განახლებულია:
- უცხოელი ბინას ყიდულობს მოქალაქის თანაბარ პირობებში: წერილობითი ხელშეკრულება და რეგისტრაცია საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში (NAPR), 150, 270 ან 350 ლარი. სასოფლო-სამეურნეო მიწა დახურულია, სოფელში კი საკარმიდამო ნაკვეთიც შეიძლება ასეთად ჩაითვალოს.
- ბაზარი 2026 წლის ოქტომბერში: თბილისში საშუალოდ $1,348 კვ. მ-ზე (TBC Capital, იანვარი–ივლისი), ბათუმში $1,865 (Galt & Taggart, 2025); თბილისში ახალი ბინები +4,9% წლიურად (Geostat, II კვარტალი). ბათუმში მიწოდება მოთხოვნას აღემატება.
- გაფორმება იაფია (ჩვენი გათვლით ფასის 0,6–1,7%, ნოტარიუსის, აგენტისა და დღგ-ს გარეშე), მაგრამ ახალაშენებული ბინის მყიდველის დაცვა ხელშეკრულებას ეყრდნობა.
რატომ ყიდულობენ ბინას საქართველოში და ვის შეეფერება
მიზანზე დამოკიდებულია ქალაქი, სახლის ტიპი, დაფინანსება და გადასახადები. ეს საცნობარო ინფორმაციაა და არა ყიდვის რჩევა; გჭირდებათ ადგილობრივი იურისტი და შემოწმება ოფიციალურ წყაროში.
- საცხოვრებლად. ისრაელის მოქალაქეები საქართველოში უვიზოდ შედიან და წლამდე შეიძლება დარჩნენ; ისრაელის მუდმივი მაცხოვრებლები მოქალაქეობის გარეშე 180 დღიდან 90 დღეს (საქართველოს საელჩო ისრაელში). ყიდვა დარჩენის უფლებას არ იძლევა.
- გასაქირავებლად. მთლიანი შემოსავლიანობის დამოუკიდებელი შეფასებებია 7,2–8,4%, წმინდა კი აშკარად დაბალია; შემოსავალი გარანტირებული არ არის.
- კაპიტალის შესანახად ან ბინადრობისთვის: ზღვარია $150,000-ზე მეტი შეფასებით.
უძრავი ქონება საქართველოში უცხოელებისთვის: ბაზარი და ფასები 2026 წელს
ერთიანი ოფიციალური ცხრილი არ არსებობს, წყაროების მეთოდები განსხვავებულია: ციფრებს ნუ შეკრებთ. Geostat-ის ინდექსი მხოლოდ თბილისის ახალ საცხოვრებელს მოიცავს და განცხადებების ფასებს ეფუძნება; TBC Capital და Galt & Taggart გაყიდვებს აღწერენ. განცხადების ფასი გამყიდველის მოთხოვნაა, გარიგების ფასი კი შეიძლება უფრო დაბალი იყოს.
უცხოელთა წილი განსხვავდება. ბათუმში უცხოელებმა Galt & Taggart-ის 2025 წლის გამოკითხვაში მოხვედრილ პროექტებში ბინების გაყიდვების 52% შეადგინეს (ევროკავშირისა და ისრაელის მოქალაქეები თითო 13%, უკრაინა, რუსეთი და ბელარუსი ერთად 11%). 2026 წლის გამოკითხვაში საქართველოს მოქალაქეები თბილისის პირველადი გაყიდვების 76% იყვნენ (ისრაელელები 11%, რუსები 3%), ბათუმში კი 37% (ისრაელელები 10%). ეს დეველოპერთა გამოკითხვებია და არა რეესტრის მონაცემები.
