עודכן:
- שלמו מחשבון על שמכם לחשבון של צד החוזה, ולא לאדם שאינו צד לחוזה. בנקים רשאים לשאול על מקור הכספים ולהשעות תשלום חשוד, ולכן הכינו מסמכים מראש.
- אמנת המס ישראל־גאורגיה בתוקף מ־22.11.2011. אילו דוחות נדרשים מכם בישראל, אילו מסים חלים בגאורגיה וכיצד מזכים אותם, יקבע רואה החשבון ולא המדריך הזה.
- אגרת הרישום של NAPR עבור רישום זכות: 150 לארי (4 ימי עבודה), 270 לארי (יום עבודה) או 350 לארי (ביום ההגשה). סכומים, ספים ועמלות אחרים איננו מציינים, כי לא אימתנו אותם באתרים רשמיים: בררו בכתב.
המסלול בקצרה: ארבע תחנות ובדיקה בכל אחת
הכסף עובר דרך הבנק שלכם בישראל, בנק מתווך אחד או יותר, הבנק הגאורגי של המקבל, ולבסוף מגיע לרישום ברשות הלאומית לרישום ציבורי (NAPR). בכל תחנה בודקים דבר אחר: הבנק הישראלי את מקור הכספים, הבנק הגאורגי את זהות המקבל, והנוטריון והרשם את הצדדים לעסקה.
המדריך הופך את המסלול הזה לרשימת בדיקה: שלבים, מה לצרף ועל מה לשאול. בדיקת הנכס והמוכר מפורטת במדריך ״איך בודקים נכס״, פתיחת חשבון במדריך ״חשבון בנק והעברות״, והתהליך כולו במדריך ״קניית דירה בגאורגיה: המדריך המלא״.
- 1
הכנה בישראל
לברר בבנק רשימת מסמכים, לאסוף הוכחת מקור כספים ולדבר עם רואה חשבון
לפני הכול - 2
חשבון מקבל
חשבון על שם צד החוזה, או פקדון אצל נוטריון. אסקרו של NAPR: לאזרחי גאורגיה
לא חשבון פרטי - 3
פרטי ההעברה
SWIFT, מספר חשבון (IBAN), מטרת התשלום ובחירה בין OUR לבין SHA
בכתב - 4
העברת ניסיון
סכום קטן קודם. בנק רשאי לבקש מסמכים ולהשעות הוראה חשודה
ימים - 5
תשלום לפי חוזה
ערבון או מקדמה, יתרה במועד שנקבע, ואסמכתת בנק עם אישור קבלה
חוזה בכתב - 6
רישום אצל NAPR
רישום הזכות; אגרה 150, 270 או 350 לארי לפי מסלול הזמן
150/270/350 - 7
מסים בישראל
לספר לרואה החשבון על הנכס בחו״ל ולשאול אילו דוחות נדרשים
רואה חשבון
צו איסור הלבנת הון של בנק ישראל (תרגום), NAPR, Credo, דיסקונט, לאומי; אוקטובר 2026
זה סדר פעולות ולא ייעוץ: סכומים, ספים ומועדים בררו מול הבנק, עורך הדין ורואה החשבון.
מי שולח ולאיזה חשבון
הכלל המעשי: הקונה שולח מחשבון על שמו, והמקבל הוא מי שרשום בחוזה כמוכר או כיזם. לפי צו איסור הלבנת הון של בנק ישראל (תרגום לאנגלית באתר gov.il), הבנק מזהה את הלקוח, רושם בהעברה לחו״ל את פרטי הלקוח והמקבל ושומר את הרישומים. תשלום משם אחר או לשם אחר מעורר שאלות, ולכן עדיף להימנע ממנו.
נוהל תשלום רשמי אחיד לזרים בגאורגיה לא מצאנו. הטבלה מסכמת את האפשרויות, מה ידוע על כל אחת ומה לשאול.
