Обновлено:
- Сделок много: Тбилиси за январь–июль 2026 около 27 тыс. объектов на $2,4–2,5 млрд (+24–27%), Батуми за первое полугодие 7 838 квартир. Цены по TBC Capital и Geostat растут на 4–5% в год, по Colliers быстрее: ряды несопоставимы.
- Доля иностранцев сильно зависит от источника: в Тбилиси 12% сделок (Colliers, июль) или около четверти новостроек (Galt & Taggart); в Батуми 45–52% по Colliers и около 63% по опросу застройщиков.
- В Батуми непроданных квартир в проектах около 12 400–13 000, а 80% планируемых 58 тыс. квартир рассчитаны на посуточную аренду (Galt & Taggart). По Рустави и Кутаиси официальной статистики цен нет.
Рынок недвижимости Грузии 2026: макрокартина
Экономика растёт быстро: реальный ВВП во II квартале 2026 года +6,9% к году (предварительные данные Geostat от 18.09.2026), в I квартале около 9%; строительство при этом сократилось на 4,8%. Инфляция в августе 5,6% при цели Нацбанка 3% (Geostat). Ставка рефинансирования 8,25%: Нацбанк оставил её без изменений 9 сентября и 21 октября 2026 (дату следующего заседания смотрите в календаре на nbg.gov.ge).
Лари окреп: ₾2,5987 за $1 на 16 октября 2026, а долларовые цифры Geostat за IV квартал 2025 в наших гидах пересчитаны по ₾2,6988. Ипотека растёт: за январь–август 2026 почти 40 000 кредитов на 4,1 млрд ₾ (+22% по числу, +47% по сумме, SOVA); средняя ставка по новым ипотекам в лари 11,88% в марте 2026, на 1,45 п.п. ниже, чем годом ранее.
Сколько продают: сделки в Тбилиси, Батуми и по стране
По данным Публичного реестра (NAPR) в обработке TBC Capital, в 2025 году по стране продано 78,5 тыс. квартир (+5,94%). Тбилиси и Батуми дают около трёх четвертей этого числа (наша грубая прикидка по рядам разных организаций), остальные 18–19 тыс. приходятся на все другие города.
Ассоциация GREA: сделки сразу на 30–50 квартир в строящихся проектах стали обычными (Logos Press, 28.07.2026): число квартир не равно числу покупателей.
| Период | Тбилиси | Батуми |
|---|---|---|
| 2025 год | 42 388, +4,3% (Galt & Taggart); 42 267, +3%, $3,3 млрд (Colliers) | 17 478, +15% (Galt & Taggart); 17 052, +17% (Colliers) |
| I квартал 2026 | 10 723 (TBC Capital); 10 550 (Colliers) | 3 758 (Colliers); 4 049 (реестр, по пересказу) |
| Январь–июль 2026 | 26 772 объекта, $2,37 млрд, +24% (TBC Capital); 27 274, $2,5 млрд, +27,3% (Galt & Taggart) | I полугодие: 7 838, +11,4%, $507 млн (Colliers) |
| Июль 2026 | 4 409 (TBC Capital); 4 475 (Galt & Taggart); 4 486 (Colliers) | 1 378, −11,8% (Colliers) |
Кто покупает: доля иностранцев, израильтяне и россияне
Цифры бывают двух типов: опросы застройщиков Galt & Taggart (только первичный рынок; в Батуми это 30+ проектов и около 40% первички) и обзоры Colliers по всем зарегистрированным сделкам. Они меряют разное, поэтому складывать и сравнивать их нельзя.
Израиль: около 11% покупателей новостроек Тбилиси и 10% Батуми в 2026 году; в Батуми доля снижалась с 13% в 2025.
Россия: 3–4% в Тбилиси; в Батуми отдельной строки нет, Россия учтена вместе с Украиной и Белоруссией.
