Недвижимость в Грузии для израильтян

Обновлено: октябрь 2026

Цифра по Батуми — из аналитического обзора (investor.ge, апрель 2026), не официальная статистика.

Въезд и пребывание

Граждане Израиля могут находиться в Грузии без визы до полного года, постоянные жители Израиля без гражданства — 90 дней из 180 (по сайту посольства Грузии в Израиле). Для въезда покупать недвижимость не нужно, а сама покупка права на пребывание не даёт.

Если нужен вид на жительство по недвижимости: краткосрочный ВНЖ выдают владельцу объекта (кроме сельхозземли) с порогом 150 000 $ в эквиваленте в лари; он распространяется на супруга и детей и продлевается ежегодно. Стоимость определяет аккредитованный оценщик, а не цена покупки. Последняя редакция закона — от 25.06.2026. Подробности — в гиде по ВНЖ через недвижимость.

Покупка и расходы

Квартиры и коммерческая недвижимость доступны иностранцам. Ограничение касается в основном сельскохозяйственной земли, которая закреплена за гражданами Грузии и государством, с исключениями (по юридическим обзорам).

Право собственности регистрирует Национальное агентство публичного реестра (NAPR). Сбор: 150 лари за 4 рабочих дня, 270 за 1 рабочий день, 350 в день подачи. Весь порядок, включая подписание по доверенности, — в гиде по процессу покупки.

Перевод денег из Израиля

По данным Банка Израиля, валютные ограничения на покупку недвижимости за рубежом сняты в 1998 году и заменены отчётностью. Банк спросит об источнике средств и назначении платежа, поэтому документы на источник капитала лучше подготовить заранее. Пороги и исключения, если они есть, уточняйте в банке: подтвердить их нам не удалось.

Перед платежом застройщику проверьте получателя и счёт, сохраните договор и подтверждающие документы.

Финансирование

В Грузии: Нацбанк в феврале 2025 года поднял максимальный LTV для заёмщиков с доходом за рубежом на 10 п.п., до 80%. Реальные условия, ставки и банки, которые работают с иностранцами, — в гиде по ипотеке.

В Израиле некоторые банки предлагают целевой заём на покупку за рубежом под залог недвижимости в Израиле. Условия у банков разные, мы их не проверяли: уточняйте напрямую.

Налоги в Грузии

• При покупке: отдельного налога нет, только регистрационный сбор.
• При владении: ежегодный налог на имущество. 30.09.2026 принят единый порог дохода 100 000 лари в год: ниже порога налога нет, выше — 0,8–1% рыночной стоимости. Как это применяется к нерезидентам, проверенные источники не уточняют.
• При сдаче жилья в аренду: 5% с валового дохода без вычета расходов (по обзору PwC, сентябрь 2026).
• При продаже: 0%, если вы владели объектом больше двух лет; раньше — 5% с прибыли (по PwC и разъяснению налоговой службы Грузии).

Полные ставки и оговорки — в гиде по налогам.

Налоги и отчётность в Израиле

Как правило, налоговый резидент Израиля платит налог в Израиле со всех мировых доходов, включая аренду и прибыль от продажи квартиры в Грузии. Налоговый договор между странами вступил в силу 22.11.2011. По тексту договора (статьи 6 и 13) доход от аренды и прирост капитала от недвижимости могут облагаться в государстве, где находится объект; это значит, что Грузия вправе взимать налог, а не что Израиль от него отказывается. По статье 22 Израиль засчитывает налог, уплаченный в Грузии, в пределах израильского налога на тот же доход, с учётом законов Израиля о зачёте иностранного налога.

К годовому отчёту физлица (форма 1301) прилагается форма 1324 о доходах из-за границы и уплаченном с них налоге, а для продажи актива — форма 1399י (уведомление о продаже и расчёт налога). В форме 1301 за 2025 год указан порог 2 086 000 ₪ для обязательной отчётности по иностранным активам (физлицо, супруг(а) и дети до 18 лет); порог обновляется каждый год, поэтому проверьте значение для нужного года.

Риски

• Переизбыток предложения в Батуми. По обзору investor.ge (апрель 2026): иностранцы дали 52% продаж квартир в 2025 году, израильтяне — 13% всех продаж. Нераспроданных квартир в проектах стало примерно на 14% больше, около 12 400, а доходность аренды снизилась с 8,8% в 2024 году до 7,4% в 2025-м. Источник данных в обзоре не раскрыт.
• Покупка на этапе строительства. По оценке юрфирмы Klein Law (2023), девелоперская деятельность в Грузии не полностью регулируется, у покупателей нет гарантий и эскроу. Проверьте, изменилась ли ситуация. Проверьте застройщика, финансирование проекта и судебные дела, а в договоре — сроки и компенсацию за просрочку.
• Доходность не гарантирована. Средняя посуточная ставка в Батуми плоская, а высокие цифры из рекламы не являются проверенными данными.

Что спросить у бухгалтера или юриста

1. Какой режим налогообложения аренды в Израиле мне подходит (фиксированная ставка или шкала) и как засчитывается грузинский налог по договору?
2. Если я продам объект через два года и в Грузии налога не будет, какой налог в Израиле и по какому курсу считается покупная цена?
3. Какие формы и сроки действуют за нужный год (1301, 1324, 1399י) и каков актуальный порог отчётности по иностранным активам?
4. Есть ли у меня льготы как у нового репатрианта или вернувшегося резидента?
5. Какие документы банк потребует при переводе на счёт застройщика?
6. Как проверить застройщика и какие договор и обеспечение требовать при покупке на этапе строительства?
7. Доступны ли мне условия грузинских банков (TBC, Bank of Georgia, Liberty, Credo)?

Частые вопросы

Источники

Официальные: сайты государственных органов и банков. Вторичные: аналитические и юридические обзоры, не подтверждённые официальным источником.

Официальные

• Минфин Грузии — налоговый договор с Израилем
• Посольство Грузии в Израиле — безвизовый въезд
• Matsne — закон о правовом статусе иностранцев (редакция 25.06.2026)
• Агентство развития услуг — виды на жительство
• NAPR — сборы за регистрацию недвижимости
• Нацбанк Грузии — решение комитета финстабильности (февраль 2025)
• gov.il — годовой отчёт физлица

Вторичные

• PwC Tax Summaries — Грузия, доходы физлиц
• investor.ge — обзор жилья в Батуми (апрель 2026)
• Georgia Today / Klein Law — покупка в строящемся проекте (2023)

См. также