Обновлено:
- Иностранец покупает квартиру на тех же основаниях, что гражданин: письменный договор и регистрация в NAPR (₾150, ₾270 или ₾350). Закрыта сельхозземля, в селе ею бывает и «приусадебный участок».
- Рынок в октябре 2026: Тбилиси в среднем $1 348 за м² (TBC Capital, январь–июль), Батуми $1 865 (Galt & Taggart, 2025); новостройки Тбилиси +4,9% за год (Geostat, II квартал). В Батуми предложение опережает спрос.
- Оформление недорого (в нашем расчёте 0,6–1,7% цены без нотариуса, агента и НДС), но защита покупателя новостройки держится на договоре.
Зачем покупают квартиру в Грузии и кому это подходит
От цели зависят город, тип дома, финансирование и налоги. Это справка, а не совет покупать; нужен местный юрист и проверка у официального источника.
- Жить. Граждане Израиля въезжают без визы до года, постоянные жители Израиля без гражданства 90 дней из 180 (посольство Грузии в Израиле). Покупка права на пребывание не даёт.
- Сдавать. Независимые оценки валовой доходности 7,2–8,4%, чистая заметно ниже; доход не гарантирован.
- Сохранить капитал или получить ВНЖ: порог больше $150 000 по оценке.
Недвижимость в Грузии для иностранцев: рынок и цены в 2026 году
Единой официальной таблицы цен нет, у источников разные методики: цифры не складывайте. Индекс Geostat охватывает только новое жильё Тбилиси и строится по ценам объявлений; TBC Capital и Galt & Taggart описывают продажи. Цена в объявлении — запрос продавца, цена сделки может быть ниже.
Доля иностранцев различается. В Батуми они дали 52% продаж квартир в проектах, охваченных опросом Galt & Taggart за 2025 год (граждане ЕС и Израиля по 13%, Украина, Россия и Белоруссия вместе 11%). В опросе 2026 года граждане Грузии дали 76% первичных продаж в Тбилиси (израильтяне 11%, россияне 3%) и 37% в Батуми (израильтяне 10%). Это опросы застройщиков, не реестр.
Прогнозы осторожные: 5–7% в год (Galt & Taggart), около 3,2% в 2026 (TBC Capital); цены растут быстрее аренды (около $10 за м² в Тбилиси, на 6% ниже год к году).
| Показатель | Значение | Источник |
|---|---|---|
| Тбилиси, цена продаж | $1 348 за м², январь–июль 2026, +4% к году | TBC Capital, SOVA, 7.09.2026 |
| Батуми | $1 865 за м² в 2025 (в 2024 $1 699); около 12 400 непроданных квартир в проектах, +14% | Galt & Taggart, Investor.ge |
Квартиры на продажу в Грузии по городам: Тбилиси, Батуми, Кутаиси и регионы
Правила, налоги и путь к ВНЖ одинаковы по всей стране; различаются цена, ликвидность и качество данных. Универсального лучшего города нет; в таблице только цифры из наших гидов и страниц городов. Квартиры на продажу ищут на порталах объявлений (например, ss.ge) и у застройщиков.
| Город | Цены | Валовая доходность | Что важно |
|---|---|---|---|
| Тбилиси | Новостройки по районам $1 404–2 689 (Geostat, III квартал 2026), вторичка $1 065–2 276 (TBC Capital, март 2026) | 7,23% (Global Property Guide, III квартал 2026) или 8,4% (Galt & Taggart, май 2026) | Самый ликвидный рынок (по странице города); районы различаются почти вдвое |
| Батуми | Старый Батуми $3 146 (первичка, I квартал 2026), Новый бульвар $1 819 | 7,28% (Global Property Guide) или 7,4% за 2025 год (Galt & Taggart) | Переизбыток предложения, особенно в посуточной сдаче |
| Кутаиси | Статистики цен нет; рынок дешевле столицы | Данных нет | Третий город, аэропорт с лоукост-рейсами; проверяйте цену сами |
| Кобулети, Гудаури | Кобулети: новостройки $1 221 (II квартал 2024); Гудаури: $1 417 (III квартал 2024) | Данных нет | Данные старые; Гудаури: сезон декабрь–апрель |
Новостройка, вторичка или квартира на этапе строительства
«Чёрный», «белый» и «зелёный» каркас — рыночные названия, не термины закона: верьте только перечню работ в договоре.