Открытой разбивки покупателей по гражданству из реестра мы не нашли. Доли Colliers для Батуми не дают в сумме 100%, остаток обзор не объясняет.
| Рынок и источник | Граждане Грузии | Иностранцы | Страны |
|---|---|---|---|
| Тбилиси, новостройки, Galt & Taggart, 2026 | 74–76% (около 85% в 2023) | остаток, 24–26% | Израиль 11%, Россия 3–4%, другие около 10–11% |
| Тбилиси, все сделки, Colliers | около 88–90% (I кв.) | 12% в июле | страны не названы |
| Батуми, Galt & Taggart, 2025 | не указано | 52% | ЕС 13%, Израиль 13%, Украина, Россия и Белоруссия вместе 11% |
| Батуми, Galt & Taggart, 2026 | 37% | остаток, 63% | Европа 18%, Украина, Россия и Белоруссия 16%, Израиль 10%, арабские страны 3% |
| Батуми, Colliers, 2026 | 50% (I полугодие) | 45% (I полугодие), 48% (июль), 52% (август) | страны не названы |
%
Galt & Taggart (Trend, 3.08.2026; Investor.ge); Colliers (International Investment, 3.09.2026)
Часть значений рассчитана как 100% минус доля граждан Грузии. Ряды разных баз не складывать.
Тренды рынка недвижимости Тбилиси 2026: цены и районы
TBC Capital: средняя цена продаж за январь–июль 2026 $1 348 за м², +4% к году. Galt & Taggart: первичка $1 398 и вторичка $1 304 в феврале, около $1 417 на первичке в июне. Индекс Geostat (новостройки, цены объявлений): +0,9% за квартал и +4,9% к году во II квартале, на 63,8% выше уровня 2020 года. Colliers показывает рост быстрее: в новых проектах (первичные продажи) +11,7% за полугодие, в старом фонде +12,9%. При инфляции 5,6% рост по Geostat и TBC в реальном выражении около нуля.
По районам открытые данные такие (подробнее в гиде о ценах по районам):
| Район | Новостройки | Вторичка |
|---|---|---|
| Мтацминда | 2 689 | 2 171 |
| Ваке | 2 321 | 2 276 |
| Сабуртало | 1 706 | 1 574 |
| Исани | 1 548 | 1 214 |
| Глдани | 1 470 | 1 151 |
| Самгори | 1 404 | 1 065 |
| Диди Дигоми | нет строки | 1 127 |
Цены на недвижимость в Батуми: Новый бульвар, Colliers и Galt & Taggart
Два источника дают разный уровень цены. Galt & Taggart (март 2026, первичка под ключ): $1 893 за м², +8,7%, вторичка $1 479; Старый Батуми $3 146, Аллея героев $2 081, Новый бульвар $1 819 (+8,4%). Colliers (зарегистрированные сделки, средневзвешенная цена новых проектов): $1 360 за полугодие (+14,2%) и $1 386 в августе (+1,2%). Причину разрыва обзоры не объясняют; вероятно, дело в составе продаж и отделке (наше предположение).
Colliers: в июле продаж 1 378 (−11,8%), в августе 1 235 (−4,3%; первичка −6,3%, вторичка +31,4%); снижение первички он связывает с крупной регистрацией в августе 2025 года. Новый бульвар самый активный район: более 6 800 сделок в 2025 и 1 671 в I квартале 2026 (+22,3%).
Colliers в просмотренных обзорах пишет о зарегистрированных сделках и ценах, но не о непроданном запасе; предупреждения о переизбытке исходят от Galt & Taggart. Противоречия нет: сделки включают вторичку, а запас посчитан в проектах застройщиков.
| Показатель | Значение |
|---|---|
| Непроданные квартиры в проектах | около 12 400 на конец 2025 (+14%); около 13 000 в 2026 |
| Продажи застройщиков в месяц | 1 044 (сентябрь 2025), 705 (январь 2026), 306 (март 2026); опрос 30+ проектов |
| Планы 2025–2029 | около 58 000 квартир, 80% для посуточной аренды; в проектах Нового бульвара и Аллеи героев 93–96% |
| Валовая доходность | 10% (2023), 8,8% (2024), 7,4% (2025) |
Квартиры на продажу в Рустави и Кутаиси: что известно о ценах
Официального индекса цен по Рустави и Кутаиси нет: Geostat считает только новостройки Тбилиси, а обзоры TBC Capital, Colliers и Galt & Taggart охватывают Тбилиси и Батуми. Отдельных данных о сделках в этих городах мы не нашли. Вне двух крупнейших рынков остаётся около 18–19 тыс. продаж в год (наша прикидка): рынок есть, но публично он не измерен.