პროგნოზები ფრთხილია: წელიწადში 5–7% (Galt & Taggart), 2026 წელს დაახლოებით 3,2% (TBC Capital); ფასები ქირაზე სწრაფად იზრდება (თბილისში ქირა დაახლოებით $10 კვ. მ-ზე, 6%-ით ნაკლები).
| მაჩვენებელი | მნიშვნელობა | წყარო |
|---|---|---|
| თბილისი, გაყიდვის ფასი | $1,348 კვ. მ-ზე, 2026 წლის იანვარი–ივლისი, +4% წლიურად | TBC Capital, SOVA, 7.09.2026 |
| ბათუმი | $1,865 კვ. მ-ზე 2025 წელს (2024 წელს $1,699); პროექტებში დაახლოებით 12 400 გაუყიდავი ბინა, +14% | Galt & Taggart, Investor.ge |
ბინები იყიდება საქართველოში ქალაქების მიხედვით: თბილისი, ბათუმი, ქუთაისი და რეგიონები
წესები, გადასახადები და ბინადრობის გზა ქვეყნის მასშტაბით ერთნაირია; განსხვავდება ფასი, ლიკვიდურობა და მონაცემთა ხარისხი. საუკეთესო ქალაქი უნივერსალურად არ არსებობს; ცხრილში მხოლოდ ჩვენს გზამკვლევებსა და ქალაქების გვერდებზე არსებული ციფრებია. იყიდება ბინებს ეძებენ პორტალებზე (მაგალითად, ss.ge) და დეველოპერებთან.
| ქალაქი | ფასები | მთლიანი შემოსავლიანობა | რა არის მნიშვნელოვანი |
|---|---|---|---|
| თბილისი | ახალი ბინები რაიონებში $1,404–2,689 (Geostat, 2026 წლის III კვარტალი), მეორადი $1,065–2,276 (TBC Capital, 2026 წლის მარტი) | 7,23% (Global Property Guide, 2026 წლის III კვარტალი) ან 8,4% (Galt & Taggart, 2026 წლის მაისი) | ყველაზე ლიკვიდური ბაზარი (ქალაქის გვერდის მიხედვით); რაიონები თითქმის ორჯერ განსხვავდება |
| ბათუმი | ძველი ბათუმი $3,146 (პირველადი, 2026 წლის I კვარტალი), ახალი ბულვარი $1,819 | 7,28% (Global Property Guide) ან 7,4% 2025 წელს (Galt & Taggart) | ჭარბი მიწოდება, განსაკუთრებით დღიურ გაქირავებაში |
| ქუთაისი | ფასების სტატისტიკა არ არის; დედაქალაქზე იაფია | მონაცემები არ არის | მესამე ქალაქი, ლოუქოსტ აეროპორტი; ფასი თავად შეამოწმეთ |
| ქობულეთი, გუდაური | ქობულეთი: ახალი ბინები $1,221 (2024 წლის II კვარტალი); გუდაური: $1,417 (2024 წლის III კვარტალი) | მონაცემები არ არის | მონაცემები ძველია; გუდაური: სეზონი დეკემბრიდან აპრილამდე |
ახალაშენებული, მეორადი თუ მშენებარე ბინა
„შავი“, „თეთრი“ და „მწვანე“ კარკასი ბაზრის სახელებია და არა კანონის ტერმინები: ენდეთ მხოლოდ ხელშეკრულებაში მითითებულ სამუშაოთა ჩამონათვალს.
| კრიტერიუმი | მეორადი | ჩაბარებული ახალაშენებული | მშენებარე სახლი |
|---|---|---|---|
| ფასი კვ. მ-ზე, თბილისი, 2026 წლის თებერვალი (Galt & Taggart) | $1,304 (2013 წლიდან გაცემული ნებართვის სახლები) | $1,398 მთლიანად პირველადი ბაზრისთვის | შედის იმავე ციფრში |
| გადახდა | გადარიცხვა | ერთჯერადად ან დეველოპერის განვადება | განვადება; სააგენტოები პირველ შენატანს 20–30% ასახელებენ, SOVA (8.10.2026) 0%-იან შეთავაზებებზეც წერს |
| მყიდველის დაცვა | რეესტრის ჩანაწერი, გამყიდველის შემოწმება | ნაკლის შემთხვევაში საშუალებები სამოქალაქო კოდექსით (მუხლები 487–492) | ვერ ვიპოვეთ ერთობლივი მშენებლობის კანონი, სავალდებულო ესქროუ ან დეველოპერის გარანტია: დაცვა ხელშეკრულება და წინასწარი ჩანაწერია (რეესტრის კანონის მუხლი 12); ექსპლუატაციამდე მხოლოდ წინარე ხელშეკრულებაა |
ვინ შეიძლება იყიდოს და რა შეზღუდვებია მიწაზე
უცხოელები, ფიზიკური პირები და კომპანიები, ყიდულობენ საცხოვრებელ და კომერციულ უძრავ ქონებას და არასასოფლო-სამეურნეო მიწას ნებართვის, რეზიდენტობისა და ურთიერთობის მოთხოვნის გარეშე (Chambers, 2026).
