Обновлено:
- Покупка: отдельного налога на переход права нет, только сбор за регистрацию 150–350 лари (Chambers 2026; NAPR). Владение: по закону от 30 сентября 2026 года жильё не облагается налогом на имущество, если доход семьи за прошлый год не выше 100 000 лари; выше — 0,8–1% рыночной стоимости.
- Сдача жилья: 5% с валовой аренды без вычета расходов (Налоговый кодекс, ст. 81(2)). Продажа: 0% после более чем двух лет владения, 5% с прибыли при двух годах и меньше (ст. 82(1)(f.a), 81(3)); декларация до 15-го числа следующего месяца.
- Не решено источниками: как порог применяется к нерезиденту-иностранцу без доходов в Грузии и какой режим подходит для посуточной сдачи. Спросите грузинского бухгалтера.
Налоги по этапам: вся картина в одной таблице
Суммы в лари (GEL); курс Нацбанка на 20 октября 2026 года — 2,5979 лари за доллар. Основа: Налоговый кодекс, редакция от 30 сентября 2026 года.
| Этап и налог | Ставка или сумма | Когда | Основание |
|---|---|---|---|
| Покупка: налог на переход права | нет; регистрация ₾150 / 270 / 350 | при регистрации | Chambers; NAPR |
| Покупка новостройки: НДС | 18%, если продавец плательщик НДС; часть проектов освобождена | в цене | Chambers; ст. 309(79) |
| Налог на имущество (жильё) | 0, если доход семьи за прошлый год до ₾100 000; выше — 0,8–1% рыночной стоимости | декларация 2 ноября, оплата 16 ноября 2026 | ст. 202, 205, 206 |
| Аренда на длительный срок | 5% валовой аренды, без вычетов | декларация до 1 апреля | ст. 81(2), 153(1) |
| Посуточная сдача | фиксированно ₾10 за м² в месяц; без НДС | поквартально | ст. 309; до 1.01.2028 |
| Малый бизнес | 1%, 3% свыше ₾500 000; аренда не входит (Andersen) | ежемесячно | ст. 88–90 |
| Продажа жилья | 0% после 2 лет; 5% с прибыли при 2 годах и меньше | до 15-го числа следующего месяца | ст. 82(1)(f.a), 81, 153(12) |
| Наследство, дарение | отдельного налога нет; близкие родственники освобождены, прочие до ₾150 000 | большие суммы: в течение 2 лет | ст. 82(1)(g)–(i) |
Налоги при покупке: что платите и чего нет
Отдельного налога на переход права или гербового сбора при покупке в Грузии нет (Chambers). Основной расход — сбор NAPR за регистрацию: 150 лари за четыре рабочих дня, 270 за один, 350 в день подачи. По ст. 479 Гражданского кодекса расходы на договор и регистрацию несёт продавец, если не договорились иначе (Chambers): закрепите это в договоре.
В новостройке спросите про НДС. Chambers: 18% применяется, когда продавец, плательщик НДС, продаёт в рамках бизнеса, и ложится на покупателя в составе цены; частное лицо-продавец в целом вне НДС. Кодекс освобождает с правом вычета поставки в домах с разрешением или проектом 2008 года из муниципального списка до 1 января 2033 года (ст. 309(79); закон № 1888 от 15.10.2026, в силе с 16.10.2026; прежний срок — 1.01.2029); снаружи не понять, какой режим у проекта.
Владение: налог на имущество в Грузии после поправки от 30 сентября 2026
Кодекс облагает собственника-физлицо (ст. 201), но освобождает жильё, то есть имущество кроме земли, если доход его семьи за прошлый год не превысил 100 000 лари (ст. 206(1)(a), закон № 1874 от 30 сентября 2026). Выше ставка 0,8–1% рыночной стоимости на конец прошлого года (ст. 202(5)), пропорционально месяцам владения. Решения по ставке для Тбилиси или Батуми мы не нашли.
Доход семьи — это любой доход, включая необлагаемый (ст. 202(6)). Не входят: имущество, полученное от членов семьи по наследству, в дар или при разводе, и выручка от продажи жилья, которым владели более двух лет (ст. 202(7)(a)). Наше прочтение: освобождение работает как порог-обрыв, и один лари сверх 100 000 переносит 0,8–1% на всю стоимость.
