שכירת דירה בטביליסי ובבטומי: צ׳קליסט לשוכר

עודכן: אוקטובר 2026

לפני הנסיעה: מה להחליט

כתבו את התשובות כדי שהמתווך לא יכתיב את התנאים.

• תקציב במטבע אחד, כולל כל מה שמחוץ לדמי השכירות: חשבונות, אינטרנט, דמי ועד הבית, עמלת סוכן. בקשו את הרשימה בכתב.
• תקופה, אזור ומי יגור בדירה: מבוגרים, ילדים, חיות מחמד, אורחים. יש לכתוב זאת בחוזה.
• דרך התשלום: מאיזה חשבון תעבירו כסף ומה הבנק שלכם ידרוש. שאלו אותו מראש.

איך מחפשים

• אתרי מודעות: השוו כמה דירות דומות באותו אזור ושמרו את הקישורים.
• סוכנויות ומכרים: שאלו בכתב את מי הסוכן מייצג, מי משלם את העמלה והאם יש לו הרשאה בכתב מהבעלים.
• קבוצות וצ׳אטים ברשתות: מקור טוב להצעות, אבל בדקו מודעה כזאת באותה קפדנות כמו כל מודעה אחרת.

לפני הביקור בדירה: שאלות

• מי הבעלים ומי משכיר את הדירה: הבעלים עצמו, נציג שלו או סוכן?
• כתובת, קומה, מעלית ואיך בנויה הכניסה לבניין.
• מה כלול: ריהוט, מכשירי חשמל, חניה, מחסן.
• אילו תשלומים יש מלבד דמי השכירות ומי משלם אותם: מים, חשמל, גז, חימום, אינטרנט, דמי ועד הבית.
• איך מחממים את הדירה ובמה מבשלים.
• האם מותרים ילדים, חיות מחמד ואורחים.

בביקור בדירה: מה לבדוק

• מים: פתחו חם וקר במטבח ובמקלחת, בדקו לחץ וניקוז. צלמו בטלפון.
• תקרות, קירות, פינות וארונות: רטיבות, עובש, ריח, צבע טרי חשוד.
• חלונות ודלתות: האם נסגרים היטב, האם יש רווחים, איך פועלים המנעולים וכמה סטים של מפתחות יש.
• חימום: איזה סוג, איך מפעילים, והאם הוא עובד היום.
• חשמל: שקעים, לוח חשמל, תאורה בכל חדר, תפקוד המכשירים.
• מוני מים, חשמל וגז: איפה הם, מה הם מראים, והאם יש מונה אחד לכל דירה.
• רעש: הקשיבו כשהחלונות סגורים ואם אפשר בואו גם בשעה אחרת ביום.
• אינטרנט וקליטה סלולרית בתוך הדירה.
• כניסה ומעלית: נקי, מואר, המעלית עובדת, אין סדקים במדרגות.

לפני התשלום: מי הבעלים

מי שמדבר איתכם והבעלים יכולים להיות אנשים שונים. בררו זאת לפני התשלום.

• שאלו על שם מי הדירה. בקשו מסמך בעלות ותעודה מזהה של אותו אדם.
• הזמינו נסח עדכני מהרישום הציבורי: כל אדם יכול לקבל נסח, ובעסקה במקרקעין זכותו של אדם נקבעת לפי הנסח (חוק הרישום הציבורי, סעיף 10). בקשו מעורך הדין להסביר כל שורה, כולל משכנתא.
• אם הנציג או הסוכן משכירים, בקשו ייפוי כוח בכתב או הסכמה בכתב של הבעלים והראו אותם לעורך הדין. אם יש כמה בעלים, שאלו אם כולם יחתמו.
• שאלו את עורך הדין מה יקרה לחוזה שלכם אם הבעלים ימכור את הדירה. לפי הקוד האזרחי, מי שרוכש דירה שכורה נכנס לנעלי המשכיר (סעיף 209).
• שאלו את עורך הדין אם צריך לרשום את החוזה: החוק מונה שכירות בין הזכויות הנרשמות במרשם המקרקעין (סעיף 11).

