קבלן או יזם בגאורגיה: צ׳קליסט לפני חתימה על החוזה

עודכן: אוקטובר 2026

לפני שמדברים עם יזם

קבעו קודם את התנאים שלכם, כדי שמחלקת המכירות לא תקבע אותם במקומכם. כתבו את התשובות והביאו אותן לעורך הדין.

• מטרה: מגורים, השכרה או החזקה לטווח ארוך? היא קובעת איזה מועד מסירה ואיזו רמת גמר חשובים לכם.
• תקציב כולל כל מה שמחוץ למחיר: רישום, נוטריון, ריהוט, חיבור לתשתיות, דמי ניהול של הבניין. בקשו את העלויות הנוספות בכתב.
• מטבע וחשבון מקור לתשלומים. שאלו מראש את הבנק הישראלי אילו מסמכים יידרשו (ראו המדריכים על חשבון בנק ועל קנייה מרחוק).
• ייצוג: בחרו עורך דין עצמאי בגאורגיה לפני ההזמנה הראשונה, לא מי שהמוכר ממליץ עליו.
• מיסים בישראל ובגאורגיה: שאלה לרואה החשבון ולעורך הדין. אין כאן שיעורי מס.

בדיקת החברה

אתם קונים הבטחה של חברה, ולכן קודם כול בררו מי היא ומי רשאי לחתום בשמה.

• בקשו את השם המשפטי המלא, קוד הזיהוי והכתובת של החברה שתחתום על החוזה. הם צריכים להתאים להיתר הבנייה ולחוברת המכירה.
• הזמינו נסח ממרשם העוסקים והישויות המשפטיות הלא־מסחריות ברשות הלאומית לרישום ציבורי (NAPR, napr.gov.ge). בדקו מי השותפים והמנהל, מי רשאי לחתום והאם החברה חדשה. בקשו מעורך הדין להסביר כל שורה.
• בקשו מסמך שמוכיח שהחותם מוסמך לפעול בשם החברה.
• שאלו אם הקרקע שייכת לאותה חברה. אם לא, בקשו את ההסכם בין הבעלים לחברה.
• בקשו פרויקטים קודמים עם כתובות. בקרו בבניין אחד שנמסר ושוחחו עם דיירים על נזילות, מעליות וחברת הניהול.
• יחד עם עורך הדין חפשו את החברה ואת המנהלים לפי שם בחדשות מקומיות וברישומי בתי משפט.

בדיקת הפרויקט: קרקע, היתר, שעבודים

• קבלו בכתב את הקוד הקדסטרלי של החלקה והשוו כתובת ושטח לחוברת.
• הזמינו נסח NAPR עדכני לחלקה: בעלים, משכנתא, שעבוד, עיקול ומגבלות אחרות. הנסח ניתן לכל אדם, ובעסקה במקרקעין זכותו של אדם נקבעת לפי הנסח (חוק הרישום הציבורי, סעיף 10). אל תסתפקו בעותקים של המוכר עצמו.
• החלקה משועבדת לבנק? בקשו הסכמה בכתב של הבנק ומנגנון כתוב לשחרור הדירה שלכם אחרי התשלום.
• שאלו את עורך הדין אם להזמין גם אישור של NAPR על מגבלה ציבורית ומידע על קטגוריית הקרקע (שניהם מופיעים בשירותי NAPR).
• היתר בנייה: בקשו עותק ואת התכנית המאושרת. בדקו את בעל ההיתר, הכתובת והקוד הקדסטרלי, ובדקו שהקומות והשטח כוללים את הדירה שלכם. לא הצלחנו לאשר קיום של מאגר היתרים מקוון ציבורי, ולכן בקשו דרך עורך הדין שהגוף שהנפיק את ההיתר יאשר אותו בכתב. בשטח ספרו את הקומות שנבנו מול ההיתר.

החוזה: מה חייב להופיע בו

העברת מקרקעין דורשת עסקה בכתב ורישום זכות הרוכש ברישום הציבורי (הקוד האזרחי, סעיף 183); חוזה מקדים נערך באותה צורה (סעיף 327). כל פריט להלן הוא דרישה. מה שלא כתוב בנוסח, יש להניח שלא הוסכם. על רמות הגמר ראו המדריך על קנייה על הנייר.

