Обновлено:
- Дом в Грузии — это здание плюс участок, и решает категория участка: на несельхоз-земле иностранец купить может, на приусадебном участке (хомстед), записанном как сельхоз, нет.
- Подтверждены цены только на новые частные дома Тбилиси: от 2 798 до 4 517 ₾ за м² по районам (Geostat, III кв. 2026). Цен на дома в регионах мы не нашли.
- У дома есть риски, которых нет у квартиры: границы, самострой, проезд, коммуникации, оползни. Проверьте категорию, выписку и план, привлеките юриста.
Что такое дом юридически: здание, участок и категория
В реестре здание и земля под ним — разные объекты (см. гид о проверке объекта), у них могут быть разные владельцы, обременения и статус. Закон № 4849-II относит к сельхозземле пастбище, сенокос, пашню и приусадебный участок (хомстед), с постройками или без (ст. 3); жилой дом на сельхозземле допустим только как часть хомстеда (ст. 6(2)). Поэтому дом в селе нередко стоит на участке, который иностранцу не продадут.
Что иностранцу можно купить
Ограничение Органического закона № 4848-II касается только сельхозземли (ст. 3(a), 4). Иностранец-физлицо может купить дом и участок, записанные как несельхоз, и получить любую землю по наследству (ст. 4(2)(a)). Аренда и компании — в гиде «Земля для иностранцев».
Где продаются дома и что с ценами
Официальных цен на дома в регионах мы не нашли: сельские и курортные дома оценивайте по реальным сделкам. Подтверждённые цифры есть только для новых частных домов Тбилиси: индекс Geostat (23.10.2026) охватывает лишь новое жильё Тбилиси, квартиры и частные дома, и построен по ценам объявлений с сайтов.
В III кв. 2026 частные дома подорожали на 2,7% к кварталу и на 7,0% к III кв. 2025. Цены по районам взяты из Georgia Today (26.10.2026, вторичный источник); порядок районов совпадает с графиком Geostat. Входит ли участок в цену за м², мы не нашли.
| Район | ₾/м² |
|---|---|
| Ваке | 4 517 |
| Мтацминда | 4 430 |
| Чугурети | 3 637 |
| Сабуртало | 3 543 |
| Дидубе | 3 448 |
| Исани | 3 213 |
| Глдани | 2 993 |
| Крцаниси | 2 961 |
| Самгори | 2 839 |
| Надзаладеви | 2 798 |
₾/м²
Geostat, III кв. 2026 (индекс); цены по районам: Georgia Today, 26.10.2026
Цены предложения новых домов, не сделок; входит ли участок в цену, неизвестно. По регионам данных нет.
Ловушки дома, которых нет у квартиры
- Право не оформлено: продавец владеет «по факту» или унаследовал и не зарегистрировал. Системная регистрация участков завершена 01.01.2026 (59 муниципалитетов без самоуправляемых городов; кадастровое покрытие свыше 95% на 01.12.2025, NAPR). Остальные подают заявление в обычном порядке; на странице тарифов NAPR строки по ₾300 с разными сроками (4 рабочих дня и 3 месяца), уточняйте в NAPR.
- Доли и наследники: смотрите долю каждого в выписке; подписывать должны все собственники.
- Границы не совпадают с планом: сверьте кадастровый план (₾7/26) с забором на месте; при системной регистрации границы уточняли примерно у 60% ранее учтённых участков (Georgia Today, 2023, вторичный источник).
- Самострой: у NAPR есть услуга легализации (14 рабочих дней, ₾500), но ст. 4(1) закона о легализации говорит об имуществе, право на которое возникло из актов государства или самоуправления до закона; подходит ли она, решает юрист. Запросите разрешение на строительство и акт ввода в эксплуатацию.
- Сервитуты и проезд: сервитут — регистрируемое право (Закон о публичном реестре, ст. 11), виден в выписке. Выходит ли участок на дорогу общего пользования, мы по закону не проверяли: спросите юриста и проедьте дорогу зимой.
Коммуникации, отопление и природные риски
Стоимость подключения к сетям мы в открытых источниках не нашли: спрашивайте продавца и поставщика письменно. По JAM News (08.02.2024), со ссылкой на геологические бюллетени, около 70% территории Грузии и до 60% населённых пунктов относятся к категориям опасности, 20% территории — к высокой (пересказ). NEA предлагает платные инженерно-геологические заключения по стройплощадкам и карты зонирования; публичной карты и обязательности заключения для покупателя мы не нашли.
- Электричество и газ: на чьё имя счётчики, мощность, долги, подведена ли газовая труба. По IEA (2020) около 80% сельских домохозяйств топят дровами.
- Вода и канализация: сеть, скважина или колодец; септик.
- Склон над домом, следы воды и грязи: просите заключение NEA или геолога.
Покупка шаг за шагом: от справки до регистрации
- Возьмите у продавца кадастровые коды участка и здания.
- Справка NAPR о назначении и категории до задатка: ₾13 (4 дня), ₾26 (1 день), ₾39 (в день подачи).
- Свежая выписка (онлайн ₾13 / 52, в центре ₾20 / 75; английская +₾26), кадастровый план (₾7 / 26), справка об ограничениях (₾9 / 18).
