Обновлено:
- Прямого запрета на ипотеку для нерезидентов мы не нашли: TBC, Credo, Liberty и Terabank публикуют продукты для клиентов с доходом за рубежом, взнос от 20%. Причины отказа обычно не называют.
- Нацбанк ограничивает кредит к залогу (90% в лари, 70% в валюте) и платёж к доходу. С 1.07.2026 кредиты до 1 млн ₾ выдают в лари, с исключениями. Лимит платежа 25% расширится на доходы ниже 2 000 ₾ (1.02.2027) и 2 500 ₾ (1.09.2027).
- Рассрочка застройщика ипотекой не является: банковских лимитов и раскрытия ставки там нет, а рефинансирование банком в договоре застройщика не гарантировано.
Ипотека в Грузии для иностранцев: можно ли и в чём подвох
Да, банки Грузии выдают ипотеку иностранцам и нерезидентам. Прямого запрета по гражданству мы не нашли (так же пишет наша страница об ипотеке). Подвох в другом: условия строже, чем для граждан, каждый банк решает сам, причины отказа обычно не называет.
Это расширенный разбор с расчётами и чек-листом. Сторонние сведения и опыт отдельных читателей помечены прямо.
Как устроен рынок ипотеки в Грузии в 2026 году
Рынок растёт быстро. Долю нерезидентов в ипотеке никто не публикует: последняя строка таблицы про гражданство покупателей, а не про ипотеку.
| Показатель | Значение | Источник |
|---|---|---|
| Новые ипотеки, январь–август 2026 | почти 40 000 на 4,1 млрд ₾; число +22%, сумма +47% | SOVA, 8.10.2026 |
| Средний новый кредит | примерно с 86 000 до 104 000 ₾ | SOVA, 8.10.2026 |
| I квартал 2026; ставка в лари, март 2026 | 12 835 кредитов на 1,28 млрд ₾, средний 99 600 ₾; средняя ставка 11,88% (на 1,45 п.п. ниже, чем годом ранее) | Нацбанк, через Georgia Today, 27.04.2026 |
| Покупатели квартир в Тбилиси по гражданству, 2026 | Грузия ≈74%, Израиль ≈11%, Россия 4%, другие 11% | SOVA, 2026 |
Правила Нацбанка: взнос, платёж к доходу и шаги 2027 года
LTV — предельная доля кредита от рыночной стоимости залога. PTI — предельная доля чистого месячного дохода (в лари или в эквиваленте валюты), которую можно отдавать по кредитам. Таблица ниже — страница Нацбанка «PTI and LTV Requirements» (октябрь 2026).
Для физлиц с доходом из-за рубежа решение Нацбанка от 26.02.2025 добавляет к LTV по ипотеке 10 п.п., до 80%. В таблице страницы это не показано, уточняйте у банка. Это соответствует взносу от 20% на страницах TBC, Credo и Terabank.
Шаги 2027 года (объявлены 30.09.2026): лимит 25% не меняется, но расширяется диапазон. Он коснётся доходов ниже 2 000 ₾ с 1.02.2027 и ниже 2 500 ₾ с 1.09.2027 (сейчас ниже 1 500 ₾). Расчёты на цифрах — в примере в лари ниже.
| Норматив | Кредит в лари (или в валюте дохода) | Кредит в валюте при другой валюте дохода |
|---|---|---|
| PTI, чистый доход ниже 1 500 ₾ в месяц | 25% | 20% |
| PTI, чистый доход 1 500 ₾ и выше | 50% | 30% |
| LTV (кредит к залогу) | 90% | 70% |
Валюта кредита: доллар, евро или лари
Грузия борется с долларизацией: с 1.07.2026 кредиты до 1 000 000 ₾ выдают только в лари (приказ президента Нацбанка №131/04 от 15.06.2026). До этого порог был 750 000 ₾. Кредит, привязанный к валюте, кредитом в лари не считается.
Исключения (приказ №131/04, ст. 1(3); текст прочитан на matsne.gov.ge): правило «только лари» не действует, если (a) после выдачи общие обязательства заёмщика перед этим кредитором превышают 1 000 000 ₾ (обязательства, обеспеченные деньгами или поручительством, не считаются); (b) кредит выдан лицу без гражданства Грузии и/или юрлицу, не зарегистрированному в Грузии; (c) кредит полностью обеспечен деньгами в той же валюте; (d) весь доход, из которого платят по кредитам, поступает в валюте кредита (источник не зависит от курса и связан со страной, где эта валюта национальная); (e) рефинансирование, существенное изменение или реструктуризация в той же валюте без роста обязательств. Исключение для неграждан подтверждено текстом приказа; прежний приказ №176/04 этим приказом отменён (ст. 3). Выдавать ли валютный кредит нерезиденту, решает банк: условия уточняйте у него.
