Обновлено:
- Сельхозземлю (пашню, пастбище, сенокос, приусадебный участок) иностранный гражданин получает только по наследству. Квартиры и несельхоз-участки доступны, как гражданам.
- Грузинская компания с иностранным контролем владеет такой землёй только по инвестплану и решению правительства; компания, зарегистрированная за рубежом, не владеет вовсе.
- Категорию участка показывает реестр NAPR: справка стоит 13–39 ₾. Закажите её до задатка.
Правило: Конституция и органический закон
Статья 19 (п. 4) Конституции: сельхозземля может принадлежать только государству, органу самоуправления, гражданину Грузии и объединению граждан; исключения устанавливает органический закон (не менее двух третей голосов). Нынешняя Конституция действует с 16 декабря 2018 года.
Исключения прописаны в Органическом законе «О праве собственности на сельскохозяйственную землю» № 4848-II от 25.06.2019 (matsne.gov.ge). Для иностранца-физлица оно одно: наследство (ст. 4(2)(a)). Гражданин Грузии с двойным гражданством считается гражданином Грузии; брак с гражданином Грузии прав иностранцу не добавляет (JAM News, 2018). Квартиры и несельхоз-участки этим законом не ограничены.
Что считается сельхозземлёй, а что нет
Закон № 4849-II (25.06.2019) относит к сельхозземле пастбище, сенокос, пашню (с многолетними насаждениями) и приусадебный участок (хомстед), с постройками или без (ст. 3). Жилой дом на такой земле допускается (ст. 6), но участок с домом в селе может быть записан как приусадебный, то есть сельскохозяйственный.
| Объект | Статус | Основание |
|---|---|---|
| Квартира | Можно | Ограничение только для сельхозземли |
| Участок и дом с категорией «несельхоз» | Можно | Категорию подтверждает реестр |
| Пашня, пастбище, сенокос, виноградник | Нельзя, кроме наследства | Конституция, ст. 19(4) |
| Приусадебный участок с домом | Нельзя, если записан как сельхоз | Орг. закон, ст. 3(a) |
| Земля по наследству | Можно | Орг. закон, ст. 4(2)(a) |
Компания: грузинская фирма с иностранным владельцем
Компания, зарегистрированная за рубежом, сельхозземлёй в Грузии владеть не может (ст. 4). Грузинская компания может, если её «доминирующий партнёр» (более 50% долей и/или большинство партнёров, с практической возможностью решающего влияния, ст. 3(d)) — гражданин Грузии или государство (ст. 4(1)(d)).
Если доминирует иностранец или иностранное юрлицо, владение возможно только по инвестиционному плану и решению правительства (ст. 4(2)(b)); в плане не менее 4/5 работников должны быть гражданами Грузии (Закон № 4849, ст. 11). По обзору юрфирмы (2021) постановление № 222 от 18.05.2021 требует сбор 1% инвестиций, гарантию 2% и вложения в четыре стоимости земли; само постановление мы не открывали. Не выполнили план: продать за год, иначе землю берёт государство (ст. 5).
Схема «грузинская компания, где 51% у грузина» опирается на ст. 4(1)(d), но закон смотрит на реальное влияние (ст. 3(d), 7). Подставные лица рискуют потерей земли (наша оценка, решать с юристом).
- ✓ Можно
- ! С условиями
- ✕ Нельзя
Конституция, ст. 19(4); Орг. закон № 4848-II; Закон № 4849-II
13.02.2026 премьер заявил о поправке, запрещающей продажу сельхозземли иностранцам; текст и принятие на 15.10.2026 не подтверждены.
Аренда земли: что доступно иностранцу
Орг. закон регулирует собственность, а не аренду. Запрета аренды сельхозземли иностранцем мы в изученных текстах не нашли, юристы называют её основным путём для иностранцев; первичную норму об аренде для иностранцев мы не открывали. Срок: чаще называют «до 49 лет» (указ № 446 от 1998 года о госземле, по сводке FAOLEX), одно руководство пишет о 99 годах. Единой подтверждённой нормы для частной аренды нет: срок задаёт договор.
- Аренду свыше года, по сведениям юристов, регистрируют в реестре (по закону не проверено). Иностранный арендатор права преимущественной покупки, судя по ст. 10 Закона № 4849, не получает (проверьте текущий текст).
Как проверить категорию участка до задатка
Назначение можно изменить: решает NAPR, смена регистрируется (150–350 ₾), при переходе в несельхоз владелец платит компенсацию в бюджет (Закон № 4849, ст. 6–7). Менять должен продавец до сделки: иностранец, купивший «в расчёте на перевод», право, по нашему прочтению закона, не зарегистрирует (практики регистратора не видели).
