Обновлено:
- Подтверждено: с 1.03.2026 ВНЖ собственника требует оценку выше $150 000; с 1.07.2026 кредиты до 1 млн ₾ выдают в лари; с 30.09.2026 порог налога на имущество 100 000 ₾ вместо 40 000; декларация за 2026 год до 2 ноября.
- Впереди: лимит платежа 25% дойдёт до дохода ниже 2 000 ₾ (1.02.2027) и ниже 2 500 ₾ (1.09.2027); фиксированный режим посуточной сдачи действует по Кодексу до 1.01.2028.
- Не подтверждено: принята ли поправка о запрете сельхозземли иностранцам (объявлена 13.02.2026); как порог налога на имущество применяется к нерезиденту; переход для купивших по порогу $100 000. Правило продажи (0% после двух лет) в 2026 году не менялось, изменения мы не нашли.
Новые правила покупки недвижимости в Грузии 2026: хронология
Таблица идёт по датам. «Подтверждено» значит закон, приказ или страница ведомства; «объявлено» значит сообщение прессы без текста акта; «не подтверждено» значит только пересказы. Данные на 20 октября 2026.
| Дата | Что изменилось | Кого касается | Источник | Статус |
|---|---|---|---|---|
| 26.02.2025 | Нацбанк: LTV по ипотеке в лари 90%; при доходе из-за рубежа валютная ипотека до 80% | заёмщики | Нацбанк | подтверждено |
| 11.11.2025 | Комитет парламента поддержал продление фиксированного налога на посуточную сдачу до 1.01.2028 | сдающие посуточно | parliament.ge; Кодекс, ст. 309 | подтверждено |
| 13.02.2026 | Премьер-министр объявил поправку к Конституции о запрете продажи сельхозземли иностранцам | покупатели земли | Georgia Today | объявлено; принятие не подтверждено |
| 1.03.2026 | ВНЖ собственника: оценка выше $150 000 вместо $100 000 | желающие ВНЖ | закон об иностранцах, ст. 15(j) | подтверждено |
| 1.03.2026 | Разрешение на работу для иностранцев без ПМЖ (постановление № 70 от 20.02.2026) | работающие, самозанятые | inc.ge | пересказ, текст не открывали |
| 14.05.2026 | Разъяснение Минфина № 143 о налоге при продаже жилья | продавцы | Kreston и др. | не подтверждено: оригинала нет |
| 1.07.2026 | Кредиты до 1 млн ₾ только в лари (было 750 000 ₾); исключения, среди них неграждане | заёмщики | приказ Нацбанка № 131/04 | подтверждено |
| 30.09.2026 | Налог на имущество: порог дохода семьи 100 000 ₾ вместо 40 000 ₾ | владельцы жилья | Кодекс, закон № 1874; SOVA | подтверждено; начало расходится |
| 30.09.2026 | Нацбанк объявил лимит платежа 25% для дохода ниже 2 000 ₾ (с 1.02.2027) и ниже 2 500 ₾ (с 1.09.2027) | заёмщики | SOVA; Georgia Today | объявлено |
| 2.11.2026 | Срок декларации по налогу на имущество за 2026 год; оплата 16.11 | владельцы выше порога и земли | Служба доходов | подтверждено; оплата — наше прочтение |
| 1.01.2028 | Конец фиксированного режима посуточной сдачи, если не продлят | сдающие посуточно | Кодекс, ст. 309 | подтверждено |
- 1
ВНЖ: порог $150 000
Оценка недвижимости выше $150 000 вместо $100 000; считается оценка, не цена.
1.03.2026 - 2
Кредиты в лари
Кредиты до 1 млн ₾ только в лари (было 750 000 ₾); есть исключения.
1.07.2026 - 3
Налог на имущество
Порог дохода семьи 100 000 ₾ вместо 40 000 ₾; выше — 0,8–1% стоимости.
30.09.2026 - 4
Декларация за 2026
Срок по налогу на имущество; оплата 16 ноября (наше прочтение).