გამონაკლისია სასოფლო-სამეურნეო მიწა (კონსტიტუცია, მუხლი 19(4); ორგანული კანონი № 4848-II, 25.06.2019): უცხოელი ფიზიკური პირი მას მხოლოდ მემკვიდრეობით იღებს. კანონი საკარმიდამო ნაკვეთსაც სასოფლო-სამეურნეოდ თვლის, ამიტომ სოფლის სახლს ვერ იყიდით, თუ ნაკვეთი ასეა რეესტრში. 13.02.2026 პრემიერ-მინისტრმა განაცხადა, რომ მზადდება შესწორება უცხოელებზე სასოფლო-სამეურნეო მიწის გაყიდვის აკრძალვის შესახებ; ტექსტი და მიღება 15.10.2026-ისთვის დადასტურებული არ არის.
კატეგორიას ბეს გადახდამდე ამოწმებენ NAPR-ის ცნობით დანიშნულებისა და კატეგორიის შესახებ: 13 ლარი 4 დღეში, 26 ლარი 1 დღეში, 39 ლარი იმავე დღეს. ბინებზე შეზღუდვა არ ვრცელდება.
როგორ ვიყიდოთ ბინა საქართველოში ნაბიჯ-ნაბიჯ: ვადები და მოსაკრებლები
დრო მიდის შემოწმებაზე და არა რეგისტრაციაზე; მთელი გარიგების ერთიანი ოფიციალური ვადა არ არსებობს. ჩასვლის გარეშეც შეიძლება ყიდვა წარმომადგენლით, ერთ ბინაზე ნოტარიული მინდობილობით, აპოსტილითა და დამოწმებული ქართული თარგმანით (რუსეთი, ისრაელი და ევროკავშირის ქვეყნები ჰააგის კონვენციის მონაწილეები არიან). იურისტების ცნობით, 2023 წლის ოქტომბრიდან ასეთ გარიგებას ქართველი ნოტარიუსი ადასტურებს (პირველადი ტექსტი ვერ ვიპოვეთ); უცხოელის სრულად ონლაინ ყიდვა დადასტურებული არ არის.
| ნაბიჯი | რას აკეთებთ | ვადა | მოსაკრებელი, ₾ |
|---|---|---|---|
| 1. შემოწმება | NAPR-ის ახალი ამონაწერი, საკადასტრო გეგმა, ცნობა შეზღუდვების შესახებ, გამყიდველის შემოწმება | 1 სამუშაო დღე ან იმავე დღეს | 13 / 52; 7 / 26; 9 / 18 |
| 2. ბე | ბე და ავანსი იურიდიულად განსხვავდება: დამრღვევი ბეს კარგავს ან ორმაგს აბრუნებს (სამოქალაქო კოდექსი, მუხლები 421–423). სააგენტოები მეორადზე 5–10%-ს ასახელებენ, ოფიციალური მონაცემი არ არის | მხარეთა შეთანხმებით | ხელშეკრულებით |
| 3. ხელშეკრულება და გადახდა | წერილობითი, ნოტარიუსთან ან იუსტიციის სახლში, ქართულად (ითხოვეთ ორენოვანი ვერსია); მშენებარეზე წინასწარი რეგისტრაცია (მუხლი 12); გადარიცხვა ხელშეკრულების მხარეზე | დღეები | ნოტარიუსი: ციფრი არ არის |
| 4. უფლების რეგისტრაცია | განაცხადი NAPR-ში; საკუთრება რეგისტრაციით წარმოიშობა | 4 სამუშაო დღე / 1 დღე / იმავე დღეს | 150 / 270 / 350 |
| 5. გარიგების შემდეგ | ამონაწერი თქვენს სახელზე, ანგარიშები, ამხანაგობა; ბინადრობა, თუ შეფასება ზღვარს აღემატება | ბინადრობა: 30 / 20 / 10 დღე | SDA 300 / 450 / 600 |
- 1
მიზანი და ბიუჯეტი
ქალაქი, სახლის ტიპი, გადახდის წესი; გაფორმების ხარჯები ფასისგან ცალკე დათვალეთ.
