עודכן:
- המחיר הממוצע בשוק הראשוני ב־2025: 1,865$ למ״ר, אך בין האזורים ההבדל כמעט פי שניים: מ־1,672$ ועד 3,239$ בעיר העתיקה (Galt & Taggart, יוני 2026).
- יש הרבה דירות שלא נמכרו: בפרויקטים שנסקרו כ־13,900 דירות, וכ־80% מהבנייה המתוכננת מיועדת להשכרה לטווח קצר.
- את המעמד המשפטי של יחידות “אפארט-הוטל” לא אימתנו מול מקורות רשמיים: בדקו את הייעוד בנסח של רשות הרישום הציבורי (NAPR) ואת החוזה עם המפעיל.
שוק בטומי ב־2026: מי קונה ומה קורה למחירים
לפי חברת המחקר Galt & Taggart, המחיר הממוצע של דירות שהושלמו בשוק הראשוני עלה מ־1,569$ למ״ר ב־2023 ל־1,699$ ב־2024 ול־1,865$ ב־2025; נמכרו 17,478 דירות (+15%) (Investor.ge, 20.04.2026). תחזית 2026: עלייה של 4–6%. חברת הייעוץ Colliers מחשבת לפי רישום עסקאות: מחיר משוקלל בפרויקטים חדשים 1,408$ בספטמבר 2026 (+5.2%). המדגמים שונים ואין לחבר אותם. לא מצאנו מדד של Geostat לבטומי.
זרים: 52% מהמכירות ב־2025 בסקר היזמים של Galt & Taggart, 45% במחצית הראשונה של 2026 ברישומי Colliers; פרסום אחד מציין כ־60%. ישראלים: 13% ב־2025, 10% ברבעון 1 של 2026.
היצע: בסוף המחצית הראשונה של 2026 נותרו בפרויקטים שנסקרו 13,866 דירות שלא נמכרו; מתוך כ־58 אלף דירות מתוכננות ל־2025–2029 כ־80% להשכרה לטווח קצר (Galt & Taggart).
אזורי בטומי: מחיר למ״ר ומה עומד מאחוריו
נתוני Galt & Taggart כפי שדווחו על ידי International Investment, דירות שהושלמו בשוק הראשוני; לכל עמודה תאריך ומדגם משלה. העיר העתיקה היא המרכז ההיסטורי והיקר ביותר בעיר.
- הטיילת החדשה: האזור הנזיל ביותר (מעל 6,800 עסקאות ב־2025, 1,671 ברבעון 1 של 2026, +22.3%), אך עם נתח גבוה של פרויקטים להשכרה לטווח קצר.
- אזור שדה התעופה וחלוואצ׳אורי: אין מחירים נפרדים. קובולטי, רשות מקומית נפרדת: 1,805$ למ״ר (+13.1%), רבעון 1 2026.
| אזור | רבעון 1 2026 | יוני 2026 | פרויקטים להשכרה לטווח קצר, תכנון 2025–2029 |
|---|---|---|---|
| העיר העתיקה | 3,146 (+8%) | 3,239 (+9.0%) | 91% |
| גוניו–קוואריאטי | 2,075 (+5.4%) | 2,228 (+8.2%) | 89% |
| שדרת הגיבורים | 2,081 (+5.5%) | 2,166 (+5.0%) | 93–96% |
| מחינג׳ורי | אין נתון | 1,983 (+6.4%) | 90% |
| הטיילת החדשה | 1,819 (+8.4%) | 1,800 (+11.5%) | 93–96% |
| פאתי העיר | אין נתון | 1,744 (+9.0%) | עד 7% מהבניינים |
| אזורים פנימיים | 1,787 (+11.4%) | 1,672 (+7.4%) | עד 7% מהבניינים |
$/מ״ר
Galt & Taggart, דרך International Investment (ספטמבר 2026)
נתוני Galt & Taggart; אין לחבר מספרים מתאריכים ומדגמים שונים.
דירה חדשה, יד שנייה ודירה בשלבי בנייה
Galt & Taggart, יוני 2026: דירות שהושלמו אצל יזמים 1,960$ למ״ר (+9.8%), מכירות חוזרות בבניינים חדשים 1,497$ (+6.5%). אין בסקירה מחיר לבניינים ישנים.