| יעד התשלום | מה ידוע | מה לשאול / מה לצרף |
|---|---|---|
| חשבון גאורגי על שמכם | Credo מציין קבלת SWIFT בדולר, באירו ובליש״ט; תנאי פתיחת חשבון מפורטים במדריך חשבון בנק והעברות | שאלו את הבנק הגאורגי אילו מסמכים נדרשים לפתיחת חשבון ולקבלת העברה; צרפו דרכון ומסמכי מקור הכספים |
| חשבון המוכר או היזם, ישירות בהעברת SWIFT | הבנק הישראלי רושם את פרטי המקבל | שאלו את עורך הדין ואת המוכר אם נדרש חשבון בגאורגיה; קבלו את הפרטים בכתב והשוו את שם בעל החשבון ואת מספר החשבון (IBAN) לצד שבחוזה |
| פקדון אצל נוטריון | חוק הנוטריונים הגאורגי מונה קבלת כסף בפקדון בין הפעולות הנוטריוניות | שאלו נוטריון בכתב: הנוהל, העמלה, המועד ותנאי השחרור למוכר |
| אסקרו של NAPR (חוזה חכם) | לפי אתר NAPR, השירות מיועד לאזרחי גאורגיה ולחשבונות בלארי | לפי האתר נראה שהשירות אינו פתוח לזר שאינו אזרח; שאלו את NAPR |
| חשבון פרטי של צד שלישי או מזומן | אין תיעוד חוזי, והבנקים ישאלו שאלות | לא מומלץ; ראו טבלת הסיכונים |
מטבע, המרה, SWIFT ועמלות
שקל, דולר, אירו ולארי: כל המרה היא נקודת עלות. לפי עמוד בנק דיסקונט, ליחיד יש עמלת העברה ועמלת המרה או פער שער, והסכומים מופיעים רק בתעריפון הבנק. בקשו מהבנק שלכם את התעריפון בכתב לפני ההעברה. אישור לכך שבנק גאורגי מקבל שקלים לא מצאנו: שאלו את בנק המקבל באיזה מטבע הוא מקבל תשלום.
השער הרשמי של הבנק הלאומי של גאורגיה (NBG) מחושב מדי יום מעסקאות בין־בנקאיות ומתפרסם עד 17:00; העמוד אינו קובע שהבנקים משתמשים בו מול לקוחות. לכן שאלו את המוכר ואת עורך הדין באיזה מטבע נקוב המחיר, באיזה שער ובאיזה יום ממירים אותו, וקבעו זאת בחוזה.
| נושא | מה ידוע | מה לשאול / מה לעשות |
|---|---|---|
| פרטים נדרשים | SWIFT של הבנק המקבל, שם המקבל, כתובתו ומספר החשבון (IBAN), ומטרת ההעברה (דיסקונט); מספר חשבון גאורגי מתחיל באותיות GE | קבלו את הפרטים בכתב, עדיף באישור בנק מהמקבל |
| OUR | העמלות של הבנק שלכם, של הבנקים המתווכים ושל הבנק המקבל על חשבון השולח (טופס 624-36 של בנק לאומי) | המקבל אמור לקבל את הסכום המלא; שאלו את הבנק כמה זה עולה |
| SHA | עמלות הבנק שלכם על חשבונכם, והמתווכים והבנק המקבל על חשבון המקבל (אותו טופס) | הסכום שיגיע עשוי להיות נמוך מהנקוב |
| BEN | כל העמלות על חשבון המקבל (אותו טופס) | לא מתאים כשנדרש סכום מדויק |
| עמלת קבלה בגאורגיה | סכומים לא אימתנו באתרים רשמיים | שאלו את הבנק הגאורגי בכתב על התעריף להעברות נכנסות |
| זמן | זמן הזיכוי בגאורגיה לא צוין בעמודים שמצאנו | קחו בחשבון שההעברה עלולה להימשך ימים, ושלחו קודם העברת ניסיון קטנה |
הבנק בישראל: מה הוא שואל ומה לצרף
צו איסור הלבנת הון לתאגידים בנקאיים (תרגום לאנגלית באתר gov.il) מחייב את הבנק לזהות את הלקוח, לנהל רישומים ולהפעיל הליך ״הכר את לקוחך״: הבנק רשאי לברר את מקור הכספים, את העיסוק, את מטרת הפעולה ואת הפעולות המתוכננות, ועל פעולה חריגה שמעוררת חשד הוא רשאי לדווח לרשות המוסמכת. זו חובת הבנק, ואינה איסור ואינה מעידה על חשד.
התרגום באתר gov.il אינו מחייב מבחינה משפטית, והנוסח העברי והנוהג בבנק עשויים להיות שונים. את התנאים ואת רשימת המסמכים קובע הבנק שלכם.
