עודכן:
- מאומת: מ־1.03.2026 אשרת שהייה לבעל נכס דורשת שומה מעל 150,000 דולר; מ־1.07.2026 הלוואות עד מיליון לארי ניתנות בלארי; מ־30.09.2026 סף מס הנכסים הוא 100,000 לארי במקום 40,000; ההצהרה ל־2026 עד 2 בנובמבר.
- קדימה: תקרת התשלום של 25% תחול על הכנסה מתחת ל־2,000 לארי (1.02.2027) ומתחת ל־2,500 לארי (1.09.2027); מסלול המס הקבוע להשכרה קצרה תקף לפי הקוד עד 1.01.2028.
- לא מאומת: האם התיקון לחוקה שאוסר מכירת קרקע חקלאית לזרים (הוכרז ב־13.02.2026) התקבל; איך סף מס הנכסים חל על תושב חוץ; המעבר למי שקנה לפי סף 100,000 דולר. כלל המכירה (0% אחרי שנתיים) לא השתנה ב־2026 ככל שמצאנו.
כללים חדשים לקניית נדל״ן בגאורגיה 2026: ציר זמן
הטבלה מסודרת לפי תאריכים. “מאומת” פירושו חוק, צו או עמוד של רשות; “הוכרז” פירושו דיווח בעיתונות בלי נוסח ההחלטה עצמה; “לא מאומת” פירושו שיש רק סיכומים משניים. נתונים נכון ל־20 באוקטובר 2026.
| תאריך | מה השתנה | את מי זה מעניין | מקור | סטטוס |
|---|---|---|---|---|
| 26.02.2025 | הבנק הלאומי של גאורגיה: LTV למשכנתא בלארי 90%; ללווה עם הכנסה מחו״ל משכנתא במטבע חוץ עד 80% | לווים | הבנק הלאומי של גאורגיה | מאומת |
| 11.11.2025 | ועדה בפרלמנט תמכה בהארכת המס הקבוע על השכרה קצרה עד 1.01.2028 | משכירים לטווח קצר | parliament.ge; הקוד, סעיף 309 | מאומת |
| 13.02.2026 | ראש הממשלה הכריז על תיקון לחוקה שיאסור מכירת קרקע חקלאית לזרים | קוני קרקע | Georgia Today | הוכרז; קבלתו לא מאומתת |
| 1.03.2026 | אשרת שהייה לבעל נכס: שומה מעל 150,000 דולר במקום 100,000 | מבקשי אשרת שהייה | חוק מעמד הזרים, סעיף 15(j) | מאומת |
| 1.03.2026 | היתר עבודה לזרים בלי תושבות קבע (החלטה מס׳ 70 מ־20.02.2026) | שכירים ועצמאים | inc.ge | מקור משני; הנוסח לא נפתח |
| 14.05.2026 | הבהרת משרד האוצר מס׳ 143 על מס במכירת דירה | מוכרים | Kreston ואחרים | לא מאומת: אין מקור |
| 1.07.2026 | הלוואות עד מיליון לארי רק בלארי (היה 750,000 לארי); חריגים, בהם מי שאינו אזרח | לווים | הוראת הבנק הלאומי של גאורגיה מס׳ 131/04 | מאומת |
| 30.09.2026 | מס נכסים: סף הכנסת המשפחה 100,000 לארי במקום 40,000 | בעלי דירות | הקוד, חוק מס׳ 1874; SOVA | מאומת; מועד ההתחלה שנוי במחלוקת |
| 30.09.2026 | הבנק הלאומי של גאורגיה הכריז על תקרת תשלום 25% להכנסה מתחת ל־2,000 לארי (מ־1.02.2027) ומתחת ל־2,500 לארי (מ־1.09.2027) | לווים | SOVA; Georgia Today | הוכרז |
| 2.11.2026 | מועד ההצהרה על מס נכסים ל־2026; תשלום ב־16.11 | בעלים מעל הסף ובעלי קרקע | שירות ההכנסות | מאומת; מועד התשלום הוא קריאתנו |
| 1.01.2028 | סיום מסלול המס הקבוע להשכרה קצרה אם לא יוארך | משכירים לטווח קצר | הקוד, סעיף 309 | מאומת |
- 1
אשרת שהייה: 150,000 דולר
שומת נכס מעל 150,000 דולר במקום 100,000; נחשבת השומה ולא המחיר.