בניין בבנייה פירושו תשלומים בפריסה וחוזה מקדים: הבעלות נוצרת ברישום במרשם (NAPR). לא מצאנו חוק לבנייה בהשתתפות הרוכשים או חובת חשבון נאמנות (אסקרו); ראו המדריך על קניה על הנייר. לפי המדריך המשפטי Chambers (2026), מקדמה ותשלומים הם המודל המרכזי בתביליסי ובבטומי; כללי הבנייה בשתי הערים הוחמרו.
אפארט-הוטל ויחידות מסוג מלון: מה מאומת ומה לא
“אפארט-הוטל” הוא מונח שוק; לא מצאנו חוק שמגדיר יחידות כאלה. לפי Chambers (2026), מבני מלונאות ותיירות דורשים רישוי לפי חוק התיירות, ואפארט-הוטל אינו מוזכר. בררו בכתב:
- ייעוד היחידה בנסח של NAPR (למגורים או לא); הפורמט המדויק של הנסח לא אומתה ממקורות רשמיים.
- האם מותר לגור בה, להשכיר, למכור בנפרד ולשלם לפי תעריף מגורים: לא מצאנו אישור לכך בחוק.
- החוזה עם המפעיל: תקופה, חלק הבעלים, תשלומים בלי קשר לתפוסה, תנאי יציאה, החלפת מפעיל. אין סטטיסטיקה של תשלומים.
- “תשואה מובטחת” היא פרסומת: International Investment (3.11.2025) מצטטת הבטחה של פרויקט אחד, 10% בשנה ועד 17%. זו התחייבות של חברה, לא נתון שוק.
שכירות, עונתיות ותשואה בבטומי
שכירות לטווח ארוך: 10.6–12.3$ למ״ר בחודש ברבעון 2 של 2026 (Galt & Taggart); ל־40 מ״ר כ־424–492$ (החישוב שלנו). תשואת השכירות ירדה מ־8.8% (2024) ל־7.4% (2025) לפי Investor.ge; ל־2026 מציינת Galt & Taggart 7.1% ברוטו, ואילו International Investment מעריכה את התשואה בפועל ב־2–3%.
השכרה לטווח קצר: ההערכות שונות זו מזו פי כמה, כי אלה נתוני פלטפורמות ולא דיווח של הבעלים.
| מקור | תקופה | תפוסה | מחיר ללילה | אחר |
|---|---|---|---|---|
| Airbtics | 2025 | 54% | 43$ | הכנסה 8,595$ בשנה |
| AirROI, דרך International Investment | אוג׳ 2025 – יול׳ 2026 | 33.3% | 58$ | עונה גבוהה 65$, נמוכה 54$ |
| BnBCalc | 12 חודשים עד ספט׳ 2026 | 22% (37% במקטע אחר של המקור) | ₾156–167 | ₾13–24 אלף בשנה |
עלויות קניית דירה בבטומי
בגאורגיה אין מס העברה נפרד או היטל בולים (Chambers, 2026): העלויות העיקריות הן אגרת NAPR ונוטריון.
| סעיף | סכום | מקור וסטטוס |
|---|---|---|
| רישום הזכות במרשם (NAPR) | ₾150 ל־4 ימי עבודה; ₾270 ליום אחד; ₾350 באותו יום | תעריף NAPR |
| נוטריון | התעריפים מוסדרים, אין סכומים במקור | Chambers 2026; לא מאומת |
| מע״מ 18% | רק אם המוכר רשום כעוסק במע״מ; כלול במחיר | Chambers 2026 |
משכנתא ואשרת שהייה בקנייה בבטומי
משכנתא. הבנק הלאומי של גאורגיה מגביל את ההלוואה ביחס לשווי הנכס: 90% בלרי, 70% במטבע חוץ; ללווים עם הכנסה מחו״ל החלטה מ־26.02.2025 מוסיפה 10 נקודות אחוז, עד 80%. את התנאים לתושבי חוץ קובעים הבנקים; לא מצאנו כיצד הם מתייחסים לבניין בשלבי בנייה וליחידות מסוג מלון: שאלו לפני מקדמה. פריסת תשלומים של היזם אינה משכנתא.
אשרת שהייה. אשרת שהייה קצרת טווח לבעל נכס ניתנת בגין נכס ששוויו מעל 150,000$, החל מ־1 במרץ 2026; שמאי מוסמך קובע את השווי, לא מחיר החוזה. האם נכס בבנייה או יחידה מסוג מלון נחשבים, לא אומת: שאלו בכתב את הסוכנות לפיתוח השירות הציבורי (SDA).