Сравнивайте объявления по конкретному дому и спрашивайте у юриста цены сделок в соседних домах; проверяйте объект по выписке NAPR (гид о проверке объекта). Рустави на сайте описан как функциональный рынок у Тбилиси, не курорт; данных о доходности нет.
| Город | Что опубликовано | Надёжность |
|---|---|---|
| Рустави (132 047 жителей, перепись Geostat 2024; около 25 км от Тбилиси) | $700–1 200 за м², общий диапазон с Кутаиси (PB Services, 15.09.2026; методика не указана) | низкая: оценка брокеров |
| Кутаиси | тот же диапазон $700–1 200; другие агентства называют $500–800 или «от $700»; индекса сделок нет | низкая: оценки расходятся в 1,5–2 раза |
| Кобулети | $1 805 в опросе Galt & Taggart (март 2026); $1 221 в нашем гиде (II кв. 2024) | ряды и даты разные |
Аренда и доходность: валовая и чистая
Аренда в Тбилиси около $10 за м² в месяц, но направление спорно: TBC Capital даёт $10,1 в марте 2026, на 5% ниже год к году; обзор Georgia Today от 17.08.2026 называет запрашиваемую ставку $10,0 в апреле, +5,2% к году, без ясной ссылки на первоисточник. По районам (Galt & Taggart, новостройки 50–60 м², февраль 2026): Ваке $13,8, Мтацминда и Сабуртало $11,7, Самгори и Глдани $8,4.
Таблица ниже показывает валовую доходность: до простоев, налога 5% с аренды и расходов. Типичный разрыв с чистой 1,5–2 п.п. (Global Property Guide); для Батуми Galt & Taggart называл чистую 2–4%.
В нашем иллюстративном расчёте (квартира $80 000) долгосрочная аренда даёт 6,0% чистыми при 7,5% валовых, посуточная 1,8–5,3%. Допущения: гид о чистой доходности.
Цены растут быстрее аренды, поэтому доходность сжимается: в Батуми с 10% в 2023 до 7,4% в 2025.
| Источник | Тбилиси | Батуми |
|---|---|---|
| Global Property Guide, III кв. 2026 | 7,23% | 7,28% |
| Galt & Taggart | 8,4% (май 2026) | 7,4% (2025); 8,8% (2024) |
| TBC Capital, I кв. 2026 | 8,1% без расходов на содержание, около −1 п.п. к году | нет данных |
Финансирование в 2026: лимиты Нацбанка, ставки и рассрочка
Нацбанк ограничивает кредит к залогу (LTV): 90% в лари и 70% в валюте при другой валюте дохода. Предел платежа к доходу (PTI): 25% при чистом доходе ниже 1 500 ₾ и 50% выше; диапазон 25% расширится до доходов ниже 2 000 ₾ с 1.02.2027 и ниже 2 500 ₾ с 1.09.2027. С 1.07.2026 кредиты до 1 млн ₾ выдают в лари, с исключениями (исключение для заёмщиков без гражданства Грузии прямо названо в ст. 1(3)(b) приказа № 131/04; даст ли банк валютный кредит, решает он). Для дохода из-за рубежа решение от 26.02.2025 добавляет 10 п.п. к LTV (до 80%): применение уточняйте в банке.
Рассрочка застройщика ипотекой не является: по опросу Galt & Taggart (ноябрь 2025) большинство первичных продаж в Тбилиси идёт через неё, лимитов PTI и раскрытия ставки там нет (SOVA, 8.10.2026).
Долю ипотеки, рассрочки и наличных в сделках, в том числе иностранцев, никто не публикует. Подробно: гид об ипотеке.
| Банк | Лари | Доллар | Евро |
|---|---|---|---|
| Liberty | от 11,8% | от 8% | от 7,5% |
| Credo | от 14,65% | от 8,50% | от 8,00% |
| Terabank | от 14,95% | от 10,35% | от 9,75% |
Новостройки или вторичка: что показывают сделки
Месячные данные скачут. Тбилиси, март 2026: вторичка 3 467 сделок (+40%), новостройки 564 (−3%), доля новостроек 14% (TBC Capital); июль: новостройки +29,8%, старый фонд +1,6% (Colliers). Батуми: I квартал первичка +21,1%, вторичка +10,1%; июль первичка −32,8%, вторичка +19,1%. Лидер меняется, а одна крупная регистрация сдвигает месяц, поэтому тренд по одному месяцу не читается.
Цены: вторичка дешевле первички, в Тбилиси $1 304 против $1 398 (февраль), в Батуми $1 479 против $1 893 (март). Предложение велико: по Colliers, в Тбилиси строится около 87 000 квартир (+84% к 2021), разрешений на жильё за январь–июль 2026 около 711 тыс. м² (+1%, TBC Capital). Защита покупателя новостройки держится на договоре: закона о долевом участии и обязательного эскроу мы не нашли (гид о новостройках).