1.03.2026 - 2
הלוואות בלארי
הלוואות עד מיליון לארי רק בלארי (היה 750,000 לארי); יש חריגים.
1.07.2026 - 3
מס נכסים
סף הכנסת משפחה 100,000 לארי במקום 40,000; מעליו 0.8%–1% מהשווי.
30.09.2026 - 4
הצהרה ל־2026
מועד מס נכסים; התשלום ב־16 בנובמבר (קריאתנו).
2.11.2026 - 5
תשלום מול הכנסה
תקרת 25% תחול על הכנסה מתחת ל־2,000 לארי.
1.02.2027 - 6
תשלום מול הכנסה, שלב 2
תקרת 25% תחול על הכנסה מתחת ל־2,500 לארי.
1.09.2027 - 7
השכרה קצרה
סיום המס הקבוע, 10 לארי למ״ר, לפי הקוד אם לא יוארך.
1.01.2028
חוק הזרים, קוד המס, הוראת הבנק הלאומי של גאורגיה מס׳ 131/04, שירות ההכנסות; אוקטובר 2026
צעדי 2027 הוכרזו על ידי הבנק הלאומי של גאורגיה דרך העיתונות; המקורות מתארכים אחרת את שינוי המס ב־2026.
אשרת שהייה דרך נדל״ן: סף 150,000 דולר מ־1 במרץ 2026
חוק מעמדם המשפטי של זרים (סעיף 15(j)) מעניק אשרת שהייה קצרת טווח לבעל נכס (שאינו קרקע חקלאית) בשווי שוק מעל 150,000 דולר (שווה ערך בלארי), וכן לבן או בת זוג ולילדים. עד 1 במרץ 2026 הסף היה 100,000 דולר. נחשבת שומה של שמאי מוסמך בגוף מוכר, לא המחיר בחוזה. אגרת SDA (סוכנות לפיתוח שירותים ממשלתיים): 300, 450 או 600 לארי תמורת 30, 20 או 10 ימים.
שאלות פתוחות: חיבור כמה נכסים (משרדי עורכי דין כותבים שמותר; החוק ו־SDA לא מאשרים); האם דירה בבנייה נספרת; המעבר למי שקנה לפי הסף הישן, והסקירות חלוקות (רכישה ותשלום מלא עד 1 במרץ לפי legal.ge, רישום הזכות עד 1 במרץ לפי Realting). באתר matsne.gov.ge מופיעים תיקונים מ־2026 לחוק (מס׳ 1510 מ־15.04.2026, מס׳ 1803 מ־25.06.2026). בחוק מס׳ 1803, שקראנו בחלקו, העניין הוא אשרות לבני זוג של אזרחים, סטודנטים וגירוש; אין שם סף נדל״ן. שאלו את SDA בכתב.
משכנתאות: כללי הבנק הלאומי של גאורגיה, הלוואות בלארי והצעדים של 2027
מאז 26.02.2025 הבנק הלאומי של גאורגיה מתיר הלוואה בלארי עד 90% משווי הביטחון (היה 85%); ללווה עם הכנסה מחו״ל משכנתא במטבע חוץ עד 80%. עמוד הבנק הלאומי של גאורגיה “PTI and LTV” מציג את הבסיס: 90% בלארי, 70% במטבע חוץ כשההכנסה במטבע אחר.
מ־1.07.2026 הלוואות עד 1,000,000 לארי ניתנות רק בלארי (הוראת נשיא הבנק הלאומי של גאורגיה מס׳ 131/04 מ־15.06.2026). העיתונות לא מפרטת את החריגים; בנוסח הצו (סעיף 1(3)) מופיעים: סך התחייבויות הלווה כלפי המלווה מעל 1,000,000 ₾, לווה ללא אזרחות גאורגית (סעיף קטן b), הכנסה מספקת במטבע ההלוואה, ביטחון כספי מלא ומחזור באותו מטבע. בנק רשאי להחמיר, ולכן יש לבדוק בכתב.