2.11.2026 - 5
Платёж к доходу
Лимит 25% охватит доход ниже 2 000 ₾.
1.02.2027 - 6
Платёж к доходу, шаг 2
Лимит 25% охватит доход ниже 2 500 ₾.
1.09.2027 - 7
Посуточная сдача
Конец фиксированного налога 10 ₾/м² по Кодексу, если не продлят.
1.01.2028
Закон об иностранцах, Налоговый кодекс, приказ Нацбанка № 131/04, Служба доходов; октябрь 2026
Шаги 2027 года объявлены Нацбанком через прессу; начало налога 2026 года источники датируют по-разному.
ВНЖ через недвижимость: порог $150 000 с 1 марта 2026
Закон о правовом статусе иностранцев (ст. 15(j)) выдаёт краткосрочный ВНЖ собственнику недвижимости (не сельхозземли) с рыночной стоимостью выше $150 000 в эквиваленте в лари, а также супругу и детям. До 1 марта 2026 порог был $100 000. Считается оценка сертифицированного оценщика аккредитованной организации, а не цена в договоре. Сбор SDA: ₾300, 450 или 600 за 30, 20 или 10 дней.
Открыто: сложение нескольких объектов (юрфирмы пишут, что можно; закон и SDA не подтверждают); зачёт новостройки; переход для купивших по старому порогу, обзоры расходятся (покупка и полная оплата до 1 марта по legal.ge, регистрация права до 1 марта по Realting). На matsne.gov.ge есть поправки 2026 года к закону (№ 1510 от 15.04.2026, № 1803 от 25.06.2026). В выборочно прочитанном тексте № 1803 речь о ВНЖ супругов граждан, студентов и высылке; порога недвижимости там нет. Спросите SDA письменно.
Ипотека: правила Нацбанка, кредиты в лари и шаги 2027 года
Нацбанк с 26.02.2025 допускает кредит в лари до 90% залога (было 85%); при доходе из-за рубежа валютная ипотека до 80%. Страница Нацбанка «PTI and LTV» показывает базу: 90% в лари, 70% в валюте при другой валюте дохода.
С 1.07.2026 кредиты до 1 000 000 ₾ выдают только в лари (приказ президента Нацбанка № 131/04 от 15.06.2026). Пресса исключения не перечисляет; в тексте приказа (ст. 1(3)) названы: общие обязательства заёмщика перед кредитором свыше 1 000 000 ₾, заёмщик без гражданства Грузии (п. b), достаточный доход в валюте кредита, полное денежное обеспечение и рефинансирование в той же валюте. Банк вправе быть строже: проверьте письменно.
30.09.2026 Нацбанк объявил: лимит платежа 25% остаётся, но охватит доход ниже 2 000 ₾ с 1.02.2027 и ниже 2 500 ₾ с 1.09.2027. Пример SOVA: при доходе 1 800 ₾ предельный платёж снизится с 900 до 450 ₾. Как банки считают доход из-за рубежа, нигде не опубликовано.
| Параметр | Было | Сейчас | Дальше |
|---|---|---|---|
| LTV, кредит в лари | 85% | 90% (с 26.02.2025) | — |
| LTV, валютный кредит при доходе из-за рубежа | 70% | 80% (с 26.02.2025) | — |
| Кредиты только в лари до | 750 000 ₾ | 1 000 000 ₾ (с 1.07.2026) | — |
| Лимит платежа 25% при доходе ниже | 1 500 ₾ | 1 500 ₾ | 2 000 ₾ (1.02.2027); 2 500 ₾ (1.09.2027) |
Изменения налога на имущество в Грузии: порог 100 000 лари
Закон № 1874 от 30.09.2026 освобождает жильё (имущество кроме земли), если доход семьи за прошлый год не выше 100 000 ₾ (ст. 206(1)(a)). Раньше порог был 40 000 ₾, а диапазон 0,05–0,2% убран. Выше порога налог 0,8–1% рыночной стоимости (ст. 202(5)). По данным правящей партии, освобождены около 81 000 налогоплательщиков (SOVA).
