Обновлено:
- Валовая доходность на октябрь 2026: в среднем около 7,2% (Global Property Guide, III кв. 2026) и 8,4% для Тбилиси (Galt & Taggart, май 2026); методики разные.
- Из неё вычитаются простои, управление, коммунальные платежи, ремонт и налог 5% без вычета расходов. Типичный разрыв 1,5–2 п.п. (GPG); для Батуми Galt & Taggart называл чистую 2–4%.
- «Гарантированная доходность» застройщика — маркетинговое обещание, а не рыночная статистика: нужны история выплат и договор.
Валовая доходность: что говорят независимые оценки
Валовая доходность — годовая аренда, делённая на цену квартиры, до любых расходов. Оценки различаются из-за методик: Global Property Guide берёт медианные запрашиваемые цены и аренду с портала ss.ge, а методику Galt & Taggart и TBC Capital мы в проверенных публикациях не нашли.
Расхождение 7,2% и 8,4% для Тбилиси — разница подходов, а не ошибка. Диапазоны 6–9% (Тбилиси) и 7–10% (Батуми) на городских страницах нашего сайта — верхняя часть оценок; независимые средние ближе к 7–8%. Тенденция снижающаяся: средняя по Грузии у GPG упала с 7,42% (I кв. 2026) до 7,25% (III кв. 2026). По Geostat, новостройки Тбилиси подорожали на 4,9% за год (II кв. 2026, цены предложения), а аренда у TBC Capital около $10 за м², на 6% ниже год к году: цены растут быстрее аренды.
| Источник | Данные за | Тбилиси | Батуми |
|---|---|---|---|
| Global Property Guide (запрашиваемые цены и аренда, ss.ge) | III кв. 2026 | в среднем 7,23%; студии 8,03%; 1-комнатные 7,43% | в среднем 7,28%; студии 8,35%; 3-комнатные 6,00% |
| Galt & Taggart | май 2026; 2025 год | 8,4% (долгосрочно 8–9%) | 7,4% за 2025 (8,8% за 2024) |
| TBC Capital, по пересказу International Investment | I кв. 2026 | 8,1%, без расходов на содержание | нет данных |
От валовой к чистой: что вычитается
Global Property Guide отмечает, что чистая доходность обычно на 1,5–2 п.п. ниже валовой: это общее правило для рынков, а не расчёт по Грузии. Для Батуми Galt & Taggart, по пересказу International Investment от 24 марта 2026 года, называл реальную чистую доходность 2–4% и предупреждал, что при удвоении жилого фонда она может упасть до 1,5–2%, а у части владельцев стать отрицательной.
- Простои и сезонность: между арендаторами квартира пустует, а загрузка посуточной сдачи зависит от месяца.
- Управление: у посуточных управляющих в Батуми, по данным Airbtics (страница без даты, © 2026), 10–15% дохода за неполный сервис и 20–30% за полный. По долгосрочной аренде источников по комиссиям мы не нашли.
- Комиссия платформы: по справке Airbnb, большинство хозяев платят 3% при разделённой комиссии либо около 15,5%, если комиссия целиком на хозяине.
- Коммунальные платежи, интернет, расходники: при долгосрочной аренде обычно платит жилец, при посуточной — владелец (допущение).
- Ремонт, износ мебели, взносы за дом: точных рыночных цифр по Грузии мы не нашли, в примере это допущения ($900 в год на коммунальные и расходники и $1 000 на ремонт и взносы при посуточной сдаче, $400 при долгосрочной).
- Налоги: 5% с аренды и, при высоком доходе, налог на имущество.
Налог 5% с аренды
Физлицо, сдающее жильё для проживания, платит 5% с полученной арендной платы без вычета расходов (PwC Tax Summaries, пересмотрено 2 сентября 2026). Пример: 1 500 лари аренды в месяц — 18 000 лари в год и 900 лари налога. Нерезидент платит так же: аренда грузинской квартиры — доход из грузинского источника. Подробнее — в нашей аналитике о налоге на аренду.