- שאלו את הבנק בכתב: אילו מסמכים נדרשים להעברה לרכישת נכס בחו״ל, האם צריך להודיע מראש, מהם התעריפים ואילו פרטי מקבל נדרשים.
- צרפו מסמכי מקור הכספים: דפי חשבון, חוזה מכירת נכס, אישורי הכנסה, אישור על מתנה או ירושה. אלה דוגמאות ולא רשימה רשמית של הבנק שלכם.
- אם חלק מהכסף מקרוב משפחה או מחשבון משותף, צרפו מסמך שמראה למי הכסף שייך.
- צרפו את החוזה או את ההסכם המקדמי ואת פרטי המקבל: הבנק עשוי לשאול על מה אתם משלמים.
- ענו לפניות הבנק במהירות ושמרו כל אישור העברה.
מסים ודיווח בישראל: האמנה עם גאורגיה ושאלות לרואה החשבון
אילו דוחות ודיווחים נדרשים מתושב ישראל שמחזיק נכס בחו״ל תלוי במצבכם ובכללים התקפים, ואת אלה לא בדקנו באתרים רשמיים. ספרו לרואה החשבון על הנכס בחו״ל ושאלו אילו דוחות נדרשים: בשנת הרכישה, בשנות ההשכרה ובמכירה.
אמנת המס למניעת כפל מס ישראל־גאורגיה בתוקף מ־22.11.2011 (לפי טבלת משרד האוצר של גאורגיה). הטבלה שלהלן מסכמת את סעיפי האמנה; ההחלה על המקרה שלכם היא עניין לרואה החשבון.
| סעיף | מה כתוב באמנה | מה לשאול את רואה החשבון |
|---|---|---|
| סעיף 2: אילו מסים כלולים | בגאורגיה: מס רווח ומס הכנסה; בישראל: מס הכנסה ומס רווח הון | אילו מסים נוספים חלים על החזקת דירה |
| סעיף 6: הכנסה מנכס | הכנסה מנכס מקרקעין שבמדינה האחרת רשאית להיות ממוסה באותה מדינה, גם משימוש או השכרה | איך ממוסה שכירות בגאורגיה ובישראל, ומה לצרף: חוזה שכירות ואסמכתאות תשלום |
| סעיף 13: רווח ממכירה | רווח ממכירת מקרקעין שבמדינה האחרת רשאי להיות ממוס באותה מדינה | אילו מסמכים לשמור למכירה: חוזה רכישה, תשלומים, הוצאות |
| סעיף 22(2): זיכוי מס | ישראל מאפשרת לנכות מהמס בישראל את המס ששולם בגאורגיה, עד לחלק המס הישראלי המתייחס להכנסה זו, בכפוף לדין הישראלי | איך מבקשים את הזיכוי ואילו אישורי תשלום מס מגאורגיה נדרשים |
| סעיף 29: מאיזו תקופה | מס במקור חל על הכנסה מ־1 בינואר שאחרי שנת כניסת האמנה לתוקף | מאיזו שנה האמנה חלה על ההכנסות שלכם |
בגאורגיה: בנק, חוזה, נוטריון, רישום ותשלומים
בנק גאורגי רשאי לדרוש מסמכים נוספים ולעכב פעולה. בתנאים הכלליים של Credo (בתוקף מ־1.7.2024) הבנק רשאי לדרוש מהלקוח מידע ומסמכים נוספים ולהשעות פעולה עד קבלתם (סעיף 3.1.5), ולהשעות הוראת תשלום שנראית חשודה (סעיף 4.9). את תנאי הבנקים האחרים בדקו בהסכמים שלהם ובמדריך חשבון בנק והעברות.
לפי חוק הנוטריונים הגאורגי, נוטריון מאמת את זהות הצדדים ונציגיהם ומקיים את חובות חוק איסור הלבנת הון. היכן ייחתם החוזה (אצל נוטריון או בבית הצדק) ומה נדרש לכך, בררו עם עורך הדין.
- סדר תשלומים (המלצה שלנו, לא כלל): בדיקת הנסח ושם המוכר, חוזה בכתב, ערבון או הסכום לפי החוזה, ורק אז היתרה בחתימה או מול רישום. שאלו את עורך הדין במה הערבון שונה ממקדמה ומה קורה לכסף אם העסקה לא יוצאת לפועל.
- בקשו שבחוזה יפורטו המחיר והמטבע, שער ההמרה, הבנק ומספר החשבון של המקבל, תאריך התשלום ותנאי ההחזר.