בחתימה הנוטריון בודק זהות, מסביר את התוכן והתוצאות וקורא את הנוסח (חוק הנוטריונים, סעיפים 48 עד 50); אם צד אינו דובר את שפת המדינה, הנוטריון פועל עם מתורגמן (סעיף 6). הכינו תרגום מהימן לפני יום החתימה.

1. הצדדים: שם היזם המלא, הקוד והחותם; הפרטים שלכם כמו בדרכון.
2. הנכס: קומה, מספר דירה, שטח, תכנית מצורפת, קוד קדסטרלי.
3. מחיר ומטבע: מחיר אחד, מטבע אחד, מה כלול, ולפי שער של איזה תאריך.
4. לוח תשלומים: כל תשלום קשור לשלב בנייה או לתאריך, ומצוין חשבון בנק אחד.
5. מועד מסירה: מועד המסירה ומועד קבלת אישור ההפעלה של הבניין; עילות לדחיית המועד.
6. קנס איחור: סכום שהוסכם בכתב (סעיף 418). כברירת מחדל הנושה אינו יכול לדרוש קנס וקיום גם יחד (סעיף 419), ובית משפט רשאי להפחית קנס לא מידתי (סעיף 420).
7. רמת גמר: שלד שחור, לבן או ירוק הם מונחי שוק ולא מונחים משפטיים. בנספח פרטו כל עבודה וחומר.
8. בעלות ורישום: מי מגיש, מתי ועל חשבון מי; האם צפוי רישום מוקדם של זכותכם (חוק הרישום הציבורי, סעיף 12); מה בידיכם עד שהדירה הופכת ליחידה רשומה נפרדת?
9. שעבודים: הצהרה שהנכס נקי ממשכנתא ומעיקול, או מנגנון ומועד לשחרור.
10. ביטול והחזר: מתי כל צד רשאי לבטל, מה מוחזר, מתי ובאיזה מטבע. צד רשאי לבטל אם הצד השני לא קיים את התחייבותו בתוך מועד נוסף שנקבע לו (סעיף 405).
11. תשתיות: מי מחבר חשמל, מים, גז וביוב, על חשבון מי, ומי משלם את דמי הניהול עד המסירה.
12. קבלת הדירה: פרוטוקול מסירה, הליך ומועד לתיקון ליקויים, אחריות.
13. סכסוכים ושפה: בית משפט או בוררות ואיפה, איזה נוסח גובר, מכירה חוזרת לפני המסירה.

תשלומים: כללי אצבע

אלה המלצות שלנו ולא חוק.

• שלמו רק לחשבון החברה שבחוזה, במטבע שבחוזה, בהעברה בנקאית. לא לחשבון אישי של מנהל, סוכן או עורך דין, ולא במזומן. שמרו כל אישור העברה.
• קשרו כל תשלום לשלב בחוזה; לפני התשלום בקשו תמונות, בקרו באתר או קבלו מעורך הדין אישור שהשלב הושלם.
• שאלו בכתב מה יקרה לכספכם אם הפרויקט ייעצר והאם גורם עצמאי מחזיק בו. לא מצאנו מקור רשמי שמחייב זאת: שאלו את עורך הדין.

אחרי החתימה: רישום, מסירה, ליקויים, תשתיות

1. בקשו מעורך הדין להגיש או לעקוב אחר בקשת הרישום ברשות NAPR ולשמור את מספרה. NAPR מציינת כמרכזי שירות את סניפי הרשות ואת בתי הצדק. רישום מוקדם, אם הוסכם, בא ראשון (סעיף 12).
2. לפני המסירה בקשו את אישור ההפעלה של הבניין: אחרי סיום הבנייה החוק דורש אישור כזה לרישום הבניין (סעיף 15⁶).
3. למסירה הביאו בודק עצמאי. מדדו את השטח, השוו לנספח ובדקו מונים, חלונות, מים, חשמל, רטיבות וסדקים.
4. רשמו כל ליקוי בפרוטוקול המסירה או ברשימת ליקויים מצורפת עם מועד לתיקון. אל תסתפקו בהבטחות בעל פה.
5. תשתיות: הסכימו מי מעביר את המונים על שמכם, תעדו קריאות וקבלו אישור שאין חובות.
6. אחרי הרישום הזמינו נסח NAPR עדכני: שמכם, הדירה, השטח, בלי משכנתא מפתיעה. שמרו את כל המסמכים בתיקייה אחת והשאירו עותק אצל עורך הדין.

