Обновлено:
- Прибыль от продажи жилой квартиры или дома с участком, которыми вы владели более двух лет, освобождена от подоходного налога (Налоговый кодекс, ст. 82(1)(f.a)). Два года считаются с даты документа о праве собственности, составленного для регистрации (ст. 82(4)).
- Если владели два года или меньше, жильё облагается 5% с прибыли (не с цены), прочие активы 20%. Декларация и оплата: до 15-го числа месяца после продажи (PwC, 2 сентября 2026).
- Разъяснение Минфина № 143 от 14 мая 2026 мы знаем только по пересказам юрфирм, оригинал не нашли. Отдельных правил для нерезидентов в прочитанных источниках нет.
Правило двух лет: что подтверждено
Первичный источник — Налоговый кодекс Грузии на законодательном вестнике matsne.gov.ge (актуальная консолидированная редакция, последняя поправка — закон № 1888 от 15 октября 2026). Ст. 82(1)(f.a) освобождает от подоходного налога прибыль от продажи жилой квартиры (дома) вместе с прилегающим участком, которыми владели более двух лет. Ограничение «актив не использовался в экономической деятельности» записано в подпункте f.c для прочих активов; в подпункте о жилье его нет.
Остальное мы знаем из вторичных источников: юрфирмы Andersen, Kreston, Eurofast, ExpatHub пересказывают разъяснение Минфина № 143 от 14 мая 2026 года. Его официальный текст мы не открыли.
- Подтверждено кодексом: более двух лет владения — прибыль не облагается.
- По пересказам разъяснения № 143: сдача в аренду до продажи освобождения не лишает; жильё — самостоятельная зарегистрированная единица, предназначенная для проживания, к которой можно подключить коммуникации; застройщики и те, кто торгует недвижимостью регулярно, освобождения не получают.
- Подтверждено кодексом, ст. 82(4)(a): два года идут с даты составления документа о праве собственности, который составлен для регистрации права в реестре (при покупке обычно договор купли-продажи; кодекс документ не называет), а не с даты записи в реестре. Если право не регистрируется, то с момента его возникновения. Если единый зарегистрированный объект разделён, срок нового объекта считается с даты владения исходным.
- Подтверждено кодексом, ст. 82(4)(a2): моментом продажи считается дата составления документа, на основании которого в реестре регистрируется переход права собственности (если регистрации нет, момент передачи права). Месяц этого документа и есть месяц продажи для декларации.
- Подтверждено кодексом, ст. 82(4)(a1): если вы наследник или одаряемый первой очереди, к вашему сроку прибавляется срок наследодателя (дарителя). К первой очереди ст. 82(4)(c) относит супруга, ребёнка (в том числе усыновлённого), внука, правнука и его ребёнка, родителя и усыновителя. Для других родственников суммирование в статье не упомянуто.
- Не подтверждено: как считается срок при покупке в новостройке до сдачи дома (статья этот случай отдельно не называет); сколько сделок считается «систематическими».
Ставки и статус: резидент или нерезидент
В английском тексте ст. 81(3) стоит слово provision («предоставление»), а не sale; юрфирмы и разъяснение Минфина применяют норму к продаже. Резидентом считается тот, кто находился в Грузии 183 дня и более в любой непрерывный 12-месячный период, заканчивающийся в текущем налоговом году; статус определяется для каждого периода (ст. 34(2) кодекса; PwC). Любой неполный день считается днём (ст. 34(5)), но время в Грузии «с целью лечения или отдыха» в эти 183 дня не засчитывается (ст. 34(4)(d)); для вашего случая уточните у налогового консультанта. Налог резидента: ст. 80(1) берёт объектом весь доход за год, но ст. 82(1)(u) освобождает доход (в том числе прибыль) резидента, не относящийся к грузинскому источнику; PwC пишет то же. Поэтому формулу «резидент платит со всех доходов в мире» мы не используем; для этой продажи она ничего не меняет, потому что прибыль от грузинской квартиры — грузинский источник. Нерезидент платит только с доходов из грузинского источника, и ст. 80(4) прямо называет нерезидента, продающего имущество: налог с валового грузинского дохода за вычетом связанных расходов.
