בדיקת דירה לפני קנייה בגאורגיה: צ׳קליסט

עודכן: נובמבר 2026

לפני הביקור: מה להביא ואיך להתכונן

• בואו באור יום. אם אפשר, בואו פעם שנייה בשעה אחרת ביום או במזג אוויר אחר.
• הביאו טלפון עם מטען, פנס, מטר מדידה, מחברת או את הצ׳קליסט המודפס.
• בקשו מראש מהמוכר לפתוח הכול: הדירה, המרפסת, המחסן, לוח החשמל והמונים, וכן הגג, המרתף והחדרים הטכניים אם אפשר להיכנס אליהם.
• אל תבואו לבד: אדם נוסף מבחין במה שהחמצתם. אם החלטתם להביא מהנדס, הביאו אותו לביקור ולא אחרי המקדמה.

שאלות למוכר: הדירה והבניין

• מי הבעלים ומי גר בדירה עכשיו: המוכר, שוכרים, קרובים? האם הדירה תתפנה עד העסקה?
• אילו שיפוצים ושינויים נעשו: צנרת, חשמל, חלונות, קירות שהוזזו או נהרסו, מרפסת שחוברה לחדר. האם יש מסמכים?
• האם היו נזילות, הצפות, שריפה או רטיבות ומה עשו בעקבותיהן.
• מי מנהל את הבניין, אילו דמי ועד בית משלמים והאם מתוכננות עבודות.
• האם יש סכסוכים עם שכנים או עם בעלי דירות אחרים.

הבניין מבחוץ, הכניסה, חדר המדרגות והמעלית

• חזית: סדקים, קילוף, כתמים, חלקים שנופלים, מצב המרפסות. צלמו כל ליקוי מקרוב וגם מרחוק.
• כניסה: מנעול או אינטרקום, תאורה, ניקיון, ריחות.
• חדר מדרגות: מדרגות, מעקות, סדקים בקירות ובתקרה, סימני רטיבות, אור בכל קומה.
• מעלית: האם היא עובדת, איך היא נעה, האם הדלתות נסגרות, האם יש שלט עם פרטי חברת התחזוקה. שאלו את המוכר ואת השכנים מי מתחזק אותה ומתי טופלה לאחרונה.

גג, עליית גג, מרתף וחדרים טכניים

חוק איגודי בעלי הדירות מונה כרכוש משותף את הקונסטרוקציה הנושאת והחזיתות, חדרי מדרגות, מרתפים, עליות גג, חדרי דוודים, גגות ומעליות, אם אינם בבעלות פרטית (סעיף 5, ס״ק 4). לכן מצבם נוגע גם לכם, והעלויות שלהם מתחלקות בין הבעלים.

• קומה עליונה: תקרות ופינות מתחת לגג, כתמים, הילות מים, צבע טרי, ריח של רטיבות. שאלו מתי ואיך תוקן הגג.
• גג ועליית גג: בקשו שיראו לכם אותם אם יש גישה. הסתכלו על הכיסוי, הניקוז והציוד שעל הגג.
• מרתף: האם הוא יבש, האם יש מים, עובש, עקבות של מכרסמים או חרקים, איך עוברת הצנרת והאם משהו מטפטף. האם הוא נעול ולמי יש מפתחות.

הדירה: קירות, תקרות, רצפות ותכנון

• קירות ותקרות: סימני נזילה, עובש, טפט וטיח שהתנפחו, צבע טרי בכתמים. בדקו את הפינות, מאחורי הארונות, מתחת לאדני החלונות וסביב האמבטיה.
• סדקים: צלמו עם סרגל או מטבע לידם ועם תאריך. קביעה אם הסדקים קוסמטיים או לא היא עניין למהנדס. שאלו את המוכר אם הופיעו סדקים חדשים.
• תכנון: השוו את הדירה לתוכנית שלה. האם הוזזו קירות, חוברה מרפסת, שונה חדר השירותים. שאלו את עורך הדין ואת המהנדס אם השינויים הוסדרו והאם הם עלולים להפריע לעסקה.
• ריחות: רטיבות, ביוב, עשן. מטהר אוויר חזק או קיר שנצבע הרגע יכולים להסתיר את הסיבה; שאלו מה מתחתיו.

חלונות, דלתות ומרפסת

• חלונות: האם הם נפתחים ונסגרים היטב, האם יש רווחים, התעבות בין הזכוכיות, עובש בפתחים.
• דלת כניסה ומנעולים: איך הם פועלים, כמה סטים של מפתחות ולמי עוד יש מפתחות.
• מרפסת: מעקה, רצפה, חלודה, לאן זורמים המים, האם יש זיגוג ללא אישור או חיבור לחדר.
• החוק מונה מרפסות משותפות כחלק מהרכוש המשותף של הבניין (סעיף 5, ס״ק 4). שאלו את עורך הדין לאיזה סוג שייכת המרפסת של הדירה הזאת.