Декларация до 1 ноября (ст. 205(12)); 1 ноября 2026 года — воскресенье, и Служба доходов назвала 2 ноября. Оплата до 15 ноября (ст. 205(14)), тоже воскресенье, значит понедельник 16 ноября по ст. 3(6): это наше прочтение, оно совпадает с нашим дайджестом от 19 октября 2026 (со ссылкой на 1TV; оригинал не открывали). По дайджесту, семьям до порога декларация на имущество кроме земли не нужна; владельцы земли подают по-прежнему. Подавшим декларацию в прошлом году нужно уведомить службу до 1 ноября, если они не подают новую (ст. 205(13)): уточните, действует ли это.
Земля облагается отдельно: 0,24 лари за м² с муниципальным коэффициентом до 1,5, оплата до 15 ноября (ст. 204, 205(14)).
| Пункт | До 30.09.2026 | После |
|---|---|---|
| Освобождение до | ₾40 000 (PwC ещё показывает) | ₾100 000 |
| Диапазон ₾40 000–100 000 | 0,05–0,2% | убран из кодекса |
| Затронуто налогоплательщиков | – | около 81 000 освобождены (правящая партия, SOVA) |
Налог с аренды в Грузии: 5% с валовой аренды
Физлицо, которое сдаёт жильё для проживания без вычетов, платит 5% с полученной аренды (ст. 81(2); PwC). Ремонт и коммуналка её не уменьшают. Чтобы вычитать расходы, нужно уйти с пути 5% (Chambers); общая ставка тогда 20% (ст. 81(1)), хотя наши источники ставку для этого пути не называют.
Если аренда не облагается у источника, резидент и нерезидент подают декларацию до 1 апреля следующего года (ст. 153(1)), то есть аренда за 2026 год декларируется до 1 апреля 2027. Отдельного срока оплаты в прочитанных статьях кодекса нет; bookkeeping.ge ставит его на ту же дату.
Арендатор-компания. Ст. 81(5) предусматривает реестр арендодателей. Chambers: арендатор-компания как налоговый агент применяет 5% только к зарегистрированному арендодателю (регистрация до 1 апреля следующего года), иначе удерживает 20%. PB Services пишет, что аренда для бизнеса облагается 20%: источники расходятся.
Chambers: аренда от плательщика НДС облагается НДС 18%; регистрация обязательна при облагаемом обороте свыше 100 000 лари за 12 месяцев (ст. 165). Квартира за 2 000 лари в месяц даёт оборот 24 000 в год.
Посуточная сдача: фиксированный налог, НДС, малый бизнес
Для краткосрочной сдачи собственного жилья (код 55.2) кодекс допускает фиксированный налог 10 лари за м² в месяц по заявлению до 1 января 2028 года (ст. 309(24)–(28)); PwC ещё показывает 1 января 2026, мы опираемся на кодекс. Кодекс соединяет «не зарегистрирован добровольно в НДС» и «оборот до 100 000 лари за 12 месяцев» союзом «или»; PwC читает оба условия как обязательные: считайте их обязательными.
Платят поквартально: 15 апреля, 15 июля, 5 октября, 15 января, без пересчёта (ст. 309(27)). При режиме посуточная сдача НДС не облагается (ст. 309(32)). Вне режима консультанты применяют 5%, но ст. 81(2) краткосрочное размещение не называет. Малый бизнес 1% (3% свыше 500 000 лари; ст. 90) создан для предпринимателей и, по Andersen, аренду не включает.
Налог при продаже: правило двух лет и срок до 15-го числа
Прибыль от продажи жилой квартиры (дома) с участком, которыми владели более двух лет, освобождена (ст. 82(1)(f.a)). При двух годах и меньше: 5% с прибыли, а не с цены (ст. 81(3)); прочие активы или торговля как бизнес — 20% (ст. 81(1)). Прибыль — цена продажи минус стоимость актива: цена покупки и расходы, увеличивающие стоимость (ст. 82(4)(b), 148).
С 2024 года налоговый период для такой продажи вне бизнеса — календарный месяц (ст. 135(5)): декларация и оплата до 15-го числа следующего месяца (ст. 153(12); PwC), включая нерезидентов (Revera). По формулировке кодекса два года идут с даты документа, подтверждающего ваше право, составленного для регистрации, до даты документа, по которому регистрируется продажа; месяц этого документа и есть месяц продажи (ст. 82(4)(a), (a2)).
