Обновлено:
- Титул проверяют по выписке NAPR: владелец, доли, ипотека, аренда, арест. Электронная выписка стоит ₾13 и готовится за 1 рабочий день.
- Право собственности возникает с регистрацией в NAPR, а не с подписью под договором. Чистая выписка необходима, но недостаточна.
- У застройщика проверяют землю, разрешение на строительство, прошлые проекты и путь денег.
Что показывает выписка из реестра
Публичный реестр ведёт Национальное агентство публичного реестра (NAPR) при Министерстве юстиции. Выписка по недвижимости собирает данные нескольких реестров на момент подготовки (закон «О публичном реестре», ст. 10). Данные реестра открыты любому (ст. 6) и считаются достоверными, пока не доказано обратное (ст. 5).
- Объект: адрес, кадастровый код, площадь, назначение; для земли ещё и категория.
- Владельцы, размеры долей, основание приобретения.
- Обременения: ипотека, залог, сервитут, аренда, право преимущественной покупки. Закон относит их к регистрируемым правам (ст. 11).
- Арест имущества и иные публично-правовые ограничения. Они ведутся в отдельном реестре, и их регистрация исключает регистрацию других прав на объект (ст. 19).
Как и где получить выписку, что такое кадастровый код
Выписку может получить любое лицо (ст. 10). Нужен кадастровый код объекта: номер, который присваивает реестр. По практике это блоки цифр через точки, у квартиры код длиннее, чем у участка. Просите код у продавца и сверяйте с рекламой: адрес, этаж и площадь должны совпасть.
Заказать можно онлайн на napr.gov.ge, в Доме юстиции или филиале NAPR, через юриста или нотариуса. Нужна ли иностранцу авторизация через my.gov.ge и какой раздел сайта открыть, мы официально не подтвердили. Агентства пишут, что на электронной выписке есть QR-код для проверки подлинности (не подтверждено).
Выписка действует на момент подготовки: перед задатком и подписью запрашивайте свежую.
| Услуга | Срок | Цена |
|---|---|---|
| Выписка в центре обслуживания | 1 р. д. / в день подачи | 20 / 75 |
| Электронная выписка | 1 р. д. / в день подачи | 13 / 52 |
| Выписка на английском | к любой услуге | +26 |
| Кадастровый план | 1 р. д. / в день подачи | 7 / 26 |
| Справка о публично-правовом ограничении | 1 р. д. / в день подачи | 9 / 18 |
Обременения, ипотека, арест, доли, земля и здание
- Ипотека: зарегистрированные обременения переходят к новому владельцу, если их не сняли до сделки. Требуйте письмо кредитора и удаление записи до оплаты.
- Арест накладывают суд или исполнительный орган. Пока запись стоит, зарегистрировать право на вас нельзя (ст. 19): не платите, пока арест не снят.
- Аренда и сервитут: зарегистрированная аренда — обременение. Читайте срок и условия.
- Доли: при нескольких владельцах смотрите размеры долей и убедитесь, что договор подписывают все.
- Земля и здание регистрируются как разные объекты. Для квартиры проверяйте квартиру, для новостройки ещё и участок. Площадь сверяйте с кадастровым планом.
- Самовольные пристройки: у NAPR есть услуга легализации (14 рабочих дней, ₾500). Если площадь по факту больше записанной, решайте это до покупки.
- Налоговые залоги закон ведёт в отдельном реестре: попросите юриста подтвердить, что проверка их охватывает.
Чего выписка не показывает: продавец, доверенность, долги
Чистая выписка — хороший знак, но не финиш. Юристы описывают случаи, когда квартиру переоформляли по поддельной доверенности и перепродавали добросовестному покупателю, и спор тянулся годами. Закон защищает приобретателя: запись считается верной, если против неё нет жалобы и покупатель не знал о неточности (Гражданский кодекс, ст. 312, по обзору Chambers 2026). Как суды понимают «не знал», мы по первичным источникам не подтвердили.
- Продавец: паспорт и право на продажу. Для представителя — подлинная нотариальная доверенность именно на продажу, не просроченная и не отозванная. Для компании — выписка из реестра предпринимателей, устав, решение о продаже.
- Семейное имущество: по сведениям юристов, при совместно нажитом имуществе нужно согласие супруга. Нормы кодекса мы не проверяли.