Что не выяснено: PwC описывает особый режим для краткосрочного размещения до 1 января 2026 года и не сообщает, продлён ли он. Применение ставки 5% к посуточной сдаче как к бизнесу и НДС при доходе свыше 100 000 лари за 12 месяцев уточните у грузинского бухгалтера. Налог на имущество: 30 сентября 2026 года парламент принял порог дохода 100 000 лари (SOVA); ниже налога нет, выше — 0,8–1% рыночной стоимости; для нерезидентов без грузинского дохода проверенные источники порядок не уточняют.
Обновление от 16 октября 2026: по тексту Налогового кодекса Грузии (ст. 309) фиксированный налог на краткосрочную сдачу собственного жилья, 10 лари за м² в месяц, действует до 1 января 2028 года. Условия применения разобраны в нашем гиде о посуточной аренде.
Пример расчёта: квартира за $80 000 (иллюстрация)
Это арифметика по заданным допущениям, а не рыночные данные. Квартира за $80 000, без расходов на покупку. Долгосрочно: аренда $500 в месяц, месяц простоя. Посуточно: цена ночи $36 (Galt & Taggart: около $35,6 по Батуми за 2025 год), загрузка 35%, 55% и 65% — условные сценарии; управление 20% (нижняя граница полного сервиса по Airbtics), комиссия платформы 3%, налог 5%.
| Статья | Долгосрочно | Посуточно 35% | Посуточно 55% | Посуточно 65% |
|---|---|---|---|---|
| Валовой доход | 6 000 | 4 599 | 7 227 | 8 541 |
| Простой (1 месяц) | −500 | в загрузке | в загрузке | в загрузке |
| Налог 5% | −275 | −230 | −361 | −427 |
| Управление 20% | 0 (сам) | −920 | −1 445 | −1 708 |
| Комиссия платформы 3% | 0 | −138 | −217 | −256 |
| Коммунальные, ремонт, взносы | −400 | −1 900 | −1 900 | −1 900 |
| Чистый доход | 4 825 | 1 411 | 3 304 | 4 250 |
| Валовая доходность | 7,5% | 5,7% | 9,0% | 10,7% |
| Чистая доходность | 6,0% | 1,8% | 4,1% | 5,3% |
Расчётный пример гида (допущения автора); налог 5%: PwC Tax Summaries, 2 сентября 2026
Иллюстрация: допущения автора, не рыночные данные. Без расходов на покупку; сдаёт сам, месяц простоя.
Посуточно или долгосрочно
У посуточной сдачи выше выручка на бумаге, но данные о ней противоречивы. Это оценки по объявлениям платформ, а не отчётность владельцев, и средние скрывают разброс: по BnBCalc, сильные объекты Батуми зарабатывают около 44 тыс. лари в год, слабые около 5 тыс.
- Долгосрочная: выручка ниже, но проще и предсказуемее; аренду в Тбилиси поднимала миграционная волна (Galt & Taggart).
- Посуточная: выручка выше, но больше расходов, работы и зависимости от сезона и конкуренции.
| Источник | Батуми | Тбилиси |
|---|---|---|
| AirDNA, обновлено 13 октября 2026 | загрузка 65%, RevPAR $26 | загрузка 69%, RevPAR $31 |
| Airbtics, 2025 год | 54%, цена ночи $43, выручка $8 595 | 63%, $41, выручка $9 628 |
| BnBCalc, 12 месяцев до сентября 2026 | 22% (в другом блоке страницы 37%); 13–24 тыс. лари | нет данных |
Тбилиси и Батуми: где разрыв больше
Долгосрочная валовая доходность в среднем почти совпадает (7,23% и 7,28%, GPG), но внутри городов разброс шире: 1-комнатные в Ваке 6,22%, в Сабуртало 6,09%, в Диди Дигоми 7,34%, в Старом Батуми 6,30%.
Батуми добавляет риск переизбытка, о котором мы говорим и на странице города: предложение растёт быстрее спроса, особенно в посуточной аренде. По Airbtics, число посуточных объявлений в 2025 году выросло в Батуми на 45%, в Тбилиси на 24%. По Galt & Taggart, на конец 2025 года в проектах застройщиков оставалось около 12 400 непроданных квартир (на 14% больше). Индекс сезонности AirDNA: Тбилиси 93 из 100, Батуми 71 (чем выше, тем ровнее спрос по месяцам). Для Батуми разумно считать запасной сценарий с долгосрочной арендой.
