Обновлено:
- Разброс большой: по Geostat (новостройки, III кв. 2026) от ~$1 404/м² в Самгори до ~$2 689 в Мтацминда; по TBC Capital (вторичка, март 2026) от $1 065 до $2 276.
- Geostat считает цены объявлений о новостройках, TBC Capital — продажи; ряды несопоставимы, а цена в объявлении не равна цене сделки.
- Выбор района зависит от цели: жить, сдавать или хранить капитал. Это справка, а не совет покупать.
Откуда цифры и чем они отличаются
Единой официальной таблицы цен по районам для всего рынка нет. Индекс цен на жильё Geostat охватывает только новое жильё Тбилиси и строится по ценам с сайтов объявлений, то есть это цены предложения, а не сделок (методология, апрель 2026). Обзоры TBC Capital и Galt & Taggart описывают продажи, включая вторичку.
Доллары у Geostat пересчитаны по курсу Нацбанка Грузии на 30.09.2026 (1 USD = 2,6051 GEL); сам Geostat публикует лари.
Цена за м² по районам: новостройки и вторичка
Порядок в двух источниках почти совпадает: Мтацминда и Ваке впереди, Исани, Надзаладеви, Глдани и Самгори внизу; у Geostat дороже новостройки Мтацминды, у TBC вторичка Ваке. Расходятся в основном по Крцаниси: третий у Geostat ($1 779), у TBC в середине ($1 374).
Отдельных данных по Сололаки, Вере и Авлабари нет: первые два входят в Мтацминда (Wikipedia), Авлабари отдельной статистики не имеет. Диди Дигоми по Wikipedia входит в Сабуртало, строки у Geostat нет; у TBC вторичка там $1 127 (март 2026).
В среднем по городу TBC Capital назвал $1 348/м² за январь–июль 2026 (+4% к году). В феврале 2026 Galt & Taggart дал $1 398 для первички и $1 304 для вторички (дома с разрешением от 2013 года).
| Район | Новостройки, лари/м² | ≈ USD/м² | Вторичка, USD/м² |
|---|---|---|---|
| Мтацминда (с Сололаки и Верой) | 7 004 | 2 689 | 2 171 |
| Ваке | 6 046 | 2 321 | 2 276 |
| Крцаниси | 4 635 | 1 779 | 1 374 |
| Сабуртало | 4 444 | 1 706 | 1 574 |
| Дидубе | 4 168 | 1 600 | 1 264 |
| Чугурети | 4 121 | 1 582 | 1 450 |
| Исани | 4 032 | 1 548 | 1 214 |
| Надзаладеви | 3 932 | 1 509 | 1 175 |
| Глдани | 3 830 | 1 470 | 1 151 |
| Самгори | 3 657 | 1 404 | 1 065 |
| Диди Дигоми | нет строки | нет | 1 127 |
| Авлабари | нет строки | нет | нет данных |
$/м²
TBC Capital, ежемесячный обзор жилого рынка Тбилиси, март 2026 (PDF); таблица цен в гиде
Это продажи, а не цены объявлений; ряд по новостройкам (Geostat) несопоставим. По Авлабари данных нет.
Характер районов
Общий портрет по обзорам; внутри района дома сильно различаются.
- Ваке: зелёный престижный район у парка; своей станции метро нет, трафик плотнее (PB Services, сентябрь 2026).
- Мтацминда, Сололаки, Вера: исторический центр; по PB Services около 90% фонда старое, нового строительства мало.
- Чугурети: вокруг улицы Марджанишвили, кафе и ночная жизнь, смесь местных и приезжих.
- Авлабари: историческое левобережье, собор Самеба, армянское наследие; по Wikipedia, активно обновляется.
- Сабуртало: крупный семейный район: университеты, школы, торговые центры, озеро Лиси; дома разных эпох.
- Дидубе: плотный район с вокзалами и рынком; растут новые высотки.
- Надзаладеви: большой северный район; вторичка в ноябре 2025 подорожала на 11% к году (TBC Capital).
- Исани: между Авлабари и Самгори, недалеко от центра, есть метро.
- Самгори и Глдани: большие спальные районы, самые доступные в статистике; аренда там тоже самая низкая.
- Диди Дигоми: новый быстрорастущий район; в ноябре 2025 лидер по числу продаж (949). Метро нет, дорога до центра может быть долгой.
Сравнение: метро и кому может подойти
В Тбилиси две линии метро и 23 станции: линия 1 (Akhmetelis Teatri — Varketili) и линия 2 (State University — Station Square), пересадка на Station Square. Третья линия через Ваке запланирована, срок не указан.
| Район | Метро | Может подойти для |
|---|---|---|
| Ваке | нет своей станции | жизни, долгого владения |
| Мтацминда, Сололаки, Вера | Rustaveli, Liberty Square | жизни в центре, аренды |
| Чугурети | Marjanishvili | жизни, аренды у центра |
| Авлабари | Avlabari | жизни у старого города |
| Сабуртало | линия 2 (Delisi и др.) | семьи, аренды студентам |
| Дидубе | Didube, Gotsiridze | жизни, аренды |
| Надзаладеви | Nadzaladevi | бюджетной покупки |
| Исани | Isani, Samasi Aragveli | жизни, аренды у центра |
| Самгори | Samgori, Varketili | бюджетной покупки, аренды |
| Глдани | нет своей станции | бюджетной покупки |
| Диди Дигоми | нет | новых домов, простора |
Динамика цен: что подтверждено
Индекс Geostat по новостройкам Тбилиси: +11,5% к году в I кв. 2025 и +3,0% в I кв. 2026 (квартиры +3,3%); к уровню 2020 года +62,3%. Во II кв. 2026 около +5% при реальном снижении около 0,8% (Global Property Guide по данным Geostat).