- 2
იურისტი და ფული
ადგილობრივი იურისტი; ფულის წყარო ბანკისთვის გასაგებია; ქართული ანგარიში სავალდებულო არ არის.
- 3
ობიექტის შემოწმება
NAPR-ის ახალი ამონაწერი საკადასტრო კოდით; გამყიდველი ან დეველოპერი.
13 / 52 ₾ - 4
ბე და ხელშეკრულება
წერილობითი ხელშეკრულება ნოტარიუსთან ან იუსტიციის სახლში; მშენებარეზე წინასწარი ჩანაწერი.
- 5
გადახდა
საბანკო გადარიცხვა ხელშეკრულების მხარეზე; საბანკო დოკუმენტები შეინახეთ.
- 6
რეგისტრაცია NAPR-ში
საკუთრება რეგისტრაციით წარმოიშობა: 4 სამუშაო დღე, 1 დღე ან იმავე დღეს.
150–350 ₾ - 7
გარიგების შემდეგ
ამონაწერი თქვენს სახელზე; გადასახადები; ბინადრობა, თუ შეფასება ზღვარს აღემატება, SDA 300–600 ₾.
$150,000
NAPR (ტარიფები), კანონი უცხოელთა სამართლებრივი მდგომარეობის შესახებ, SDA; 2026 წლის ოქტომბერი
მთელი გარიგების ერთიანი ოფიციალური ვადა არ არსებობს. ნოტარიუსი და აგენტი: ზუსტი ციფრი არ არის. საჭიროა ადგილობრივი იურისტი.
რა ღირს ბინის ყიდვა საქართველოში: სრული ხარჯები
ყიდვაზე ცალკე გადასახადი არ არსებობს. ცხრილში წყაროიანი თანხებია; ეროვნული ბანკის კურსი 2026 წლის 16 ოქტომბერს: 2,5987 ლარი $1-ზე.
ილუსტრაცია 100,000 დოლარიანი ბინისთვის: ცნობილი მუხლები დაახლოებით $570–1,670-ია, ანუ ფასის 0,6–1,7% (ქვედა ზღვარი: რეგისტრაცია 4 დღეში, იურისტი $500, დათვალიერების გარეშე; ზედა: ყველაფერი იმავე დღეს, იურისტი $1,000, დათვალიერება 0,5%). ეს ჩვენი გათვლაა და არა სტატისტიკა; მასში არ შედის ნოტარიუსი, აგენტი, დღგ და საბანკო საკომისიო. ყიდვის შემდეგ: კომუნალური ხარჯი ჩვენს ილუსტრაციებში წელიწადში დაახლოებით 693–1 865 ლარია (GNERC-ის ტარიფები), ამხანაგობის გადასახდელს ფასი წყაროთი არ აქვს.
| მუხლი | თანხა, ₾ | სტატუსი |
|---|---|---|
| უფლების რეგისტრაცია NAPR-ში | 150 / 270 / 350 (≈$58 / $104 / $135) | NAPR-ის ტარიფი |
| ამონაწერი, საკადასტრო გეგმა, ცნობა შეზღუდვების შესახებ | 13–75; 7–26; 9–18; ინგლისურად +26; ხელმოწერების დადასტურება 7 | NAPR-ის ტარიფი |
| ნოტარიუსი | ზუსტი ციფრი არ არის; მინდობილობა 10 ლარი დადგენილება № 507-ის ტექსტით (2011) | დადასტურებული არ არის |
| იურისტი „გასაღები ხელში“ | $500–1,000 | შეფასება ჩვენი ყიდვის გვერდიდან |
| აგენტის საკომისიო | უმეტესად 3%, იხდის გამყიდველი | ExpatHub, უთარიღო; დადასტურებული არ არის |
| ახალი ბინის დამოუკიდებელი დათვალიერება | ფასის 0,5%-ზე ნაკლები | L&L Consulting, 2025 |
როგორ გადავიხადოთ: გადარიცხვები, იპოთეკა არარეზიდენტისთვის, დეველოპერის განვადება
ფული. გადახდა უნაღდოა, ხელშეკრულების მხარეზე; ქართული ანგარიში სავალდებულო არ არის, მაგრამ ორივე მხარის ბანკი ფულის წყაროს მოგთხოვთ. ისრაელიდან: ისრაელის ბანკის ცნობით, საზღვარგარეთ უძრავი ქონების ყიდვაზე ვალუტის შეზღუდვები 1998 წელს მოიხსნა; ბანკი იკითხავს მიზანს, მიმღებს, ფულის წყაროს, ანგარიშგების ზღვარი ვერ დავადასტურეთ (გადაამოწმეთ ბანკში). რუსეთიდან 24.07.2026-დან ხელმისაწვდომია მხოლოდ საბანკო გადარიცხვა IBAN-ზე და არა ყველა ბანკიდან.
