Застройщик в Грузии: чек-лист перед подписью договора

Обновлено: октябрь 2026

До разговора с любым застройщиком

Сначала определите свои условия, чтобы их не продиктовал отдел продаж. Запишите ответы и возьмите их к юристу.

• Цель: жильё для себя, аренда или долгосрочное хранение капитала? Она определяет, какие срок сдачи и уровень отделки важны.
• Бюджет с учётом всего, что вне цены: регистрация, нотариус, мебель, подключение коммуникаций, управление домом. Попросите перечень дополнительных расходов письменно.
• Валюта и счёт, с которого пойдут платежи. Заранее спросите израильский банк, какие документы он потребует (см. гиды про счёт в банке и покупку без приезда).
• Представитель: выберите независимого юриста в Грузии до первой брони, а не того, кого советует продавец.
• Налоги в Израиле и в Грузии: вопрос бухгалтеру и юристу. Ставок в этом гиде нет.

Проверка компании

Вы покупаете обещание компании, поэтому сначала выясните, кто она и кто вправе подписывать за неё.

• Запросите полное юридическое название, идентификационный код и адрес компании, которая подпишет договор. Они должны совпадать с разрешением на строительство и брошюрой.
• Закажите выписку из Реестра предпринимателей и некоммерческих юридических лиц в Национальном агентстве публичного реестра (NAPR, napr.gov.ge). Смотрите на партнёров, директора, право подписи и на то, не создана ли компания недавно. Попросите юриста объяснить каждую строку.
• Попросите документ, подтверждающий полномочия подписанта.
• Спросите, принадлежит ли земля этой же компании. Если нет, запросите договор между владельцем и компанией.
• Запросите прежние проекты с адресами. Съездите в один сданный дом и поговорите с жильцами о протечках, лифтах и управляющей компании.
• Вместе с юристом поищите компанию и директоров по имени в местных новостях и судебных базах.

Проверка проекта: земля, разрешение, обременения

• Получите кадастровый код участка письменно и сверьте адрес и площадь с брошюрой.
• Закажите свежую выписку NAPR на участок: собственник, ипотека, залог, арест, иные ограничения. Выписка выдаётся любому лицу, а при сделке с недвижимостью право лица подтверждается именно выпиской (Закон о публичном реестре, ст. 10). Копии бумаг от продавца ей не замена.
• Участок в ипотеке у банка? Запросите письменное согласие банка и письменный механизм освобождения вашей квартиры после оплаты.
• Спросите юриста, нужно ли дополнительно заказать справку NAPR об ограничениях публично-правового характера и сведения о категории земли (обе есть среди услуг NAPR).
• Разрешение на строительство: запросите копию и утверждённый проект. Проверьте владельца разрешения, адрес, кадастровый код и что этажи и площадь охватывают вашу квартиру. Публичный онлайн-реестр разрешений мы не подтвердили, поэтому через юриста попросите выдавший орган подтвердить его письменно. На месте сверьте число построенных этажей с разрешением.

Договор: что в нём должно быть

Для передачи недвижимой вещи нужна письменная сделка и регистрация в Публичном реестре (Гражданский кодекс, ст. 183); предварительный договор заключается в той же форме (ст. 327). Каждый пункт ниже это требование. Если пункта нет в тексте, исходите из того, что он не согласован. Об уровнях отделки см. гид по новостройкам.

При подписании нотариус проверяет личность, разъясняет содержание и последствия и зачитывает текст (Закон о нотариате, ст. 48-50); если сторона не владеет государственным языком, нотариус действует с переводчиком (ст. 6). Получите проверенный перевод до дня подписи.

1. Стороны: полное название застройщика, код и подписант; ваши данные как в паспорте.
2. Объект: этаж, номер, площадь, план в приложении, кадастровый код.
3. Цена и валюта: одна цена, одна валюта, что входит, по курсу какой даты считается.
4. График платежей: каждый платёж привязан к этапу или дате, назван один банковский счёт.
5. Срок сдачи: передача и документ о вводе дома в эксплуатацию; основания для переноса.
6. Неустойка за просрочку: сумма, согласованная письменно (ст. 418). По умолчанию кредитор не может требовать одновременно неустойку и исполнение (ст. 419), а суд вправе снизить несоразмерную неустойку (ст. 420).
7. Отделка: чёрный, белый или зелёный каркас это рыночный термин, не юридический. В приложении перечислите каждую работу и материал.
8. Собственность и регистрация: кто подаёт, когда и за чей счёт; предусмотрена ли предварительная регистрация вашего права (Закон о публичном реестре, ст. 12); что у вас есть, пока квартира не стала отдельным зарегистрированным объектом?
9. Обременения: заявление, что объект свободен от ипотеки и ареста, либо механизм и срок снятия.
10. Расторжение и возврат: когда вправе расторгнуть каждая сторона, что возвращается, в какой срок и валюте. Сторона вправе отказаться, если другая не исполнила в установленный дополнительный срок (ст. 405).
11. Коммуникации: кто подключает электричество, воду, газ и канализацию, за чей счёт, кто платит за управление до сдачи.
12. Приёмка: акт, порядок и срок устранения дефектов, гарантия.
13. Споры и язык: суд или арбитраж и где, какая языковая версия главная, перепродажа до сдачи.