- Проверьте продавца, доверенность и согласие супруга (гид о проверке объекта); у унаследованного дома — зарегистрированы ли все наследники.
- Договор с площадью, коммуникациями и возвратом задатка; предварительная регистрация (Закон о реестре, ст. 12) блокирует другие права на объект.
- Платите безналом стороне договора; подтверждение подписей — ₾7.
- Зарегистрируйте право: ₾150 (4 рабочих дня), ₾270 (1 день), ₾350 (в день подачи). Собственность возникает с регистрацией.
Налоги и расходы владельца дома
Покупка: налога на переход права нет, только сбор ₾150–350. Владение: налог на имущество, кроме земли, не платят при доходе семьи за прошлый год до 100 000 ₾ включительно; выше — 0,8–1% рыночной стоимости (ст. 206(1)(a), 202(5), закон от 30.09.2026). Как это применяется к нерезиденту, не решено.
Земля облагается отдельно: 0,24 ₾ за м² в год для несельхоза, сакребуло может применить коэффициент до 1,5 (ст. 204(2)); оплата до 15 ноября (ст. 205(14)). Для 1 000 м² это 240 ₾, до 360 ₾ с наибольшим коэффициентом (наша арифметика). Ст. 206(1)(z72) освобождает землю при жилом доме в пределах площади, которую определяет сакребуло: спросите муниципалитет.
Продажа: прибыль от дома вместе с участком не облагается после более чем двух лет владения (ст. 82(1)(f.a)), иначе 5% с прибыли (ст. 81(3)). Краткосрочный ВНЖ собственника требует рыночной стоимости выше $150 000 по оценке сертифицированного оценщика (ст. 15(j); сельхозземля не считается): см. гид об оценке для ВНЖ.
Осмотр на месте и вопросы юристу
Для самого здания используйте гид «Осмотр квартиры». Для дома добавьте:
- Забор и столбы против кадастрового плана; попросите показать точки.
- Склон выше, подпорные стены, трещины в фундаменте, следы воды.
- Подъезд зимой и в дождь, кто чистит дорогу; соседи о границах и воде.
- Счётчики, септик, колодец, дымоход.
- Какая категория и назначение участка?
- Все ли постройки зарегистрированы, есть ли разрешение и акт ввода в эксплуатацию?
- Сервитуты, ипотека, арест, аренда, выход на дорогу?
- Все ли собственники и наследники участвуют в сделке?
- Подходит ли легализация для пристройки и положена ли льгота по земле (ст. 206(1)(z72))?
Частые вопросы
Можно ли иностранцу купить дом в Грузии?
Да, если дом и участок записаны в NAPR как несельхоз. На приусадебном участке-хомстеде, записанном как сельхоз, нельзя, кроме наследства (Орг. закон № 4848-II, ст. 4).
Можно ли купить землю в Грузии иностранцу?
Несельскохозяйственную да, сельскохозяйственную нет, кроме наследства. Категорию показывает справка NAPR (₾13–39); закажите её до задатка.
Сколько стоит дом в Грузии?
Подтверждено только для новых частных домов Тбилиси: от 2 798 ₾ за м² в Надзаладеви до 4 517 в Ваке (Geostat, III кв. 2026, цены объявлений). Данных по регионам нет.
Как проверить дом перед покупкой в Грузии?
Справка о категории, выписка, кадастровый план и справка об ограничениях в NAPR; проверка продавца и наследников; границы, дорога и коммуникации на месте; юрист.
Какие налоги на дом с участком в Грузии?
Налога на переход права нет, сбор ₾150–350. Налог на имущество при доходе семьи выше 100 000 ₾; земля облагается отдельно; при продаже 0% после двух лет.
Что делать, если пристройка не зарегистрирована?
У NAPR есть легализация (14 рабочих дней, ₾500); подходит ли она, решает юрист. Выясните это до задатка.
Источники: NAPR: сборы за регистрацию прав (в т. ч. легализация, признание права на участок) · NAPR: тарифы на информационные услуги (выписка, справки, кадастровый план) · NAPR, 11.12.2025: завершение системной регистрации земли · Органический закон о сельхозземле № 4848-II (matsne.gov.ge) · Закон № 4849-II о назначении и категории земли (matsne.gov.ge) · Закон «О публичном реестре» (matsne.gov.ge) · Закон «О легализации имущества» (matsne.gov.ge, сводный текст не финальный) · Налоговый кодекс Грузии, ст. 81, 82, 202–206 (matsne.gov.ge, редакция с поправкой от 30.09.2026) · Закон о правовом статусе иностранцев, ст. 15(j) (matsne.gov.ge) · Geostat: индекс цен на жильё, III квартал 2026 (PDF, 23.10.2026) · Georgia Today, 26.10.2026: цены по районам Тбилиси, III кв. 2026 (вторичный источник) · Georgia Today, 27.07.2023: системная регистрация земли (вторичный источник) · NEA: геологический департамент, услуги и карты опасности · JAM News, 08.02.2024: оползни и зоны опасности (вторичный источник) · IEA, 2020: биоэнергетика Грузии, отопление в селах (вторичный, данные старые)