Риски и чего мы не знаем
- Цены сделок и структура оплаты: разрыв между запросом и ценой сделки по районам, долю ипотеки, рассрочки и наличных не публикуют.
- Макро: инфляция 5,6% выше цели при ставке 8,25%; крепкий лари повышает долларовые цены, разворот курса меняет картину.
- Ближний Восток: сценарии TBC Capital (17.03.2026) шли от быстрого завершения конфликта (80,1 тыс. сделок, +2%) до затяжного со снижением объёмов и цен; это мартовская оценка, не нынешний прогноз.
- Правила меняются: порог ВНЖ $150 000 по оценке с 1.03.2026; порог дохода 100 000 ₾ для налога на имущество принят 30.09.2026, для нерезидентов порядок не уточнён; поправка о запрете продажи сельхозземли иностранцам объявлена 13.02.2026, текст не подтверждён.
Качество данных: цена объявления и цена сделки, почему источники спорят
Geostat считает цены объявлений о новостройках Тбилиси в лари; TBC Capital, Colliers и Galt & Taggart описывают сделки и опросы застройщиков с разными выборками и весами. Пересчёт в доллары зависит от курса: при крепнущем лари долларовый рост выше лариевого.
Батуми: $1 360–1 386 за м² (Colliers) против $1 865–1 893 (Galt & Taggart): разные базы.
Продажи в июле в Тбилиси: 4 409, 4 475 и 4 486; методики не раскрыты.
Инфляцию в одном пересказе слов Galt & Taggart называют около 3,2%, а Geostat даёт 5,5–5,6%; мы используем Geostat.
Перед выводом спросите: запрос или сделка, какие дома в выборке, как взвешено, в какой валюте, есть ли разовая крупная регистрация.
| Источник | Что меряет | Рост к году |
|---|---|---|
| TBC Capital | средняя цена продаж, январь–июль | +4% |
| Geostat | цены объявлений, новостройки, II кв. | +4,9% |
| Galt & Taggart | первичный рынок, май | +6,1% |
| Colliers | средневзвешенная цена новых проектов (первичные продажи), I полугодие | +11,7% (старые +12,9%) |
Как читать следующий выпуск статистики
Ближайшие даты: заседания Нацбанка по ставке смотрите в календаре на nbg.gov.ge; индекс Geostat за III квартал 2026 уже вышел (районные цифры в гиде о ценах по районам), дату следующего выпуска сверьте на geostat.ge; месячные обзоры TBC Capital, Colliers и Galt & Taggart выходят в начале месяца.
- Определите, что измерено: объявления (Geostat), сделки (NAPR, TBC Capital, Colliers) или опрос застройщиков (Galt & Taggart).
- Сравнивайте с тем же рядом год назад, ищите разовые регистрации.
- Смотрите лари и доллары отдельно и сверяйте с инфляцией.
- Читайте число сделок вместе с долей новостроек и вторички.
- В Батуми смотрите непроданный запас и посуточные объявления, а не только продажи.
- Не складывайте ряды разных организаций.
Сценарии вместо прогнозов
Мы не прогнозируем цены. Опубликованные оценки осторожные: Galt & Taggart ждёт рост 5–7% в год в Тбилиси и 4–6% в Батуми, TBC Capital около 3,2% в 2026. Сценарии помогают читать данные и не являются вероятностями.
| Сценарий | Что видно в данных | За чем следить |
|---|---|---|
| Плавный рост | сделки держатся, цены растут в рамках опубликованных оценок | выпуски Geostat и TBC Capital |
| Пауза | инфляция и ставка высоки, ипотека замедляется после шагов PTI 2027 | ставка Нацбанка, выдачи ипотеки |
| Перегрев сегмента | в Батуми растёт непроданный запас, слабеет аренда | опрос Galt & Taggart, загрузка |
| Внешний шок | затяжной конфликт на Ближнем Востоке снижает спрос (сценарий TBC, март) | доля израильтян, курс лари |
Частые вопросы
Что происходит на рынке недвижимости Грузии в 2026 году?
Сделок больше, чем год назад: Тбилиси январь–июль +24–27% по стоимости, Батуми I полугодие +11,4% по числу. Цены по TBC Capital и Geostat растут на 4–5%, по Colliers быстрее. В Батуми риск переизбытка.