იპოთეკა. არარეზიდენტებისთვის ხელმისაწვდომია (TBC, Bank of Georgia, Credo), მაგრამ უფრო მკაცრი პირობებით. 26.02.2025 ეროვნულმა ბანკმა საზღვარგარეთიდან შემოსავლის მქონე მსესხებლებისთვის LTV 10 პროცენტული პუნქტით, 80%-მდე გაზარდა; მოქმედებს თუ არა ახლაც, არ შევამოწმეთ. პირველად შენატანს 30–40% ასახელებენ (pbservices, 15.09.2026) ან მინიმუმ 40% (ExpatHub, უთარიღო): წყაროები განსხვავდება. ვადა 20 წლამდეა, ვალუტა ჩვეულებრივ შემოსავლის ვალუტას ემთხვევა; განაკვეთი ბანკში გადაამოწმეთ.
განვადება. Galt & Taggart-ის გამოკითხვით (2025 წლის ნოემბერი), თბილისის პირველადი გაყიდვების უმეტესობა დეველოპერის განვადებით ხდება; SOVA (8.10.2026) 2–3 წლიან სქემას აღწერს ბანკში რეფინანსირებით. ეს იპოთეკა არ არის და რეგისტრაციამდე ბინა თქვენზე არ არის გაფორმებული.
- ხაფანგი: ფიზიკური პირისთვის უცხოელი არასაბანკო კრედიტორისგან სესხი ქართული უძრავი ქონების უზრუნველყოფით, როგორც წესი, შეუძლებელია (Chambers, 2026).
გადასახადები უძრავი ქონების ყიდვისას საქართველოში თითოეულ ეტაპზე
ჩვენი საგადასახადო გზამკვლევების შეჯამებაა და საგადასახადო კონსულტაცია არ არის. ისრაელელებისთვის: ისრაელ–საქართველოს ხელშეკრულება ძალაშია 22.11.2011-დან; ისრაელის საგადასახადო რეზიდენტი, როგორც წესი, ისრაელში მთელი მსოფლიოდან მიღებულ შემოსავალს იბეგრება, ქართული გადასახადი კი ისრაელის წესებით ითვლება (ხელშეკრულების მუხლი 22). ნული საქართველოში ისრაელში ნულს არ ნიშნავს: ფორმები, განაკვეთები და საზღვარგარეთ აქტივების ანგარიშგების ზღვარი გადაამოწმეთ ისრაელის ბუღალტერთან. სხვა ქვეყნებში ეს ხელშეკრულებაზეა დამოკიდებული.