Chambers (Real Estate 2026) пишет, что прибыль от продажи грузинской недвижимости в целом облагается в Грузии, с учётом соглашений об избежании двойного налогообложения. Отдельной ставки для нерезидентов и отдельного отказа им в освобождении мы не нашли, но и подтверждения от Службы доходов, что нерезидент получает то же освобождение, нет. Уточните у грузинского бухгалтера.
| Ситуация | Ставка | Основание |
|---|---|---|
| Жильё с участком, владение более 2 лет | 0% (освобождено) | Кодекс, ст. 82(1)(f.a) |
| Жильё с участком, владение 2 года или меньше | 5% с прибыли | Кодекс, ст. 81(3); PwC; юрфирмы |
| Нежилое, земля, прочие активы, торговля как бизнес | 20% (общая ставка) | Кодекс, ст. 81(1); Eurofast, Kreston |
Как считается прибыль
Налог берут с прибыли, а не с цены. Это разница между ценой продажи и стоимостью актива. По ст. 148 стоимость включает расходы на приобретение и другие расходы, увеличивающие стоимость, а для полученного безвозмездно — рыночную цену на день получения. По пересказам разъяснения № 143 (Kreston, Eurofast, ExpatHub), в стоимость входят и документально подтверждённые затраты на ремонт или достройку; раньше их часто не учитывали.
- Входит: цена покупки, расходы на приобретение, подтверждённые договорами и платёжными документами ремонт и достройка.
- Не подтверждено: вычитаются ли комиссия агента, нотариус и регистрация при продаже. Не вычитайте их без подтверждения бухгалтера.
Декларация и оплата: до 15-го числа
С 1 января 2024 года налоговый период для дохода физлица от продажи имущества вне предпринимательской деятельности — календарный месяц (ст. 135(5)), а срок декларации и оплаты — 15-е число месяца, следующего за месяцем сделки. Это подтверждают PwC (пересмотрено 2 сентября 2026) и юрфирма Revera, а в самом кодексе — ст. 135(5) (налоговый период: календарный месяц) и ст. 153(12) (декларация не позднее 15-го числа месяца, следующего за отчётным); правило касается и нерезидентов. Перед регистрацией нового собственника реестр обязан уведомить продавца-физлицо об обязанности отчитаться и заплатить налог (ст. 153(6)).
Источники расходятся. PB Services (15 сентября 2026) называет срок «1 апреля каждого года». Это прежний годовой порядок, он остаётся для годовой декларации, но для продажи вне бизнеса с 2024 года действует месячный. Мы следуем кодексу и PwC.
- Определите месяц сделки: по ст. 82(4)(a2) это месяц даты документа, на основании которого в реестре регистрируется переход права (обычно договор купли-продажи), а не месяц записи в реестре.
- Подайте декларацию в личном кабинете на rs.ge. По PB Services, доступ даёт отделение Службы доходов или представитель по нотариальной доверенности; как нерезидент делает это онлайн, официально не подтверждено.
- Заплатите налог в тот же срок (PB Services: с грузинского банковского счёта; реквизиты берите на rs.ge).
- Сохраните декларацию и платёжку.
- 1
Срок владения
Со дня составления договора (документа о праве): более 2 лет — 0%, 2 года или меньше — 5% с прибыли
0% или 5% - 2
Прибыль
Цена продажи минус цена покупки и подтверждённый ремонт
- 3
Договор
Нотариус или Дом юстиции; расходы несёт продавец, если не оговорено
- 4
Регистрация в NAPR
₾150 за 4 дня, ₾270 за 1 день, ₾350 в день подачи
₾150–350 - 5
Декларация
Личный кабинет на rs.ge, до 15-го числа месяца после продажи
до 15-го - 6
Оплата налога
В тот же срок; просрочка: штраф 5% или 10% и 0,05% в день
5% / 10%
Налоговый кодекс; PwC (2 сентября 2026); NAPR; Chambers; Revera
Детали статуса нерезидента и вычета расходов на продажу не подтверждены.
Регистрация сделки и расходы продавца
Право переходит с регистрацией в NAPR, а не с подписью (Chambers). Договор обычно заключают у нотариуса или в Доме юстиции. Chambers отмечает, что отдельного налога на передачу недвижимости в Грузии нет, а частный продавец вне НДС. По ст. 479 Гражданского кодекса расходы на договор, регистрацию и подачу несёт продавец, если иное не согласовано (Chambers); на практике это делят в договоре.
| Статья | Сумма | Комментарий |
|---|---|---|
| Регистрация права: 4 рабочих дня / 1 день / в день подачи | ₾150 / ₾270 / ₾350 | тариф NAPR |
| Подтверждение подписей сторон | ₾7 | тариф NAPR |
| Нотариус | цифры нет | зависит от суммы сделки |
| Комиссия агента | проверенной цифры нет | условия в договоре с агентом |
Типичные ловушки
- Заниженная цена в договоре. Прибыль считается от цены сделки: указывайте реальную цену, подтверждённую банковским переводом. Проверяет ли Служба доходов цену по рыночной, мы не выяснили.