צ׳קליסט לפני תשלום בבטומי
- קבלו מהמוכר קוד קדסטרלי והזמינו נסח עדכני מהמרשם (NAPR): בעלים, משכנתא, עיקול, ייעוד, שטח.
- דירה חדשה: בקשו עותק של היתר הבנייה (קומות ושטח כמו בתוכנית) ונסח של הקרקע, ובדקו שאין שעבוד לבנק על החלקה. מרשם מקוון של היתרים בבטומי לא אימתנו.
- בדקו מה בונים בסביבה: נוף, שמש ורעש עלולים להשתנות. לפי נציב זכויות האדם (2022), כללים זמניים לבטומי אפשרו לחרוג מהגובה והצפיפות המרביים עד אישור התוכנית הכללית ב־2027; המצב כיום לא נבדק.
- ועד בית (איגוד בעלי דירות) מוקם בבניין עם יותר משתי דירות (סעיף 11): שאלו על דמי הוועד ועל חובות. חוב מעל ₾500 נרשם על הנכס, ובעלים חדש אחראי לו (סעיף 14(5)–(6)).
- בדקו את תקנון הבניין (האם מותרת השכרה לטווח קצר?) ואת חשבונות החשמל, הגז והמים ל־12 חודשים; בקרו בבניין מחוץ לעונה, בינואר–פברואר (העצה שלנו).
- שלמו רק לצד שחתום על החוזה, וקבלו בכתב רשימה של מה שכלול: גמר, ריהוט, חניה, מע״מ.
שאלות נפוצות
כמה עולה דירה בבטומי ב־2026?
המחיר הממוצע בשוק הראשוני ב־2025: 1,865$ למ״ר (Galt & Taggart); לפי אזורים ביוני 2026 מ־1,672$ עד 3,239$. Colliers: 1,408$ בספטמבר 2026.
האם זר יכול לקנות דירה בבטומי?
כן, בלי דרישת תושבות או הדדיות (Chambers, 2026). קרקע חקלאית אסורה למכירה לזרים; ההגבלה אינה חלה על דירות.
מהי תשואת השכירות בבטומי?
Galt & Taggart: 7.4% ל־2025 ו־7.1% ב־2026, לפני הוצאות; International Investment מעריכה את התשואה בפועל ב־2–3%. זו אינה הבטחה לדירה מסוימת.
האם תושב חוץ יכול לקבל משכנתא בבטומי?
הבנקים מפרסמים מוצרים ללקוחות עם הכנסה מחו״ל; הבנק הלאומי של גאורגיה מתיר מימון של עד 80% משווי הנכס (LTV) להכנסה כזו (26.02.2025). ההחלטה בידי הבנק.
במה אפארט-הוטל שונה מדירה?
החוק אינו מגדיר מעמד כזה (לא מצאנו). בדקו את הייעוד בנסח של NAPR ואת החוזה עם המפעיל.
כמה עולה לגור בבטומי?
שכירות: 10.6–12.3$ למ״ר בחודש (Galt & Taggart, רבעון 2 של 2026), כ־424–492$ ל־40 מ״ר (החישוב שלנו). עוד במדריך על יוקר המחיה.
מקורות: Investor.ge: Galt & Taggart, Batumi housing, 2025 review and 2026 outlook (20.04.2026) · International Investment: Batumi housing market, Q1 2026 (1.06.2026) · International Investment: Galt & Taggart, structure of Batumi projects (3.11.2025) · International Investment: Colliers, Tbilisi and Batumi, July 2026 (3.09.2026) · International Investment: prices and yields, Tbilisi and Batumi (September 2026) · Chambers: Real Estate 2026, Georgia · NAPR: fees for registration of rights to immovable property · National Bank of Georgia: PTI and LTV requirements · National Bank of Georgia: Financial Stability Committee decision (26.02.2025) · Law of Georgia on Homeowners’ Associations, arts. 11 and 14 (matsne.gov.ge) · Public Defender of Georgia: temporary construction rules in Batumi (18.08.2022) · Commersant: extension of VAT benefits to 2028 (draft, 11.11.2025) · Airbtics: short-term rental in Georgia, 2025 report · BnBCalc: Batumi short-term rental market (12 months to September 2026) · Erickson Immigration Group: $150,000 residency threshold from 1 March 2026