| ეტაპი | რა იხდება | დათქმები |
|---|---|---|
| ყიდვა | გადაცემის გადასახადი და ბეჭდის მოსაკრებელი არ არსებობს; NAPR-ის მოსაკრებელი და ნოტარიუსი | დღგ 18%, თუ გამყიდველი გადამხდელია |
| ფლობა | ქონების გადასახადი: ნული, თუ ოჯახის შემოსავალი წინა წელს 100 000 ლარს არ აღემატება; ზემოთ ბაზრის ღირებულების 0,8–1% | კანონი 30.09.2026; დეკლარაცია 1 ნოემბრამდე (2026 წელს 2 ნოემბრამდე), გადახდა 15 ნოემბრამდე; არარეზიდენტებისთვის წესი დაზუსტებული არ არის |
| გაქირავება | მთლიანი შემოსავლის 5% ხარჯების გამოქვითვის გარეშე; დღიური გაქირავება განცხადებით 10 ლარი კვ. მ-ზე თვეში 1.01.2028-მდე (მუხლი 309) | დღიური გაქირავების რეჟიმი ბუღალტერთან გადაამოწმეთ |
| გაყიდვა | 0%, თუ ფლობდით ორ წელზე მეტ ხანს; მოგების 5% ორ წელს ან ნაკლებს; 20% სხვა აქტივებზე | დეკლარაცია და გადახდა გაყიდვის შემდგომი თვის 15 რიცხვამდე |
ბინადრობა უძრავი ქონებით: $150,000-ის ზღვარი 2026 წლის 1 მარტიდან
მესაკუთრის მოკლევადიან ბინადრობის ნებართვას იღებს უცხოელი, რომელსაც აქვს საკუთრება უძრავ ქონებაზე (სასოფლო-სამეურნეო მიწის გარდა) ღირებულებით ლარის ექვივალენტში $150,000-ზე მეტი, და მისი მეუღლე და შვილები (კანონი უცხოელთა სამართლებრივი მდგომარეობის შესახებ, მუხლი 15(j); სახელმწიფო სერვისების განვითარების სააგენტო, SDA). ეს მოქალაქეობა არ არის.
- ღირებულებას ადგენს აკრედიტებული ორგანოს სერტიფიცირებული შემფასებელი და არა ხელშეკრულების ფასი; ზუსტად $150,000 არ კმარა.
- SDA-ს მოსაკრებელი: 300, 450 ან 600 ლარი 30, 20 ან 10 კალენდარულ დღეში. ნებართვა წლით გაიცემა და გრძელდება, სულ 12 წლამდე; ახალი შეფასება არ არის საჭირო, სანამ ობიექტი თქვენია. ობიექტის გაყიდვა ნებართვას წყვეტს.
- დადასტურებული არ არის: რამდენიმე ობიექტის შეკრება, მშენებარე ბინის ჩათვლა, გარდამავალი ნორმები 1.03.2026-მდე მყიდველებისთვის. ყიდვამდე მიიღეთ წერილობითი პასუხი SDA-სგან.
რისკები და წითელი დროშები ბინის ყიდვისას საქართველოში
წითელი დროშები: ფასი ბაზარზე აშკარად დაბალია და გიჭერენ „იყიდეთ დღესვე“; ბე ამონაწერამდე; გამყიდველი მესაკუთრე არ არის; გადახდა პირად ბარათზე; „ყადაღას გადახდის შემდეგ მოვხსნით“; დეველოპერი ნებართვასა და ნაკვეთის ამონაწერს არ აჩვენებს.
- ყალბი მინდობილობა ან გამყიდველი, რომელიც მესაკუთრე არ არის: სუფთა ამონაწერი ამას ვერ აჩვენებს.
- ბანკის იპოთეკა დეველოპერის მიწაზე: მისი გაკოტრებისას ბინა აუქციონზე შეიძლება გავიდეს; ერთობლივი მშენებლობის კანონი და სავალდებულო ესქროუ ვერ ვიპოვეთ.
- ჩაბარების დაგვიანება: კანონისმიერი პირგასამტეხლო არ არის, ხელშეკრულებაში თანხის გარეშე მხოლოდ დამტკიცებული ზარალი ანაზღაურდება.
- „გარანტირებული შემოსავლიანობა“ კომპანიის დაპირებაა და არა სტატისტიკა. წესები იცვლება: ბინადრობის ზღვარი 1.03.2026-ს გაიზარდა, ქონების გადასახადი 30.09.2026-ს შეიცვალა.
ბინის ყიდვის ჩეკლისტი საქართველოში
- განსაზღვრეთ მიზანი (საცხოვრებლად, გასაქირავებლად, ბინადრობისთვის) და ბიუჯეტი ხარჯების მარაგით.
- დაიქირავეთ ადგილობრივი იურისტი და შეამოწმეთ ის საქართველოს ადვოკატთა ასოციაციის რეესტრში (gba.ge).
- შეუკვეთეთ NAPR-ის ახალი ამონაწერი საკადასტრო კოდით: მესაკუთრე, წილები, იპოთეკა, იჯარა, ყადაღა, მისამართი, ფართი. მოამზადეთ ფულის წყარო ბანკისთვის.