| Критерий | Вторичка | Сданная новостройка | Строящийся дом |
|---|---|---|---|
| Цена за м², Тбилиси, февраль 2026 (Galt & Taggart) | $1 304 (дома с разрешением от 2013 года) | $1 398 для первичного рынка в целом | входит в ту же цифру |
| Оплата | Переводом | Единовременно или рассрочка застройщика | Рассрочка; взнос 20–30% по данным агентств, SOVA (8.10.2026) пишет и о предложениях от 0% |
| Защита покупателя | Запись в реестре, проверка продавца | Гарантия на дефекты по ГК (ст. 487–492) | Закона о долевом участии, обязательного эскроу и гарантии застройщика не нашли: защита это договор и предварительная запись (ст. 12 закона о реестре); до ввода дома есть лишь предварительный договор |
Кто может купить и ограничения на землю
Иностранцы, физлица и компании, покупают жилую и коммерческую недвижимость и несельскохозяйственную землю без разрешения, требования резидентства и взаимности (Chambers, 2026).
Исключение — сельхозземля (Конституция, ст. 19(4); органический закон № 4848-II от 25.06.2019): иностранец-физлицо получает её только по наследству. Приусадебный участок закон тоже считает сельхозземлёй, поэтому сельский дом нельзя купить, если участок так записан в реестре. 13.02.2026 премьер-министр заявил о готовящейся поправке с запретом продажи сельхозземли иностранцам; текст и принятие на 15.10.2026 не подтверждены.
Категорию проверяют до задатка справкой NAPR о назначении и категории: ₾13 за 4 дня, ₾26 за 1 день, ₾39 в день подачи. На квартиры ограничение не распространяется.
Как купить квартиру в Грузии пошагово: сроки и сборы
Основное время уходит на проверку, а не на регистрацию; единого официального срока сделки нет. Без приезда можно купить через представителя по нотариальной доверенности на одну квартиру, с апостилем и заверенным переводом на грузинский (Россия, Израиль и страны ЕС состоят в Гаагской конвенции). По сообщениям юристов, с октября 2023 года такую сделку заверяет грузинский нотариус (первичный текст не найден); полностью онлайн-покупка для иностранца не подтверждена.
| Шаг | Что делаете | Срок | Сбор, ₾ |
|---|---|---|---|
| 1. Проверка | Свежая выписка NAPR по кадастровому коду, кадастровый план, справка об ограничениях, проверка продавца | 1 рабочий день или в день подачи | 13 / 52; 7 / 26; 9 / 18 |
| 2. Задаток | Задаток («бе») и аванс юридически разные: виновная сторона теряет задаток или возвращает двойной (ст. 421–423 ГК). Агентства называют 5–10% на вторичке, официальных цифр нет | по согласию сторон | по договору |
| 3. Договор и оплата | Письменный, у нотариуса или в Доме юстиции, на грузинском (нужна двуязычная версия); для стройки предварительная регистрация (ст. 12); перевод стороне договора | дни | нотариус: цифры нет |
| 4. Регистрация права | Подача в NAPR; собственность возникает с регистрацией | 4 рабочих дня / 1 день / в день подачи | 150 / 270 / 350 |
| 5. После сделки | Выписка на вас, счета, ТСЖ; ВНЖ при оценке выше порога | ВНЖ: 30 / 20 / 10 дней | SDA 300 / 450 / 600 |
- 1
Цель и бюджет
Город, тип дома, способ оплаты; расходы на оформление считайте отдельно от цены.
- 2
Юрист и деньги
Местный юрист; источник средств понятен банку; грузинский счёт не обязателен.
- 3
Проверка объекта
Свежая выписка NAPR по кадастровому коду, продавец или застройщик.
₾13 / ₾52 - 4
Задаток и договор
Письменный договор у нотариуса или в Доме юстиции; для стройки предварительная запись.