Опоздание с декларацией: 5% налога за каждый просроченный месяц при задержке до двух месяцев, 10% при большей (ст. 274), плюс 0,05% в день на неуплаченный налог (ст. 272(4)); если налог нулевой, штрафа за подачу нет (ст. 274(3)). Это прочтение сверено с английским и грузинским текстом кодекса на matsne.gov.ge (23.10.2026); для новостройки до сдачи дома и особых случаев проверьте у бухгалтера.
Наследство и дарение
Отдельного налога на богатство, наследство или дарение недвижимости в Грузии нет, но кодекс считает доходом часть безвозмездных поступлений. Освобождены: дар или наследство наследникам первой и второй очереди (ст. 82(1)(g)); дар до 1 000 лари от физлица за год (h); до 150 000 лари за год наследникам третьей и четвёртой очереди (i).
Первая очередь: супруг, ребёнок, внук, правнук, родитель. Вторая: сестра, брат, племянница, племянник. Третья: бабушки, дедушки и их родители. Четвёртая: дядя, тётя (ст. 82(4)(c)). Наследники третьей и четвёртой очереди, получившие 150 000 лари и более за год, платят подоходный налог в течение двух календарных лет (ст. 153(7)); ставку и облагаемую базу в прочитанном тексте мы не нашли.
Пока имущество записано на умершего, налог на имущество платит тот, кто им владеет или пользуется (ст. 201(2)). При последующей продаже прибыль — цена минус рыночная цена на момент безвозмездного получения (ст. 82(4)(b.b)); наследнику первой очереди срок владения наследодателя или дарителя прибавляется к вашему (ст. 82(4)(a1)).
Иностранный владелец: статус и открытые вопросы
Налоговый резидент — тот, кто провёл в Грузии 183 дня и более в любой непрерывный 12-месячный период, заканчивающийся в налоговом году (ст. 34(2); PwC). Любой неполный день считается днём (ст. 34(5)), но время в Грузии «с целью лечения или отдыха» в эти 183 дня не засчитывается (ст. 34(4)(d)); для вашего случая уточните у налогового консультанта. Большинство иностранных владельцев им не являются; нерезидент платит с доходов из грузинского источника, а к ним относятся аренда и продажа грузинской недвижимости.
| Тема | Сказано | Открыто |
|---|---|---|
| Продажа | валовой грузинский доход за вычетом связанных расходов (ст. 80(4)); декларация до 15-го числа | отдельная ставка или отказ в освобождении: не найдено |
| Аренда | без налогового агента: доход минус вычеты (ст. 80(6)), декларация до 1 апреля; с налоговым агентом: удержание по ставке ст. 81 (ст. 134(1)(d1)) | как сочетается 5%; Chambers выводит подающих по чистому доходу из 5% |
| Налог на имущество | любой собственник-физлицо (ст. 201); освобождение при доходе семьи до ₾100 000 | учитывается ли доход за границей |
Лари, штрафы и хранение документов
Налог считают в лари. Операция в иностранной валюте пересчитывается по официальному курсу Нацбанка на день операции (ст. 73(10)). Наше прочтение: цена покупки и цена продажи в долларах пересчитываются каждая по курсу своего дня, поэтому прибыль в лари может появиться из-за одного курса. Налоговый орган может доначислить налог за три года с конца года возникновения обязанности (ст. 4): храните договоры, переводы и счета.
| Нарушение | Последствие | Основание |
|---|---|---|
| Декларация с опозданием до 2 месяцев | 5% налога за каждый просроченный месяц | ст. 274(1) |
| Декларация с опозданием более 2 месяцев | 10% налога | ст. 274(2) |
| Налог уплачен поздно | 0,05% неуплаченного налога в день | ст. 272(4) |
| Налог занижен | 50% заниженного налога (в части случаев 10% или 25%) | ст. 275 |
Что изменилось в 2026 году и что ещё пишут старые страницы
Источники расходятся в том, когда началось изменение от 30 сентября: SOVA пишет, что с публикации; кодекс указывает закон № 1874 как опубликованный 30 сентября; наш дайджест (со ссылкой на 1TV) — действует с 1 октября. Переходного правила мы не нашли.
| Дата | Изменение | Статус |
|---|---|---|
| 14 мая | разъяснение Минфина № 143 о продажах | только пересказы юрфирм |
| 2 сентября | обзор PwC: ₾40 000, режим посуточной сдачи до 2026 | устарело |
| 30 сентября | порог ₾100 000; диапазон 0,05–0,2% убран | кодекс, подтверждено |
| Октябрь | Служба доходов: декларация за 2026 до 2 ноября | первичный источник, подтверждено |
Налоговый календарь 2026–2027
Сроки, выпавшие на выходные, переносятся на следующий рабочий день (ст. 3(6)); электронные и банковские платежи засчитываются до 24:00. Проверьте каждую дату на rs.ge.