Служба доходов: декларация за 2026 год до 2 ноября. Оплата до 15 ноября, это воскресенье, значит 16 ноября (наше прочтение ст. 205(14) и 3(6)). Начало действия источники датируют по-разному: с публикации (SOVA) или с 1 октября (1TV); переходного правила мы не нашли. Земля облагается отдельно, 0,24 ₾ за м².
Посуточная сдача: фиксированный налог до 1 января 2028
Кодекс (ст. 309) допускает по заявлению фиксированный налог 10 ₾ за м² в месяц при обороте до 100 000 ₾ за 12 месяцев; НДС в этом режиме не начисляется. Срок режима до 1.01.2028: продление поддержал бюджетный комитет парламента 11.11.2025. PwC (2.09.2026) ещё называет 2026 год, это устаревшие сведения.
Платежи поквартально: 15 апреля, 15 июля, 5 октября, 15 января. Применяется ли 5% вне режима, не подтверждено. Регистрации квартиры в туристической администрации в законе о туризме мы не нашли.
Налог при продаже: правило двух лет не менялось
Прибыль от продажи жилья, которым владели более двух лет, освобождена (ст. 82(1)(f.a)); при двух годах и меньше 5% с прибыли (ст. 81(3)). Декларация и оплата до 15-го числа следующего месяца (ст. 153(12); PwC, 2.09.2026); месячный период действует с 2024 года. Два года идут с даты документа о праве собственности, составленного для регистрации, до даты документа, на основании которого регистрируется продажа (ст. 82(4)(a), (a2)).
Из 2026 года мы нашли только разъяснение Минфина № 143 от 14.05.2026: юрфирмы пересказывают, что подтверждённый ремонт входит в стоимость, а сдача в аренду освобождения не лишает. Оригинала мы не нашли, изменения самой нормы тоже. Открыто: применение к нерезиденту и счёт срока в новостройке до сдачи дома.
Земля: сельхозземля и объявленная поправка
Сельхозземлю иностранец-физлицо получает только по наследству (Конституция, ст. 19(4); органический закон № 4848-II от 25.06.2019, ст. 4(2)(a)); квартиры и несельхоз-участки доступны. Это правило действует с 2018–2019 годов, и новых актов 2026 года мы не нашли.
13.02.2026 премьер-министр заявил, что поправка к Конституции запретит отчуждение сельхозземли иностранцам (Georgia Today). 18.02.2026 он сказал в парламенте, что такие поправки уже приняты (Imedi); не ясно, идёт ли речь о норме 2018 года или о новой. Текста новой поправки, внесения в парламент или принятия мы на 20.10.2026 не нашли. До задатка закажите справку NAPR о категории участка (13–39 ₾).
Банки, переводы и регистрация права
Изменений в опубликованных требованиях банков к нерезидентам в 2026 году мы не нашли, но изменились переводы: «Золотая Корона» с 24.07.2026 не отправляет переводы в Грузию, а поступления из России в августе 2026 упали на 88% к августу 2025 (JAMnews, 16.09.2026; причину издание прямо не называет). Банк может отказать без объяснения причин (договор TBC).
Регистрация права в NAPR: ₾150 за 4 рабочих дня, ₾270 за 1 день, ₾350 в день подачи. Сообщений об изменении этих сборов в 2026 году мы не нашли (страница тарифов без даты). Отдельного налога на переход права нет (Chambers 2026).
Другие изменения 2026: разрешения на работу и закон об иностранцах
С 1.03.2026 иностранцам без ПМЖ нужно разрешение на работу, в том числе самозанятым (постановление № 70 от 20.02.2026; пересказ inc.ge от 26.02.2026, текст постановления мы не открывали). Самозанятым, работавшим на 1 марта, срок был до 1 мая 2026; «активный» статус нужно превратить в право на работу до 1.01.2027. Про владельцев ВНЖ по недвижимости в пересказе ничего нет: вопрос юристу.