- 5
Оплата
Банковский перевод стороне договора; банковские документы сохранить.
- 6
Регистрация в NAPR
Право возникает с регистрацией: 4 рабочих дня, 1 день или в день подачи.
₾150–350 - 7
После сделки
Выписка на вас; налоги; ВНЖ при оценке выше порога, сбор SDA ₾300–600.
$150 000
NAPR (тарифы), Закон о статусе иностранцев, SDA; октябрь 2026
Единого официального срока всей сделки нет. Нотариус и агент: точной цифры нет. Нужен местный юрист.
Сколько стоит купить квартиру в Грузии: полные расходы
Отдельного налога на покупку нет. В таблице суммы с источником; курс Нацбанка на 16 октября 2026: ₾2,5987 за $1.
Иллюстрация для квартиры за 100 000 долларов: известные статьи дают примерно $570–1 670, то есть 0,6–1,7% цены (нижняя граница: регистрация за 4 дня, юрист $500, без осмотра; верхняя: всё в день подачи, юрист $1 000, осмотр 0,5%). Это наш расчёт, не статистика; нотариуса, агента, НДС и банковских комиссий в нём нет. После покупки: коммуналка около ₾693–1 865 в год по нашим иллюстрациям (тарифы GNERC), взнос в ТСЖ без цены с источником.
| Статья | Сумма, ₾ | Статус |
|---|---|---|
| Регистрация права в NAPR | 150 / 270 / 350 (≈$58 / $104 / $135) | тариф NAPR |
| Выписка, кадастровый план, справка об ограничениях | 13–75; 7–26; 9–18; английская +26; подтверждение подписей 7 | тариф NAPR |
| Нотариус | точной цифры нет; доверенность ₾10 по тексту постановления № 507 (2011) | не подтверждено |
| Юрист «под ключ» | $500–1 000 | оценка нашей страницы о покупке |
| Комиссия агента | чаще 3%, платит продавец | ExpatHub, без даты; не подтверждено |
| Независимый осмотр новостройки | меньше 0,5% цены | L&L Consulting, 2025 |
Как оплатить: переводы, ипотека для нерезидентов, рассрочка застройщика
Деньги. Платёж безналичный стороне договора; грузинский счёт не обязателен, но банк с любой стороны спросит об источнике средств. Из Израиля: по данным Банка Израиля, валютные ограничения на покупку недвижимости за рубежом сняты в 1998 году; банк спросит цель, получателя и источник средств, порог отчётности не подтвердили. Из России с 24.07.2026 доступны лишь банковские переводы на IBAN, не из всех банков.
Ипотека. Нерезидентам доступна (TBC, Bank of Georgia, Credo), но условия строже. Нацбанк 26.02.2025 поднял предельный LTV для заёмщиков с доходом из-за рубежа на 10 п.п., до 80%; действует ли решение сейчас, не проверили. Первоначальный взнос называют 30–40% (pbservices, 15.09.2026) или не менее 40% (ExpatHub, без даты): источники расходятся. Срок до 20 лет, валюта обычно совпадает с валютой дохода; ставки уточняйте в банке.
Рассрочка. По опросу Galt & Taggart (ноябрь 2025) большинство первичных продаж в Тбилиси идёт через рассрочки застройщиков; SOVA (8.10.2026) описывает схему на 2–3 года с рефинансированием в банке. Это не ипотека, и до регистрации квартира не оформлена на вас.
- Ловушка: заём физлицу от иностранного небанковского кредитора под залог грузинской недвижимости, как правило, невозможен (Chambers, 2026).
