Осмотр квартиры перед покупкой в Грузии: чек-лист

Обновлено: ноябрь 2026

Перед осмотром: что взять и как подготовиться

• Приходите в светлое время суток. Если можете, придите второй раз в другое время суток или в другую погоду.
• Возьмите телефон с зарядкой, фонарик, рулетку, блокнот или распечатанный чек-лист.
• Заранее попросите продавца открыть всё: квартиру, балкон, кладовку, щиток и счётчики, а также крышу, подвал и технические помещения, если в них можно войти.
• Приходите не один: второй человек замечает то, что пропустили вы. Если решили позвать инженера, зовите его на осмотр, а не после задатка.

Вопросы продавцу: квартира и дом

• Кто собственник и кто сейчас живёт в квартире: продавец, квартиранты, родственники? Освободят ли её к сделке?
• Какие ремонты и переделки делались: трубы, проводка, окна, перенос или снос стен, присоединение балкона. Есть ли на это документы.
• Были ли протечки, затопления, пожар или сырость и что делали после них.
• Кто управляет домом, какие взносы платят за дом и есть ли планируемые работы.
• Есть ли споры с соседями или другими собственниками.

Дом снаружи, вход, лестница и лифт

• Фасад: трещины, отслоения, подтёки, откалывающиеся элементы, состояние балконов. Снимайте каждый дефект крупно и общим планом.
• Вход: замок или домофон, освещение, чистота, запахи.
• Лестница: ступени, перила, трещины на стенах и потолке, следы сырости, свет на каждом этаже.
• Лифт: работает ли, как двигается, закрываются ли двери, есть ли табличка с контактами обслуживающей организации. Кто его обслуживает и когда это делали, спросите у продавца и соседей.

Крыша, чердак, подвал и технические помещения

Закон о товариществах собственников жилья относит к общему имуществу дома несущие и фасадные конструкции, лестничные клетки, подвалы, чердаки, котельные, крыши и лифты, если они не находятся в индивидуальной собственности (ст. 5, п. 4). Значит, их состояние касается и вас, и расходы на них делят собственники.

• Верхний этаж: потолки и углы под крышей, пятна, разводы, свежая покраска, запах сырости. Спросите, когда и как чинили кровлю.
• Крыша и чердак: попросите показать, если доступ есть. Посмотрите покрытие, водостоки и оборудование на крыше.
• Подвал: сухо ли, нет ли воды, плесени, следов грызунов и насекомых, как проложены трубы и нет ли течи. Закрыт ли он и у кого ключи.

Квартира: стены, потолки, полы, планировка

• Стены и потолки: следы протечек, плесень, вздутые обои и штукатурка, свежая краска в отдельных местах. Проверьте углы, за шкафами, под подоконниками и вокруг ванной.
• Трещины: фотографируйте с линейкой или монетой рядом и с датой. Косметические они или нет, должен сказать инженер. Спросите продавца, появлялись ли новые.
• Планировка: сравните квартиру с планом. Не перенесены ли стены, не присоединён ли балкон, не изменён ли санузел. Спросите юриста и инженера, оформлены ли изменения и могут ли они помешать сделке.
• Запахи: сырость, канализация, дым. Сильный освежитель или свежий ремонт одной стены могут скрывать причину; спросите, что под ними.

Окна, двери, балкон

• Окна: открываются ли, закрываются ли плотно, нет ли щелей, конденсата между стёклами, плесени на откосах.
• Входная дверь и замки: как работает, сколько комплектов ключей и у кого ещё есть ключи.
• Балкон: ограждение, плита, ржавчина, куда стекает вода, нет ли самовольного остекления или присоединения к комнате.
• Закон называет общие балконы частью общего имущества дома (ст. 5, п. 4). Спросите юриста, к какому типу относится балкон этой квартиры.