Закон № 1803 от 25.06.2026 (в основном с 1.09.2026) касается ВНЖ по браку с гражданином, студентов и высылки осуждённых иностранцев. Проект Муниципального кодекса прошёл первое чтение в комитете (дайджест от 19.10.2026): связи со сделками источники не называют.
Что делать сейчас: чек-лист по типу владельца
| Кто вы | Что сделать |
|---|---|
| Покупатель | Если нужен ВНЖ, берите оценку с запасом выше $150 000. Закажите справку NAPR о категории до задатка. Попросите банк письменно назвать валюту, LTV, PTI и учтённый доход; помните о шагах 2027. |
| Владелец | Сравните доход семьи за 2025 год со 100 000 ₾. Следите за 2 и 16 ноября. Спросите бухгалтера, учитывается ли доход за рубежом. |
| Арендодатель | Долгосрочная: 5% с валовой аренды, декларация до 1 апреля 2027. Посуточная: заявление на фиксированный режим, даты платежей, порог 100 000 ₾. Если сами ведёте бизнес, проверьте разрешение на работу. |
| Продавец | Проверьте дату документа о праве и срок владения, соберите счета за ремонт, помните о 15-м числе. Нерезиденту нужен ответ бухгалтера. |
За чем следить дальше: даты 2026–2027
| Дата | Что | Статус |
|---|---|---|
| 2 и 16.11.2026 | декларация и оплата налога на имущество | срок подтверждён; оплата — наше прочтение |
| 1.01.2027 | срок для «активного» статуса получить право на работу | по пересказу inc.ge |
| 1.02.2027 | лимит платежа 25% для дохода ниже 2 000 ₾ | объявлено |
| 1.04.2027 | декларация по аренде за 2026 год | по Кодексу |
| 1.09.2027 | лимит платежа 25% для дохода ниже 2 500 ₾ | объявлено |
| 1 и 15.11.2027 | декларация и оплата налога на имущество | по Кодексу |
| 1.01.2028 | конец фиксированного режима посуточной сдачи | по Кодексу; продление возможно |
| без даты | поправка о сельхозземле; решения о ставках налога в Тбилиси и Батуми; второе чтение Муниципального кодекса | не подтверждено |
Что мы не смогли подтвердить
- Принята ли поправка о сельхозземле и каков её текст.
- Применение порога 100 000 ₾ к нерезиденту без грузинских доходов; учитывается ли доход за рубежом; с какой даты действует поправка и есть ли переходное правило.
- Переход для купивших до 1.03.2026 и сложение объектов для ВНЖ: ответ даёт только SDA.
- Оригинал разъяснения Минфина № 143 и счёт двух лет в новостройке до сдачи дома.
- Текст постановления № 70 и его влияние на владельцев; первичная публикация Нацбанка о шагах 2027; как банки считают доход из-за рубежа.
- Льгота по НДС для старых проектов (поставки в домах с разрешением или проектом на 8.08.2008 из муниципального списка): по кодексу, ст. 309(79), поставка и ввод в эксплуатацию возможны до 1.01.2033 (закон № 1888 от 15.10.2026, в силе с 16.10.2026; прежний срок — 1.01.2029). Цифра 2028 из сообщения комитета парламента от 11.11.2025 не встречается ни в одной из прочитанных редакций кодекса; сообщение parliament.ge открыть не удалось.
Частые вопросы
Что изменилось в Грузии для иностранцев в 2026 году по недвижимости?
Подтверждены: порог ВНЖ выше $150 000 с 1.03.2026, кредиты до 1 млн ₾ в лари с 1.07.2026, порог налога на имущество 100 000 ₾ с 30.09.2026. Запрета на квартиры для иностранцев мы не нашли.
Какие новые правила покупки недвижимости в Грузии действуют в 2026?
Квартиры и несельхоз-участки иностранцам доступны. Новое: порог ВНЖ, правила кредитов в лари и шаги Нацбанка 2027. Налога на переход права нет, регистрация ₾150–350.
Какой порог ВНЖ через недвижимость в Грузии сейчас?
