Обновлено:
- Закона о долевом строительстве, обязательного эскроу или банковской гарантии застройщика мы в проверенных источниках не нашли: защита держится на договоре и записи в публичном реестре.
- Право собственности возникает только после регистрации в NAPR (ст. 183 ГК); до ввода дома в эксплуатацию у вас предварительный договор.
- «Каркас» законом не определён: всё, что входит в цену, должно быть перечислено в приложении к договору.
Чёрный, белый, зелёный каркас и «под ключ»
Это рыночные названия, не юридические: закон их не определяет, и у разных застройщиков состав работ разный (L&L Consulting, декабрь 2025). Ориентир по обзорам агентств:
Описания чёрного и белого каркаса у источников расходятся (штукатурку одни относят к чёрному, другие к белому), поэтому верьте только перечню работ в приложении к договору. Цены за метр по уровням отделки в источниках не совпадают и не датированы — мы их не приводим.
| Уровень | Обычно сделал застройщик | Остаётся вам |
|---|---|---|
| Чёрный каркас | Бетонная коробка, окна, выводы под воду и электричество | Штукатурка, стяжка, перегородки, вся разводка, отопление, полы, санузел, кухня |
| Белый каркас | Оштукатуренные стены, разводка электрики и водопровода | Чистовая отделка: полы, двери, покраска, сантехника, кухня |
| Зелёный каркас | Предчистовая отделка, можно въезжать после косметики | Мебель, техника, декор; иногда покраска и сантехприборы |
| «Под ключ» | Полный ремонт, часто с сантехникой | Обычно только мебель, если она не в цене |
- 1
Чёрный каркас
Остаются штукатурка, стяжка, перегородки, вся разводка, отопление, полы, санузел, кухня
Больше всего - 2
Белый каркас
Остаётся чистовая отделка: полы, двери, покраска, сантехника, кухня
- 3
Зелёный каркас
Остаются мебель, техника, декор; иногда покраска и сантехприборы
- 4
«Под ключ»
Обычно только мебель, если она не входит в цену
Меньше всего
Гид, раздел о каркасах; по обзорам агентств (L&L Consulting, декабрь 2025)
Рыночные названия, не юридические: состав работ у застройщиков разный. Верьте только перечню в приложении к договору.
Как обычно устроена рассрочка
По опросу застройщиков Galt & Taggart (ноябрь 2025), большинство продаж на первичном рынке Тбилиси идёт через собственные рассрочки застройщиков; Chambers (2026) называет предпродажи и платежи в рассрочку главной моделью финансирования новостроек в Тбилиси и Батуми. Единого стандарта нет. Типичная схема:
- Бронь: «бе» (задаток) или аванс — это юридически разное. Задаток стороны, нарушившей договор, остаётся у получателя; если виноват получатель, он возвращает двойную сумму (ст. 421–423 ГК).
- Предварительный договор с графиком: первый взнос, затем ежемесячные или поэтапные платежи по ходу стройки.
- Остаток — при вводе дома в эксплуатацию или в рассрочку после сдачи.
- Основной договор и регистрация права — как правило, после ввода дома и полной оплаты (по сведениям юристов).
Что защищает покупателя и чего нет
Чего не нашли: отдельного закона о долевом участии (юристы Just Advisors, апрель 2025, прямо пишут, что его нет), обязательного эскроу, страхования или гарантии застройщика, законной неустойки за просрочку. Исключить новую норму нельзя: в июне 2026 в Кодекс вносились поправки, их текст мы не читали. Это не юридическая консультация: перед сделкой нужны местный юрист и проверка по официальным источникам.
- Гражданский кодекс: письменная форма и регистрация (ст. 183); предварительный договор в той же форме (ст. 327); отказ от договора после дополнительного срока (ст. 405); письменно оговорённая неустойка, которую суд вправе снизить (ст. 417–420); при дефектах устранение, расторжение или снижение цены (ст. 487–492).
- Строительный Кодекс: разрешение и ввод в эксплуатацию. Пользоваться зданием до акта о вводе нельзя, электричество и газ в него не подаются, кроме нужд стройки (ст. 139¹).
- Закон о публичном реестре: предварительная регистрация права (ст. 12) и обязательства передать будущую квартиру (ст. 15⁶).
Регистрация в NAPR до сдачи дома
Сбор: ₾150 (стандарт, 4 рабочих дня), ₾270 (1 день), ₾350 (в тот же день), Chambers 2026. Расходы по умолчанию несёт продавец, если договор не говорит иного (ст. 479 ГК).
- Подпишите письменный предварительный договор (доверенность из-за рубежа — с нотариальным заверением и апостилем).
- Зарегистрируйте право предварительно (ст. 12 закона о реестре) или обязательство на участке (ст. 15⁶, п. 10): это закрывает регистрацию других прав на объект, то есть двойную продажу и новую ипотеку. Запись снимается при регистрации основного права, по соглашению сторон или по истечении срока.
- Дом вводят в эксплуатацию, его делят на отдельные объекты (квартиры).
- Подпишите основной договор и зарегистрируйте право собственности. Квартиру можно отчуждать как отдельный объект только после регистрации права (ст. 15⁶, п. 5).
Как проверить застройщика и разрешение
- Выписка из реестра по участку (по кадастровому коду): собственник, ипотека, арест. Если участок заложен банку, нужно письменное согласие банка снять залог с вашей квартиры после оплаты.
- Выписка по юрлицу: учредители, органы управления, налоговые залоги и данные из реестра должников (ст. 10 закона о реестре).
- Разрешение на строительство выдаёт муниципалитет (в Тбилиси — Служба архитектуры мэрии; класс V — Агентство технического и строительного надзора). Проверьте срок, имя владельца и что оно покрывает ваши этаж и площадь (пример L&L: 10 этажей при разрешении на 8). Публичного онлайн-реестра разрешений мы не подтвердили: просите копию и сверяйте с выдавшим органом.