- Суды и споры: проверку дел и исполнительных производств обычно делает юрист.
- Долги по коммуналке: правила, переходят ли долги на нового владельца, в официальных источниках мы не нашли. Запросите акты сверки у поставщиков (электричество, вода, газ, обслуживание дома), сверьте счётчики и пропишите в договоре гарантию, что задолженностей нет. Chambers называет такие гарантии типичными.
Сделка: нотариус, договор и регистрация
Предварительная регистрация (ст. 12 закона) фиксирует в реестре будущее право по договору сторон и блокирует регистрацию других прав на объект. Для доверенности из-за границы обычно нужны нотариус и апостиль, см. гид о покупке. Агентства утверждают, что основной договор при такой доверенности обязательно нотариальный; официально не подтверждено, уточните у нотариуса.
- Свежая выписка и проверка продавца.
- Предварительный договор и задаток по желанию. Агентства называют 5–10% на вторичке и 20–30% в новостройках, официальных цифр нет. Пропишите условия возврата.
- Договор купли-продажи письменный. Обычно его заключают у нотариуса или в Доме юстиции при участии регистратора. Договор на грузинском, двуязычную версию лучше потребовать.
- Оплата банковским переводом стороне договора. Сохраните квитанции, в договоре укажите валюту и срок.
- Подача на регистрацию: ₾150 за 4 рабочих дня, ₾270 за 1 день, ₾350 в день подачи. Подтверждение подписей сторон в реестре — ₾7.
- Свежая выписка уже с вами как владельцем. Собственность возникает с регистрацией, а не с подписью.
Проверка застройщика
Отдельного закона о защите покупателей новостроек и обязательного эскроу в обзорах мы не нашли. Chambers называет предпродажи и рассрочку основной моделью финансирования. Защита — это ваши проверки и договор; подробности в гиде об off-plan.
- Компания: справка из реестра предпринимателей (₾13, 4 рабочих дня): учредители, директор, подписанты. Там отражаются и процедуры несостоятельности.
- Земля: выписка по участку. Кому принадлежит земля, есть ли ипотека банка? Ипотека, найденная после сдачи дома, — одна из главных угроз.
- Разрешение на строительство выдаёт муниципалитет, в Тбилиси — Служба архитектуры мэрии. Сверьте адрес, кадастровый код и срок. После завершения дом принимают в эксплуатацию, затем квартиры регистрируют в NAPR.
- Карта мэрии Тбилиси (ноябрь 2025) показывает принятые в эксплуатацию объекты и стройки с приостановленными работами, но не сами разрешения.
- Прошлые проекты: в срок ли сданы, есть ли жалобы жильцов. Официального реестра нет, это ваша оценка.
- Путь денег: платите только на счёт компании из договора, привяжите платежи к этапам, пропишите неустойку и возврат. Предварительная регистрация вашего права защищает от повторной продажи квартиры.
- 1
Кадастровый код
Возьмите код у продавца, сверьте адрес, этаж и площадь с рекламой.
- 2
Выписка NAPR
Закажите свежую выписку: владелец, доли, ипотека, аренда, арест.
₾13 / ₾52 - 3
Обременения и арест
Ипотеку и арест снимают до оплаты. Ограничения: отдельная справка.
₾9 / ₾18 - 4
Продавец и долги
Паспорт, доверенность, акты сверки по коммуналке; споры проверяет юрист.
- 5
Застройщик и разрешение
Выписки по компании и участку, разрешение: адрес, код, срок.
₾13 - 6
Оплата и регистрация
Переводом стороне договора; право возникает с регистрацией, не с подписью.
₾150–350
Тарифы NAPR (октябрь 2026), закон «О публичном реестре», Chambers 2026
Тарифы NAPR. Первая цифра: 1 рабочий день, вторая: в день подачи. Выписка на английском: +₾26.