Сколько стоит квадратный метр в Тбилиси и Батуми в 2026 году?
Тбилиси: $1 348 в среднем за январь–июль (TBC Capital). Батуми: $1 893 на первичке в марте (Galt & Taggart) или $1 360–1 386 по Colliers. Ряды несопоставимы.
Растут ли цены на недвижимость в Грузии?
Умеренно: +4,9% к году у Geostat (новостройки Тбилиси, II кв.) и +4% у TBC Capital при инфляции 5,6%; Colliers показывает +10–14%. Единой цифры нет из-за методик.
Какая доля иностранцев среди покупателей недвижимости в Грузии?
Тбилиси: 12% сделок (Colliers, июль) или 24–26% новостроек (Galt & Taggart). Батуми: 45–52% по Colliers и 63% по опросу застройщиков. Израиль 10–11%, Россия 3–4% в Тбилиси.
Правда ли, что в Батуми переизбыток квартир?
Предупреждает Galt & Taggart: около 12 400 непроданных квартир в проектах, 58 тыс. планируемых, 80% для посуточной аренды. Colliers пишет о продажах, а не о запасе.
Сколько стоят квартиры на продажу в Рустави и Кутаиси?
Официальных цен нет. Брокерский диапазон $700–1 200 за м² (PB Services, 15.09.2026) без методики; для Кутаиси встречаются и $500–800.
Почему цены в Ваке в разных источниках отличаются?
Geostat даёт $2 321 (новостройки, III кв. 2026), TBC Capital $2 276 (вторичка, март 2026); PB Services без методики пишет «не ниже $2 525». Прежняя цифра около $3 150 на нашей странице Ваке не подтверждена и убрана; ориентир около $2 300.
Что такое Новый бульвар в Батуми и почему о нём так много данных?
Южная часть набережной и самый активный район: более 6 800 сделок в 2025, $1 819 за м² (март 2026); 93–96% планируемых там квартир рассчитаны на посуточную аренду.
Могут ли граждане ЕС, включая румын, купить недвижимость в Грузии (georgia imobiliare)?
Да, иностранец покупает квартиру на тех же основаниях, что гражданин; закрыта сельхозземля. Европа дала 18% покупателей новостроек Батуми в I квартале 2026; данных по румынам нет.
Источники: Geostat: индекс цен на жильё, II квартал 2026 · Geostat: индекс цен на жильё, III квартал 2026 (PDF) · TBC Capital: ежемесячный обзор жилого рынка Тбилиси, март 2026 (PDF) · Trend: Geostat, новостройки +4,9% во II квартале 2026 · Geostat: методология индекса цен на жильё (23.04.2026) · Geostat через The Star: ВВП II квартала 2026 (19.09.2026) · 1TV: Geostat, инфляция в августе 2026 · Interfax: Нацбанк оставил ставку 8,25% (9.09.2026) · Нацбанк Грузии: требования PTI и LTV · SOVA: TBC Capital, Тбилиси, январь–июль 2026 (7.09.2026) · SOVA: ипотека, рассрочки, покупатели (8.10.2026) · Trend: Galt & Taggart о спросе и покупателях (3.08.2026) · Investor.ge: Galt & Taggart, жильё в Батуми (20.04.2026) · International Investment: рынок Батуми и риски переизбытка (1.06.2026) · International Investment: Galt & Taggart, структура проектов Батуми (3.11.2025) · International Investment: Colliers, Тбилиси и Батуми, июль 2026 (3.09.2026) · International Investment: TBC Capital, Тбилиси, I квартал 2026 (27.04.2026) · CBW: Colliers Georgia, 87 000 квартир строится в Тбилиси · Logos Press: покупки по 30–50 квартир, GREA, Colliers (28.07.2026) · Georgia Today: TBC Capital, сценарии рынка (17.03.2026) · Georgia Today: аренда в Тбилиси (17.08.2026) · Georgia Today: ипотека в I квартале 2026 (27.04.2026) · Georgia Today: Galt & Taggart, Тбилиси, февраль 2026 · GBC: TBC Capital, цены по районам Тбилиси, октябрь 2025 · PB Services: цены на квартиры в регионах (15.09.2026) · Global Property Guide: валовая доходность аренды в Грузии · BuyGeorgia: дайджест недели, Colliers по Батуми за август (19.10.2026)