- Валюта. Расчёты идут в долларах, налог в лари. По общему правилу валютная сделка пересчитывается по официальному курсу Нацбанка на дату операции (Andersen). Отсюда наш вывод: цена в долларах не изменилась, а в лари прибыль может быть ненулевой. Проверьте у бухгалтера.
- Перепродажа до регистрации и серия сделок: уступка прав по предварительному договору облагается 20%, как и торговля недвижимостью как бизнес (Eurofast).
Пример расчёта (иллюстрация)
Условные цифры, не рыночные данные и не прогноз. Для простоты в долларах; на деле считают в лари по курсу Нацбанка. Квартира куплена за $100 000, документально подтверждённый ремонт $8 000, продана за $125 000. Расходы на продажу не вычтены, так как их вычет не подтверждён.
| Сценарий | Прибыль | Ставка | Налог |
|---|---|---|---|
| Владение более 2 лет | $17 000 | 0% | $0 |
| Владение 2 года или меньше | $17 000 | 5% | $850 |
| Серия сделок как бизнес (по Eurofast) | $17 000 | 20% | $3 400 |
Налог вашей страны и что проверить человеку
Грузия облагает прибыль от своей недвижимости. Отчитываться ли о сделке дома и как учесть грузинский налог, зависит от вашей страны и соглашения об избежании двойного налогообложения: это отдельная проверка у налогового консультанта, мы не делаем заявлений о налогах других стран.
Перед сделкой нужен местный юрист и проверка у официального источника (rs.ge, napr.gov.ge): этот гид не юридическая и не налоговая консультация. Проверить человеку: оригинал разъяснения № 143, как считаются два года в новостройке, статус нерезидента, обязательность декларации при 0%, вычет расходов на продажу.
Частые вопросы
Какой налог при продаже квартиры в Грузии?
Если владели более двух лет, налога на прибыль нет (Налоговый кодекс, ст. 82(1)(f.a)). Если два года или меньше, 5% с прибыли, то есть с разницы между ценой продажи и стоимостью покупки с подтверждённым ремонтом.
Правило двух лет: с какого момента считать?
Со дня составления документа о праве собственности, который составлен для регистрации права в реестре (при покупке обычно договор купли-продажи), а не с даты записи в реестре. Конец периода — день составления документа, на основании которого регистрируется продажа (Налоговый кодекс, ст. 82(4)(a), (a2)). Срок наследодателя или дарителя прибавляется, если вы его наследник первой очереди (ст. 82(4)(a1)). Для новостройки и особых случаев проверьте у бухгалтера.
Платит ли нерезидент налог при продаже квартиры в Грузии?
Да, доход от продажи грузинской недвижимости — грузинский источник (ст. 80(4)). Отдельной ставки для нерезидентов мы не нашли; применимость освобождения нерезиденту подтвердите у бухгалтера.
Когда подавать декларацию при продаже квартиры?
С 2024 года до 15-го числа месяца после продажи, там же платят налог (PwC, сентябрь 2026). Один источник называет 1 апреля, но это прежний годовой порядок.
Можно ли вычесть ремонт и комиссию агента?
Документально подтверждённый ремонт, по пересказам разъяснения № 143, входит в стоимость. Вычет комиссии агента и нотариуса мы не подтвердили.
Источники: Налоговый кодекс Грузии, законодательный вестник (ст. 34, 80, 81, 82, 121, 135, 148, 153, 272, 274; редакция с законом № 1888 от 15.10.2026) · Налоговый кодекс Грузии, ст. 34 (английский текст, консолидированная редакция от 15.10.2026) · PwC Tax Summaries: Georgia, tax administration (2 сентября 2026) · PwC Tax Summaries: Georgia, residence (2 сентября 2026) · PwC Tax Summaries: Georgia, income determination · PwC Tax Summaries: Georgia, taxes on personal income · NAPR: тарифы регистрации прав на недвижимость · Chambers: Real Estate 2026, Georgia · Kreston Georgia: разъяснение Минфина № 143 (20 мая 2026) · ExpatHub: правила продажи недвижимости 2026 · Eurofast: новые правила налога с продажи недвижимости (4 сентября 2026) · Andersen Georgia: Capital Gains Tax in Georgia (март 2026) · Andersen Georgia: Tax Obligations upon Sale of Residential Property (октябрь 2025) · Revera Legal: изменения в декларации при продаже имущества (с 2024 года) · PB Services: налоги физлиц на недвижимость (15 сентября 2026)