ב־30.09.2026 הבנק הלאומי של גאורגיה הכריז שתקרת התשלום של 25% נשארת, אך תחול על הכנסה מתחת ל־2,000 לארי מ־1.02.2027 ומתחת ל־2,500 לארי מ־1.09.2027. הדוגמה של SOVA: בהכנסה של 1,800 לארי התשלום המרבי יורד מ־900 ל־450. איך בנקים סופרים הכנסה מחו״ל לא פורסם בשום מקום.
| פרמטר | לפני | עכשיו | בהמשך |
|---|---|---|---|
| LTV, הלוואה בלארי | 85% | 90% (מ־26.02.2025) | — |
| LTV, הלוואה במטבע חוץ והכנסה מחו״ל | 70% | 80% (מ־26.02.2025) | — |
| הלוואות רק בלארי עד | 750,000 לארי | 1,000,000 לארי (מ־1.07.2026) | — |
| תקרת תשלום 25% להכנסה מתחת ל־ | 1,500 לארי | 1,500 לארי | 2,000 לארי (1.02.2027); 2,500 לארי (1.09.2027) |
שינויים במס הנכסים בגאורגיה: סף 100,000 לארי
חוק מס׳ 1874 מ־30.09.2026 פוטר דירת מגורים (רכוש שאינו קרקע) אם הכנסת המשפחה בשנה הקודמת עד 100,000 לארי (סעיף 206(1)(a)). הסף היה 40,000 לארי, ופס 0.05%–0.2% הוסר. מעל הסף המס הוא 0.8%–1% משווי השוק (סעיף 202(5)). לפי המפלגה השלטת, כ־81,000 נישומים פטורים (SOVA).
שירות ההכנסות של גאורגיה: ההצהרה ל־2026 עד 2 בנובמבר. התשלום עד 15 בנובמבר, יום ראשון, ולכן 16 בנובמבר (קריאתנו לסעיפים 205(14) ו־3(6)). המקורות מתארכים את ההתחלה אחרת: מהפרסום (SOVA) או מ־1 באוקטובר (1TV); כלל מעבר לא מצאנו. קרקע ממוסה בנפרד, 0.24 לארי למ״ר.
השכרה קצרה: המס הקבוע עד 1 בינואר 2028
הקוד (סעיף 309) מאפשר, לפי בקשה, מס קבוע של 10 לארי למ״ר בחודש במחזור עד 100,000 לארי ב־12 חודשים; מע״מ אינו מחושב במסלול זה. המסלול תקף עד 1.01.2028: ועדת התקציב בפרלמנט תמכה בהארכה ב־11.11.2025. PwC (2.09.2026) עדיין מציין את 2026, וזה מידע מיושן.
התשלומים רבעוניים: 15 באפריל, 15 ביולי, 5 באוקטובר, 15 בינואר. אם 5% חל מחוץ למסלול, לא מאומת. בחוק התיירות לא מצאנו חובה לרשום דירה ברשות התיירות.
מס במכירה: כלל השנתיים לא השתנה
רווח ממכירת דירה שהוחזקה יותר משנתיים פטור (סעיף 82(1)(f.a)); בשנתיים או פחות 5% מהרווח (סעיף 81(3)). הדיווח והתשלום עד ה־15 בחודש שאחרי (סעיף 153(12); PwC, 2.09.2026); תקופה חודשית נהוגה מ־2024. השנתיים נספרות מיום עריכת מסמך הבעלות שנערך לצורך הרישום ועד יום עריכת המסמך שעל בסיסו נרשמת המכירה (סעיף 82(4)(a), (a2)).
מ־2026 מצאנו רק את הבהרת משרד האוצר מס׳ 143 מ־14.05.2026: משרדי עורכי דין מספרים שעלות שיפוץ מתועדת נכללת בעלות ושהשכרה לפני המכירה לא שוללת את הפטור. את המקור לא מצאנו, וגם לא שינוי בכלל עצמו. פתוח: החלה על תושב חוץ, וספירת התקופה בדירה חדשה לפני סיום הבנייה.