- შეამოწმეთ გამყიდველი (პირადობა, მინდობილობა, მეუღლის თანხმობა) ან დეველოპერი (კომპანიისა და ნაკვეთის ამონაწერები, ნებართვა).
- ბინადრობისთვის მიიღეთ შეფასება და SDA-ს პასუხი; სოფლის სახლისთვის შეამოწმეთ მიწის კატეგორია.
- ხელშეკრულებაში: სამუშაოთა ჩამონათვალი, გადახდის გრაფიკი, პირგასამტეხლო, შეწყვეტის უფლება, ენა. გადაიხადეთ მხოლოდ ხელშეკრულების მხარის ანგარიშზე.
- რეგისტრაციის შემდეგ შეუკვეთეთ ამონაწერი თქვენს სახელზე და ჩაინიშნეთ ორწლიანი ვადის დასაწყისი გაყიდვის გადასახადისთვის.
მყიდველების ხშირი შეცდომები
- ბეს იხდიან ამონაწერისა და გამყიდველის შემოწმებამდე.
- ბინადრობას ყიდვის ფასზე ვარაუდობენ და არა შეფასებაზე, ან ძველ ზღვარზე.
- ყიდულობენ სოფლის სახლს მიწის კატეგორიის შემოწმების გარეშე.
როგორ მივიღოთ გადაწყვეტილება: ნეიტრალური სქემა
სქემა ყიდვას არ გირჩევთ, ის გვიჩვენებს, რას უნდა დააკვირდეთ. გაჩერდით, თუ რომელიმე კითხვაზე პასუხია „არ ვიცი“: გაქვთ თუ არა ახალი ამონაწერი, საიდან მოვა ფული, რამდენია ყველა ხარჯის ჯამი, გაქვთ თუ არა წერილობითი პასუხები ბინადრობასა და გადასახადებზე.
| მიზანი | რას დააკვირდეთ | რა შეიძლება გაგაჩეროთ |
|---|---|---|
| თავად საცხოვრებლად | მეტრო ან მანქანა, სკოლები, სახლის მდგომარეობა | გზა მანქანის გარეშე, ზამთრის ანგარიშები |
| გასაქირავებლად | კონკრეტული სახლის ქირა, გადასახადი, სახლის წესები, დატვირთვა | ქირა ფასებზე ნელა იზრდება, დატვირთვის შეფასებები 22%-დან 65%-მდე |
| ბინადრობისთვის | შეფასება $150,000-ზე მეტი, საკუთრება, ერთი ობიექტი | დაუდასტურებელი საკითხები: ობიექტების შეკრება, ახალაშენებული |
ხშირად დასმული კითხვები
როგორ იყიდოს უცხოელმა ბინა საქართველოში?
შეამოწმეთ ობიექტი NAPR-ის ამონაწერით, გააფორმეთ წერილობითი ხელშეკრულება ნოტარიუსთან ან იუსტიციის სახლში, გადარიცხეთ ფული და დაარეგისტრირეთ უფლება (150–350 ლარი). საკუთრება რეგისტრაციით წარმოიშობა.
შეუძლია თუ არა უცხოელს უძრავი ქონების ყიდვა საქართველოში?
დიახ: ბინები, სახლები და არასასოფლო-სამეურნეო ნაკვეთები მოქალაქეების თანაბარ პირობებში. სასოფლო-სამეურნეო მიწა, საკარმიდამო ნაკვეთის ჩათვლით, უცხოელს მხოლოდ მემკვიდრეობით ეძლევა.
რა ღირს ბინა საქართველოში?
თბილისში საშუალოდ $1,348 კვ. მ-ზე (TBC Capital, 2026 წლის იანვარი–ივლისი); ახალი ბინები რაიონების მიხედვით $1,404–2,689 (Geostat, 2026 წლის III კვარტალი). ბათუმში საშუალოდ $1,865 2025 წელს (Galt & Taggart).
რა ჯდება ყიდვის გაფორმება საქართველოში?
რეგისტრაცია 150–350 ლარი, ამონაწერი 13 ლარიდან, იურისტი ჩვეულებრივ $500–1,000; ნოტარიუსსა და აგენტზე დადასტურებული ციფრი არ გვაქვს. ჩვენს მაგალითში ცნობილი მუხლები ფასის 0,6–1,7%-ია.
