגילוי של הריבית האפקטיבית, וכי תנאי החוזה שונים בין פרויקטים. לקונה זה מצביע על הצורך לקרוא חוזים אלה בקפידה.
בנוגע למס, נכון למועד המדריך שלנו, ב־30 בספטמבר 2026 אישר הפרלמנט סף הכנסה אחיד של 100,000 לארי למס הרכוש השנתי. אופן החלתו על תושבי חוץ אינו מובהר במקורות שבדקנו, ולכן כדאי להיוועץ ביועץ מס.
מה כדאי לעקוב אחריו בהמשך
כדאי לעקוב אחר התאריכים 1 בפברואר ו־1 בספטמבר 2027, שבהם ייכנסו לתוקף ספי ההכנסה החדשים, ואחר תגובות של בנקים. כדאי גם לבדוק אם הרגולטורים יעסקו בתוכניות התשלומים של יזמים, שנדראיה מכנה בעיה מרכזית. 2 בנובמבר הוא מועד קבוע לבעלי נכסים שחייבים להגיש דוח.
שאלות נפוצות
מתי נכנס לתוקף סף ההכנסה החדש למשכנתאות?
לפי הודעת הבנק הלאומי כפי שדווחה באתר SOVA News, טווח המגבלה של 25% עולה ל־2,000 לארי ב־1 בפברואר ול־2,500 לארי ב־1 בספטמבר 2027.
מקורות
- SOVA News — Who Can Afford Real Estate in Tbilisi: Mortgages, Installment Plans, and New Regulations
- Revenue Service of Georgia — www.rs.ge - Revenue Service