Банки: Liberty пишет, что кредиты до 1 000 000 ₾ выдаются только в лари, но публикует ставки в USD и EUR. Terabank: в лари, если валюта дохода не совпадает с валютой кредита; для таких валютных кредитов срок до 10 лет. Банк вправе быть строже регулятора.
| Банк, продукт | Лари | Доллар | Евро |
|---|---|---|---|
| Credo: ипотека для экспатов | от 14,65% (эфф. от 16,91%) | от 8,50% (эфф. от 10,31%) | от 8,00% (эфф. от 9,78%) |
| Liberty: ипотека для эмигрантов | от 11,8% (эфф. от 12,7%) | от 8% (эфф. от 9,1%) | от 7,5% (эфф. от 8,52%) |
| Terabank: доход за рубежом | от 14,95% (эфф. от 17,70%) | от 10,35% (эфф. от 12,50%) | от 9,75% (эфф. от 11,90%) |
| TBC (сторонний обзор, I квартал 2025) | 10,7% (эфф. 11,5%) | 7,5% (эфф. 9,4%) | 6,4% (эфф. 8,2%) |
Кто кредитует иностранцев и на каких условиях
Чаще всего нерезиденты обращаются в TBC, Bank of Georgia и Liberty, а также в Credo и Basisbank (pbservices, 15.09.2026). Что публикуют сами банки:
| Банк | Что опубликовано | Чего нет |
|---|---|---|
| TBC | «Ипотека для экспатов»: упрощённая $3 000–300 000, взнос от 20%; «с учётом аренды» $3 000–500 000, взнос от 0% | Ставок, срока |
| Credo | 10 000–500 000 ₾, взнос от 20%; в лари 7–180 месяцев, в USD и EUR 2–120; «подтверждение дохода не требуется». Сначала нужен счёт | Правил для нерезидентов |
| Liberty | Для эмигрантов: из любой страны, по доверенности; доход за рубежом учитывается; от 500 ₾ дохода; в лари до 240 месяцев, в валюте до 120; взнос от 0% при дополнительной недвижимости в залоге | Документов, страховки |
| Terabank | Для получающих доход за рубежом, включая иностранцев; взнос от 20%; срок для не граждан 6–72 месяца | Списка документов |
| Bank of Georgia | Блог 1.03.2024: лари, USD, EUR; новостройки, вторичка, дома; залог — покупаемый объект; взнос индивидуален (пример 30%); сделку можно подписать в цифровом реестре | Ставок и срока |
Документы и подтверждение дохода из-за границы
Выписки и договоры составляют на грузинском. Нужны ли апостиль и перевод для справок о доходе, не нашли: спросите банк. Для доверенности нужны точно (гид «Покупка без поездки»).
- Паспорт (оригинал) и номер телефона. ВНЖ не обязателен, но может помочь (pbservices).
- Доход за рубежом (Bank of Georgia): регулярные переводы в Грузию, выписки зарубежного банка с регулярными поступлениями, чеки зарплаты, налоговая декларация страны работы.
- Источник взноса: выписки за 6–12 месяцев, справки о доходе, документы о продаже, дарении, наследстве (гид «Счёт в банке Грузии»).
- Договор купли-продажи и выписка из реестра: банк проверяет собственника и обременения (гид «Как проверить квартиру»).
Заявка шаг за шагом и сроки
- Определите бюджет и валюту кредита, сверьтесь с лимитами Нацбанка.
- Запросите у двух-трёх банков письменный список документов; откройте счёт, если банк требует (Credo, TBC). Проверьте объект по свежей выписке из реестра.
- Подайте заявку: банк присылает оценщика (LTV считают от рыночной стоимости, не от цены договора), затем называет сумму, платёж и срок (pbservices).
- Получите решение. У читательницы Credo попросил внести взнос на счёт до одобрения.
- Подпишите договоры купли-продажи и ипотеки: в банке, по доверенности или в цифровом реестре (Bank of Georgia).