קרקע: קרקע חקלאית והתיקון שהוכרז
זר יחיד מקבל קרקע חקלאית רק בירושה (החוקה, סעיף 19(4); החוק האורגני מס׳ 4848-II מ־25.06.2019, סעיף 4(2)(a)); דירות וחלקות לא חקלאיות פתוחות. הכלל חל מ־2018–2019, ולא מצאנו חקיקה חדשה מ־2026.
ב־13.02.2026 ראש הממשלה אמר שתיקון לחוקה יאסור העברת קרקע חקלאית לזרים (Georgia Today). ב־18.02.2026 אמר בפרלמנט שתיקונים כאלה כבר התקבלו (Imedi); לא ברור אם כוונתו לכלל מ־2018 או לחדש. נוסח של תיקון חדש, הגשה לפרלמנט או קבלה לא מצאנו נכון ל־20.10.2026. לפני ערבון הזמינו מ־NAPR (הרשות הלאומית לרישום ציבורי) אישור על ייעוד החלקה (13–39 לארי).
בנקים, העברות ורישום הזכות
בדרישות שהבנקים מפרסמים לתושבי חוץ לא מצאנו שינוי ב־2026, אבל העברות השתנו: Zolotaya Korona אינה שולחת העברות לגאורגיה מאז 24.07.2026, וההעברות מרוסיה באוגוסט 2026 ירדו ב־88% לעומת אוגוסט 2025 (JAMnews, 16.09.2026; האתר לא מציין סיבה במפורש). בנק רשאי לסרב בלי לנמק (הסכם TBC).
רישום הזכות ב־NAPR: 150 לארי תוך 4 ימי עבודה, 270 לארי תוך יום אחד, 350 לארי ביום ההגשה. על שינוי באגרות אלה ב־2026 לא מצאנו דיווח (עמוד התעריפים ללא תאריך). אין מס העברה נפרד (Chambers 2026).
שינויים נוספים ב־2026: היתרי עבודה וחוק הזרים
מ־1.03.2026 זרים בלי תושבות קבע צריכים היתר עבודה, כולל עצמאים (החלטה מס׳ 70 מ־20.02.2026; סיכום של inc.ge מ־26.02.2026, את ההחלטה עצמה לא פתחנו). עצמאים שעבדו ב־1 במרץ היו צריכים לפעול עד 1 במאי 2026; מעמד «פעיל» צריך להפוך לזכות עבודה עד 1.01.2027. הסיכום לא אומר דבר על בעלי אשרה מכוח נדל״ן: שאלו עורך דין.
חוק מס׳ 1803 מ־25.06.2026 (ברובו מ־1.09.2026) עוסק באשרות לבני זוג של אזרחים, בסטודנטים ובגירוש זרים שהורשעו. הצעת הקוד המוניציפלי עברה קריאה ראשונה בוועדה (סיכום מ־19.10.2026): המקורות לא קושרים אותה לעסקאות נדל״ן.