Чек-лист документов
| Документ | Где взять | Что проверить |
|---|---|---|
| Выписка NAPR | napr.gov.ge, Дом юстиции | владелец, доли, ипотека, аренда, арест; свежая дата |
| Кадастровый план | NAPR | площадь и границы |
| Справка об ограничениях | NAPR | арест, запреты |
| Паспорт, доверенность продавца | продавец, нотариус | подлинность, срок, полномочия |
| Согласие супруга | продавец | по оценке юриста |
| Акты сверки по коммунальным услугам | поставщики | долги, счётчики |
| Выписки по участку и компании | NAPR | владелец земли, ипотека, подписанты |
| Разрешение, акт приёмки | застройщик, муниципалитет | адрес, код, срок |
| Проект договора | юрист | сроки, неустойка, возврат |
Красные флаги
- Цена заметно ниже рынка и давление «покупайте сегодня».
- Задаток просят до того, как вы увидели выписку.
- Продавец не совпадает с владельцем в выписке, доверенность только в копии.
- Адрес или площадь из объявления не совпадают с реестром.
- «Ипотеку или арест снимем после оплаты».
- Платёж на личную карту или счёт не стороны договора.
- Договор только на грузинском, условия обсуждают в мессенджере.
- Застройщик не показывает разрешение и выписку по земле.
Что делать, если что-то не так
Это справочная информация, а не юридическая консультация. Перед сделкой нужен местный юрист и проверка у официального источника.
- Остановите платежи, не подписывайте, сохраните переписку.
- Закажите свежую выписку и сравните с документами продавца.
- Ипотека или арест: потребуйте снять запись до сделки. По обзору Chambers, типичны банковское депонирование и удержание 5–10% цены на 6–12 месяцев после сделки.
- Если уже заплатили: претензия, переговоры, затем суд. Юристы называют неустойку, компенсацию упущенного дохода и законные проценты.
- При подозрении на подлог обратитесь в полицию. Реестр вправе проверять и признавать недействительными недостоверные данные (ст. 3).
- Не откладывайте: жалоба против записи влияет на защиту добросовестных приобретателей (ст. 312). Спросите юриста, как её подать.
Частые вопросы
Как проверить квартиру в реестре Грузии?
Закажите выписку NAPR по кадастровому коду: онлайн на napr.gov.ge, в Доме юстиции или через юриста. Сверьте владельца, доли, ипотеку, аренду, арест, адрес и площадь.
Сколько стоит выписка из реестра NAPR?
По тарифам NAPR: электронная ₾13 за 1 рабочий день и ₾52 в день подачи, обычная ₾20 и ₾75. Английская версия на ₾26 дороже.
Что такое кадастровый код и где его найти?
Это номер объекта в реестре, по нему заказывают выписку. Его даёт продавец или он указан в документах. Проверьте, что по коду открывается тот же адрес и площадь.
Как узнать, есть ли на квартире ипотека или арест?
Они видны в выписке; публично-правовые ограничения можно запросить отдельной справкой за ₾9–18. Снимать их нужно до сделки.
Как проверить долги по коммуналке?
Точного правила о переходе долгов к новому владельцу мы не нашли. Запросите акты сверки у поставщиков, сверьте счётчики, пропишите в договоре гарантию отсутствия долгов.
Как проверить застройщика в Грузии?
Выписки по компании и по участку, разрешение на строительство, прошлые проекты, предварительная регистрация вашего права, платежи по этапам на счёт компании.
Достаточно ли чистой выписки, чтобы не нарваться на мошенников?
Нет. Она не покажет поддельную доверенность, семейные ограничения и споры в судах. Нужны проверка продавца и документов и юрист.
Источники: NAPR: тарифы на информационные услуги (выписка, справки, кадастровый план) · NAPR: тарифы на регистрацию прав на недвижимость · NAPR: тарифы и сроки (реестр предпринимателей, выписка) · NAPR: центры обслуживания · Закон Грузии «О публичном реестре» (matsne.gov.ge) · Chambers Real Estate 2026: Georgia (практический обзор) · Georgia Today: карта мэрии Тбилиси для проверки строек · Юридический обзор: покупка в новостройке и предварительная регистрация (вторичный источник) · Юридический обзор: почему выписки недостаточно (вторичный источник) · Юридический обзор: проверка недвижимости, чек-лист (вторичный источник) · Юридический обзор: безопасная покупка и красные флаги (вторичный источник) · Обзор агентства: регистрация недвижимости, сроки и ловушки (вторичный источник) · Юридический обзор: незавершённое строительство и средства защиты (вторичный источник)