חוזה השכירות: מה לכתוב בו

דרשו חוזה בכתב בשפה שאתם מבינים או עם תרגום מהימן. מה שלא כתוב, יש להניח שלא הוסכם. שכירות מוסדרת בפרק נפרד בקוד האזרחי (סעיפים 531 עד 571): שאלו את עורך הדין אילו כללים החוזה רשאי לשנות.

1. הצדדים: שם הבעלים המלא כמו ברישום, הפרטים שלכם ופרטי הנציג.
2. הדירה: כתובת מדויקת, קומה, מספר דירה, הקוד הקדסטרלי מהנסח.
3. התקופה: תאריכי התחלה וסיום, מה קורה בסיום ואיך החוזה מוארך.
4. דמי שכירות: סכום אחד, מטבע אחד, תאריך ואופן התשלום, וחשבון הבנק הנקוב בחוזה.
5. חשבונות ודמי ועד הבית: מי משלם מה ולפי אילו קריאות מונה. לפי החוק על איגודי בעלי הדירות עלויות הרכוש המשותף חלות על בעלי הדירות, ולכן כתבו במפורש את ההסדר שלכם.
6. פיקדון: הסכום, איפה הוא מוחזק, על מה אפשר לנכות ממנו, מתי ואיך הוא מוחזר. בחוק יש כללים על ערובה בשכירות (סעיף 552): שאלו את עורך הדין.
7. התחשבנות בעזיבה: מי מחזיר מה ואיך מבחינים בין בלאי רגיל לנזק. החוק דורש להחזיר את הדירה במצב שבו התקבלה, בהתחשב בבלאי רגיל, או במצב הנקוב בחוזה (סעיף 564).
8. ביטול והודעה: מי מודיע למי ואיך. ביטול צריך להיות בכתב (סעיף 563); שאלו את עורך הדין על מועדים ועילות.
9. שכירות משנה, אורחים וחיות מחמד: מי רשאי לגור בדירה. העברת הדירה לצד שלישי דורשת הסכמת המשכיר, ובני משפחה אינם נחשבים צד שלישי (סעיף 549).
10. רשימת ציוד: ריהוט ומכשירים עם מצב כל פריט, חתומה בידי שני הצדדים ומצורפת לחוזה.
11. תיקונים: בדרך כלל תיקונים שוטפים הם על השוכר, ואסור לשנות את הדירה בלי הסכמה (סעיף 548). כתבו מה נחשב תיקון שוטף ומה נשאר על הבעלים: דוד, צנרת, מכשירים גדולים. על ליקויים מודיעים מיד (סעיף 543).
12. סכסוכים ושפה: איזה נוסח של החוזה גובר ולאן פונים.

קבלת הדירה: היום הראשון

1. צלמו בתמונות ובווידאו כל חדר ומכשיר. שמרו את הקבצים עם התאריך.
2. רשמו וצלמו את הקריאות של כל המונים.
3. הוסיפו לרשימת הציוד מה שחסר בה: שריטות, כתמים, מכשירים שאינם עובדים. חתמו עליה וקבלו עותק.
4. קבלו את המפתחות, בדקו שהם מתאימים והסכימו איך תקבלו את חשבוניות הצריכה.

במהלך המגורים

• שלמו בהעברה בנקאית לחשבון הנקוב בחוזה ולא במזומן, ושמרו את האישורים.
• שמרו חשבוניות צריכה ורשמו קריאות מונים באותו תאריך בכל תקופה.
• דווחו על תקלות ותעדו כל שינוי בכתב, למשל באפליקציית הודעות עם תמונה.

עזיבת הדירה

1. הודיעו לבעלים בכתב באופן שמתואר בחוזה ושמרו הוכחת שליחה.
2. קבעו מועד לבדיקה ובואו יחד, תוך השוואת הדירה לרשימת הציוד ולתמונות של היום הראשון.
3. רשמו קריאות מונים, שלמו את החשבוניות האחרונות והחזירו את כל סטי המפתחות בתמורה לקבלה.
4. קבלו אישור בכתב על החזר הפיקדון או רשימת ניכויים עם נימוקים.