מה לעשות עכשיו: רשימת בדיקה לפי סוג בעלים
| מי אתם | מה לעשות |
|---|---|
| קונה | אם אתם צריכים אשרת שהייה, השאירו מרווח מעל 150,000 דולר בשומה. הזמינו אישור ייעוד מ־NAPR לפני ערבון. בקשו מהבנק בכתב מטבע, LTV, PTI והכנסה שנספרת; זכרו את צעדי 2027. |
| בעלים | השוו את הכנסת המשפחה ל־2025 ל־100,000 לארי. עקבו אחרי 2 ו־16 בנובמבר. שאלו רואה חשבון אם הכנסה מחו״ל נספרת. |
| משכיר | לטווח ארוך: 5% מהשכירות ברוטו, הצהרה עד 1 באפריל 2027. לטווח קצר: בקשה למסלול הקבוע, מועדי תשלום, מחזור עד 100,000 לארי. אם אתם מנהלים עסק בעצמכם, בדקו היתר עבודה. |
| מוכר | בדקו את תאריך מסמך הזכות ואת משך ההחזקה, אספו חשבוניות שיפוץ, זכרו את ה־15 בחודש. תושב חוץ צריך תשובה של רואה חשבון. |
מה לעקוב אחריו: תאריכים ב־2026–2027
| תאריך | מה | סטטוס |
|---|---|---|
| 2 ו־16.11.2026 | הצהרה ותשלום מס נכסים | המועד מאומת; התשלום הוא קריאתנו |
| 1.01.2027 | מועד להפיכת מעמד «פעיל» לזכות עבודה | לפי סיכום inc.ge |
| 1.02.2027 | תקרת תשלום 25% להכנסה מתחת ל־2,000 לארי | הוכרז |
| 1.04.2027 | הצהרה על הכנסה משכירות ל־2026 | לפי הקוד |
| 1.09.2027 | תקרת תשלום 25% להכנסה מתחת ל־2,500 לארי | הוכרז |
| 1 ו־15.11.2027 | הצהרה ותשלום מס נכסים | לפי הקוד |
| 1.01.2028 | סיום מסלול המס הקבוע להשכרה קצרה | לפי הקוד; הארכה אפשרית |
| בלי תאריך | תיקון בעניין קרקע חקלאית; החלטות על שיעורים בטביליסי ובבטומי; קריאה שנייה של הקוד המוניציפלי | לא מאומת |
מה לא הצלחנו לאמת
- האם התיקון בעניין קרקע חקלאית התקבל ומה נוסחו.
- איך סף 100,000 לארי חל על תושב חוץ בלי הכנסה בגאורגיה; האם הכנסה מחו״ל נספרת; מאיזה תאריך התיקון חל והאם יש כלל מעבר.
- המעבר למי שקנה לפני 1.03.2026 וחיבור נכסים לצורך אשרה: רק SDA יכולה לענות.
- המקור של הבהרת משרד האוצר מס׳ 143 וספירת השנתיים בדירה חדשה לפני סיום הבנייה.
- נוסח החלטה מס׳ 70 והשפעתה על בעלי דירות; פרסום ראשוני של הבנק הלאומי של גאורגיה על צעדי 2027; איך בנקים סופרים הכנסה מחו״ל.
- הקלה במע״מ לפרויקטים ישנים (אספקה בבניינים בעלי היתר או תוכנית מ־8.08.2008 ברשימה עירונית): לפי הקוד, סעיף 309(79), האספקה וקבלת אישור הפעלה אפשריות עד 1.01.2033 (חוק מס׳ 1888 מ־15.10.2026, בתוקף מ־16.10.2026; קודם היה 1.01.2029). המספר 2028 מדיווח ועדה בפרלמנט מ־11.11.2025 אינו מופיע באף נוסח של הקוד שקראנו; את הודעת parliament.ge לא הצלחנו לפתוח.
שאלות נפוצות
מה השתנה בגאורגיה לזרים בנדל״ן ב־2026?
מאומת: שומה מעל 150,000 דולר לאשרת שהייה מ־1.03.2026, הלוואות עד מיליון לארי בלארי מ־1.07.2026, סף מס נכסים של 100,000 לארי מ־30.09.2026. איסור על דירות לזרים לא מצאנו.
מהם הכללים החדשים לקניית נדל״ן בגאורגיה ב־2026?
דירות וחלקות לא חקלאיות נשארות פתוחות לזרים. חדש: סף אשרת השהייה, כללי הלוואה בלארי וצעדי הבנק הלאומי של גאורגיה ל־2027. אין מס העברה; הרישום 150–350 לארי.
מהו סף הנדל״ן לאשרת שהייה בגאורגיה כיום?
שווי שוק מעל 150,000 דולר (שווה ערך בלארי) לפי שמאי מוסמך (סעיף 15(j)), מ־1.03.2026. קודם היה 100,000 דולר. המעבר לקונים קודמים לא מאומת.
מה השתנה במס הנכסים בגאורגיה ב־2026?
דירת מגורים פטורה אם הכנסת המשפחה בשנה הקודמת עד 100,000 לארי במקום 40,000; מעל זה 0.8%–1% משווי השוק. ההצהרה ל־2026 עד 2 בנובמבר, התשלום ב־16 בנובמבר (קריאתנו).