| Дата | Что | Кто |
|---|---|---|
| 15-е число после продажи | декларация и оплата налога с прибыли | продавец, владевший 2 года и меньше |
| 2 ноября 2026 (пн) | декларация по налогу на имущество | владельцы выше порога; владельцы земли |
| 16 ноября 2026 (пн) | оплата налога на имущество | те же |
| 15 января 2027 (пт) | фиксированный налог за октябрь–декабрь 2026 | режим посуточной сдачи |
| 1 апреля 2027 (чт) | декларация по аренде за 2026; реестр арендодателей | арендодатели без налога у источника |
| 15 апреля, 15 июля, 5 октября 2027 | фиксированный налог за прошлый квартал | режим посуточной сдачи |
| 1 и 15 ноября 2027 (пн) | декларация и оплата налога на имущество | как выше |
- 1
Продажа: 15-е число
Декларация и оплата налога с прибыли до 15-го числа месяца после продажи
любая продажа - 2
2 ноября 2026
Декларация по налогу на имущество за 2026 (кодекс: 1 ноября, воскресенье)
декларация - 3
16 ноября 2026
Оплата налога на имущество (кодекс: 15 ноября, воскресенье)
оплата - 4
15 января 2027
Фиксированный налог за октябрь–декабрь 2026, только при режиме посуточной сдачи
₾10 за м² - 5
1 апреля 2027
Декларация по аренде за 2026, если нет налога у источника; реестр арендодателей
5% аренды - 6
15.04, 15.07, 05.10
Фиксированный налог за прошлый квартал, только при режиме посуточной сдачи
2027 - 7
1 и 15 ноября 2027
Декларация и оплата налога на имущество по ст. 205
2027
Налоговый кодекс (ст. 3, 153, 205, 309); сообщение Службы доходов, октябрь 2026; PwC, 2 сентября 2026
Оплата 16 ноября — наше прочтение кодекса; отсутствие декларации для небольших семей — из дайджеста со ссылкой на 1TV.
Три примера расчёта (иллюстрация)
Выдуманные цифры, не рыночные данные; курсы — допущения. Случай 1: владелец, сдающий жильё; случай 2: продавец; случай 3: «обрыв» порога налога на имущество. В лари, если не указано иначе.
| Случай | Допущения | Налог |
|---|---|---|
| 1. Сдаёт; доход семьи за 2025 ₾112 000 | Квартира ₾250 000 на конец 2025; 11 месяцев по ₾2 000 = ₾22 000 | имущество 2 000–2 500 + аренда 1 100 = 3 100–3 600 (14,1–16,4% аренды) |
| 1. То же, доход ₾92 000 | то же | 0 + 1 100 = 1 100 (5,0%) |
| 2. Продаёт через 3 года | Куплена за $100 000 по 2,70, ремонт ₾20 000, продана за $125 000 по 2,60: прибыль 325 000 − 290 000 = ₾35 000 | 0% |
| 2. То же, через 20 месяцев | то же | 5% = 1 750, до 15-го числа следующего месяца |
| 2. Цена в долларах та же, лари слабее | $100 000 оба раза, курс 2,70 и 3,00, без ремонта: прибыль ₾30 000 | до 2 лет 1 500; позже 0 |
| 3. Обрыв, доход семьи ₾100 000 / ₾100 001 или ₾130 000 | Квартира ₾300 000 на конец 2025, не сдаётся | 0 / 2 400–3 000 (около $924–1 155), со всей стоимости |
Ваша страна: только указатель
Гид описывает только грузинские налоги; о налогах других стран мы ничего не утверждаем. Нужно ли отчитываться дома о грузинской покупке, аренде или продаже и зачтётся ли грузинский налог или доход там освобождён, зависит от правил вашей страны и соглашения об избежании двойного налогообложения. Две страны могут обе претендовать на одну аренду или прибыль, поэтому проверка нужна.
Кодекс предусматривает передачу сведений налоговым органам других государств по международным соглашениям (ст. 70) и отчётность финансовых учреждений по соглашениям об автоматическом обмене (ст. 279²): держите отчёты согласованными. Возьмите к консультанту дома декларации rs.ge, квитанции и договор.
Чек-лист решения и вопросы бухгалтеру
- Учитывается ли при пороге 100 000 лари мой доход за границей, если я иностранец-нерезидент?