Рыночная стоимость выше $150 000 в эквиваленте в лари по оценке аккредитованного оценщика (ст. 15(j)), с 1.03.2026. Раньше было $100 000. Переход для купивших раньше не подтверждён.
Что изменилось в налоге на имущество в Грузии в 2026 году?
Жильё освобождено при доходе семьи за прошлый год до 100 000 ₾ вместо 40 000 ₾; выше 0,8–1% рыночной стоимости. Декларация за 2026 год до 2 ноября, оплата 16 ноября (наше прочтение).
Изменился ли налог при продаже квартиры в Грузии?
Правило прежнее: 0% после более чем двух лет владения, 5% с прибыли при двух годах и меньше, декларация до 15-го числа. Изменения нормы в 2026 году мы не нашли.
Закончился ли фиксированный налог на посуточную сдачу в Грузии?
Нет. По Кодексу (ст. 309) режим действует до 1.01.2028; продление поддержал бюджетный комитет парламента 11.11.2025. PwC ещё пишет о 2026 годе.
Запретили ли иностранцам покупать землю в Грузии в 2026 году?
Сельхозземля недоступна иностранцу-физлицу с 2018–2019 годов, кроме наследства. Новая поправка объявлена 13.02.2026, её принятие мы не подтвердили.
Что меняется в ипотеке в Грузии в 2027 году?
Лимит платежа 25% применят к доходу ниже 2 000 ₾ с 1.02.2027 и ниже 2 500 ₾ с 1.09.2027 (сейчас ниже 1 500 ₾). Как это затронет доход из-за рубежа, спросите банк.
Изменились ли сборы за регистрацию права собственности в Грузии?
Сообщений об изменении мы не нашли: NAPR берёт ₾150, 270 или 350 за 4 дня, 1 день или день подачи. Страница тарифов без даты.
Источники: Закон Грузии о правовом статусе иностранцев и лиц без гражданства (matsne.gov.ge) · Закон № 1803 от 25.06.2026 о поправках к закону об иностранцах (matsne.gov.ge) · Налоговый кодекс Грузии, консолидированный текст (matsne.gov.ge) · Приказ президента Нацбанка № 131/04 от 15.06.2026 о кредитах до 1 000 000 лари (matsne.gov.ge) · Matsne: закон № 1888 от 15.10.2026 о поправке к Налоговому кодексу (ст. 309(79): НДС-льгота до 1.01.2033) · Нацбанк Грузии: требования PTI и LTV · Нацбанк Грузии: решение Комитета финансовой стабильности, 26.02.2025 · Парламент Грузии: бюджетный комитет поддержал поправки в Налоговый кодекс, 11.11.2025 · Служба доходов Грузии: уведомление о налоге на имущество 2026 · Агентство развития государственных сервисов (SDA): краткосрочный ВНЖ собственника · NAPR: сборы за регистрацию прав на недвижимость · Конституция Грузии, ст. 19 (matsne.gov.ge) · Органический закон о праве собственности на сельскохозяйственную землю № 4848-II · SOVA News: парламент принял порог налога на имущество 100 000 лари (30.09.2026) · SOVA News: Нацбанк ужесточает правила кредитования (30.09.2026) · Georgia Today: правила кредитования с февраля 2027 (30.09.2026) · Georgia Today: порог кредитов в лари 1 млн (16.06.2026) · Georgia Today: заявление премьер-министра о сельхозземле и работе иностранцев (13.02.2026) · Imedi: премьер-министр о поправках по сельхозземле (18.02.2026) · Inc.ge: правила трудовой миграции 2026 (26.02.2026, вторичный источник) · Erickson Immigration Group: порог $150 000 с 1 марта 2026 (27.02.2026) · legal.ge: порог ВНЖ $150 000 (30.12.2025) · PwC Tax Summaries: Georgia, налоги на личный доход (2.09.2026) · Kreston Georgia: разъяснение Минфина № 143 · Chambers: Real Estate 2026, Georgia · JAMnews: переводы из России в Грузию упали на 88% (16.09.2026)