טביליסי ובבטומי: מה לברר בכל עיר

• טביליסי, הבניין: מצבו (כניסה, מדרגות, סדקים, מעלית, גג) ומי מנהל אותו.
• טביליסי, האזור: איך מגיעים למקומות שאתם צריכים וכמה רעש יש בשעות שונות ביום.
• בבטומי, חימום: איך מחממים את הדירה מחוץ לעונה ומי משלם על כך.
• בבטומי, השכרה לטווח קצר: האם דירות בבניין מושכרות לתיירים ואיך זה משפיע על הרעש, המעלית והכניסה.

דגלים אדומים

נתקלתם באחד מאלה? עצרו, אל תשלמו והתייעצו.

• לחץ: ״תשלמו היום, אחרת ייקחו את הדירה״, או מקדמה לפני הביקור.
• בעלים ״בחו״ל״ ו״חבר״ אוסף את הכסף והמפתחות בלי הרשאה בכתב.
• מחיר נמוך בהרבה מדירות דומות באותו אזור.
• סירוב להציג מסמך בעלות, תעודה מזהה או נסח.
• אין חוזה בכתב, או שאי אפשר לקרוא אותו ולתרגם אותו מראש.
• בקשה לשלם במזומן או לחשבון של צד שלישי.

הצ׳קליסט בעמוד אחד

• ☐ תקציב, אזור, תקופה והרכב הדיירים נרשמו
• ☐ כמה אפשרויות הושוו, הקישורים נשמרו
• ☐ שאלות לפני הביקור נשאלו
• ☐ הדירה נבדקה: מים, רטיבות, חלונות, חימום, חשמל, מונים
• ☐ הבעלים אומת, מסמך בעלות ותעודה מזהה הוצגו
• ☐ נסח עדכני מהרישום הציבורי נקרא על ידי עורך הדין
• ☐ החוזה נקרא, תורגם ועורך הדין עבר עליו
• ☐ פיקדון, חשבונות, תיקונים ועזיבה נכתבו
• ☐ רשימת הציוד מצורפת וחתומה
• ☐ היום הראשון: תמונות, וידאו וקריאות מונים נשמרו
• ☐ תשלומים בהעברה, חשבוניות ואישורים נשמרים
• ☐ עזיבה: הודעה בכתב, בדיקה, החזר פיקדון בכתב

מה לשאול עורך דין

זה אינו ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. את הנושאים שלהלן לא הצלחנו לאמת, ולכן הציגו אותם לעורך דין מקומי וקבלו תשובות בכתב.

• אילו תנאי שכירות החוזה רשאי לשנות ואילו לא.
• מה החוק והחוזה אומרים על הפיקדון: גובה, החזקה, החזרה.
• אילו מועדי הודעה ועילות לסיום החוזה חלים עליי ועל הבעלים.
• אילו מיסים ודיווחים קשורים לשכירות, בגאורגיה ובישראל.
• האם נדרש חוזה שכירות לרישום כתובת או להליכים אחרים, ובאיזו צורה.
• איך לוודא את הנציג של הבעלים ואת ייפוי הכוח שלו.

שאלות נפוצות

מקורות: matsne.gov.ge: הקוד האזרחי (סעיפים 209, 531 עד 571, כולל 543, 548, 549, 552, 563, 564) (נבדק 04.11.2026) · matsne.gov.ge: חוק הרישום הציבורי (סעיפים 10, 11) (נבדק 04.11.2026) · matsne.gov.ge: חוק איגודי בעלי הדירות (עלויות הרכוש המשותף) (נבדק 04.11.2026) · napr.gov.ge: שירותי המרשם, כולל הכנת נסחים (נבדק 04.11.2026) · napr.gov.ge: שירותי מידע (נסח מהמרשם) (נבדק 04.11.2026) · napr.gov.ge: רישום זכויות במקרקעין (שכירות אינה מצוינת בין השירותים בדף) (נבדק 04.11.2026) · napr.gov.ge: מרכזי שירות (סניפים, בתי הצדק) (נבדק 04.11.2026) · rs.ge: שירות ההכנסות של גאורגיה (דף על הכנסה משכירות לא אומת, שאלות מס לעורך דין) (נבדק 04.11.2026)

ראו גם