Обновлено:
- Особый режим посуточной сдачи не закончился 1 января 2026 года: по Налоговому кодексу (ст. 309) он действует до 1 января 2028 года, хотя PwC (2 сентября 2026) ещё называет 2026 год.
- Режим: 10 лари за м² в месяц по заявлению, оборот до 100 000 лари за 12 месяцев; НДС на сдачу тогда не начисляется. Вне режима НДС обязателен при облагаемом обороте свыше 100 000 лари.
- Регистрации квартиры в туристической администрации в законе о туризме мы не нашли. Тарифы управляющих — заявления агентств, а не статистика.
Какой режим действует на октябрь 2026
Отдельного закона об Airbnb в Грузии нет, правила лежат в Налоговом кодексе. Статья 309 (п. 24–32) вводит для физлица, сдающего на короткий срок собственное жильё (код 55.2 классификатора видов деятельности), фиксированный подоходный налог. В консолидированном тексте на matsne.gov.ge (открыт 16 октября 2026 года) указан срок: до 1 января 2028 года.
Источники расходятся. PwC Tax Summaries (пересмотр 2 сентября 2026 года) описывает тот же режим «с 1 января 2023 года до 1 января 2026 года» и о продлении не сообщает. Мы опираемся на кодекс как на первоисточник, но срок и порядок подтвердите на rs.ge или у бухгалтера.
Регистрация и разрешения
Налоговая: фиксированный режим вводится по заявлению в налоговый орган; статус индивидуального предпринимателя в п. 24 не требуется. Порядок определяет министр финансов, текст приказа мы не открывали. Нужны грузинский налоговый номер, доступ к rs.ge и банковский счёт.
Туризм: закон о туризме (редакция с изменениями по 28 мая 2026 года) определяет размещение лишь как объект для ночёвки туриста. Регистрация в базе Национальной туристической администрации Грузии предусмотрена для гидов, туроператоров и турагентств. Слов «отель» и «апартаменты», лицензии или классификации для сдачи квартиры в английском тексте закона нет. Подзаконные акты и правила Батуми и Тбилиси не проверяли; устав дома может запрещать посуточную сдачу.
Право на работу: с 1 марта 2026 года иностранцам без постоянного ВНЖ нужно разрешение на работу, в том числе самозанятым (Постановление № 70 от 20 февраля 2026 года, по обзору inc.ge). Касается ли это владельца, сам ведущего посуточный бизнес, источники не разбирают.
Налог на доход: 5%, фиксированный, 1% или 20%
Статья 81(2) Налогового кодекса ставит 5% на доход физлица от сдачи жилья «для проживания» без вычета расходов. Посуточное размещение в формулировке не названо: консультанты применяют 5% и к нему, но прямого текста мы не нашли.
Фиксированный налог считается с площади, а не с дохода. Платить его нужно поквартально: до 15 апреля, 15 июля, 5 октября и 15 января, без пересчёта (ст. 309(27); срок за июль–сентябрь именно 5 октября, а не 15-е: так записано и в английском, и в грузинском тексте кодекса). Период выбирают сами: целый год или несколько месяцев, не обязательно подряд. Кассовый аппарат не нужен. Для условных 40 м² это 40 × 10 × 12 = 4 800 лари за год, а 5% дали бы столько же при доходе 96 000 лари (площадь взята для примера; какую считают, общую или жилую, источники не указывают). Правительство вправе менять ставку для места и сезона по ходатайству муниципалитета; такого решения мы не нашли.
| Режим | Ставка | Условие |
|---|---|---|
| 5% с аренды (ст. 81) | 5% дохода, расходы не вычитаются | жильё для проживания; для посуточной сдачи не подтверждено |
| Фиксированный налог (ст. 309, п. 24–32) | 10 лари за м² в месяц | заявление; нет добровольной регистрации в НДС; оборот до 100 000 лари за 12 месяцев; до 1.01.2028 |
| Малый бизнес (ст. 88–90) | 1% оборота, 3% свыше 500 000 лари | статус ИП; по Andersen аренда в него не входит |
| Общая ставка (ст. 81) | 20% | если ничего из перечисленного не применимо |
НДС и порог 100 000 лари
Статья 165: если облагаемый оборот превысил 100 000 лари за любые 12 календарных месяцев подряд, заявление о регистрации плательщиком НДС подают в течение двух рабочих дней. Ставка НДС 18% (PwC).
В фиксированном режиме краткосрочная сдача жилья не считается облагаемой НДС операцией (п. 32 ст. 309), а условие входа — отсутствие добровольной регистрации. Вне режима облагается ли ваша посуточная сдача и с какого оборота, проверенные источники не разбирают. Платный материал Forbes Georgia (14 июля 2026 года) вычитает НДС первым пунктом: $100 за ночь превращаются примерно в $84–85. Это заявление агентства.
Платформы, сборы и налог на имущество
- Airbnb (справка платформы): при разделённой комиссии хозяин платит 3%, гость ещё 14,1–16,5%; при единой хозяин платит всё, чаще 15,5% (14–16%). Разделённую схему Airbnb выводит, единая обязательна для части хозяев, в том числе с программами управления.
- Booking.com: комиссия задана договором; официального процента не нашли, сторонние обзоры называют около 15% (не подтверждено).
- Налог с туристов: в проверенных источниках не нашли, отсутствие не доказано.
- Налог на имущество: порог дохода 100 000 лари (см. гид о доходности); особого порядка для посуточной сдачи не нашли.