- קבלו אסמכתת בנק על כל תשלום ואישור קבלה חתום.
| פריט | מה ידוע | מה לשאול / מה לצרף |
|---|---|---|
| רישום הזכות אצל NAPR | 150 לארי ל־4 ימי עבודה, 270 לארי ליום עבודה, 350 לארי ביום ההגשה (תעריף NAPR, נבדק 30.10.2026) | איזה מסלול זמן לבחור ומי מגיש את הבקשה |
| אימות חתימות על עסקה שמוגשת לרישום | 7 לארי, מיידי (תעריף NAPR) | האם נדרש במקרה שלכם |
| שירותי נוטריון | תעריף איננו מציינים: לא אימתנו את התעריף התקף | בקשו הצעה בכתב לפני החתימה |
| שירותי עורך דין ובנק בגאורגיה | תעריפים איננו מציינים | בקשו הצעה בכתב ורשימת שירותים |
סיכונים נפוצים ומה עושים
מזומן אינו תחליף לתשלום בבנק, כי אין לו תיעוד בחוזה. על כללי הכנסת מזומן לגאורגיה והצהרה עליו שאלו את עורך הדין ועיינו באתר הרשמי של שירות ההכנסות של גאורגיה.
| סיכון | למה זה חשוב | מה עושים |
|---|---|---|
| תשלום לחשבון פרטי של אדם שאינו צד לחוזה | אין קשר חוזי בין התשלום לנכס | לשלם רק לצד שבחוזה; להשוות בכתב שם ומספר חשבון (IBAN); לשאול את עורך הדין מי רשאי לקבל את הכסף |
| תשלום לפני חוזה בכתב | אין הוכחה למחיר ולמועד | חוזה חתום לפני כל תשלום מעבר לערבון קטן (שאלו את עורך הדין מהו ערבון קטן) |
| שם שולח שונה משם הקונה | הבנקים שואלים ומבקשים הסבר | להעביר מחשבון על שם הקונה |
| יזם שלא נבדק | הכסף מגיע לצד שלא בדקתם את מהימנותו | לבדוק את היזם לפי מדריך איך בודקים נכס; לשאול את עורך הדין אילו ערבויות יש לרוכש לפני סיום הבנייה |
| עיכוב או הקפאה בבנק | בנקים רשאים להשעות הוראה חשודה (Credo, סעיף 4.9) | העברת ניסיון, תשובות מהירות לבנק, מסמכי מקור מוכנים |
| שינוי שער בין ההעברה לחוזה | מחיר במטבע אחד ותשלום במטבע אחר עלולים שלא להתאים | לקבוע בחוזה את השער ואת מועד ההמרה |
רשימת בדיקה לפני השקל הראשון
| שלב | מה לעשות | מה לצרף / מה לשאול |
|---|---|---|
| 1 | בדקו את הנכס ואת המוכר או היזם | צרפו נסח NAPR, מסמכי המוכר וטיוטת חוזה. שאלו את עורך הדין אם הכול תקין (מדריך איך בודקים נכס) |
| 2 | תאמו את התנאים עם עורך דין בגאורגיה | שאלו: מטבע המחיר, שער ומועד המרה, דרך התשלום, היכן ייחתם החוזה, אילו הוצאות צפויות |
| 3 | בררו מה הבנק בישראל דורש | שאלו בכתב: רשימת מסמכים, תעריפים, האם להודיע מראש |
| 4 | אספו מסמכי מקור הכספים | צרפו דפי חשבון, חוזה מכירת נכס, אישורי הכנסה, אישור על מתנה או ירושה |
| 5 | קבלו פרטי מקבל בכתב | שם, כתובת, מספר חשבון (IBAN), SWIFT של הבנק ומטרת התשלום; השוו את שם בעל החשבון לצד שבחוזה |
| 6 | בחרו OUR או SHA ושלחו העברת ניסיון | שאלו את הבנק מי משלם איזו עמלה וכמה יגיע |
| 7 | שלמו לפי החוזה | שמרו אסמכתת בנק ואישור קבלה מהמקבל |
| 8 | רשמו את הזכות וספרו לרואה החשבון | צרפו נסח NAPR ואסמכתאות תשלום; שאלו אילו דוחות נדרשים |
מה חובה לברר לפני שליחת הכסף
רשימת שאלות קצרה. שאלו בכתב ושמרו את התשובות.