«Гарантированная доходность» застройщика
В рекламных материалах проектов с отельным управлением в Батуми, которые мы просмотрели, обещания идут от 6–8% до 12–20% в год. Независимой проверенной статистики фактических выплат по таким проектам мы не нашли. Ниже общие риски, а не выводы о конкретных проектах:
- Гарантия — обязательство конкретной компании, и стоит ровно столько, сколько её платёжеспособность.
- Гарантированный доход может быть заложен в цену квартиры: сравните цену за м² с аналогами без отельной программы.
- До сдачи дома доход не идёт, а срок гарантии обычно ограничен.
- Оператор может забирать долю выручки и менять условия.
Как проверить цифры
- Возьмите цену и аренду конкретного дома из свежих объявлений, а не средние по городу.
- Вычтите простой, налог 5%, управление, коммунальные и ремонт.
- Прогоните расчёт в калькуляторе и добавьте сценарий «загрузка вдвое ниже».
- Уточните у грузинского бухгалтера налоговый режим именно вашего формата сдачи.
- Перед сделкой нужен местный юрист и проверка у официального источника (rs.ge): этот гид не юридическая и не налоговая консультация.
Частые вопросы
Какая доходность аренды в Тбилиси и Батуми?
Валовая: по Global Property Guide, в среднем 7,23% в Тбилиси и 7,28% в Батуми (III кв. 2026); Galt & Taggart называл 8,4% для Тбилиси (май 2026) и 7,4% для Батуми (2025 год). Это до расходов и налогов.
Какая чистая доходность аренды в Грузии?
Официальной цифры нет. Global Property Guide считает чистую на 1,5–2 п.п. ниже валовой; для Батуми Galt & Taggart называл 2–4%. В нашем иллюстративном расчёте долгосрочная аренда даёт 6,0% чистыми при 7,5% валовых.
Что выгоднее в Грузии: посуточная или долгосрочная аренда?
Посуточно выручка выше, но выше расходы и сезонность, а оценки загрузки расходятся (от 22% до 65% по Батуми). В нашем примере чистая посуточная 1,8–5,3%, долгосрочная 6,0%.
Сколько можно заработать на аренде квартиры в Грузии?
В иллюстративном расчёте для квартиры за $80 000: около $4 800 чистыми в год при долгосрочной аренде и от $1 400 до $4 300 при посуточной. Это не прогноз: зависит от дома, загрузки и расходов.
Платит ли иностранец налог с аренды в Грузии?
Да, 5% с полученной аренды без вычета расходов, нерезиденты тоже (PwC, сентябрь 2026). Нюансы посуточной сдачи и НДС уточняйте у грузинского бухгалтера.
Можно ли доверять гарантированной доходности аппарт-отеля?
Это обещание продавца, а не рыночная статистика. Проверьте, кто гарантирует, не заложена ли гарантия в цену, и запросите фактические выплаты по сданным объектам.
Источники: Global Property Guide: Gross rental yields in Georgia (III кв. 2026) · Trend: Galt & Taggart, Тбилиси, доходность 8,4% (7 сентября 2026) · Investor.ge: Galt & Taggart, обзор рынка Батуми (20 апреля 2026) · International Investment: Galt & Taggart о доходности в Батуми (24 марта 2026) · International Investment: TBC Capital, рынок Тбилиси (27 апреля 2026) · Geostat: индекс цен на жильё, II квартал 2026 · AirDNA: Батуми, загрузка и сезонность (13 октября 2026) · AirDNA: Тбилиси, загрузка и сезонность (13 октября 2026) · BnBCalc: рынок посуточной аренды Батуми · Airbtics: посуточная аренда в Грузии, отчёт за 2025 год · Airbtics: комиссии управляющих в Батуми · Airbnb: комиссия хозяина · PwC Tax Summaries: Georgia, individual income determination (2 сентября 2026) · SOVA: парламент принял порог налога на имущество 100 000 лари (30 сентября 2026)