საჭიროა თუ არა საქართველოში ჩასვლა ბინის საყიდლად?
არა, შეიძლება წარმომადგენლით, ნოტარიული მინდობილობით, აპოსტილითა და ქართული თარგმანით. სრულად ონლაინ ყიდვა უცხოელისთვის ოფიციალურად დადასტურებული არ არის.
რა გადასახადებია ბინის ყიდვა-გაყიდვისას საქართველოში?
ყიდვაზე გადასახადი არ არის, გარდა 18% დღგ-ისა, როცა გამყიდველი გადამხდელია. ორი წლის შემდეგ გაყიდვისას 0%, ადრე მოგების 5%. გაქირავება: შემოსავლის 5%.
აძლევენ თუ არა ბანკები იპოთეკას უცხოელებს საქართველოში?
დიახ, მაგრამ უფრო მკაცრად: ბანკები შემოსავლის წყაროს ამოწმებენ, პირველ შენატანს 30–40% და მეტს ასახელებენ, წყაროები განსხვავდება. ალტერნატივაა განვადება.
იძლევა თუ არა ბინის ყიდვა ბინადრობას საქართველოში?
დიახ, თუ შეფასებული ღირებულება $150,000-ზე მეტია (2026 წლის 1 მარტიდან): მოკლევადიანი ნებართვა მესაკუთრეს, მეუღლესა და შვილებს. მოქალაქეობა არ არის და გაყიდვა მას წყვეტს.
წყაროები: NAPR: უძრავ ქონებაზე უფლებების რეგისტრაციის მოსაკრებლები · NAPR: საინფორმაციო მომსახურების ტარიფები · კანონი საჯარო რეესტრის შესახებ (matsne.gov.ge) · საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი (matsne.gov.ge) · საქართველოს საგადასახადო კოდექსი (matsne.gov.ge) · კანონი უცხოელთა სამართლებრივი მდგომარეობის შესახებ (matsne.gov.ge) · SDA: უძრავი ქონების მესაკუთრის მოკლევადიანი ბინადრობის ნებართვა · ორგანული კანონი სასოფლო-სამეურნეო მიწის შესახებ № 4848-II (matsne.gov.ge) · საქართველოს ეროვნული ბანკი: ფინანსური სტაბილურობის კომიტეტის გადაწყვეტილება, 26.02.2025 · Geostat: საცხოვრებელი ქონების ფასების ინდექსი, 2026 წლის II კვარტალი · SOVA: TBC Capital, თბილისის ბაზარი, 2026 წლის იანვარი–ივლისი (7.09.2026) · SOVA: იპოთეკა, განვადება და ახალი წესები (8.10.2026) · Investor.ge: Galt & Taggart, ბათუმის საცხოვრებელი (20.04.2026) · Trend: Galt & Taggart მოთხოვნასა და მყიდველებზე (3.08.2026) · Georgia Today: Galt & Taggart, თბილისი, 2026 წლის თებერვალი · GBC: TBC Capital, ფასები თბილისის რაიონებში, 2025 წლის ოქტომბერი · Global Property Guide: მთლიანი საიჯარო შემოსავლიანობა საქართველოში · Global Property Guide: საცხოვრებლის ფასები საქართველოში და პროგნოზები · Chambers: Real Estate 2026, Georgia · PwC Tax Summaries: Georgia, ფიზიკური პირის შემოსავალი (2.09.2026) · pbservices: იპოთეკა საქართველოში (15.09.2026, მეორადი წყარო) · ExpatHub: ქონების ყიდვა, ხშირი კითხვები (მეორადი წყარო) · საქართველოს საელჩო ისრაელში: უვიზო რეჟიმი · საქართველოს ფინანსთა სამინისტრო: ორმაგი დაბეგვრის თავიდან აცილების შეთანხმება ისრაელთან · საქსტატი (Geostat): საცხოვრებლის ფასების ინდექსი, 2026 წლის III კვარტალი (PDF) · TBC Capital: თბილისის საბინაო ბაზრის თვიური მიმოხილვა, 2026 წლის მარტი (PDF)