- Зарегистрируйте право и залог в NAPR. Сбор за право: 150 ₾ за 4 рабочих дня, 270 ₾ за 1 день, 350 ₾ в день подачи.
| Источник | Что сообщает | Тип |
|---|---|---|
| pbservices, 15.09.2026 | решение от нескольких дней до 2–3 недель | обзор |
| Читательница из Москвы, Тбилиси, 2023 | решение за 7–10 дней, вся сделка около 3 недель; два банка отказали без объяснений, Credo одобрил | один случай |
| Читательница с ВНЖ, Батуми, 2025 | оценка через 2 дня после заявки, подписание больше 3 часов, регистрация ещё 4 рабочих дня | один случай |
- 1
Документы и валюта
Паспорт, выписки с регулярными поступлениями, справки о доходе; валюта по доходу
до заявки - 2
Заявка и оценка
Банк присылает оценщика, затем называет сумму, платёж и срок
до 2–3 недель - 3
Решение банка
Могут попросить взнос на счёт до одобрения; причины отказа обычно не называют
решает банк - 4
Подписание
Договоры купли-продажи и ипотеки: в банке, по доверенности или в цифровом реестре
- 5
Регистрация в NAPR
Право и залог; сбор за право 150, 270 или 350 ₾
150/270/350 ₾ - 6
Платежи и погашение
Платёж и страховка; комиссия за досрочное погашение до 2% остатка
до 2% остатка
Страницы банков, Нацбанк, pbservices, NAPR, случаи читателей; октябрь 2026
Одна читательница (Credo, 2025): оценка через 2 дня после заявки, регистрация ещё 4 рабочих дня. Один случай.
Оценка, страховка, комиссии и досрочное погашение
Читательница в Батуми (Credo, 2025) заплатила за выдачу $447 с кредита $28 800, около 1,6%, плюс 84,77 ₾ за мониторинг. Это выше 0,4–0,5% на страницах Liberty и Terabank: фиксируйте условия письменно.
Досрочное погашение. По разъяснению Нацбанка, Гражданский кодекс ограничивает комиссию 2% остатка основного долга, а фактический потолок зависит от типа ставки и оставшегося срока (за 25 месяцев до конца не более 1%). При рефинансировании валютного кредита кредитом в лари комиссии быть не должно. Credo, Terabank и Liberty досрочное погашение на страницах не описывают: ищите в договоре.
| Статья | Сумма | Источник |
|---|---|---|
| Комиссия за выдачу | Liberty 0,4% (минимум 50 ₾); Terabank 0,50% (минимум 50 единиц) | страницы банков |
| Регистрация и снятие залога | от 158 ₾ и от 151 ₾ | Liberty |
| Страхование | жизни от 0,65%, объекта от 0,27% (Terabank); у читательницы 2025 года 20 ₾ в месяц | Terabank; читатель |
| Регистрация права | 150 / 270 / 350 ₾ | NAPR |
Ипотека в Грузии для россиян, израильтян и граждан ЕС
Решает не гражданство само по себе, а проверка клиента (KYC): источник дохода, налоговое резидентство, санкционные списки.
| Гражданство | Что подтверждено | Что неясно |
|---|---|---|
| Россия | Запрета нет; клиентов с российским паспортом проверяют дольше (наша страница об ипотеке). Читательница из Москвы (покупка в январе 2023): два банка отказали без объяснений, Credo одобрил кредит в лари под 15,1% на 15 лет. Переводы: гид «Счёт в банке Грузии» | Статистики отказов нет. Рубли это третья валюта: кредит вероятнее в лари (наш вывод по приказу) |
| Израиль | Израильтяне около 11% покупателей квартир в Тбилиси в 2026 году (SOVA). Валютные ограничения Израиля на покупку недвижимости за рубежом сняты в 1998 году (гид о счёте) | Отдельной программы в грузинских банках не нашли. Израильская небанковская компания предлагала ипотеку за рубежом до 50% цены, но для Греции и Кипра (Globes, 15.07.2025). Порог отчётности не подтверждён |
| ЕС | Доход в евро: Credo и Liberty публикуют ставки в EUR (от 8,00% и от 7,5%). Доход в валюте кредита засчитывается, если связан со страной, где она национальная | Вне еврозоны валюта дохода другая |
Ипотека на новостройку и рассрочка застройщика
Подтверждено: Bank of Georgia (1.03.2024) пишет, что новую квартиру можно финансировать у партнёрских и непартнёрских застройщиков, залог — сама квартира. Как банк оформляет залог на не введённую в эксплуатацию квартиру, не подтверждено (гид «Покупка новостройки»), как и то, засчитывается ли недострой для ВНЖ.