Платежи: практические правила

Это наши рекомендации, а не закон.

• Платите только на счёт компании, указанный в договоре, в указанной валюте, банковским переводом. Не на личный счёт менеджера, агента или юриста и не наличными. Храните все подтверждения переводов.
• Привязывайте платёж к этапу из договора; перед оплатой попросите фото, визит на объект или подтверждение юриста, что этап выполнен.
• Спросите письменно, что будет с деньгами, если проект остановят, и держит ли их кто-то независимый. Официального источника, который это требует, мы не нашли: спросите юриста.

После подписи: регистрация, приёмка, дефекты, коммуникации

1. Пусть юрист подаст или отследит заявление о регистрации в NAPR и сохранит его номер. NAPR называет центрами обслуживания филиалы агентства и Дома юстиции. Предварительная регистрация, если оговорена, идёт первой (ст. 12).
2. До приёмки запросите документ о вводе дома в эксплуатацию: после завершения строительства закон требует такой документ для регистрации здания (ст. 15⁶).
3. На приёмку приведите независимого инспектора. Измерьте площадь, сверьте с приложением, проверьте счётчики, окна, воду, электрику, сырость и трещины.
4. Впишите каждый дефект в акт приёмки или приложенный список замечаний с сроком. Устным обещаниям не верьте.
5. Коммуникации: решите, кто переоформляет счётчики на вас, зафиксируйте показания, получите подтверждение отсутствия долгов.
6. После регистрации закажите свежую выписку NAPR: ваше имя, квартира, площадь, нет неожиданной ипотеки. Храните все бумаги в одной папке, копию оставьте у юриста.

Красные флаги

Встретили любой из них: прекратите платить и проконсультируйтесь.

• Цена заметно ниже сопоставимых предложений и давление «решайте сегодня».
• Отказ показать выписку на участок, разрешение или документы компании.
• Просьба платить на личный счёт, наличными или другой компании.
• Только устная договорённость либо договор, который вы не можете прочесть, и нет времени на юриста.
• Срок сдачи без неустойки или с неограниченными переносами.
• Участок в ипотеке и обещание «решить после оплаты».
• Агент или «юрист» работает на застройщика и отговаривает от независимого.
• Гарантированная доходность. Мы её не обещаем и любое такое обещание считаем поводом для осторожности.

Чек-лист на одну страницу

Распечатайте и отмечайте вместе с юристом.

• ☐ Выбран независимый юрист; цель и бюджет записаны
• ☐ Компания: название, код, выписка, полномочия подписанта
• ☐ Прежние проекты записаны; один сданный дом осмотрен
• ☐ Участок: кадастровый код, свежая выписка NAPR
• ☐ Разрешение подтверждено выдавшим органом
• ☐ Ипотека на участке: согласие банка и снятие письменно
• ☐ Договор прочитан юристом, переведён, приложения на месте
• ☐ Объект, цена, валюта, этапы платежей
• ☐ Срок сдачи, неустойка, приложение об отделке, приёмка
• ☐ Регистрация: кто подаёт, когда, предварительная
• ☐ Расторжение, возврат, споры, перепродажа
• ☐ Платежи только на счёт из договора, чеки сохранены
• ☐ Свежая выписка перед каждым крупным платежом
• ☐ Приёмка: документ о вводе, инспектор, список дефектов, счётчики

Кого спросить, что взять с собой и почему здесь нет цифр

Цифр здесь нет намеренно. Цифры с источниками смотрите в связанных гидах: по новостройкам, проверке квартиры, покупке без приезда и счёту в банке. Это не юридическая и не налоговая консультация: перед сделкой нужны местный юрист и проверка по официальным источникам.

• Независимый юрист в Грузии: письменно уточните, что входит (проверка договора, выписки, присутствие на подписи, сопровождение регистрации) и кто кому платит.
• Израильский бухгалтер: налоговые последствия в Израиле, отчётность о зарубежном имуществе и счетах, как трактуется перевод. Ответ получите письменно.
• Возьмите: паспорт, доверенность при дистанционной покупке, банковские реквизиты, брошюру и объявления, проект договора с приложениями, этот чек-лист.

Частые вопросы

Источники: napr.gov.ge: сборы и сроки (услуги Реестра предпринимателей) (проверено 30.10.2026) · napr.gov.ge: информационные услуги (выписка, справка об ограничениях) (проверено 30.10.2026) · napr.gov.ge: регистрация прав на недвижимость (проверено 30.10.2026) · napr.gov.ge: центры обслуживания (филиалы, Дома юстиции) (проверено 30.10.2026) · matsne.gov.ge: Закон о публичном реестре (ст. 10, 12, 15⁶) (проверено 30.10.2026) · matsne.gov.ge: Гражданский кодекс (ст. 183, 327, 405, 418-420) (проверено 30.10.2026) · matsne.gov.ge: Закон о нотариате (ст. 6, 48-50) (проверено 30.10.2026) · tcsa.gov.ge: Агентство технического и строительного надзора (страница открыта, реестр разрешений не подтверждён) (проверено 30.10.2026)

Смотрите также