| את מי | על מה לשאול |
|---|---|
| הבנק שלכם בישראל | אילו מסמכים נדרשים להעברה לרכישת נכס בחו״ל; מהם התעריפים; האם להודיע מראש; מה הזמנים; איך לפעול אם הבנק ישאל על מקור הכספים |
| הבנק הגאורגי, הנוטריון והרישום | אילו מסמכים נדרשים לחשבון ולהעברה נכנסת; התעריף להעברות נכנסות; הנוהל והעלות אצל נוטריון; האם אסקרו של NAPR פתוח לזר; איך מאשרים תשלום |
| רואה חשבון בישראל | אילו דוחות נדרשים בשנת הרכישה, בהשכרה ובמכירה; איך מזכים מס ששולם בגאורגיה; אילו מסמכים לשמור |
| עורך דין בגאורגיה | בדיקת הנכס והיזם; נוסח החוזה; מטבע ושער; סדר התשלומים, ערבון ומקדמה; ערבויות בשלב הבנייה; היכן נחתמת העסקה |
שאלות נפוצות
איך מעבירים כסף מישראל לגאורגיה לרכישת דירה?
בהעברת SWIFT מחשבון על שם הקונה לחשבון של צד החוזה, עם מספר חשבון (IBAN) ומטרת התשלום. שאלו מראש את הבנק בישראל אילו מסמכים נדרשים והכינו מסמכי מקור כספים. קבעו את תנאי התשלום בחוזה בכתב.
האם חייבים חשבון בנק בגאורגיה כדי לקנות דירה?
שאלו את עורך הדין ואת המוכר או היזם: כלל רשמי אחיד לזרים לא מצאנו. את פרטי המקבל קבלו בכתב. פתיחת חשבון מפורטת במדריך חשבון בנק.
האם הבנק בישראל מדווח על העברה לגאורגיה?
צו איסור הלבנת הון של בנק ישראל מחייב את הבנק לזהות את הלקוח ולנהל רישומים, ועל פעולה חריגה הבנק רשאי לדווח לרשות המוסמכת. שאלו את הבנק שלכם אילו מסמכים ופרטים יידרשו.
האם צריך לדווח לרשות המסים על דירה בגאורגיה?
ספרו לרואה החשבון על הנכס בחו״ל ושאלו אילו דוחות ודיווחים נדרשים בשנת הרכישה, בהשכרה ובמכירה. צרפו חוזה, אסמכתאות תשלום ונסח NAPR.
באיזה מטבע משלמים: שקל, דולר או לארי?
כלל רשמי אחיד לקונה זר לא מצאנו. שאלו את המוכר ואת עורך הדין באיזה מטבע נקוב המחיר, באיזה שער ובאיזה יום ממירים, וקבעו זאת בחוזה.
מי משלם את עמלות הבנק המתווך?
תלוי באפשרות: באפשרות OUR משלם השולח; באפשרות SHA הבנק שלכם גובה מכם, והמתווכים והבנק המקבל גובים מהמקבל; באפשרות BEN הכול על המקבל. אם דרוש סכום מדויק, שאלו את הבנק על OUR.
מקורות: gov.il: צו איסור הלבנת הון לתאגידים בנקאיים, תרגום לאנגלית של בנק ישראל (נבדק 30.10.2026) · משרד האוצר של גאורגיה: אמנת המס עם ישראל, נוסח בתוקף מ־22.11.2011 (נבדק 30.10.2026) · משרד האוצר של גאורגיה: עמוד האמנה עם ישראל (נבדק 30.10.2026) · NAPR: אגרות רישום (נבדק 30.10.2026) · NAPR: חוזה חכם ואסקרו, שאלות נפוצות (נבדק 30.10.2026) · הבנק הלאומי של גאורגיה: אופן קביעת השער הרשמי (נבדק 30.10.2026) · Matsne: חוק הנוטריונים של גאורגיה (נבדק 30.10.2026) · Credo Bank: קבלת SWIFT (נבדק 30.10.2026) · Credo Bank: תנאים כלליים, בתוקף מ־1.7.2024 (נבדק 30.10.2026) · בנק דיסקונט: העברות במטבע חוץ ליחידים (נבדק 30.10.2026) · בנק לאומי: טופס בקשה להעברת מטבע חוץ 624-36 (נבדק 30.10.2026)