По районам в IV кв. 2025 новостройки подорожали везде: от +3,3% в Сабуртало до +12,6% в Мтацминда (Ваке +7,8%, Исани +9,7%, Глдани +4,6%). По TBC Capital, в ноябре 2025 вторичка в Ваке была на 9% дешевле, чем год назад, в Диди Дигоми на 4%. Ряды расходятся, потому что меряют разное.
Прогнозы осторожные: Galt & Taggart ждёт рост в пределах одной цифры, TBC Capital около 3,2% в 2026 (Global Property Guide). В 2025 выдано 208 разрешений на жильё, площадь на 10,7% меньше, но объём разрешений на 32% выше среднего за 2015–2022: давление предложения остаётся.
Как выбирать район: по цели
Нейтральная схема, не совет покупать. Это справка, а не юридическая или налоговая консультация: перед сделкой нужен местный юрист и проверка у официальных источников.
- Жить: решают метро или машина, школы, шум. Сабуртало и Исани ближе к метро; Ваке и Диди Дигоми дают зелень и простор, но дольше добираться без машины.
- Сдавать: ставки в новостройках 50–60 м² (Galt & Taggart, февраль 2026, $/м² в месяц): Ваке 13,8; Мтацминда и Сабуртало 11,7; Самгори и Глдани 8,4. Доходность зависит и от цены входа (гид о чистой доходности).
- Ликвидность: в ноябре 2025 больше всего продаж в Диди Дигоми (949), Сабуртало (548), Самгори (456); в Мтацминда 49, в Чугурети 79. Порядок меняется: на страницах районов сайта за апрель впереди Сабуртало (760), затем Диди Дигоми (732).
Перед выбором: что проверить
Короткий порядок действий.
- Сравнивайте конкретный дом, а не район: этаж, год, состояние, застройщик.
- Попросите цены реальных сделок в этом и соседних домах и сверьте с объявлениями.
- Проверьте объект и владельца в реестре (гид по проверке объекта).
Частые вопросы
Сколько стоит квадратный метр в Тбилиси по районам?
По Geostat (новостройки, III кв. 2026) от ~$1 404 в Самгори до ~$2 689 в Мтацминда; Ваке ~$2 321, Сабуртало ~$1 706. По TBC (вторичка, март 2026) от $1 065 в Самгори до $2 276 в Ваке. Среднее по городу за январь–июль 2026: $1 348.
Ваке или Сабуртало: что выбрать?
Ваке дороже: ~$2 321 против ~$1 706 у Geostat, $2 276 против $1 574 у TBC. В Ваке больше зелени и статуса, но нет метро; в Сабуртало есть линия метро, университеты и больше сделок. Выбор зависит от цели и бюджета.
Какой район Тбилиси самый дешёвый?
Внизу в обоих источниках Самгори, Глдани, Надзаладеви и Исани: Самгори самый дешёвый у Geostat (~$1 404) и у TBC ($1 065), Диди Дигоми у TBC рядом ($1 127). Это дальние от центра районы.
Совпадает ли цена в объявлении с ценой сделки?
Не обязательно. Индекс Geostat строится по ценам объявлений, то есть цене предложения. Сделка может закрыться ниже из-за торга; разрыв по районам мы не нашли. Просите данные о реальных сделках.
Растут ли цены на квартиры в Тбилиси в 2026 году?
Умеренно. Индекс новостроек Geostat: +3,0% к году в I кв. 2026 и около +5% во II кв., в реальном выражении снижение. Средняя цена TBC за январь–июль 2026 выше на 4%. Прогнозы осторожные.
Источники: Geostat: индекс цен на жильё, методология (PDF, 23.04.2026) · Geostat: Residential Property Price Index · Geostat: индекс цен на жильё, III квартал 2026 (PDF) · TBC Capital: ежемесячный обзор жилого рынка Тбилиси, март 2026 (PDF) · Global Property Guide: Georgia, цены по районам Geostat IV кв. 2025 · Georgia Today: Geostat, I кв. 2026 (24.04.2026) · CBW: Geostat, I кв. 2025, цены по районам · GBC: TBC Capital, октябрь 2025, цены по районам · Georgia Today: TBC Capital, ноябрь 2025 · SOVA: TBC Capital, январь–июль 2026 · Georgia Today: Galt & Taggart, февраль 2026 · Wikipedia: Tbilisi Metro · Wikipedia: Tbilisi, районы · Wikipedia: Saburtalo District · PB Services: обзор районов Тбилиси (15.09.2026) · Национальное агентство публичного реестра