Аренда квартиры в Тбилиси и Батуми: чек-лист арендатора

Обновлено: октябрь 2026

До поездки: что определить

Запишите ответы, чтобы условия не продиктовал посредник.

• Бюджет в одной валюте с учётом всего, что вне арендной платы: коммунальные платежи, интернет, взносы дома, комиссия агента. Просите перечень в письменном виде.
• Срок, район и кто будет жить: взрослые, дети, питомцы, гости. Это нужно вписать в договор.
• Способ платежей: с какого счёта вы будете переводить деньги и что потребует ваш банк. Спросите его заранее.

Как искать

• Сайты объявлений: сравнивайте несколько похожих квартир в одном районе и сохраняйте ссылки.
• Агентства и знакомые: спросите письменно, чьи интересы представляет агент, кто платит комиссию и есть ли у агента письменные полномочия собственника.
• Группы и чаты в соцсетях: полезны для вариантов, но проверяйте такое объявление так же строго, как любое другое.

Перед просмотром: вопросы

• Кто собственник и кто сдаёт: сам собственник, его представитель или агент?
• Адрес, этаж, лифт и как устроен вход в дом.
• Что входит в аренду: мебель, техника, парковка, кладовка.
• Какие платежи есть помимо арендной платы и кто их вносит: вода, электричество, газ, отопление, интернет, взносы дома.
• Как отапливается квартира и на чём готовят.
• Разрешены ли дети, питомцы и гости.

На просмотре: что осмотреть

• Вода: включите горячую и холодную на кухне и в ванной, оцените напор и слив. Снимайте на телефон.
• Потолки, стены, углы и шкафы: следы сырости, плесень, запах, свежая покраска в подозрительных местах.
• Окна и двери: закрываются ли, нет ли щелей, как работают замки, сколько комплектов ключей.
• Отопление: какое оно, как включается, работает ли сегодня.
• Электрика: розетки, щиток, свет в каждой комнате, работа техники.
• Счётчики воды, электричества и газа: где находятся, какие показания, один ли счётчик на квартиру.
• Шум: послушайте при закрытых окнах и, если можете, придите в другое время суток.
• Интернет и мобильная связь внутри квартиры.
• Подъезд и лифт: чисто, светло, работает ли лифт, нет ли трещин на лестнице.

Перед оплатой: кто собственник

Тот, с кем вы разговариваете, и собственник могут быть разными людьми. Выясните это до первого платежа.

• Спросите, на чьё имя квартира. Попросите документ на квартиру и удостоверение личности этого человека.
• Закажите свежую выписку из Публичного реестра: её может получить любое лицо, а право на недвижимость при сделке подтверждается именно выпиской (Закон о публичном реестре, ст. 10). Пусть юрист объяснит каждую строку, включая ипотеку и аресты.
• Если сдаёт представитель или агент, попросите письменную доверенность или письменное согласие собственника и покажите юристу. Если собственников несколько, спросите, подпишут ли все.
• Спросите юриста, что будет с вашим договором, если собственник продаст квартиру. По Гражданскому кодексу приобретатель сданной квартиры занимает место наймодателя (ст. 209).
• Спросите юриста, нужно ли регистрировать договор: закон называет аренду среди прав, которые вносятся в реестр недвижимости (ст. 11).

Договор аренды: что вписать

Требуйте письменный договор на понятном вам языке или с проверенным переводом. Если пункта нет в тексте, исходите из того, что он не согласован. Аренда регулируется отдельной главой Гражданского кодекса (ст. 531-571): спросите юриста, что из неё договор вправе менять.

1. Стороны: полное имя собственника как в документе и в реестре, ваши данные, данные представителя, если он есть.
2. Квартира: точный адрес, этаж, номер, кадастровый код из выписки.
3. Срок: даты начала и окончания, что происходит по окончании, как договор продлевается.
4. Арендная плата: одна сумма, одна валюта, дата и способ платежа, банковский счёт из договора.
5. Коммунальные платежи и взносы дома: кто что платит и по каким показаниям счётчиков. По закону о товариществах собственников жилья расходы на общее имущество несут собственники квартир, поэтому свой порядок впишите прямо.
6. Залог: сумма, где хранится, на что может быть удержан, когда и как возвращается. У закона есть правила об обеспечении при найме (ст. 552): спросите юриста.
7. Расчёты при выезде: кто что возмещает, чем естественный износ отличается от порчи. Закон требует вернуть квартиру в том состоянии, в котором её получили, с учётом естественного износа, либо в состоянии, указанном в договоре (ст. 564).
8. Расторжение и уведомление: кто, кому и как сообщает. Расторжение делается письменно (ст. 563); сроки и основания уточните у юриста.
9. Субаренда, гости, питомцы: кто вправе жить в квартире. Передача квартиры третьему лицу требует согласия наймодателя, члены семьи третьими лицами не считаются (ст. 549).
10. Опись имущества: мебель и техника с состоянием каждой вещи, подписанная обеими сторонами и приложенная к договору.
11. Ремонт: по общему правилу текущий ремонт делает арендатор, а менять жильё без согласия нельзя (ст. 548). Впишите, что считается текущим ремонтом, а что остаётся за собственником: котёл, трубы, крупная техника. О недостатках сообщайте сразу (ст. 543).
12. Споры и язык: какая версия договора главная и куда обращаться.