Вода, канализация, сантехника

• Откройте все краны, горячую и холодную воду. Оцените напор, цвет воды, сколько ждать горячую, и откройте кухню с ванной одновременно.
• Слив: ванная, раковина, душ, унитаз. Смойте несколько раз, послушайте стояк, принюхайтесь.
• Под раковинами, за унитазом и вокруг ванны: следы протечек, ржавые подтёки, мокрые шкафы. Спросите, не затапливали ли соседей снизу.
• Водонагреватель или котёл: тип, где стоит, кто обслуживает, есть ли документы и гарантия.
• Счётчики воды: есть ли, где стоят, запишите и сфотографируйте показания. Спросите, на чьё имя оформлен счёт.

Электрика, газ, отопление, вентиляция

Проверка проводки и газового оборудования требует специалиста. Ваша задача: увидеть, спросить и записать.

• Щиток: где находится, подписаны ли автоматы, нет ли самодельных соединений на виду, следов нагрева и копоти. Открывайте только с разрешения продавца.
• Розетки и свет: включите свет в каждой комнате, проверьте розетки зарядкой. Заземление и проводку покажите электрику.
• Газ: подключён ли газ, где счётчик, плита, шланг, дымоход, вентиляция, газовый водонагреватель. Кто обслуживал и есть ли документы. Почувствовав запах газа, выйдите, не включайте свет и огонь и сообщите в аварийную службу газоснабжения.
• Отопление: чем отапливается, включите его сегодня. Попросите квитанции за холодные месяцы.
• Счётчики электричества и газа: фото показаний, совпадают ли они с квитанциями.

Шум, соседи и окружение

• Послушайте при закрытых и открытых окнах: улица, соседи, лифт, трубы, двор.
• Придите в другое время: утром, вечером, в выходной.
• Что рядом: бары, рестораны, стройки, парковки, школы, шумные дороги. Сдаются ли квартиры в доме туристам посуточно.
• Поговорите с соседями: кто управляет домом, бывают ли протечки, как работает лифт, платят ли взносы. Рассказ соседей не доказательство, а источник вопросов.

Дом: общее имущество, взносы и долги

По закону о товариществах собственников жилья доля собственника в общем имуществе определяет его долю в общих расходах (ст. 5, п. 6), а отказ пользоваться общим имуществом не освобождает от них (ст. 21, п. 2). Продавец обязан при продаже сообщить покупателю о существующих и ожидаемых обязательствах перед товариществом (ст. 21, п. 1). Новый собственник отвечает лично и солидарно за неисполненные обязательства, связанные с членством в товариществе (ст. 14, п. 6).

Закон действует там, где образовано товарищество. Есть ли оно в вашем доме, выясните сами.

• Есть ли зарегистрированное товарищество, кто председатель, как с ним связаться, или домом управляет другая организация.
• Попросите письменно: размер взносов, на что они идут, есть ли долг у квартиры, и подтверждение, что долга нет.
• Спросите о решениях собраний по ремонту крыши, лифта, фасада, труб и о том, кто платит. Собрание должно созываться не реже раза в год, если устав не говорит иного (ст. 27, п. 1).
• Долги за электричество, воду и газ в этот закон не входят. Как перейдут такие долги, спросите юриста и запросите у поставщиков подтверждения.

Какие бумаги попросить на осмотре

Выписку из реестра (любое лицо может её получить, Закон о публичном реестре, ст. 10) и проверку продавца вы найдёте в гиде о проверке квартиры. Справки об ограничениях публичного права тоже готовит Реестр. Здесь только бумаги о состоянии квартиры и дома.

• План квартиры. Реестр называет среди информационных услуг подготовку кадастрового плана и план из архива технической инвентаризации; сверьте план с тем, что видите, и спросите юриста, какой план нужен для сделки.
• Квитанции за воду, электричество, газ, отопление и взносы дома, в том числе за холодные месяцы.
• Документы о ремонте и замене проводки, труб, окон и котла, гарантии на техническое оборудование, которое остаётся.
• Документы по перепланировке, если она была. Реестр на своих страницах услуг не называет регистрацию изменения планировки квартиры, поэтому какие документы нужны, спросите юриста.