Налоги при покупке недвижимости в Грузии на каждом этапе
Свод по нашим налоговым гидам; это не налоговая консультация. Для израильтян: договор Израиль–Грузия действует с 22.11.2011; налоговый резидент Израиля, как правило, платит в Израиле со всех мировых доходов, а грузинский налог засчитывается по правилам Израиля (ст. 22 договора). Нуль в Грузии не значит нуль в Израиле: формы, ставки и порог отчётности проверьте у бухгалтера в Израиле. Для других стран зависит от соглашения.
| Этап | Что платится | Оговорки |
|---|---|---|
| Покупка | Налога на передачу и гербового сбора нет; сбор NAPR и нотариус | НДС 18%, если продавец плательщик |
| Владение | Налог на имущество: нуль, если доход семьи за прошлый год не выше ₾100 000; выше 0,8–1% рыночной стоимости | Закон от 30.09.2026; декларация до 1 ноября (в 2026 году до 2 ноября), оплата до 15 ноября; для нерезидентов порядок не уточнён |
| Аренда | 5% с валового дохода без вычета расходов; посуточно по заявлению ₾10 за м² в месяц до 1.01.2028 (ст. 309) | Режим посуточной сдачи уточняйте у бухгалтера |
| Продажа | 0%, если владели более двух лет; 5% с прибыли при двух годах и менее; 20% для прочих активов | Декларация и оплата до 15-го числа месяца после продажи |
ВНЖ при покупке недвижимости: порог $150 000 с 1 марта 2026
Краткий ВНЖ собственника получает иностранец с правом собственности на недвижимость (не сельхозземлю) стоимостью выше $150 000 в эквиваленте в лари, а также его супруг и дети (Закон о правовом статусе иностранцев, ст. 15(j); SDA). Это не гражданство.
- Стоимость устанавливает сертифицированный оценщик аккредитованного органа, а не цена в договоре; ровно $150 000 мало.
- Сбор SDA: ₾300, ₾450 или ₾600 за 30, 20 или 10 календарных дней. Разрешение на год с продлением, всего до 12 лет; новая оценка не нужна, пока объект ваш. Продажа объекта прекращает разрешение.
- Не подтверждено: сложение нескольких объектов, зачёт строящейся квартиры, переходные нормы для купивших до 1.03.2026. Получите письменный ответ SDA до покупки.
Риски и красные флаги при покупке квартиры в Грузии
Красные флаги: цена заметно ниже рынка и давление «покупайте сегодня»; задаток до выписки; продавец не совпадает с владельцем; платёж на личную карту; «арест снимем после оплаты»; застройщик не показывает разрешение и выписку по земле.
- Поддельная доверенность или продавец не владелец: чистая выписка этого не покажет.
- Ипотека банка на землю застройщика: при его дефолте квартира может уйти с аукциона; закона о долевом участии и обязательного эскроу мы не нашли.
- Просрочка сдачи: законной неустойки нет, без суммы в договоре возмещаются доказанные убытки.
- «Гарантированная доходность»: обещание компании, а не статистика. Правила меняются: порог ВНЖ вырос с 1.03.2026, налог на имущество изменён 30.09.2026.
Чек-лист покупки квартиры в Грузии
- Определите цель (жить, сдавать, ВНЖ) и бюджет с запасом на расходы.
- Наймите местного юриста, проверьте его в реестре Ассоциации юристов Грузии (gba.ge).
- Закажите свежую выписку NAPR по кадастровому коду: владелец, доли, ипотека, аренда, арест, адрес, площадь. Подготовьте источник средств для банка.
- Проверьте продавца (паспорт, доверенность, согласие супруга) или застройщика (выписки по компании и земле, разрешение).
- Для ВНЖ получите оценку и ответ SDA; для сельского дома проверьте категорию земли.
- В договоре: перечень работ, график платежей, неустойка, право расторгнуть, язык. Платите только на счёт стороны договора.
- После регистрации закажите выписку на своё имя и запишите дату начала двухлетнего срока для налога при продаже.
Частые ошибки покупателей
- Платят задаток до выписки и проверки продавца.
- Рассчитывают на ВНЖ по цене покупки, а не по оценке, или по устаревшему порогу.
- Покупают сельский дом, не проверив категорию земли.
Как принять решение: нейтральная схема
Схема не рекомендует покупать, она показывает, на что смотреть. Остановитесь, если на любой вопрос ответ «не знаю»: есть ли свежая выписка, откуда придут деньги, какова сумма всех расходов, есть ли письменные ответы по ВНЖ и налогам.
| Цель | На что смотреть | Что может остановить |
|---|---|---|
| Жить самому | Метро или машина, школы, состояние дома | Дорога без машины, зимние счета |
| Сдавать | Аренда конкретного дома, налог, правила дома, загрузка | Аренда растёт медленнее цен, оценки загрузки от 22% до 65% |
| Получить ВНЖ | Оценка выше $150 000, право собственности, один объект | Неподтверждённые вопросы: сложение, новостройка |
Частые вопросы
Как купить квартиру в Грузии иностранцу?