- Возьмите у продавца кадастровый код участка.
- Закажите выписку NAPR: 13 ₾ онлайн за 1 рабочий день, 20 ₾ в центре, 52 или 75 ₾ в день подачи; английская +26 ₾.
- Закажите справку NAPR о назначении и категории: 13 ₾ за 4 дня, 26 ₾ за 1 день, 39 ₾ в день подачи.
- Если назначение сельскохозяйственное (пастбище, сенокос, пашня, хомстед), на себя иностранцу купить нельзя.
- В выписке смотрите собственников, доли, обременения и аренду; остальное — в гиде о проверке объекта.
Дом в селе: на что смотреть
Покупка сельского дома упирается в запись в реестре, а не в вид дома. Что проверить:
- Слова «земля под жильё» в объявлении не категория; верно только записанное в NAPR.
- Дом с приусадебным участком-сельхозом иностранцу не продать. Отдельная регистрация здания при аренде участка первичным источником не подтверждена: вопрос к юристу.
- При продаже сельхозземли совладельцы, арендатор и государство имеют права преимущественной покупки (Закон № 4849, ст. 9–10, с 01.07.2020), срок ответа от 15 дней.
- Если продавец владеет «по факту» без записи в реестре, право сначала нужно зарегистрировать.
Наследство, прошлые сделки и что менялось
Иностранец-наследник вправе зарегистрировать землю; права, зарегистрированные до закона, сохраняются (ст. 10); банки вправе получить сельхозземлю как залог (ст. 4(3)). Хронология: 2012 суд отменил прежние ограничения, 2013 мораторий, 16.12.2018 новая Конституция, 25.06.2019 закон. 13.02.2026 премьер-министр заявил о готовящейся поправке, запрещающей продажу сельхозземли иностранцам; текст и принятие на 15.10.2026 не подтверждены.
| Утверждение | В законе |
|---|---|
| Наследник обязан продать за 6 месяцев | В тексте 2019 года для физлица такого срока нет |
| Грузин должен держать более 51% | Закон: свыше 50% и реальное влияние; иностранный доминант — по инвестплану |
Чек-лист перед сделкой с землёй
Порядок действий покупателя-иностранца перед сделкой с землёй:
| Шаг | Что сделать | Где |
|---|---|---|
| Категория | Справка о назначении и категории | NAPR |
| Выписка | Собственники, доли, обременения | NAPR |
| Ваш статус | Физлицо, грузинская компания или аренда | Юрист |
| Задаток | Только после подтверждения «несельхоз» | Договор |
| Регистрация права | 150 ₾ (4 дня), 270 ₾ (1 день), 350 ₾ (в день подачи) | NAPR |
Частые вопросы
Может ли иностранец купить землю в Грузии?
Несельскохозяйственную да, сельскохозяйственную нет: физлицо без гражданства Грузии получает её только по наследству (Орг. закон, ст. 4).
Можно ли иностранцу купить дом с участком в селе?
Только если участок записан в реестре как несельскохозяйственный. Приусадебный участок закон относит к сельхозземле, даже с домом.
Можно ли иностранцу арендовать землю и на какой срок?
Запрета мы не нашли. Чаще называют до 49 лет, но единой подтверждённой нормы для частной аренды нет: срок задаёт договор.
Можно ли купить землю через грузинскую компанию?
Если доминирует иностранец, нужны инвестплан и решение правительства; если гражданин Грузии, закон разрешает, но смотрит на реальный контроль.
Как узнать, сельскохозяйственный ли участок?
По кадастровому коду закажите выписку и справку NAPR о назначении и категории (13–39 ₾).
Источники: Конституция Грузии (matsne.gov.ge), ст. 19 · Органический закон о праве собственности на сельхозземлю № 4848-II (matsne.gov.ge) · Закон об определении назначения земли и устойчивом управлении сельхозземлёй № 4849-II (matsne.gov.ge) · NAPR: тарифы на информационные услуги (выписка, справка о назначении и категории) · NAPR: сборы за регистрацию недвижимости (в т. ч. смена назначения) · JAM News: иностранцы и земля после 16 декабря 2018 · Transparency International Georgia: анализ законопроекта об исключениях для иностранцев · Civil.ge, 09.06.2017: план конституционного запрета продажи земли нерезидентам · Georgia Today, 13.02.2026: заявление премьер-министра о поправке · DWV, 28.06.2021: порядок инвестиционного плана (вторичный источник) · Nexus, 2025: обзор органического закона (вторичный источник) · Just Advisors, 2024: оборот земли в Грузии (вторичный источник) · Orson Co., 2025: правила для иностранцев (вторичный, расходится с законом) · FAOLEX: указ № 446 (1998) об аренде госземли (сводка)