מים, ניקוז וצנרת

• פתחו כל ברז, חם וקר. בדקו את הלחץ, את צבע המים ואת הזמן שלוקח עד שהמים החמים מגיעים, ופתחו את הברזים במטבח ובאמבטיה יחד.
• ניקוז: אמבטיה, כיור, מקלחת, אסלה. שטפו כמה פעמים, הקשיבו לצנרת האנכית, הריחו.
• מתחת לכיורים, מאחורי האסלה וסביב האמבטיה: סימני נזילה, כתמי חלודה, ארונות רטובים. שאלו אם השכנים מלמטה הוצפו אי פעם.
• דוד מים או דוד חימום: סוג, איפה הוא עומד, מי מתחזק אותו, האם יש מסמכים ואחריות.
• מוני מים: האם יש, איפה הם, רשמו וצלמו את הקריאות. שאלו על שם מי החשבון.

חשמל, גז, חימום ואוורור

בדיקת חיווט וציוד גז דורשת מומחה. התפקיד שלכם: לראות, לשאול ולרשום.

• לוח חשמל: איפה הוא, האם המפסקים מסומנים, האם רואים חיבורים מאולתרים, סימני חום או פיח. פתחו אותו רק ברשות המוכר.
• שקעים ותאורה: הדליקו אור בכל חדר ובדקו שקעים עם מטען. את החיווט וההארקה הראו לחשמלאי.
• גז: האם מחובר גז, איפה המונה, הכיריים, הצינור, הארובה, האוורור ודוד גז. מי טיפל בהם והאם יש מסמכים. אם אתם מריחים גז, צאו, אל תדליקו אור או אש והתקשרו למוקד החירום של הגז.
• חימום: במה מחממים את הדירה; הפעילו את החימום עוד היום. בקשו חשבונות מחודשי החורף.
• מוני חשמל וגז: צלמו קריאות ובדקו אם הן תואמות לחשבונות.

רעש, שכנים וסביבה

• הקשיבו כשהחלונות סגורים ופתוחים: רחוב, שכנים, מעלית, צנרת, חצר.
• בואו בשעה אחרת: בבוקר, בערב, בסוף השבוע.
• מה יש בסביבה: ברים, מסעדות, אתרי בנייה, חניונים, בתי ספר, כבישים רועשים. האם דירות בבניין מושכרות לתיירים בהשכרה יומית.
• דברו עם השכנים: מי מנהל את הבניין, האם יש נזילות, איך עובדת המעלית, האם משלמים דמי ועד בית. סיפורי שכנים אינם הוכחה אלא מקור לשאלות.

הבניין: רכוש משותף, דמי ועד בית וחובות

לפי חוק איגודי בעלי הדירות חלקו של בעל דירה ברכוש המשותף קובע את חלקו בהוצאות המשותפות (סעיף 5, ס״ק 6), ואי-שימוש ברכוש המשותף אינו פוטר מהן (סעיף 21, ס״ק 2). בעת מכירה המוכר חייב להודיע לקונה על התחייבויות קיימות וצפויות כלפי האיגוד (סעיף 21, ס״ק 1). הבעלים החדש אחראי אישית וביחד ולחוד להתחייבויות שלא קוימו הקשורות בחברות באיגוד (סעיף 14, ס״ק 6).

החוק חל במקום שבו הוקם איגוד. בררו בעצמכם אם יש כזה בבניין שלכם.

• האם יש איגוד רשום, מי היו״ר ואיך יוצרים איתו קשר, או שגוף אחר מנהל את הבניין.
• בקשו בכתב: גובה דמי ועד בית, למה הם משמשים, האם יש חוב על הדירה, ואישור שאין חוב.
• שאלו על החלטות האסיפה בעניין הגג, המעלית, החזית והצנרת ומי משלם. האסיפה צריכה להתכנס לפחות פעם בשנה, אלא אם התקנון קובע אחרת (סעיף 27, ס״ק 1).
• חובות חשמל, מים וגז אינם נכללים בחוק הזה. שאלו את עורך הדין איך חובות כאלה עוברים ובקשו אישורים מהספקים.

אילו מסמכים לבקש בביקור

את הנסח מהמרשם (כל אדם רשאי לקבל אותו, חוק הרישום הציבורי, סעיף 10) ואת בדיקת המוכר תמצאו במדריך על בדיקת נכס. המרשם מנפיק גם אישורים על הגבלות מהמשפט הציבורי. כאן רק מסמכים על מצב הדירה והבניין.

• תוכנית של הדירה. המרשם מונה בין שירותי המידע שלו הכנת תוכנית קדסטרלית ותוכנית מארכיון המלאי הטכני; השוו את התוכנית למה שאתם רואים ושאלו את עורך הדין איזו תוכנית נדרשת לעסקה.
• חשבונות מים, חשמל, גז, חימום ודמי ועד בית, גם מחודשי החורף.
• מסמכים על שיפוצים והחלפת חיווט, צנרת, חלונות ודוד, ואחריות למכשירים שנשארים.
• מסמכים על שינוי תכנון, אם בוצע. בעמודי שירותי המרשם לא מצוין רישום של שינוי תכנון דירה, ולכן שאלו את עורך הדין אילו מסמכים נדרשים.