Рассрочка застройщика ипотекой не является. По SOVA бывший замглавы Нацбанка Отар Надараиа называет её квази-ипотекой: покупатель платит застройщику 2–3 года, остаток обычно рефинансирует банк. Платежи чаще в валюте, лимиты PTI не действуют, данные в кредитное бюро могут не передаваться, эффективную ставку раскрывать не обязаны. В некоторых договорах можно выйти за штраф, вернув квартиру; взнос местами 0%. Регулирования, по его словам, нет.
| Параметр | Банковская ипотека | Рассрочка застройщика |
|---|---|---|
| Проверка и ставка | KYC, PTI и LTV; эффективная ставка раскрывается | Определяет договор; PTI и раскрытия ставки нет |
| Право собственности | Регистрируется при покупке, залог в пользу банка | Обычно после ввода дома и полной оплаты (гид о новостройках) |
| Главный риск | Отказ, комиссии, курс | Рефинансирование не гарантировано, просрочка стройки |
Сравнение путей финансирования
| Путь | Первый взнос | Валюта | На что смотреть |
|---|---|---|---|
| Свои средства | 100% | по договору | Источник средств и перевод (гид о счёте) |
| Ипотека в лари | по Нацбанку от 10%; банки от 20%; обзор 30–40% | лари | Ставка от 11,8%, среднее 11,88%; курс лари к вашему доходу |
| Ипотека в USD или EUR | от 20% при доходе из-за рубежа (LTV до 80%), иначе 30% и выше | USD, EUR | Ставки от 7,5%; валюта дохода; срок до 10 лет; исключения из правила лари |
| Рассрочка застройщика | от 0%; официальных данных нет | чаще валюта | Нет эффективной ставки и PTI; рефинансирование не гарантировано |
| Кредит дома под своё имущество | не рассмотрено в источниках | ваша | Спросите свой банк и консультанта |
Ипотека в Грузии: калькулятор и расчётные примеры в долларах
Это иллюстрации, а не предложения банков. Формула аннуитета, как в нашем калькуляторе (по умолчанию 10%): платёж M = P·r / (1 − (1 + r)^(−n)), где P — кредит, r — годовая ставка, делённая на 12, n — число месяцев. Квартира $80 000 (как в гиде о чистой доходности), n = 120 (предельный срок валютных кредитов). Расчёт точный, без комиссий и страховки (Node). Ставки 8% и 10,35% — «от» у Liberty и Terabank.
| Взнос | Кредит P, $ | Ставка в год | Платёж в месяц, $ | Переплата, $ |
|---|---|---|---|---|
| 30% | 56 000 | 8% | 679,43 | 25 532 |
| 30% | 56 000 | 10% | 740,04 | 32 805 |
| 30% | 56 000 | 10,35% | 750,94 | 34 113 |
| 20% | 64 000 | 10% | 845,76 | 37 492 |
| 40% | 48 000 | 10% | 634,32 | 28 119 |
Расчёт в лари и влияние лимита платежа к доходу
Квартира 200 000 ₾ (цена из примера SOVA), n = 180, ставки 11,88% (среднее по рынку, март 2026) и 14,65% (Credo «от»). При лимите платежа 50% дохода (доход от 1 500 ₾) нужен доход вдвое больше платежа. Другие долги не учтены.
| Взнос | Кредит P, ₾ | Ставка | Платёж, ₾ | Минимальный доход при 50%, ₾ |
|---|---|---|---|---|
| 10% | 180 000 | 11,88% | 2 146,43 | 4 293 |
| 20% | 160 000 | 11,88% | 1 907,93 | 3 816 |
| 20% | 160 000 | 14,65% | 2 201,11 | 4 402 |
| 30% | 140 000 | 11,88% | 1 669,44 | 3 339 |
| 30% | 140 000 | 14,65% | 1 925,97 | 3 852 |
Ошибки, которых стоит избежать, и чек-лист
- Выбирать валюту по ставке, а не по доходу: валютный кредит при другой валюте дохода несёт курсовой риск, и Нацбанк строже к нему (LTV 70%, PTI 20% и 30%).
- Сравнивать номинальные ставки: просите эффективную ставку и комиссию в письменном предложении.
- Рассчитывать, что банк рефинансирует рассрочку застройщика, без условия на этот случай в договоре.