האם המס במכירת דירה בגאורגיה השתנה?
הכלל נשאר: 0% אחרי יותר משנתיים, 5% מהרווח בשנתיים או פחות, דיווח עד ה־15 בחודש. שינוי בכלל ב־2026 לא מצאנו.
האם המס הקבוע על השכרה קצרה בגאורגיה הסתיים?
לא. לפי הקוד (סעיף 309) המסלול תקף עד 1.01.2028; ועדת התקציב בפרלמנט תמכה בהארכה ב־11.11.2025. PwC עדיין מציין 2026.
האם נאסר על זרים לקנות קרקע בגאורגיה ב־2026?
קרקע חקלאית סגורה ליחידים זרים, מלבד ירושה, מאז 2018–2019. תיקון חדש הוכרז ב־13.02.2026; קבלתו לא אומתה.
מה משתנה במשכנתאות בגאורגיה ב־2027?
תקרת התשלום 25% תחול על הכנסה מתחת ל־2,000 לארי מ־1.02.2027 ומתחת ל־2,500 לארי מ־1.09.2027 (כיום מתחת ל־1,500). איך זה משפיע על הכנסה מחו״ל, שאלו את הבנק.
האם אגרות רישום הזכות בגאורגיה השתנו?
דיווח על שינוי לא מצאנו: NAPR גובה 150, 270 או 350 לארי תוך 4 ימים, יום אחד או ביום ההגשה. עמוד התעריפים ללא תאריך.
מקורות: חוק מעמדם המשפטי של זרים ושל חסרי אזרחות בגאורגיה (matsne.gov.ge) · חוק מס׳ 1803 מ־25.06.2026 על תיקון חוק הזרים (matsne.gov.ge) · קוד המס של גאורגיה, נוסח מאוחד (matsne.gov.ge) · הוראת נשיא הבנק הלאומי של גאורגיה מס׳ 131/04 מ־15.06.2026 על הלוואות עד מיליון לארי (matsne.gov.ge) · הבנק הלאומי של גאורגיה: דרישות PTI ו־LTV · הבנק הלאומי של גאורגיה: החלטת ועדת היציבות הפיננסית, 26.02.2025 · הפרלמנט של גאורגיה: ועדת התקציב תומכת בתיקוני קוד המס, 11.11.2025 · שירות ההכנסות של גאורגיה: הודעה על מס נכסים 2026 · סוכנות לפיתוח שירותים ממשלתיים (SDA): אשרת שהייה קצרת טווח לבעל נכס · NAPR: אגרות רישום זכויות במקרקעין · חוקת גאורגיה, סעיף 19 (matsne.gov.ge) · החוק האורגני על בעלות על קרקע חקלאית מס׳ 4848-II · SOVA News: הפרלמנט אישר סף מס נכסים של 100,000 לארי (30.09.2026) · SOVA News: הבנק הלאומי של גאורגיה מחמיר את כללי האשראי (30.09.2026) · Georgia Today: כללי אשראי מפברואר 2027 (30.09.2026) · Georgia Today: סף ההלוואות בלארי, מיליון לארי (16.06.2026) · Georgia Today: ראש הממשלה על קרקע חקלאית ועבודת זרים (13.02.2026) · Imedi: ראש הממשלה על תיקוני קרקע חקלאית (18.02.2026) · Inc.ge: כללי הגירת עבודה 2026 (26.02.2026, מקור משני) · Erickson Immigration Group: סף 150,000 דולר מ־1 במרץ 2026 (27.02.2026) · legal.ge: סף אשרת שהייה 150,000 דולר (30.12.2025) · PwC Tax Summaries: Georgia, מסים על הכנסה אישית (2.09.2026) · Kreston Georgia: הבהרת משרד האוצר מס׳ 143 · Chambers: Real Estate 2026, Georgia · JAMnews: ההעברות מרוסיה לגאורגיה ירדו ב־88% (16.09.2026) · Matsne: חוק מס׳ 1888 מ־15.10.2026 לתיקון קוד המס (סעיף 309(79): הקלת מע״מ עד 1.01.2033)