- Прошлые проекты: сданы ли в срок и введены ли в эксплуатацию; спросите жильцов.
Главные риски
- Просрочка: законной неустойки нет, без суммы в договоре возмещаются лишь доказанные убытки (Just Advisors). Порядок: письменное требование, дополнительный срок, затем отказ от договора и возврат денег (ст. 405).
- Замороженная стройка и банк: банк часто берёт в ипотеку участок и все квартиры; при дефолте застройщика ваша квартира может уйти с аукциона (Ассоциация адвокатов Грузии, 2022).
- Долги и арест застройщика: без записи в реестре вы лишь один из кредиторов (L&L, декабрь 2025).
- Нет права и коммуникаций до ввода: нарушения (лишняя площадь, сдвиг контура) могут заблокировать акт.
- Рынок: Galt & Taggart (декабрь 2025) отмечают высокий объём выданных в Тбилиси разрешений и риск перепредложения.
Что проверить в договоре
| Пункт | Что должно быть написано |
|---|---|
| Объект | Этаж, номер, площадь, планировка; перечень работ в приложении |
| Сроки | Окончание стройки, ввод в эксплуатацию, передача; что такое «передача» |
| Продление | Без автоматических продлений; лимит и основания |
| Неустойка | Сумма в день, право расторгнуть и вернуть деньги |
| Форс-мажор | Только внешние события, не рост цен и не вина застройщика |
| Платежи | График, валюта, счёт, НДС, штрафы покупателя |
| Площадь | Доплата или возврат при расхождении с проектом |
| Обременения | Ипотека банка, срок снятия, письмо банка |
| Регистрация | Кто подаёт будущее право и кто платит |
| Уступка | Можно ли переуступить права, нужно ли согласие |
| Услуги после сдачи | Перечень, цена, предел роста |
| Язык | По умолчанию приоритет у грузинского текста: сверьте версии |
Приёмка и дефекты
Исковая давность: 3 года по договорным требованиям, 6 лет по связанным с недвижимостью (ст. 129 ГК); какой срок ваш, решит юрист.
- Убедитесь, что есть акт о вводе в эксплуатацию.
- Измерьте площадь и сравните с договором.
- Пригласите независимого инспектора (по данным L&L, осмотр стоит меньше 0,5% цены квартиры).
- Внесите все дефекты в акт приёма-передачи: это основа претензий (Just Advisors).
- Требуйте устранения в разумный срок; иначе снижение цены, возмещение расходов или расторжение (ст. 490–492). Дефекты, о которых вы знали при подписании договора, потом не оспорить (ст. 494).
Перепродажа до сдачи и ипотека
До ввода право обычно продают уступкой прав из предварительного договора. Если договор уступку не разрешает, нужно согласие застройщика; обычно подписывают трёхстороннее соглашение, а зарегистрированное будущее право переоформляют в реестре (Just Advisors, 2025). Юристы пишут о налоге 20% на прибыль при уступке в течение двух лет; в Налоговом кодексе мы этого не проверили, поэтому спросите налогового консультанта (наш гид по налогам называет 0% лишь для владения дольше двух лет).
Ипотека: Bank of Georgia (март 2024) пишет, что новостройку можно финансировать у партнёрских и непартнёрских застройщиков, залогом служит сама квартира. Как банк оформляет залог на ещё не введённую квартиру и переводит деньги застройщику, мы не подтвердили: спросите банк. Рассрочка застройщика ипотекой не является. Засчитывается ли недострой для ВНЖ, не подтверждено.
Частые вопросы
Что такое чёрный, белый и зелёный каркас в Грузии?
Рыночные названия степени готовности: чёрный каркас почти без отделки, белый с штукатуркой и разводкой, зелёный предчистовой. Закон их не определяет, поэтому перечень работ нужно вписать в договор.
Как работает рассрочка от застройщика?
Обычно первый взнос и платежи по графику до сдачи или после неё; условия у каждого застройщика свои. Право собственности оформляется, как правило, после ввода дома и оплаты.
Есть ли в Грузии эскроу и гарантия застройщика?
Обязательных эскроу, страхования или банковской гарантии в проверенных источниках мы не нашли. Защита: договор, неустойка и предварительная запись в реестре.
Можно ли зарегистрировать право на квартиру в строящемся доме?
Закон допускает предварительную регистрацию права и обязательства (ст. 12 и 15⁶ закона о реестре). Перед платежом уточните в NAPR, что применимо к вашему проекту.
Что делать, если застройщик задерживает сдачу?
Направьте письменное требование, назначьте дополнительный срок и при нарушении откажитесь от договора и потребуйте возврата; неустойка возможна только если она прописана.
Источники: Кодекс о пространственном планировании, архитектурной и строительной деятельности (matsne.gov.ge) · Закон о публичном реестре, ст. 10, 12, 13, 15⁶ (matsne.gov.ge) · Гражданский кодекс Грузии (matsne.gov.ge) · Национальное агентство публичного реестра (NAPR): о ведомстве · Chambers: Real Estate 2026, Georgia · Legal.ge: покупка строящегося жилья · Just Advisors: новостройка в Грузии, апрель 2025 · Ассоциация адвокатов Грузии: договор по недостроенному зданию, 2022 · L&L Consulting: покупка строящейся квартиры, декабрь 2025 · Galt & Taggart: Tbilisi Residential Real Estate, октябрь 2025 · Bank of Georgia: ипотека для эмигрантов, март 2024 · PB Services: цены на квартиры и уровни отделки · sea-inside.net: финансирование покупки, декабрь 2025