דגלים אדומים

אם נתקלתם באחד מאלה, הפסיקו לשלם והתייעצו.

• מחיר נמוך בהרבה מהצעות דומות ולחץ להחליט היום.
• סירוב להציג נסח לחלקה, היתר או מסמכי החברה.
• בקשה לשלם לחשבון אישי, במזומן או לחברה אחרת.
• הסכם בעל פה בלבד, או חוזה שאינכם יכולים לקרוא ואין זמן לעורך דין.
• מועד מסירה בלי קנס או עם דחיות בלתי מוגבלות.
• חלקה משועבדת והבטחה ״נסדר אחרי התשלום״.
• סוכן או ״עורך דין״ שעובד אצל היזם ומרתיע אתכם מעורך דין עצמאי.
• תשואה מובטחת. אנחנו לא מבטיחים כזו ורואים בכל הבטחה כזאת סיבה לזהירות.

הצ׳קליסט בעמוד אחד

הדפיסו וסמנו יחד עם עורך הדין.

• ☐ נבחר עורך דין עצמאי; מטרה ותקציב כתובים
• ☐ חברה: שם, קוד, נסח, סמכות החותם
• ☐ פרויקטים קודמים נרשמו; בניין אחד שנמסר נבדק
• ☐ חלקה: קוד קדסטרלי, נסח NAPR עדכני
• ☐ ההיתר אושר על ידי הגוף שהנפיק אותו
• ☐ משכנתא על החלקה: הסכמת הבנק ושחרור בכתב
• ☐ החוזה נקרא על ידי עורך הדין, תורגם, נספחים מצורפים
• ☐ נכס, מחיר, מטבע, שלבי תשלום
• ☐ מועד מסירה, קנס, נספח גמר, קבלת הדירה
• ☐ רישום: מי מגיש, מתי, רישום מוקדם
• ☐ ביטול, החזר, סכסוכים, מכירה חוזרת
• ☐ תשלומים רק לחשבון שבחוזה, אישורים נשמרו
• ☐ נסח עדכני לפני כל תשלום גדול
• ☐ מסירה: אישור הפעלה, בודק, רשימת ליקויים, מונים

את מי לשאול, מה להביא ולמה אין כאן נתונים

במכוון אין כאן נתונים. מספרים עם מקורות תמצאו במדריכים המקושרים: קנייה על הנייר, בדיקת נכס, קנייה מרחוק וחשבון בנק. זה אינו ייעוץ משפטי או ייעוץ מס: לפני עסקה נדרשים עורך דין מקומי ובדיקה מול מקורות רשמיים.

• עורך דין עצמאי בגאורגיה: בררו בכתב מה כלול (בדיקת החוזה, נסחים, נוכחות בחתימה, מעקב אחר הרישום) ומי משלם למי.
• רואה חשבון ישראלי: השלכות מס בישראל, דיווח על נכס וחשבונות בחו״ל ואיך מטופלת ההעברה. קבלו את התשובה בכתב.
• הביאו: דרכון, ייפוי כוח אם פועלים מרחוק, פרטי בנק, חוברת ומודעות, טיוטת החוזה עם הנספחים ואת הצ׳קליסט הזה.

שאלות נפוצות

מקורות: napr.gov.ge: אגרות ומועדים (שירותי מרשם העוסקים) (נבדק 30.10.2026) · napr.gov.ge: שירותי מידע (נסח, אישור על מגבלה) (נבדק 30.10.2026) · napr.gov.ge: רישום זכויות במקרקעין (נבדק 30.10.2026) · napr.gov.ge: מרכזי שירות (סניפים, בתי הצדק) (נבדק 30.10.2026) · matsne.gov.ge: חוק הרישום הציבורי (סעיפים 10, 12, 15⁶) (נבדק 30.10.2026) · matsne.gov.ge: הקוד האזרחי (סעיפים 183, 327, 405, 418 עד 420) (נבדק 30.10.2026) · matsne.gov.ge: חוק הנוטריונים (סעיפים 6, 48 עד 50) (נבדק 30.10.2026) · tcsa.gov.ge: הסוכנות לפיקוח טכני ובנייה (הדף נפתח, מאגר היתרים לא אושר) (נבדק 30.10.2026)

ראו גם