Что сфотографировать и снять

1. Общий вид каждой комнаты с двух углов, затем потолки и полы отдельно.
2. Каждый дефект крупно и общим планом, чтобы было видно, где он. Для трещин положите рядом линейку.
3. Щиток, счётчики и их показания, ввод воды и газа.
4. Подъезд, лестницу, лифт, подвал, крышу, фасад и соседние здания.
5. Видео: медленный проход по всей квартире с включённым светом и открытыми кранами. Запишите звук улицы с закрытыми окнами.
6. Сохраните файлы с датой в отдельной папке и покажите их инженеру и юристу до решения.

Когда звать инженера и юриста

Мы не публикуем нормы, сроки и цены на экспертизу: подтвердить их официальным источником не удалось. Решайте до задатка.

• Видны трещины, сырость, следы протечек или перепланировка.
• Дом давно не ремонтировали, а о крыше, трубах и лифте никто ничего не знает.
• Продавец не показывает подвал, крышу, щиток или документы.
• Вы хотите сносить или переносить стены, кухню или санузел.
• Выбирайте специалиста сами, не по рекомендации продавца или агента.

Красные флаги

Встретили любой из них: остановитесь, ничего не платите и позовите специалиста.

• Не дают осмотреть всё: крыша, подвал, щиток или кладовка «закрыты, ключа нет».
• Свежая краска или обои только в отдельных местах, сильный запах освежителя или химии.
• Торопят: «задаток сегодня, иначе купят».
• Продавец не может сказать, кто управляет домом и сколько платит, или не даёт подтверждение, что долгов нет.
• Планировка не совпадает с планом, и продавец не знает почему.
• Продавец и соседи рассказывают разное о протечках, трещинах или лифте.

Чек-лист на одну страницу

• ☐ Осмотр в светлое время суток, второй раз в другое время
• ☐ Вопросы продавцу заданы, ответы записаны
• ☐ Фасад, вход, лестница и лифт осмотрены
• ☐ Крыша, чердак, подвал и технические помещения осмотрены или отказ зафиксирован
• ☐ Стены, потолки, полы и трещины сфотографированы
• ☐ Планировка сверена с планом, размеры измерены
• ☐ Окна, двери, балкон проверены
• ☐ Вода, слив, сантехника, счётчики проверены
• ☐ Щиток, газ, отопление, вентиляция показаны специалисту
• ☐ Шум, соседи и окружение проверены в разное время
• ☐ Взносы и долги дома подтверждены письменно
• ☐ Фото и бумаги показаны инженеру и юристу до задатка

О чём спросить инженера и юриста

Это не инженерная и не юридическая консультация. Вопросы ниже мы не смогли превратить в проверенные утверждения, поэтому задайте их специалисту и получите ответ письменно.

• Какие из найденных трещин и следов сырости опасны и что нужно исследовать дополнительно.
• Какие нормы и проверки действуют для лифта, газового оборудования и проводки в этом доме.
• Какие нормы об ответственности продавца за недостатки квартиры действуют и как зафиксировать найденное в договоре.
• Как проверить долги за электричество, воду, газ и дом и как закрепить гарантию в договоре.

Частые вопросы

Источники: matsne.gov.ge: Закон о товариществах собственников жилья (ст. 5, 14, 21, 27) (проверено 05.11.2026) · matsne.gov.ge: Закон о публичном реестре (ст. 10) (проверено 05.11.2026) · napr.gov.ge: информационные услуги (кадастровый план, план из архива технической инвентаризации) (проверено 05.11.2026) · napr.gov.ge: кадастровые и геодезические услуги (внутренний обмер зданий) (проверено 05.11.2026) · napr.gov.ge: регистрация прав на недвижимость (изменение планировки квартиры среди услуг не названо) (проверено 05.11.2026) · napr.gov.ge: услуги Реестра, обзор разделов (проверено 05.11.2026) · napr.gov.ge: ограничения публичного права и налоговые залоги (справки Реестра) (проверено 05.11.2026) · matsne.gov.ge: Гражданский кодекс (нормы о недостатках проданной вещи в проверенной части текста не найдены, вопрос юристу) (проверено 05.11.2026)

Смотрите также