Передача квартиры: первый день

1. Сфотографируйте и снимите на видео каждую комнату, окна, сантехнику и технику. Сохраните файлы с датой.
2. Запишите и сфотографируйте показания всех счётчиков.
3. Допишите в опись всё, чего в ней нет: царапины, пятна, неработающую технику. Пусть обе стороны подпишут её, возьмите копию.
4. Получите ключи, проверьте, что они подходят, и договоритесь, как будете получать коммунальные квитанции.

Во время проживания

• Платите банковским переводом на счёт из договора, не наличными, и сохраняйте подтверждения.
• Храните коммунальные квитанции и фиксируйте показания счётчиков в одну и ту же дату каждого периода.
• О неисправностях и любых изменениях сообщайте письменно, например в мессенджере с фото.

Выезд

1. Уведомите собственника письменно так, как написано в договоре, и сохраните доказательство отправки.
2. Договоритесь о дате осмотра и приходите вместе, сверяя квартиру с описью и фотографиями первого дня.
3. Запишите показания счётчиков, оплатите последние квитанции и верните все комплекты ключей под расписку.
4. Получите письменное подтверждение возврата залога или перечень удержаний с основаниями.

Тбилиси и Батуми: что уточнить в каждом городе

• Тбилиси, дом: состояние здания (подъезд, лестница, трещины, лифт, кровля) и кто им управляет.
• Тбилиси, район: как добираться до нужных мест и какой шум в разное время суток.
• Батуми, отопление: как отапливается квартира вне сезона и кто за это платит.
• Батуми, посуточная сдача: сдаются ли квартиры в доме туристам и как это влияет на шум, лифт и подъезд.

Красные флаги

Встретили любой из них: остановитесь, ничего не платите и проконсультируйтесь.

• Давление: «платите сегодня, иначе заберут» или задаток до просмотра.
• Собственник «за границей», а деньги и ключи забирает «друг» без письменных полномочий.
• Цена заметно ниже сопоставимых квартир в том же районе.
• Отказ показать документ на квартиру, удостоверение личности или выписку.
• Нет письменного договора, или его нельзя сначала прочитать и перевести.
• Просьба платить наличными или на счёт третьего лица.

Чек-лист на одну страницу

• ☐ Бюджет, район, срок и состав жильцов записаны
• ☐ Несколько вариантов сравнены, ссылки сохранены
• ☐ Вопросы до просмотра заданы
• ☐ Квартира осмотрена: вода, сырость, окна, отопление, электрика, счётчики
• ☐ Собственник установлен, документ и удостоверение личности показаны
• ☐ Свежая выписка из Публичного реестра прочитана юристом
• ☐ Договор прочитан, при необходимости переведён, юрист его посмотрел
• ☐ Залог, коммунальные платежи, ремонт и выезд вписаны
• ☐ Опись приложена и подписана
• ☐ Первый день: фото, видео, показания счётчиков сохранены
• ☐ Платежи переводом, квитанции и подтверждения хранятся
• ☐ Выезд: письменное уведомление, осмотр, возврат залога письменно

О чём спросить юриста

Это не юридическая и не налоговая консультация. Вопросы ниже мы не смогли превратить в проверенные утверждения, поэтому задайте их местному юристу и получите ответ письменно.

• Какие условия аренды договор вправе менять, а какие нет.
• Что закон и договор говорят о залоге: размер, хранение, возврат.
• Какие сроки уведомления и основания расторжения действуют для меня и для собственника.
• Какие налоги и декларации связаны с арендой, в Грузии и в Израиле.
• Нужен ли договор аренды для регистрации по адресу или других процедур и в каком виде.
• Как проверить представителя собственника и его доверенность.

Частые вопросы

Источники: matsne.gov.ge: Гражданский кодекс (ст. 209, 531-571, в том числе 543, 548, 549, 552, 563, 564) (проверено 04.11.2026) · matsne.gov.ge: Закон о публичном реестре (ст. 10, 11) (проверено 04.11.2026) · matsne.gov.ge: Закон о товариществах собственников жилья (расходы на общее имущество) (проверено 04.11.2026) · napr.gov.ge: услуги Реестра, в том числе подготовка выписок (проверено 04.11.2026) · napr.gov.ge: информационные услуги (выписка из реестра) (проверено 04.11.2026) · napr.gov.ge: регистрация прав на недвижимость (аренда среди услуг страницы не названа) (проверено 04.11.2026) · napr.gov.ge: центры обслуживания (филиалы, Дома юстиции) (проверено 04.11.2026) · rs.ge: Служба доходов Грузии (страницу о доходе от аренды не подтвердили, налоговые вопросы к юристу) (проверено 04.11.2026)

Смотрите также