- Не учесть шаги 2027 года при доходе около 2 000–2 500 ₾; рассчитывать на арендный доход (его учитывает лишь отдельный продукт TBC).
| Шаг | Что сделать | Когда |
|---|---|---|
| 1 | Определить валюту по валюте дохода, сверить LTV и PTI | до выбора банка |
| 2 | Собрать выписки за 6–12 месяцев; запросить у банков список документов и эффективную ставку | до заявки |
| 3 | Проверить объект по выписке, подать заявку, пройти оценку, быстро отвечать банку | до задатка |
| 4 | Внести взнос, подписать договоры, зарегистрировать право и залог в NAPR | по графику сделки |
| 5 | Проверить график платежей, страховку и условия досрочного погашения | первый месяц |
Частые вопросы
Дают ли банки Грузии ипотеку иностранцам и нерезидентам?
Да. TBC, Credo, Liberty и Terabank публикуют продукты для клиентов с доходом за рубежом. Решает банк, причины отказа обычно не называет.
Какой первоначальный взнос нужен иностранцу при ипотеке в Грузии?
На страницах банков от 20% (у Liberty от 0% при дополнительной недвижимости в залоге), обзор pbservices называет 30–40%. По Нацбанку кредит в лари до 90% залога, в валюте до 70%, при доходе из-за рубежа до 80%.
Какая ставка по ипотеке в Грузии для нерезидентов?
Банки показывают «от»: в долларах 8–10,35%, в евро 7,5–9,75%, в лари 11,8–14,95%, эффективные выше. Среднее в лари в марте 2026 года 11,88%.
Ипотека в Грузии для россиян: возможна ли она?
Запрета не нашли, но клиентов с российским паспортом проверяют дольше и внимательнее. Читательница из Москвы в 2023 году получила два отказа и одобрение Credo в лари.
Что известно об ипотеке в Грузии для израильтян?
Израильтяне около 11% покупателей квартир в Тбилиси в 2026 году (SOVA). Отдельной программы для них мы не нашли.
Как посчитать ипотеку в Грузии: есть ли калькулятор?
Да, на сайте есть калькулятор. Формула: M = P·r / (1 − (1 + r)^(−n)). Например, $56 000 на 120 месяцев при 10% дают $740,04 в месяц без комиссий.
Что меняется в ипотеке в Грузии в 2027 году?
Лимит платежа 25% применят к доходам ниже 2 000 ₾ с 1.02.2027 и ниже 2 500 ₾ с 1.09.2027 (сейчас ниже 1 500 ₾). Как это затронет доход из-за рубежа, спросите банк.
Можно ли погасить ипотеку в Грузии досрочно без штрафа?
Нацбанк: комиссия не выше 2% остатка основного долга, при малом остатке срока потолок ниже. При рефинансировании валютного кредита кредитом в лари её быть не должно. Смотрите договор.
Источники: Нацбанк Грузии: требования PTI и LTV · Нацбанк Грузии: решение Комитета финансовой стабильности, 26.02.2025 · Нацбанк Грузии: решения комитетов, 27.11.2024 (порог валютных кредитов 500 000 ₾) · Нацбанк Грузии: вопросы о досрочном погашении · Matsne: приказ Нацбанка №131/04 от 15.06.2026 (кредиты до 1 млн ₾ только в лари; исключения в ст. 1(3), в силе с 1.07.2026) · Matsne: приказ Нацбанка №176/04 о кредитах до 750 000 ₾ (отменён приказом №131/04, ст. 3) · SOVA: кому по карману недвижимость в Тбилиси (8.10.2026) · SOVA: Нацбанк ужесточает правила кредитования (30.09.2026) · Georgia Today: правила кредитования с февраля 2027 (30.09.2026) · Georgia Today: ипотека в I квартале 2026 (27.04.2026) · Georgia Today: порог валютных кредитов 1 млн ₾ (6.05.2026) · Georgia Today: порог распространён на кредитные организации (16.06.2026) · GBC: порог валютных кредитов 1 млн ₾ с 1 июля (страница не открылась, исключения известны по выдержке в поиске) · TBC Bank: ипотека для экспатов · TBC Bank: услуги для нерезидентов · Credo Bank: ипотека для экспатов · Liberty Bank: ипотека для эмигрантов · Terabank: ипотека для эмигрантов и получающих доход за рубежом · Bank of Georgia: ипотека для эмигрантов (1.03.2024) · pbservices: ипотека в Грузии, условия и документы (15.09.2026) · Национальное агентство публичного реестра: сборы за регистрацию · Т—Ж: личный опыт, ипотека в Батуми (7.03.2025) · Т—Ж: личный опыт, ипотека в Тбилиси (покупка в январе 2023) · Globes: ипотека для израильтян за рубежом (15.07.2025)