Как работают управляющие компании
Бывает две схемы: агентская (компания ведёт объявления, гостей и уборку, налогоплательщик вы) и аренда квартиры управляющим для той же деятельности. При фиксированном налоге владельца арендатор, использующий жильё так же, освобождается от подоходного налога с этого дохода (п. 30 ст. 309). Схему определяет договор.
Спросите: доля считается до или после комиссии платформы, кто платит уборку и ремонт, есть ли платежи независимо от загрузки, кто отвечает за налоги, как расторгнуть договор.
| Источник | Заявлено |
|---|---|
| Airbtics (без даты, © 2026) | 10–15% дохода при неполном сервисе, 20–30% при полном, премиум до 40–45% |
| Статья управляющей компании, 15 сентября 2026 | комиссия обычно 10–25% и только с прибыли; общие данные, не только посуточно |
| Реклама управляющего в Батуми (год не указан) | доля владельца 70%, управляющего 30% |
| Forbes Georgia, платный материал, 14 июля 2026 | обычно 60/40 в пользу владельца, плюс месячные платежи за содержание независимо от загрузки |
Сравнение: долгосрочно, посуточно сам, через управляющего
| Долгосрочно | Посуточно сам | Через управляющего | |
|---|---|---|---|
| Налог на доход | 5% с аренды без вычетов | фиксированный по заявлению или уточнить режим | как у владельца, зависит от договора |
| НДС | не разбирали | нет в фикс. режиме, иначе порог 100 000 лари | как при самостоятельной сдаче |
| Платформа | нет | 3% или около 15,5% (Airbnb) | то же |
| Управляющий | нет | нет | 10–45% по заявлениям агентств |
| Время владельца | мало | много | среднее |
- ✓ есть или применяется
- ! зависит или нужно уточнить
- ✕ нет или не найдено
Налоговый кодекс Грузии (ст. 81, 165, 309); справка Airbnb; Airbtics
Доли и тарифы управляющих — заявления агентств, не рыночная статистика.
Что подтверждено, а что нет
| Подтверждено первоисточником | Не подтверждено, проверить |
|---|---|
| Фиксированный налог 10 лари/м², до 1.01.2028, сроки платежей (ст. 309) | Применяется ли 5% к посуточной сдаче |
| Порог НДС 100 000 лари за 12 месяцев (ст. 165) | Что считается коротким сроком, какая площадь облагается |
| Малый бизнес: 1% до 500 000 лари, 3% свыше (ст. 90) | Есть ли решение правительства о другой ставке в вашем месте |
| В законе о туризме нет регистрации квартир | Акты Батуми и Тбилиси, устав дома, право на работу владельца |
| Комиссии Airbnb по справке платформы | Комиссия Booking.com, тарифы управляющих, налог с туристов |
Порядок действий владельца
- Проверьте устав дома и договор покупки: разрешена ли посуточная сдача.
- Получите налоговый номер, доступ к rs.ge и банковский счёт.
- Уточните у бухгалтера режим (фиксированный, 5% или иной) и его срок.
- При фиксированном налоге подайте заявление и запишите даты платежей.
- Следите за оборотом: порог 100 000 лари за любые 12 месяцев.
- С управляющим подпишите договор с ответами на вопросы выше; посчитайте чистую доходность в нашем гиде.
Частые вопросы
Нужно ли регистрировать посуточную аренду в Грузии?
Налоговую сторону оформляют: фиксированный режим вводится по заявлению в налоговый орган (Налоговый кодекс, ст. 309). Регистрации квартиры в туристической администрации, лицензии или классификации мы в законе о туризме не нашли; правила дома и муниципалитета проверьте отдельно.
Какой налог с посуточной аренды в Грузии?
До 1 января 2028 года по кодексу можно платить фиксированный налог 10 лари за м² в месяц. Ставка 5% названа для жилья «для проживания»; для посуточной сдачи это не подтверждено. Уточните у бухгалтера.
Порог НДС 100 000 лари: когда регистрироваться?
Когда облагаемый оборот превысил 100 000 лари за любые 12 месяцев подряд: заявление в течение двух рабочих дней, ставка 18%. В фиксированном режиме сдача жилья НДС не облагается (п. 32 ст. 309).
Платит ли нерезидент налог с аренды через Airbnb в Грузии?
Доход от грузинской квартиры — доход из грузинского источника, нерезидент не освобождён (PwC). Порядок декларации и уплаты подтвердит грузинский бухгалтер.
Сколько берёт управляющая компания за посуточную аренду?
Публичные цифры — заявления агентств: 10–15% дохода при неполном сервисе, 20–30% при полном (Airbtics), доля владельца 60–70% в рекламе. Статистики нет.
Источники: Налоговый кодекс Грузии, консолидированный текст (ст. 81, 88–90, 165, 309) · Налоговый кодекс Грузии, грузинский текст (ст. 309, п. 24–32) · Закон Грузии о туризме (изменения по 28 мая 2026 года) · PwC Tax Summaries: Georgia, individual income determination (2 сентября 2026) · PwC Tax Summaries: Georgia, taxes on personal income (2 сентября 2026) · PwC Tax Summaries: Georgia, other taxes, НДС (2 сентября 2026) · Andersen Georgia: статус малого бизнеса 1% (22 сентября 2026) · Airbnb: комиссия хозяина · Airbtics: комиссии управляющих в Батуми · Forbes Georgia: платный материал о недвижимости Батуми (14 июля 2026) · Статья управляющей компании о тарифах (15 сентября 2026) · Блог о управлении жильём в Батуми (реклама агентства) · Inc.ge: новый закон о трудовой миграции (26 февраля 2026)