- Нужно ли подавать декларацию или уведомление, если налога нет?
- Применяется ли 5% к моей посуточной сдаче?
- Считается ли дата моего документа о праве началом двух лет (ст. 82(4)(a))?
- Можно ли запросить предварительное налоговое разъяснение (ст. 47, в течение 90 дней)?
- До покупки: письменно спросите про НДС и кто платит регистрацию.
- Каждый год сравнивайте доход семьи со 100 000 лари; следите за 1–2 и 15–16 ноября.
- Если сдаёте: встаньте в реестр арендодателей до 1 апреля; спросите, удерживает ли налог арендатор-компания.
- Если сдаёте посуточно: подайте заявление на фиксированный режим; следите за 100 000 лари.
- Перед продажей: проверьте дату документа о праве, соберите счета за ремонт, запланируйте 15-е число.
Частые вопросы
Какие налоги платят иностранцы на недвижимость в Грузии?
При покупке налога на переход права нет, только сбор 150–350 лари. Далее налог на имущество при доходе семьи выше 100 000 лари, 5% с аренды, при продаже 0% после двух лет или 5% с прибыли при двух годах и меньше.
Какой порог налога на имущество в Грузии в 2026 году?
100 000 лари дохода семьи за прошлый год (ст. 206(1)(a)), раньше 40 000. Выше порога — 0,8–1% рыночной стоимости.
Какой срок по налогу на имущество в Грузии в 2026 году?
Декларация до 2 ноября (Служба доходов), оплата до 16 ноября (наше прочтение ст. 205(14) и 3(6)).
Как облагается доход от аренды в Грузии?
5% с валовой аренды без вычетов, декларация до 1 апреля следующего года, если нет налога у источника; нерезиденты тоже.
Какой налог при продаже квартиры в Грузии?
0% после более чем двух лет владения, считая с даты документа о праве, 5% с прибыли при двух годах и меньше; декларация и оплата до 15-го числа следующего месяца.
Платят ли нерезиденты налог на имущество в Грузии?
Ст. 201 облагает любого собственника, а освобождение не требует резидентства. Учитывается ли доход за границей, не сказано: получите ответ письменно.
Облагается ли посуточная аренда иначе?
До 1 января 2028 года фиксированные 10 лари за м² в месяц по заявлению, без НДС при этом режиме (ст. 309).
Есть ли налог на наследство или дарение недвижимости в Грузии?
Отдельного налога нет. Близкие родственники освобождены; наследники третьей и четвёртой очереди — до 150 000 лари в год.
Источники: Налоговый кодекс Грузии, консолидированный текст на 30 сентября 2026 (matsne.gov.ge, английский) · Налоговый кодекс Грузии, ст. 34 (английский текст, консолидированная редакция от 15.10.2026) · Налоговый кодекс Грузии, грузинский текст (matsne.gov.ge) · Служба доходов Грузии: сообщение о сроке декларации по налогу на имущество 2 ноября 2026 · PwC Tax Summaries: Georgia, налоги на личный доход (2 сентября 2026) · PwC Tax Summaries: Georgia, определение дохода (2 сентября 2026) · PwC Tax Summaries: Georgia, налоговое администрирование (2 сентября 2026) · PwC Tax Summaries: Georgia, резидентство (2 сентября 2026) · PwC Tax Summaries: Georgia, прочие налоги (2 сентября 2026) · PwC Tax Summaries: Georgia, зачёт иностранного налога и соглашения · Chambers: Real Estate 2026, Georgia · NAPR: сборы за регистрацию прав на недвижимость · SOVA News: парламент утвердил порог налога на имущество 100 000 лари (30 сентября 2026) · Georgia Today: законопроект о повышении порога налога на имущество (15 сентября 2026) · Revera Legal: изменения в декларировании дохода от отчуждения имущества (с 2024) · Kreston Georgia: разъяснение Минфина № 143 · Andersen Georgia: налог на прирост капитала в Грузии (март 2026) · Andersen Georgia: статус малого бизнеса 1% (22 сентября 2026) · bookkeeping.ge: налог на доход от аренды в Грузии (обновлено 18 октября 2026) · PB Services: налоги на имущество физлиц в Грузии (15 сентября 2026) · Нацбанк Грузии: официальный курс доллара на 20 октября 2026 · Matsne: закон № 1888 от 15.10.2026 о поправке к Налоговому кодексу (ст. 309(79): срок до 1.01.2033)