מה לצלם ולהסריט

1. מבט כללי על כל חדר משתי פינות, ואחר כך תקרות ורצפות בנפרד.
2. כל ליקוי מקרוב וגם מרחוק, כדי שיהיה ברור איפה הוא. ליד סדקים הניחו סרגל.
3. לוח חשמל, מונים והקריאות שלהם, כניסת המים והגז.
4. כניסה, חדר מדרגות, מעלית, מרתף, גג, חזית ובניינים סמוכים.
5. וידאו: הליכה איטית בכל הדירה כשהאור דלוק והברזים פתוחים. הקליטו את רעש הרחוב כשהחלונות סגורים.
6. שמרו את הקבצים עם התאריך בתיקייה אחת והראו אותם למהנדס ולעורך הדין לפני ההחלטה.

מתי להביא מהנדס ועורך דין

איננו מפרסמים תקנים, מועדים ומחירים לבדיקת מומחה: לא הצלחנו לאמת אותם ממקור רשמי. קבלו את ההחלטה לפני תשלום המקדמה.

• רואים סדקים, רטיבות, סימני נזילה או תכנון ששונה.
• הבניין לא שופץ זמן רב ואיש לא יודע דבר על הגג, הצנרת או המעלית.
• המוכר לא מראה את המרתף, הגג, לוח החשמל או מסמכים.
• אתם רוצים להרוס או להזיז קירות, מטבח או שירותים.
• בחרו את המומחה בעצמכם ולא לפי המלצת המוכר או הסוכן.

דגלים אדומים

נתקלתם באחד מאלה? עצרו, אל תשלמו והזמינו מומחה.

• לא נותנים לראות הכול: הגג, המרתף, לוח החשמל או המחסן ״נעולים, אין מפתח״.
• צבע או טפט טרי רק בכתמים, ריח חזק של מטהר אוויר או כימיקלים.
• לחץ זמן: ״מקדמה היום, אחרת מישהו אחר קונה״.
• המוכר לא יודע לומר מי מנהל את הבניין וכמה משלמים, או לא נותן אישור שאין חובות.
• התכנון לא תואם לתוכנית והמוכר לא יודע למה.
• המוכר והשכנים מספרים סיפורים שונים על נזילות, סדקים או המעלית.

הצ׳קליסט בעמוד אחד

• ☐ ביקור באור יום ופעם נוספת בשעה אחרת
• ☐ שאלות למוכר נשאלו, התשובות נרשמו
• ☐ חזית, כניסה, חדר מדרגות ומעלית נבדקו
• ☐ גג, עליית גג, מרתף וחדרים טכניים נבדקו או שהסירוב נרשם
• ☐ קירות, תקרות, רצפות וסדקים צולמו
• ☐ התכנון הושווה לתוכנית, החדרים נמדדו
• ☐ חלונות, דלתות ומרפסת נבדקו
• ☐ מים, ניקוז, צנרת ומונים נבדקו
• ☐ לוח חשמל, גז, חימום ואוורור הוצגו למומחה
• ☐ רעש, שכנים וסביבה נבדקו בשעות שונות
• ☐ דמי ועד בית וחובות אושרו בכתב
• ☐ תמונות ומסמכים הוצגו למהנדס ולעורך דין לפני המקדמה

מה לשאול מהנדס ועורך דין

זה אינו ייעוץ הנדסי או משפטי. את הנושאים שלהלן לא הצלחנו להפוך לקביעות מאומתות, ולכן הציגו אותם למומחה וקבלו תשובות בכתב.

• אילו מהסדקים וסימני הרטיבות שנמצאו מסוכנים ומה צריך לבדוק לעומק.
• אילו תקנים ובדיקות חלים על המעלית, ציוד הגז והחיווט בבניין הזה.
• אילו כללים חלים על אחריות המוכר לליקויים בדירה ואיך לתעד בחוזה את מה שמצאתם.
• איך לבדוק חובות חשמל, מים וגז וחובות כלפי הבניין, ואיך לעגן בחוזה התחייבות על כך.

שאלות נפוצות

מקורות: matsne.gov.ge: חוק איגודי בעלי הדירות (סעיפים 5, 14, 21, 27) (נבדק 05.11.2026) · matsne.gov.ge: חוק הרישום הציבורי (סעיף 10) (נבדק 05.11.2026) · napr.gov.ge: שירותי מידע (תוכנית קדסטרלית, תוכנית מארכיון המלאי הטכני) (נבדק 05.11.2026) · napr.gov.ge: שירותים קדסטרליים וגיאודטיים (מדידה פנימית של מבנים) (נבדק 05.11.2026) · napr.gov.ge: רישום זכויות במקרקעין (שינוי תכנון דירה אינו מצוין בין השירותים) (נבדק 05.11.2026) · napr.gov.ge: שירותי המרשם, סקירת פרקים (נבדק 05.11.2026) · napr.gov.ge: הגבלות מהמשפט הציבורי ושעבודי מס (אישורי המרשם) (נבדק 05.11.2026) · matsne.gov.ge: הקוד האזרחי (כללים על ליקויים בנמכר לא נמצאו בחלק הטקסט שנבדק, שאלה לעורך דין) (נבדק 05.11.2026)

ראו גם