Проверьте объект по выписке NAPR, заключите письменный договор у нотариуса или в Доме юстиции, переведите деньги стороне договора и зарегистрируйте право (₾150–350). Собственность возникает с регистрацией.
Может ли иностранец купить недвижимость в Грузии?
Да: квартиры, дома и несельскохозяйственные участки на тех же основаниях, что гражданам. Сельхозземля, включая приусадебный участок, доступна иностранному физлицу только по наследству.
Сколько стоит квартира в Грузии?
Тбилиси: в среднем $1 348 за м² (TBC Capital, январь–июль 2026); новостройки по районам $1 404–2 689 (Geostat, III квартал 2026). Батуми: $1 865 в среднем за 2025 год (Galt & Taggart).
Сколько стоит оформление покупки квартиры в Грузии?
Регистрация ₾150–350, выписка от ₾13, юрист обычно $500–1 000; нотариус и агент цифрой не подтверждены. В нашем примере известные статьи дают 0,6–1,7% цены.
Нужно ли ехать в Грузию, чтобы купить квартиру?
Нет, можно через представителя по нотариальной доверенности с апостилем и переводом на грузинский. Полностью онлайн-покупка для иностранца официально не подтверждена.
Какие налоги при покупке и продаже квартиры в Грузии?
Налога на покупку нет, кроме НДС 18% при продавце-плательщике. При продаже после двух лет 0%, раньше 5% с прибыли. Аренда: 5% с валового дохода.
Дают ли ипотеку иностранцам в Грузии?
Да, но строже: банки проверяют источник дохода, взнос называют 30–40% и выше, источники расходятся. Альтернатива — рассрочка застройщика.
Даёт ли покупка квартиры ВНЖ в Грузии?
Да, если стоимость по оценке выше $150 000 (с 1 марта 2026): краткий ВНЖ владельцу, супругу и детям. Гражданства он не даёт, продажа объекта его прекращает.
Источники: NAPR: сборы за регистрацию прав на недвижимость · NAPR: тарифы на информационные услуги · Закон о публичном реестре (matsne.gov.ge) · Гражданский кодекс Грузии (matsne.gov.ge) · Налоговый кодекс Грузии (matsne.gov.ge) · Закон о правовом статусе иностранцев (matsne.gov.ge) · SDA: краткий ВНЖ собственника недвижимости · Органический закон о сельхозземле № 4848-II (matsne.gov.ge) · Нацбанк Грузии: решение комитета финансовой стабильности, 26.02.2025 · Geostat: индекс цен на жильё, II квартал 2026 · SOVA: TBC Capital, рынок Тбилиси, январь–июль 2026 (7.09.2026) · SOVA: ипотека, рассрочки и новые правила (8.10.2026) · Investor.ge: Galt & Taggart, жильё в Батуми (20.04.2026) · Trend: Galt & Taggart о спросе и покупателях (3.08.2026) · Georgia Today: Galt & Taggart, Тбилиси, февраль 2026 · GBC: TBC Capital, цены по районам Тбилиси, октябрь 2025 · Global Property Guide: валовая доходность аренды в Грузии · Global Property Guide: цены на жильё в Грузии, прогнозы · Chambers: Real Estate 2026, Georgia · PwC Tax Summaries: Georgia, доходы физлиц (2.09.2026) · pbservices: ипотека в Грузии (15.09.2026, вторичный источник) · ExpatHub: покупка недвижимости, частые вопросы (вторичный источник) · Посольство Грузии в Израиле: безвизовый режим · Минфин Грузии: соглашение с Израилем об избежании двойного налогообложения · Geostat: индекс цен на жильё, III квартал 2026 (PDF) · TBC Capital: ежемесячный обзор жилого рынка Тбилиси, март 2026 (PDF)